Klage nr:
051/09

Avgjort:
25.06.2009

Saken gjelder:
Meglers krav på utlegg

Foretakets navn:
Bekkelaget og Nordstrand Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren inngikk oppgjørsoppdrag med innklagede. Klageren hadde selv inngått avtale med kjøperen, og ønsket oppgjør før 30. juli 2008. Klagen gjelder påstand om villedende informasjon om pris på tjenesten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren sendte skriftlig klage til innklagede 14. september 2008. Klageren opplyser at han ikke har fått skriftlig svar på dette brevet. I midten av desember tok klageren telefonisk kontakt med innklagede for å forhøre seg om behandlingen av klagen. Klageren fikk beskjed om at innklagede ville se på saken innen kort tid. Nye to måneder gikk uten at klageren hørte noe, og klageren ringte på nytt i februar 2009. Klageren fikk da beskjed om at innklagede hadde bestemt seg for å legge saken død.

Klageren ba om å få snakke med fagansvarlig. Innklagede sa hun ville være å treffe uken etter. Klageren ringte, men fikk beskjed om at fagansvarlig var på ferie. Uken etter dette fikk klageren ikke tak i fagansvarlig. Da klageren til slutt fikk tak i fagansvarlig, satt hun opptatt i et møte, og sa hun skulle ringe opp. Klageren ventet en uke uten å høre fra henne og ringte fagansvarlig. Fagansvarlig sa hun ikke ville foreta seg noe mer i saken og at klageren ikke ville komme langt da han hadde undertegnet oppdragsavtalen hvor prisen fremgikk.

Klagerens hovedankepunkt er at innklagede villedet klageren med hensyn til totalprisen for tjenesten som ble utført i forbindelse med salget av eiendommen.

Klageren hadde selv funnet kjøper og inngått muntlig avtale med kjøperen. Kontraktsmøte og oppgjør skulle skje gjennom eiendomsmegler. Klageren forhørte seg med flere meglere. Ifølge klageren fikk han i telefon 23. juli opplyst at gjennomføring av kontraktsmøte og oppgjør skulle koste 18000 kroner inklusive tinglysingsgebyret på 1 935 og merverdiavgift. Eventuell eierskifteforsikring kom i tillegg. Denne informasjonen ble igjen bekreftet i telefonsamtale to dager etter ifølge klageren. Klageren fikk også bekreftet at oppdraget kunne fullføres innen 30. juli. Det ble avtale at klageren skulle komme innom kontoret den 28. juli for signering av oppdragsavtalen.

Klageren opplyser at han hadde tilbud fra andre meglerkontorer som ville gjøre jobben for en rimeligere pris. Disse kunne imidlertid ikke garantere at de kunne fullføre jobben innen 30. juli. Klageren valgte dermed innklagede som oppdragstaker.

Da klageren møtte opp for signering av oppdragsavtalen, oppdaget han at kr 1935 kom i tillegg til den prisen klageren hadde fått opplyst muntlig på telefonen. Klageren gjorde innklagede oppmerksom på dette, men fikk beskjed om at tinglysingsgebyret kom i tillegg til 18 000 kroner.

Klageren følte han befant seg i en tvangssituasjon ettersom det var for sent å gå til andre meglerkontorer. Klageren følte seg tvunget til å underskrive oppdragsskjemaet selv om han tapte 1 935 kroner på å gjøre det i forhold til alternativet han hadde i utgangspunktet.

Klageren tok dette opp med innklagede dagen etter kontraktsmøtet, den 30. juli. Klageren mener han på uriktig grunnlag har blitt tvunget til å fatte en beslutning om å velge innklagede til å gjennomføre oppdraget til 19 935 kroner istedenfor 18 000 kroner.

Klageren ønsker å få tilbakebetalt 1 935 kroner. Klageren opplyser at han ikke kan dokumentere tilbudet på
18 000 kroner skriftlig, men viser til et brev fra innklagede hvor det fremkommer: «Det er forunderlig at vi har glemt å opplyse om dette. Vi beklager at dette ble misforstått». Klageren mener det er en rimelig tolkning at dette, i den konteksten og sammenhengen for øvrig, bekrefter klagerens fremstilling av hendelsesforløpet. Klageren sier han kan få skriftlig bekreftelse fra kjøperen om at han skullepå reise den 30. juli.

