RFE-2024-190

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                     Novum Eiendomsmegler AS (EIE Stovner)

Saken gjelder:               Omkostninger ved kjøp – Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte kontraktsposisjon til leilighet under oppføring, formidlet gjennom innklagede meglerforetak 19. juni 2024. Overtakelsen var opplyst å være satt til 8. august 2024. Prisantydningen var på 3 490 000 kroner, og kjøpesummen endte på 3 522 556 kroner. I Finn-annonsen var omkostningene oppgitt å være 11 000 kroner. I salgsoppgaven fremgikk det flere steder at dokumentavgiften var på 11 000 kroner. Da klageren kom på kontraktsmøtet, ble det klart at de samlede omkostninger var på 82 556 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har gitt feilaktige og misvisende opplysninger knyttet til de totale omkostningene ved kjøpet. Videre blir det spørsmål om dette medfører at klageren har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 71 556 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

I forbindelse med kjøp av leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak, ble det gitt feilaktige og misvisende opplysninger om omkostningene i salgsoppgaven og i Finn-annonsen.

Klageren ble oppmerksom på leiligheten etter å ha sett annonsen på Finn.no i juni 2024. Prisantydningen var 3 490 000 kroner, og omkostningene var opplyst å være 11 000 kroner. Klageren kontaktet megler for å få bekreftet at omkostningene virkelig var 11 000 kroner, noe megleren bekreftet muntlig. Salgsoppgaven var kun tilgjengelig på nett, uten mulighet for å laste den ned. Det forelå heller ingen fysiske eksemplarer. Det var flere motstridende opplysninger i salgsoppgaven når det gjaldt omkostningene, og i toppteksten sto det samme som i Finn.no annonsen;

Prisantydning 3 490 000 kroner og dokumentavgift på 11 000 kroner.

Det samme sto under «økonomi». Under dette igjen sto det omkostninger 82 556 kroner. Under avsnittene «Prisantydning, Omkostninger og Evt. fellesgjeld» sto det nok en gang opplyst at dokumentavgiften var 11 000 kroner. Totalt 4-5 ganger sto omkostningene oppgitt å være 11 000 kroner. Klageren kontaktet derfor megler for å høre hva som gjaldt, og fikk til svar at omkostningene var 11 000 kroner. Klageren fikk ingen skriftlige svar, i stedet valgte megleren å ringe. I telefonsamtalene svarte han heller ikke på alle spørsmålene, men sa at klageren ikke trengte å tenke på transportgebyret, for dette skulle kjøper 1 stå for. I tillegg bekreftet megleren igjen, at omkostningene var på 11 000 kroner. Klageren etterlyste opplysningene skriftlig, uten å få svar.

Den 18. juni opplyste megleren at han hadde oppdatert tallene i salgsoppgaven. Klageren ringte tilbake senere samme dag, og fikk bekreftet muntlig at omkostningene fortsatt var 11 000 kroner, selv etter oppdateringen. Opplysningen om at omkostningene var 82 556 kroner var feil. Deretter la klageren inn bud på 3 400 000 kroner. Hun fikk tilbakemelding på at selger ikke ville akseptere budet, og la derfor inn et nytt bud på 3 440 00 kroner. Fremdeles under den forståelse at omkostningene var 11 000 kroner. Selger aksepterte budet.

Klageren fikk ingen informasjon eller oppfølging knyttet til prosessen videre. Hun måtte selv etterspørre hvordan kontraktsigneringen skulle foregå. Megler svarte at foretaket hadde problemer med BankID, og at alle derfor måtte møte på kontoret samme uke. Klageren hørte ingenting hele uken, og måtte igjen ta kontakt mandag 1. juli. Hun fikk til svar at alt skulle være klart den samme uken. Etter dette hørte hun ingen ting, heller ikke uken etter. For tredje gang måtte hun ta kontakt. Først fire dager sener fikk hun svar. Når hun deretter kom på meglerkontoret var det var kun signeringen av skjøte som var klart, kontrakten var fremdeles ikke klar for signering.

Megler gratulerte klageren med kjøpet og sa at hun hadde fått boligen til en god pris. Klageren på sin side pekte på de lave omkostningene på 11 000 kroner. Da reagerer megleren og rettet henne med å si at omkostningene var på 82 000 kroner. Dette kom svært overraskende på klageren, og megleren innrømmet at han kunne vært tydeligere på hva omkostningene var. Klageren hadde gitt megleren alle muligheter til det, ved gjentatte SMS-er med spørsmål omkring dette, uten svar. Det kom heller ingen skriftlig bekreftelse fra megleren, når klager etterspurte dette, etter å ha fått muntlige bekreftelser på at omkostningen var 11 000 kroner.

