RFE-2024-157
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. mars 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Sandvika)
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Sommeren 2024 kjøpte klageren en prosjektert leilighet formidlet av innklagede meglerforetak. På bakgrunn av informasjonen i Finn-annonsen trodde klageren at han hadde kjøpt leilighet H0302. Under overtakelsen ble han imidlertid henvist til leilighet H0303. I annonsen benyttet megleren speilvendte plantegninger, samt illustrasjonsbilder fra en tilsvarende leiligheter. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 120 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegling.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På bakgrunn av opplysningene gitt i Finn-annonsen, valgte klageren å inngi bud på leiligheten. Ettersom klageren var godt kjent med prosjektet, kunne han ut fra bildene og plantegningen se at annonsen knyttet seg til leilighet H0302. Klageren deltok dermed ikke på visning.
Etter klageren fikk tilslag på sitt bud, ble overtakelsen gjennomført 5. august 2024. Klageren ble imidlertid svært overrasket da han ble henvist til leilighet H0303, og ikke H0302. Leilighetene var speilvendte naboleiligheter av lik størrelse, men hadde ulik utsikt. Leilighet H0303 har utsikt mot et annet bygg, og H0302 har utsikt mot gårdsrommet. På bakgrunn av bildene i annonsen, trodde klageren at han hadde kjøpt H0302.
Klageren har dermed fått en annen leilighet enn forespeilet i annonsen, både med hensyn til beliggenhet og utsikt. Når klageren likevel valgte å overta leilighet H0303 skyldtes det at han på overtakelsestidspunktet hadde flyttet ut av sin tidligere bolig.
Selv om megleren har beklaget at det ble inntatt uriktige bilder i annonsen, har han gitt uttrykk for at disse kun var ment som illustrasjonsbilder. Dette fremgikk imidlertid verken av bildetekst eller senere dialog med megleren. Klageren regnet derfor med at han hadde kjøpt leiligheten som var avbildet i annonsen. Det bemerkes at det på kjøpstidspunktet ikke var tilsvarende leiligheter til salgs som kunne gi klageren grunn til å tro noe annet.
Hele kjøpsprosessen har vært rotete, og det virker som om megleren ikke vil ta konsekvensene av sine feil. For å underbygge påstanden om at klageren har fått feil leilighet vises det til e-post fra Elvia, hvor det virker som klageren har blitt registrert på strømmåleren til leilighet H0302.
Det medfører delvis riktighet at megleren informerte klageren om feilen i annonsen. Megleren informerte om at plantegningen var speilvendt, men nevnte ikke at bildene var uriktige. Hva gjelder speilvendte plantegninger, var dette uten betydning for klageren så lenge han fikk riktig leilighet.
Det medfører ikke riktighet at klageren har vært med på å utvikle prosjektet. Klageren har jobbet på prosjektet, og hadde derfor ikke behov for å komme på visning.
Det medfører heller ikke riktighet at megleren benyttet illustrasjonsbilder i annonsen. Illustrasjonsbilder er ofte bilder fra 3D-modeller, og ikke bilder fra faktiske leiligheter. Det er forståelig at det kan være rimeligere å gjenbruke bilder fra andre leiligheter, men dette må det da opplyses om.
Når det kommer til meglerforetakets påstand om at det er vanskelig å få et inntrykk av solforhold og intern beliggenhet uten å delta på visning, stemmer ikke dette. Intern beliggenhet kan lokaliseres fra gårdsrommet.
Klageren krever 120 000 kroner i erstatning som følge av at leilighet H0303 har dårligere beliggenhet enn leilighet H0302.
Innklagede har i korte trekk anført:
Til tross for at megleren avholdt flere visninger, kjøpte klageren leiligheten usett. Ifølge klageren hadde han ikke behov for å se leiligheten da han hadde vært med på å utvikle prosjektet, og således hadde god kjennskap til leilighetene.
Det medfører riktighet at plantegningen og illustrasjonsbildene i annonsen var speilvendte, samt at megleren ikke opplyste om at disse var hentet fra en tilsvarende leilighet. Da megleren ble oppmerksom på dette dagen før overtakelsen, informerte han klageren samme dag. Klageren svarte da at det var uten betydning hvorvidt plantegningen var speilvendt. Overtakelsen ble gjennomført som avtalt, uten merknader i protokollen.
Ved annonsering benyttet megleren virkelighetsnære illustrasjonsbilder av en tilsvarende naboleilighet uten at dette ble særskilt nevnt i annonsen. Solforhold og intern beliggenhet lar seg imidlertid ikke illustrere, og det avholdes derfor visning.
Dagen etter overtakelsen mottok megleren en e-post fra klageren hvor han hevdet å ha overtatt feil leilighet, samt at det var naboleiligheten han hadde kjøpt. For meglerforetaket virker det som om klageren, etter overtakelsen, forstod at leilighet H0302 hadde en bedre intern beliggenhet enn H0303.
Avslutningsvis bemerkes det at leiligheten gjennomgående har vært annonsert med korrekt seksjonsnummer, herunder i salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Videre hadde klageren ekstra kunnskap om prosjektet, samt mulighet til å delta på visning før inngivelse av bud. Klageren ble også informert om den speilvendte plantegningen før overtakelse. For øvrig ble både overtakelsen og signering av overtakelsesprotokollen gjennomført uten merknader.
På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke grunnlag for erstatning. Det er tale om tilsvarende leiligheter, og det har således ikke oppstått noe tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, ved å innta bilder av en annen leilighet i salgsannonsen, uten å samtidig opplyse at bildene bare var ment til illustrasjon. Dette utgjør også brudd på markedsføringsloven § 8. Det var ikke tilstrekkelig å opplyse klager om den speilvendte plantegningen før overtakelse, på et tidspunkt etter at bindende avtale var inngått.
Megler har som utgangspunkt opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men klager har ikke sannsynliggjort at han er påført noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse. Det er derfor ikke grunnlag for erstatningskravet.
Etter dette har nemnda kommet til at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt markedsføringsloven § 8, men det er ikke grunnlag for erstatningskravet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Sandvika) har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, samt markedsføringsloven § 8, men det er ikke grunnlag for erstatning.