Klage nr:
056/09

Avgjort:
25.06.2009

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Lillehammer
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte eiendom fra et dødsbo gjennom innklagede som eiendomsmegler ved kjøpekontrakt av 6. oktober 2008. I salgsoppgaven sto det «arvinger i boet påberoper seg retten til å tre inn i høyeste bud i salgsprosessen». Klagerne klager på at en av arvingene var med på å by i budrunden uten at klagerne fikk opplyst hvem budgiveren var.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne har fremmet er erstatningskrav mot innklagede pålydende 50 000 kroner fordi innklagede lot klagerne tro at det var et marked.

Klagerne hevder selgerne ble invitert inn i budrunden av innklagede, uten at dette ble opplyst til klagerne som budgiver/kjøper. Innklagede hevder dette fremkommer av salgsoppgaven hvor det står at «… selger forbeholder seg retten til å tre inn i det høyeste budet». Klagerne mener det er vesensforskjell på å tre inn i høyeste bud og det å være med i selve budrunden.

Klagerne mener det riktige måtte vært å la «eksterne» budgivere (markedet)gjøre seg ferdige med sine bud. Deretter kunne selger vurdere om han ville tre inn, eventuelt si at det høyeste budet ikke ble akseptert.

Klagerne mener handelen ikke ble håndtert på en etisk god måte og slik kravet til god meglerskikk tilsier. Prosessen er håndtert slik at den åpner for en rekke spekulative forhold og ifølge klagerne spør innklagede om klagerne ikke hadde lagt inn budet på 620 000 kroner dersom de hadde visst at det var en av selgerne han bød mot.

Klagerne spør om megler har anledning til å invitere selgere inn i budrunden uten at andre budgivere varsles om dette, gitt teksten som står i salgsoppgaven. Klagerne spør om de har krav på å få se det skriftlige budet fra selgeren pålydende 600 000 kroner.

Innklagede anfører:

Innklagede fastholder sine tidligere tilbakemeldinger og ønsker spesielt å fremheve at budet på 600 000 kroner ble inngitt av en av arvingene og forelagt interessentene som normalt. Klagernes bud på 620 000 kroner ble inngitt av klagerne og ikke akseptert. Klagerne høynet deretter til 635 000 kroner. Alternativet var at handel ikke hadde kommet i stand.

Budet ble akseptert 3. oktober 2008 og overtakelse fant sted 28. januar 2009. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe økonomisk tap og mener innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne etterlyser et utsagn fra innklagede på spørsmålet om selger kan inviteres inn i budrunden/tillates å by, gitt at det eneste som omhandler dette i salgsoppgaven er «selger forbeholder seg retten til å tre inn i det høyeste budet».

Hvis svaret er ja på dette spørsmålet, mener klagerne teksten i salgsoppgaven er direkte feil eller i beste fall misvisende, villedende og ikke i tråd med god meglerskikk. Klagerne mener det da skapes presedens for at «dersom en arv (fritidsbolig i dette tilfellet) etterlates flere arvinger, bør arvingene ved et salg alltid ta inn setningen i fet font over slik at én eller flere av arvingene kan være med å by for så – når budrunden stopper (forhåpentligvis med noen eksterne budgivere) – bestemme(selger har jo anledning til å akseptere eller forkaste ethvert bud – dette fårvi også opplyst i prospektet) at den eksterne budgiver (ikke noen av arvingene) med høyest bud, får tilslaget».

Hvis svaret er nei, er det gjennomført en prosess som ikke er i tråd med gjeldende regler.

Klagerne mener innklagede i begge tilfelle har opptrådt uregelmessig og at klagerne har lidt et økonomisk tap. Klagerne nevner at det nest høyeste budet fra en ekstern budgiver var på 500 000 kroner. Klagerne nevner at han ikke ble orientert om dette budet før han fikk tilsendt budjournalen. Klagerne spør om han kan kreve å få tilsendt kopi av førstegangsbudet fra selger på 600 000 kroner.

Klagerne viser til innklagedes tilsvar hvor det står at alternativet var at handelen ikke hadde blitt sluttet. Klagerne spør om selgerens bud på 600 000 kroner heller ikke ville blitt akseptert og spør hvorfor selgeren i tilfelle la inn budet? Klagerne opplyser at de ikke fikk kjennskap til at budet på 600 000 kroner var fra en av selgerne. Klagerne la inn et bud på 635 000 kroner med kort akseptfrist etter at budet på 620 000 kroner ble avslått, i den tro at de fortsatt hadde en ekstern motbyder i tillegg til at selgeren kunne tre inn i det høyeste budet. Klagerne ville unngå at budgiveren som hadde bud på 600 000 kroner skulle komme med et høyere bud. Klagerne mener innklagede har latt dem tro at det var et marked for disse prisene, til tross for at det nest høyeste eksterne budet var på 500 000 kroner.

Klagerne spør om ikke innklagede heller burde orientert om at det ikke var aktuelt å akseptere bud under
600 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på bakgrunn av manglende opplysninger om selgerens forhold ved budgivningen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Etter eiendomsmeglingsforskriftens § 6-4, 1.ledd skal kjøper gis kopi av budjournalen, noe klagerne har fått i dette tilfellet. Forskriften hjemler ikke et krav om å se det skriftlige første budet inngitt av en budgiver.

I salgsoppgaven sto det «arvinger i boetpåberoper seg retten til å tre inn i høyeste bud i salgsprosessen». Arvingene har således betinget seg forkjøpsrett overfor kjøper. Spørsmålet blir så om innklagede kan formidle bud fra den ene arvingen. Det foreligger ikke noe forbud mot å formidle slike bud. Dog er det en forutsetning at de øvrige interessentene får orientering om dette på en tilstrekkelig klar måte, spesielt der det allerede foreligger en forkjøpsrett til fordel for arvingene. Arvingen hadde i henhold til budloggen tatt forbehold om egenkapital.

På bakgrunn av korrespondansen mellom partene i saken legges det til grunn at klagerne ikke ble informert om at budgiveren med budet på 600 000 kroner var den ene arvingen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde innklagede orientert om dette forholdet på bakgrunn av at han skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og sørge for at budgivere har et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. Salgsoppgaven opplyste om at arvingene kunne tre inn i høyeste bud, men dette er noe annet enn at arvingen skulle være budgiver og med på å trekke opp prisen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det i strid med god meglerskikk ikke å informere klagerne om at konkurrerende budgiver var en av arvingene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2).

Prisantydningen var oppgitt til 650 000 kroner. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at klagerne har lidt noe økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse i budgivningsprosessen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om at konkurrerende budgiver var en av arvingene. Klagerne har ikke krav på erstatning.