Klage nr:
053/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Hammerfest
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne solgte bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler. Innklagede formidlet et bud pålydende 2 750 000 kroner den 18. juni 2008. Klagerne mener innklagede er erstatningsansvarlig for differansen mellom dette budet, og akseptert bud i januar 2009.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker en kompensasjon pålydende 250 000 kroner som er differansen mellom mottatt bud og endelig salgssum, samt erstatning for utlegg på 14 906,50 kroner for direkte utlegg.

Klagerne opplyser at de valgte å bytte megler.

Klagerne fikk formidlet et bud 18. juni 2008 pålydende 2 750 000 kroner og fikk beskjed om at det var et forbehold ved budet om at klagerne måtte ta en meget rask avgjørelse. I etterkant viste det seg at budet hadde en frist til fredag 20. juni 2008, noe klagerne ikke ble informert om. Klagerne finner det merkelig at de ikke ble anbefalt å akseptere et bud på prisantydning/takst på 2 750 000 kroner,men ble anbefalt å legge inn et motbud på 3 000 000 kroner. Ifølge klagerne understreket innklagede at salget «var i boks» dersom de fulgte disse rådene.

Klagerne ble stresset av at de måtte gi rask tilbakemelding og valgte å stole på innklagedes råd om å legge inn motbud. Dette ble avvist og klagerne opplyser at de angrer. Klagerne ringte til innklagede og sa at de ønsket å komme til enighet med budgiveren. Ifølge klagerne fortalte innklagede at det ikke var mulig, da han hadde solgt et annet hus til denne budgiveren.

Klagerne mener at saken ble håndtert på en veldig uprofesjonell måte av innklagede og at dette resulterte i at klagerne tapte 250 000 kroner, da klagerne etter drøye syv måneder fikk solgt boligen. Klagerne opplyser at de hadde full tillit til innklagedes anbefalinger og at de ble veldig overrasket da de i etterkant fikk vite at budet hadde en akseptfrist på to dager. Klagerne er helt sikre på at de ikke ville lagt inn motbud om de hadde visst dette. Klagerne spør hvorfor innklagede ikke kontaktet de andre interessentene for å informere om budet og spør hva utfallet ville vært dersom dette hadde skjedd.

Klagerne informerer at budet ble formidlet til klagerne en uke før annonsert visning og at fristen på budet var satt før annonsert visning. Klagerne viser til eiendomsmeglingsforskriftens § 6-3.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok budet den 18. juni 2008, og dette ble formidlet videre til klagerne, der klagerne og innklagede gikk igjennom budet og forbeholdene. Videre ble det drøftet at budet i utgangspunktet hadde kortere akseptfrist enn 24 timer etter siste annonserte visning. Ifølge innklagede var klagerne klar over at budet ikke var inngitt etter gjeldende regler om budgivning da akseptfristen var for kort. Innklagede valgte i samråd med klagerne å forsøke å få til en avtale.

Det ble sammen med klagerne diskutert om man skulle gi motbud til budgiveren. Dette med bakgrunn i at både klagerne og innklagede oppfattet interessen for eiendommen som stor. Klagerne sa det var stor trafikk av skuelystne i gaten og i tillegg var det registrert 5-7 interessenter hos innklagede på dette tidspunktet. I tillegg ble det tatt med i vurderingen at en eiendom i den samme gaten hadde gått for 250 000 kroner over takst på 3 000 000 kroner for to måneder siden.

Samme dag som budet blemottatt, ble øvrige interessenter varslet om budet. Ingen av interessentene var i stand til å gjøre en så rask vurdering av eiendommen slik at de ville være med i en budrunde på det tidspunktet. Fellesvisning var blant annet ikke gjennomført.

Etter samtaler med klagerne ble de enige om at det ville være fornuftig å gi motbud hvis man skulle være villig til å selge før visning var gjennomført, da man regnet med å kunne få minst like mye etter en normal visningsrunde. Innklagede bestrider å ha understreket at salget skulle være «i boks».

Motbudet ble avvist og budgiveren ga et nytt bud på en annen eiendom med akseptfrist den 30. juni, som ble akseptert.

Dersom innklagede hadde håndtert budet korrekt og ikke formidlet det til klagerne, ville det slik innklagede ser det, blitt samme resultat. Innklagede mener det var klagernes valgt å gi motbudet og således avslå budet på
2 750 000 kroner. På dette tidspunktet var det ingenting som skulle tilsi at dette ikke var en fornuftig måte å håndtere saken på. Innklagede kunne ikke forutse de særskilte endringene i markedet som senere inntraff. Den ene klageren ga også inntrykk av de under hele prosessen ble rådgitt av vedkommendes bror som jobbet som eiendomsrådgiver/megler et annet sted.

Innklagede har lagt ved mailkorrespondanse som i stor grad viser at innklagedes kontor har stått på for å gjøre en skikkelig jobb, både i forberedende fase samt i etterkant av bud/motbudsituasjonen. I tillegg viser innklagede til at ekstra annonsering er avtalt klart og tydelig og at innklagede har tatt på seg utgifter til annonsering med ca 3 000 kroner. Kravet fra innklagede er pålydende 14 906,50 kroner og dette er innbetalt av ny megler.