Klageren mener den mangelfulle oppfølgningen av klagerens skriftlige reklamasjon også er kritikkverdig.

Innklagede anfører:

Ifølge innklagede har klageren i telefon innrømmet at han ikke på noen måte ble tvunget til å undertegne oppdragsskjema. Innklagede opplyser at det ble undertegnet dagen før kontraktsmøtet ble avholdt og at klageren ikke hadde noen spørsmål til oppdragsskjemaet.

Ifølge innklagede ble kontraktsmøtet avholdt uten at klageren stilte andre spørsmål enn hva dette gebyret skrev seg til. Innklagedes undring var derfor stor da han begynte å motta brev og -poster fra klageren. Innklagede mener det toppet seg da klageren sendte «en 3 ½ siders «sjøforklaring» på hvordan han hadde følt seg truet til å undertegne på grunn av tidspress fordi hans kjøper skulle reise på ferie. Ifølge innklagede har kjøperen per telefon avkreftet dette. Innklagede mener at klageren derfor ikke var i en tvangssituasjon og at han kunne gått til en annen megler og fått gjennomført oppgjørsoppdraget.

Innklagede har i forbindelse med klagen informert klageren om at han var villig til å tilbakebetale beløpet om klagen ble trukket. Ifølge innklagede besvarte klageren ikke e-posten av 18. mai. Innklagedes tilsvar er datert 20. mai.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til e-post og brev med aksept av innklagedes tilbud. Disse er datert 20. mai.

Klageren bestrider at han skal ha sagt at han ikke ble tvunget til å underskrive oppdragsavtalen. Klageren mener det eneste han har sagt seg enig i er at han har undertegnet oppdragsavtalen, noe han ikke har bestridt. Klageren presiserer at bakgrunnen for undertegnelsen er hovedpoenget med klagen. Klageren mener han konkret har redegjort for tvangselementene i den aktuelle situasjonen.

Klageren mener han kun har sendt ett brev til innklagede. Dette er datert 14. september 2008. Inntil kvelden 20. mai 2009 har klageren ikke sendt e-poster til innklagede. Klageren påpeker at de e-poster innklagede påstår å ha mottatt er ukjente for klageren.

Klageren presiserer at han ikke har brukt ordet «truet» i hans kontakt med innklagede og at brevet var på snaut 2 ½ side.

Klageren påpeker at e-posten fra innklagede ble besvart i e-post 7 ½ time etter 48 timers fristen gikk ut og i form av et underskrevet brev levert i brevluke på innklagedes adresse 20. mai 2009.

Klageren har ringt kjøperen av hans leilighet og ifølge klageren står kjøperen fast på at han uttalte til klageren at han ønsket å skrive kontrakt før han dro på ferie den 30. juli 2008. Klageren mener innklagede har misforstått og feilsluttet når han påstår at det ikke stemmer at klageren var i en tvangssituasjon. Klageren påpeker at han selvfølgelig ville valgt å gå til en billigere megler dersom han hadde hatt muligheten.

Klageren påpeker at det er han og saksbehandleren han snakket med på telefonen 23. og 25. juli 2008 som er primærkildene til sakens kjerne. Klageren mener at det kan virke som at innklagede på enkelte punkter fremstiller seg som primærkilde på linje med saksbehandleren og klageren.

Klageren viser til innklagedes e-post av 21. mai 2009 hvor det står at «Jeg imøteser Klagenemndas avgjørelse og forventer at jeg ikke ser deg igjen i […]». Klageren spør om dette er måten meglerbransjen ønsker å behandle kunder som tillater seg å klage når det er begått feil. Klageren påpeker at han har hatt en saklig dialog med den aktuelle saksbehandleren, men kontakten med innklagedes fagansvarlig har vært preget av uvennlighet. Klageren opplyser han ikke vil benytte seg av innklagedes tjenester i fremtiden.

Klageren spør om det foreligger en formell saksbehandlingsfeil ettersom innklagede benyttet et gammelt oppdragsskjema. Begrunnelsen for dette var ferieavvikling.

