RFE-2024-198

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Bergen Vestkanten

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med budgivning. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. april 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av andelsleilighet med innklagede meglerforetak. I forbindelse med budgivningen, innga kjøperen bud hvor kjæresten hennes skulle bidra med egenkapital. Etter kjøpet, ble kjøperen og kjæresten hennes enige om at kjæresten skulle ha en eierandel i boligen. Både kjøperen og kjæresten ble deretter tatt inn i kjøpekontrakten. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere klageren om at kjøperen skulle kjøpe boligen sammen med kjæresten sin. Videre er spørsmålet om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Under budrunden informerte megleren om at det kun var én person (kjøper 1) som stod bak budgivningen, samt at hun hadde noe begrenset økonomi. Klageren la dette til grunn ved sin beslutning om å akseptere bud. Da kontrakten ble sendt til signering, viste det seg imidlertid at kjøper 1 kjøpte leiligheten sammen med sin kjæreste (kjøper 2). Det vil si at kjøpernes betalingsevne var vesentlig bedre enn hva klageren hadde blitt opplyst om. Siden megleren hadde blitt opplyst om at kjøperne skulle finansiere leiligheten sammen under visningen, har megleren tilbakeholdt informasjon fra klageren.

Ifølge meglerforetaket ble megleren opplyst om at kjøperne ikke skulle kjøpe leiligheten sammen, men at kjøper 2 skulle hjelpe kjøper 1 med egenkapital. Klageren er imidlertid ikke overbevist om at dette medfører riktighet, da hun ikke ble informert om dette tidligere.

Det kan være flere grunner til at kjøper 1 gikk frem slik hun gjorde. Kjøper 1 kan enten ha fått hjelp til finansieringen av kjøpet eller så kan hun ha hatt en klar og tydelig strategi bak. Klageren må i utgangspunktet kunne forvente at megleren ville foretatt nærmere undersøkelser rundt forholdet, men dette ble ikke gjort. Meglerforetaket må dermed mangle rutiner for å håndtere slike situasjoner. I motsetning til kravene som stilles til selger, foreligger det tilsynelatende ingen krav om åpenhet for meglere.

Under salgsprosessen opplyste megleren om at kjøper 1 ville se på en annen leilighet i nærheten, samt at hun var begrenset av økonomien sin. Ifølge meglerforetaket, var imidlertid kjøper 1 svært tydelig overfor megleren om at hun var interessert i flere andre boliger.

Etter salget, sendte meglerforetaket en e-post til klageren 11. september 2024. I e-posten ble klageren informert om at kjøper 1, som følge av bankens forutsetninger, ønsket en endring i eierforholdet. Videre poengterte megleren at endringen kun omhandlet eierforholdet, ikke finansiering av kjøpet. I tilsvaret har imidlertid meglerforetaket fremstilt forholdet slik at kjøper 1 og kjøper 2 ble enige om at kjøper 2 skulle ha en eierandel i boligen som følge av finansieringen. Meglerforetaket har dermed gitt to ulike fremstillinger av forholdet. Dersom det stemmer at kjøperne ble enige om at kjøper 2 skulle ha en eierandel og dette ikke var en forutsetning fra banken, er der nærliggende å tro at de visste dette allerede på tidspunktet for budinngivelse. Det er også nærliggende å tro at finansieringsbeviset var knyttet opp mot to personer.

I tilsvaret omtales kjøperne samlet ved at «de» ikke hadde mer å gå på i budgivningen. Videre fremgår det at når kjøperne bestemte seg for at kjøper 2 skulle ha en eierandel, var dette kun en formalitet. Ifølge meglerforetaket endret det ikke hvor langt kjøperne kunne strekke seg i budrunden.

Det bemerkes her at meglerforetaket har brukt pronomenet «hun» tidligere. Det er først i tilsvaret at meglerforetaket omtaler kjøperne som «de». Det er uansett uklart hvorvidt det var banken eller kjøperne selv som bestemte at kjøper 2 skulle få en eierandel i boligen.

Klageren er ikke overbevist om at kjøper 2 hadde begrenset økonomi slik som meglerforetaket påstår. Da klageren søkte opp kjøper 2 på internett, fant hun ut at kjøper 2 solgte sin fritidseiendom for 3 590 000 kroner den 3. september 2024. Kjøper 2 har også en annen eiendom som virker å være stor og fin.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med minimum halvparten.

