RFE-2024-189

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Lillehammer og Gudbrandsdal AS

Saken gjelder:               Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. april 2024 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet, ble klageren kjent med at bygget ikke var omsøkt fra næringslokale til bolig. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om at boligen ikke var søkt bruksendret, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 10 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Opplysninger om manglende bruksendring
Eiendommen ble annonsert som en enebolig. Like etter kjøpet, ble imidlertid klageren kjent med bygget ikke var registrert som bolig, men forretningslokale. Det viste seg at tidligere eier ikke hadde søkt om bruksendring. Omkring en uke etter kjøpet ga klageren beskjed til megleren om at hun ville heve kjøpet, men dette ble ikke godtatt.

Til tross for at det var inntatt en liten merknad langt bak i salgsoppgaven om at bygget ikke var godkjent som bolig, fikk ikke klageren med seg dette. Det bemerkes her at klageren deltok på to visninger før kjøpet uten at problemstillingen ble diskutert. Dersom klageren hadde vært kjent med forholdet, hadde hun aldri kjøpt eiendommen.

I etterkant av kjøpet, har klageren snakket med en annen megler som mener at det foreligger brudd på god meglerskikk ved at det ikke ble opplyst tydeligere om forholdet.

Klageren stiller seg for øvrig spørrende til hvor meglerforetaket fikk tak i plantegningene som ble inntatt i salgsoppgaven. Tegningene samsvarer ikke med tegningene fra kommunen.

Det bemerkes at kommunen kun hadde gamle plantegninger, hvor det som i salgsoppgaven er benevnt stue/kjøkken og soverom egentlig er butikklokale og kontor.

Hva gjelder brevet fra kommunen som meglerforetaket viser til, var det megleren som innhentet dette etter klageren fremsatte sitt krav om heving.

Klageren har pr. nå ordnet nye plantegninger, og boligen er registrert riktig.

Prisantydning
Siden takstmann var bestilt uten takst, kan det virke som at megleren i samråd med selgeren valgte en tilfeldig prisantydning tilsvarende 1 850 000 kroner. Etter kjøpet innhentet nemlig klageren en ny verdivurdering på 1 550 000 kroner. Til tross for at klageren hadde satt inn to nye vinduer, og fått godkjent eiendommen som bolig, ble verdien vurdert omkring 300 0000 kroner lavere enn prisantydningen. Det bemerkes her at boligmarkedet kan ikke ha endret seg såpass mye siden klagerens kjøp.

Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 10 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Opplysninger om manglende bruksendringer
Meglerforetaket bestrider at oppdraget er håndtert i strid med god meglerskikk, og det bemerkes at klagerens påstander fremstår som grunnløse.

I salgsoppgaven under avsnitt «Ferdigattest/brukstillatelse», fremgår det blant annet:

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene, og de vil avvise eventuelle søknader. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest.

Videre fremgår det under samme avsnitt at det foreligger ustemplede og udaterte byggetegninger, men at disse ikke stemmer med dagens bruk. Det fremgår også at huset opprinnelig var en enebolig som senere har blitt benyttet som malingsutsalg og lager i første etasje. Det bemerkes i tillegg at det ikke er samsvar mellom kommunens byggegodkjente tegninger for første etasje og dagens utnyttelse av eiendommen.

Når det kommer til endringene som er gjort, herunder omgjøring av utstillingslokale til stue/kjøkken, samt omgjøring av lager til soverom, fremgår det under avsnitt «Ferdigattest/brukstillatelse» at dette er søknadspliktige tiltak. Videre informeres det om at endringene ikke er omsøkt/godkjent, og at lovlig utnyttelse dermed forutsetter slik omsøking. I den forbindelse er det også inntatt opplysninger om at kommunen kan pålegge at eiendommen tilbakeføres i henhold til opprinnelig byggegodkjenning.

Det bemerkes for øvrig at det i salgsoppgaven er inntatt opplysninger om at:

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, herunder kostnader og andre eventuelle konsekvenser som beskrevet over.

Da klageren innga bud 19. mars 2024, hadde hun rikelig med tid til å sette seg inn i salgsoppgaven før akseptfristen 22. april 2024. Det vises her til utklipp fra meglersystemet.

Den 30. april 2024 sendte kommunen uansett et brev med skriftlig bekreftelse på at eiendommen ble ansett som godkjent for boligformål.

Overtakelsen ble først gjennomført 23. mai 2024. Det vises her til overtakelsesprotokollen som ble signert uten merknader.

Klageren kjøpte eiendommen vel vitende om dens status. Før overtakelsen, bekreftet uansett kommunen at eiendommen var godkjent som bolig.

Prisantydning
Når det kommer til prisantydningen, kan ikke meglerforetaket se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Eiendommen var annonsert i omkring ett år med klare risikoopplysninger.

En prisantydning er ikke en angivelse av eksakt markedspris, men en «antydning». Markedet har priset eiendommen til 1 530 000 kroner, og prisantydningen kan ikke anses for å være satt i strid med god meglerskikk.

Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte, hat megleren opptrådt i tråd med eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Klagen kan dermed ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Opplysninger om manglende bruksendring
Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 d, jf. 1.4, er det krav om at klager har «et reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav». Det samme følger av godkjenningsloven § 6 femte ledd. Vilkåret om «reelt behov» skal forstås på samme måte som etter tvisteloven § 1-3 annet ledd. I dette ligger først og fremst et krav om at klageren må ha en aktuell interesse i å få saken avgjort, i forhold til den næringsdrivende, jf. Prop. 32 L (2015-2016) s. 129.

Kommunen har 30. april 2024 godkjent at huset brukes som bolig. Klager har dermed ikke lenger noen aktuell interesse i at nemnda avgjør denne delen av tvisten. Det tilføyes at erstatningskravet ikke er nærmere underbygget, og ikke synes relatert til å oppnå godkjennelse fra kommunen. Nemnda oppfatter at det var meglerforetaket som søkte kommunen om godkjenning.

Nemnda har etter dette kommet til at denne delen av klagen skal avvises.

Prisantydning
Nemnda bemerker at en prisantydning fra megler ikke er en angivelse av eksakt markedspris, men kun en antydning. Nemnda har ikke holdepunkter for at megler her ikke har forsøkt å vurdere eiendommens markedspris etter beste skjønn. Det er dermed ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Etter dette skal klagen dels avvises, dels ikke gis medhold.

Konklusjon
Klagen avvises hva gjelder spørsmålet om manglende bruksendring. For øvrig gis [klageren] ikke medhold.