Klageren påpeker at den korte svarfristen han fikk på innklagedes tilbud står i sterk kontrast til innklagedes uvilje til å svare på klagerens skriftlige klage. Ifølge klageren gikk det til sammen et drøyt halvår uten at det ble sendt skriftlig svar eller tatt kontakt fra innklagedes side. Klageren vil hevde at en stor andel av befolkningen ikke sjekker eposten i løpet av en periode på 48 timer og mener at viktige brev bør sendes via ordinær postgang hvis annet ikke er avtalt. Klageren mener også at fristen bør begynne å løpe når man mottar brevet.

Klageren reagerer på fremgangsmåten som ble benyttet med villedende prisinformasjon og at det er opp til kunden å oppdage det. Klageren viser til kritikken det er gitt til markedsføringen av fondsprodukter ogandre spareprodukter i kjølvannet av finanskrisen. Klageren sier han ikke motstandsløst ønsker å godta slike markedsføringsmetoder.

Klageren fremholder igjen at innklagedes brev datert 3. september 2008 er å tolke slik at innklagede mener at de har glemt å opplyse om tinglysingsgebyret som kom i tillegg til 18 000 kroner i telefonsamtalene 23. og 25. juli.

Klageren mener hovedmomentene for klagen er

– villedende prisinformasjon

– manglende skriftlig besvarelse på reklamasjonen

– uvennlig og useriøs kundebehandling

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder berettigelsen av meglerens krav på dekning av tinglysingsgebyr pålydende 1935 kroner.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-4 oppstiller krav til hva en oppdragsavtale skal inneholde. Innklagede brukte en oppdragsavtale/skjema fastsatt av Finansdepartementet i lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989. Klageren har i dette tilfellet ikke fått utregnet overslag på størrelse av utlegg eller det totale vederlaget og de samlede utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-4, pkt 5 og 6.

Ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-4 tilsier at bestemmelsen oppstiller absolutte minstekrav for hva en oppdragsavtale skal inneholde. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 angir derimot ikke virkningen av brudd på bestemmelsen. Av Ot. prp. nr. 16 (2006-2007) s. 142 fremgår at lovutvalget foreslo at

«virkningene av brudd på innholdskraveneoppregnet i loven, må avgjøres ut fra alminnelige avtalerettslige tolkningsprinsipper». Videre fremgår det av proposisjonen s. 144 at «Når det gjelder virkningene av brudd på lovens krav til avtalens form og innhold, er departementet enig med utvalget i at en regel om at meglerens krav på vederlag faller bort ved brudd på krav til form og innhold er lite fleksibel, og fører til en uforholdsmessig streng reaksjon på et regelbrudd. Departementet slutter seg derfor til utvalgets forslag og vurdering når det gjelder virkningene av brudd på lovens krav til avtalens form og innhold.

Departementet slutter seg også til utvalgets uttalelse med hensyn til offentligrettslige konsekvenser av at foretak inngår avtaler på grunnlag av mangelfulle avtaledokumenter.»

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i dette tilfellet er grunnlag for å sette avtalen til side ettersom de vesentligste avtalevilkår er avtalt og fremkommer klart av avtalen. Reklamasjonsnemnda vil dog bemerke at det er i strid med god meglerskikk å benytte oppdragsavtale etter 1989 loven når 2007 loven er trådt i kraft.

Reklamasjonsnemnda bemerker videre at partene dels forklarer seg ulikt om hva som har skjedd i saken. Reklamasjonsnemnda baserer seg på det som kan dokumenteres skriftlig. Reklamasjonsnemnda finner ikke at innklagedes uttalelse «Det er forunderlig at vi har glemt å opplyse om dette. Vi beklager at dette ble misforstått» kan tjene som dokumentasjon på at innklagede skal ha uttalt at den totale prisen var 18 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda legger derfor den skriftlige oppdragsavtalen til grunn. I henhold til oppdragsavtalens punkt 4 A kan innklagede kreve «Kr. 18.000,- inkl.mva + tinglysingsgebyr for sikring/urådighet». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede dermed krav på dekning av tinglysningsgebyret.

Hva gjelder manglende besvarelse på klagerens henvendelser, vil Reklamasjonsnemnda på generelt grunnlag vise til at det er viktig å besvare kunders henvendelser innen rimelig tid.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke et gammelt oppdragsskjema. For øvrig fører klagen ikke frem.