Innklagede har i korte trekk anført:
Da leiligheten ble annonsert for første gang 21. september 2023, var det liten interesse i markedet. Etter noe tid valgte derfor klageren, i samråd med megleren, å redusere prisantydningen. Kort tid etter reduksjonen, meldte kjøper 1 seg på visning.

Da visningen ble avholdt, hadde kjøper 1 med seg sin kjæreste, kjøper 2. Megleren ble opplyst om at de ikke skulle kjøpe sammen, men at kjøper 2 skulle hjelpe kjøper 1 med egenkapital.

Etter visningen, mottok megleren et bud på 90 000 kroner under prisantydningen. Kjøper 1 var svært tydelig på at hun var interessert i flere boliger, samt at hun ikke hadde økonomi til å inngi noe høyere bud. Megleren videreformidlet dette til klageren som valgte å akseptere budet.

Da klageren hadde akseptert budet, ble kjøperne enige om at kjøper 2 skulle ha en eierandel i boligen. Bakgrunnen for dette var at kjøper 2 hadde bidratt med egenkapital. På tidspunktet for budrunden var imidlertid planen at kjøper 1 skulle eie hele boligen, og at kjøper 2 kun skulle bidra med egenkapital. Klagerens anførsel om at betalingsevnen var vesentlig bedre enn hva klageren ble opplyst om, stemmer derfor ikke. Kjøperne hadde til sammen ikke mer å gå på under budgivningen. Da kjøperne senere bestemte seg for at kjøper 2 skulle ha en eierandel, var dette kun en formalitet. Det endret ikke hvor langt kjøperne kunne strekke seg.

På tidspunktet for budrunden, var ikke megleren kjent med at kjøper 2 ville bli medeier. Megleren hadde derfor ikke mulighet til å opplyse klageren om dette på et tidligere tidspunkt. Det er ikke uvanlig at kjøpere får finansieringshjelp fra partnere, foreldre eller andre i forbindelse med boligkjøp. Ettersom megleren fikk bekreftet finansiering av kjøper 1 sin bank, var det ikke naturlig å opplyse klageren om hvor kjøper 1 sin egenkapital kom fra.

Meglerforetaket er ikke enig i klagerens anførsel om at de har avgitt ulike fremstillinger av forholdene. Meglerforetakets tilsvar er sammenfallende med sakens faktiske forhold.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side. I dette tilfellet kan ikke megleren anses for å ha forsømt sine plikter i forbindelse med budrunden eller salget for øvrig. Megleren informerte klageren om at det kun var en kjøper, noe som også var den reelle situasjonen ved budaksept. I tråd med den faktiske situasjonen, videreformidlet også megleren at kjøper 1 sin grense var nådd ved budet på 2 750 000 kroner.

Megleren har ikke gitt klageren misvisende opplysninger i forbindelse med salget, og klagerens krav kan dermed ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda legger til grunn at megleren informerte klageren om at det kun var en kjøper. Nemnda har ikke holdepunkter for at megleren, på tidspunktet for budrunden, forsto at «kjøper 2» ville bil medeier. Megler var imidlertid kjent med at «kjøper 2» skulle hjelpe «kjøper 1» med egenkapital. Nemnda finner ikke hold i klagers anførsel om at kjøpernes betalingsevne var vesentlig bedre enn det klageren var opplyst om, og kan ikke se at det er avgjørende for betalingsevnen om «kjøper 2» bare skulle hjelpe «kjøper 1» med finansieringen eller også bli medeier selv. Nemnda kan ikke se at megler var pliktig å videreformidle til klager hvordan «kjøper 1» planla å finansiere kjøpet. Det ligger ikke i meglers omsorgsplikt overfor selger, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, å opplyse om dette, med mindre det inngis bud der finansieringsplanen ikke fremstår gjennomførbar, budet ikke fremstår reelt el.

Nemnda mener etter dette at det klart ikke er grunnlag for å konkludere med at megler har gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det er dermed ikke grunnlag får sette ned vederlaget, og klagen førere ikke frem.

Konklusjon

 [Klageren] gis ikke medhold.