Innklagede kan ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne påpeker at de ikke fikk beskjed om at akseptfristen var 20. juni 2008. Klagerne bestrider at de har hatt kontakt med den ene klagerens bror under hele prosessen. Den eneste gangen dette skjedde var i etterkant av gitt motbud for å hente inn mer informasjon vedrørende 24-timersfristen. Klagerne opplyser at de ville forsikre seg om at de ikke gjorde noe ulovlig.

Klagerne opplyser at et hus rett over gaten har ligget ute med samme prisantydning som klagernes i flere måneder, og at dette til slutt ble tatt ut av markedet.

Klagerne mener øvrige interessenter ikke ble kontaktet i forkant av gitt motbud. Klagerne ble i hvert fall ikke informert om dette.

Klagerne mener innklagede ikke på noen måte ga uttrykk for eller rådet klagerne til å forhandle med budgiver, og at dette var noe klagerne savnet.

Klagerne nevner at de fikk inntrykk av at innklagede foretrakk å jobbe med andre boliger enn klagernes. Klagerne opplevde at innklagede ikke jobbet på lag med dem ved formidling av tilbud til budgiveren. Klagerne spekulerer i om oppdragsavtalen som angikk den boligen budgiveren fikk tilslag på, var en mer lukrativ avtale for innklagede. Klagerne etterlyste tilbakemeldinger blant annet fra noen andre interessenter. Klagerne fikk beskjed om at disse ikke var interessert. På denne bakgrunn valgte klagerne å bytte megler. Klagerne informerer om at innklagede mottok flere bud fra denne interessenten i etterkant, noe klagerne finner merkelig da innklagede opplyste at disse ikke var interessert.

Klagerne opplyser at det er de som har betalt innklagedes krav, ikke den nye eiendomsmegleren. Dette ble trukket fra oppgjøret ved salget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener bestemt at hele forbeholdet ble formidlet til klagerne og diskutert. Innklagede gjorde klagerne oppmerksom på at budet i utgangspunktet var ugyldig. Innklagede hadde inntrykk av at den ene av klagernes bror var rådgiver i prosessen.

Det omtalte nabohuset hadde mye lavere standard enn klagernes hus.

Interesselisten til innklagede viser at øvrige interessenter ble kontaktet da innklagede mottok bud pålydende
2 750 000 kroner. Dette er i tråd med vanlig prosedyre.

Innklagede kan ikke styre at budgiver ikke ønsket å forhandle om pris, men isteden ønsket å kjøpe seg et annet hus.

Innklagede mener klagernes påstand vedrørende provisjon er urimelig og opplyser at klagerne var den mest lønnsomme kunden for han.

De andre interessentene ønsket ikke å legge inn bud på denne eiendommen blant annet på grunn av beliggenheten. Hvorvidt disse i ettertid har lagt inn bud, vet ikke innklagede. Innklagedespør hvorfor disse ikke kjøpte eiendommen gjennom den andre megleren dersom de var interessert.

Innklagede spør om han ville blitt krevd for mellomværende dersom partene hadde klart å få til en handel i etterkant av budet.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener at sakens kjerne er at budet aldri skulle blitt formidlet til klagerne.

Klagerne viser til e-post fra innklagedes overordnede hvor det står » (…) I deres tilfelle har allikevel megler valgt å viderebringe et bud til Dem som ikke var gyldig, jf. tidsfrist som var satt i bud». Klagerne mener innklagede har innrømt at det er gjort noe ulovlig.

Klagerne viser til at 24-timers regelen ble innført for å unngå saker som dette, og avpasse tempoet i budrunden slik at både kjøper og selger sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning og dekning av utlegg på bakgrunn av ulovlig formidlet bud.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda legger på bakgrunn av partenes forklaringer til grunn at budet inngitt 18. juni 2008 pålydende
2 750 000 kroner ble inngitt med en akseptfrist som utløp før 24 timer etter siste annonserte visning.

Med budet lå det en egen erklæring utformet på følgende måte:

«FORBEHOLD

Undertegnede reiser på ferie den 21. juni, tidlig om morgenen.

Vi må ha avklaring vedr. kjøp før vi reiser, og kan ikke vente til etter første visning.

Vårt bud gjelder derfor til fredag den 20. juni kl 15.30.

Vi ønsker imidlertid så snarlig svar som mulig. (…)»

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om klagerne fikk seg forelagt dette forbeholdet, hvor akseptfristen var oppgitt, da partene forklarer seg ulikt på dette punktet.

Uavhengig av dette har innklagede formidlet et bud i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd. Det er ikke anledning for megler til å «avtale seg bort» fra denne regelen i samråd med budgiver eller selger. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skulle innklagede ikke formidlet det aktuelle budet. Innklagede har således opptrådt kritikkverdig og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Formidlingsforbudet har imidlertid ingen betydning for om bindende avtale er inngått, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 334. Klagerne har heller ikke lidt noe tap som er en adekvat følge av at innklagede har formidlet et bud i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd, og kan derfor ikke kreve erstatning på dette grunnlaget.

Det er alltid selgeren som må bære risikoen for om et bud aksepteres eller ikke, herunder om selgeren velger å parere budgiverens bud med et motbud.

Det er ikke fremlagt noe som viser at innklagede har opptrådt kritikkverdig i forbindelse med at klagerne valgte å fremsette et motbud.

Konklusjon:

Innklagede har formidlet et bud i strid med 24-timers regelen og således handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsforskriftens § 6-3. Klagerne har i dette tilfellet ikke noe økonomisk krav mot innklagede.