Klageren som var førstegangskjøper følte seg lurt og kontaktet rådgiver i banken for å høre hva hun kunne gjøre. Etter å ha vært i kontakt med Forbrukerrådet, fikk hun beskjed om å klage skriftlig til megleren, eventuelt meglerforetaket, og deretter til Reklamasjonsnemnda hvis partene ikke kom til enighet. Klageren sendte deretter en skriftlig klage til megleren. Fagansvarlig ble koblet på 17. juli, men svarte ikke. Det gikk lang tid og klageren måtte selv ringe fagansvarlig 26. juli for å få svar. Etter samtalen med fagansvarlig, ble klageren bedt om å sende e-post med skjermbilder av samtaler og salgsoppgaven. Deretter ble daglig leder og juridisk avdeling koblet på.

Den 2. august fikk klageren melding fra banken om at pantedokumenter måtte signeres fysisk grunnet kjøp av nybygg. Klageren sendte et skjermbilde til megleren hvor det tydelig fremkom at det var kritisk å få dokumentene tilsendt så fort som mulig, for at oppgjøret skulle kunne være på meglers konto i tide til overtagelsen. Det ble avtalt å signere dokumentene på meglers kontor 5. august. Klageren ønsker at dokumentene skulle sendes til hennes bankrådgiver med henne selv på kopi for å sikre at dette ble gjort.

Det eneste som var nødvendig var signatur fra klageren og megler. Megler ba klageren signere og sa at hun kunne gå, og at han ville signere med stempel og sende dokumentene over samme dag. Klageren mottok ikke dokumentene samme dag som avtalt, og sendte SMS dagen etter uten å få svar. Hun ringte etter noen timer, igjen uten svar. Megleren ringte heller ikke tilbake. Den manglende oppfølgingen gjorde at klageren var rett ved å ikke få overta nøklene til leiligheten på overtagelsesdagen den 8. august. Overtagelsen ble gjennomført med representant fra utbygger og takstmann. Rett før gjennomgangen av leiligheten var over, fikk takstmannen en e-post om at pantedokumentene var mottatt, og at det var «trygt» å overlevere nøklene.

Den 10. august varslet klageren at hun ønsker å ta saken opp med Reklamasjonsnemnda. Fagansvarlig foreslo da et møte for nok en gjennomgang. Møtet ble avholdt på telefon og klageren forklarte samme misnøye som hun har tatt opp gjentatte ganger tidligere. Hun trykket seg inn på salgsoppgaven igjen, og så at den var endret av megler. Dette tok hun opp med fagansvarlig i samtalen, i tillegg til at hun forklarte seg om hendelsen på overtagelsesdagen. Fagansvarlig ønsket da at klageren skulle sende skjermbilder av endringene i salgsoppgaven, noe klageren gjorde. Klageren sendte også link til salgsoppgaven på mail den 22. august. Likevel fikk klageren e-post tilbake med samme svar som tidligere; at omkostningene på det ene av de fem stedene i salgsoppgaven var uendret.

Det at klager tidlig i prosessen stiller spørsmål om hva transportgebyr er, bekrefter ikke at megler har opplyst om dette. Megler velger å ikke svare på dette skriftlig, noe han burde ha gjort. Det at megler sier at han skal oppdatere tallene bekrefter heller ikke at dette var gjort. For å bevise dette, måtte meglerforetaket ha fremlagt salgsoppgaven som ble publisert i første omgang, i tillegg til salgsoppgaven etter endringene. Det er ansvarlig meglers oppgave å kontrollere annonsen og salgsoppgaven før publisering. Meglerforetaket har plikt til å gi korrekt og konsistent informasjon til kjøper, og dersom kostnadsopplysninger ikke er riktige, er dette et brudd på god meglerskikk.

Klager har kun fått mulighet til å se opprinnelig kjøpekontrakt mellom kjøper 1 og utbygger. Her var det opplyst om transportgebyr for kjøper 1 på 60 000 kroner. Når klager spurte om transportgebyret, sa megleren at hun ikke trenger å tenke på dette, da det var noe kjøper 1 skulle betale. Dette viser at ikke engang megler selv visste med sikkerhet hvilke kostnader som gjaldt, ved dette kjøpet. Klager fikk heller ikke se kontrakten sin med kjøper 1, før etter signering av skjøte. Det var også på det tidspunktet hun ble opplyst av ansvarlig megler om at omkostningene var på 82 556 kroner.

Meglerforetaket støtter seg på at klageren selv nevner at 82 556 kroner står nevnt én gang i salgsoppgaven. Klagen handler om at ansvarlig megler sa at klageren kunne se bort fra opplysningen, samt transportgebyret, og at klageren kun trengte å tenke på de 11 000 kronene når det gjaldt omkostningene. Det at klager var på utkikk etter bolig og dermed raskt tok kontakt, gir ikke grunnlag for at det å tillatte hull og andre feil i annonsen og salgsoppgaven. Vedleggene meglerforetaket har fremlagt viser ingen av endringene ansvarlig megler påstår å ha gjort. Når det publiseres en digital salgsoppgave, skal og bør denne være likelydende med salgsoppgaven som kan lastes ned som PDF.

PDF-filen som meglerforetaket har fremlagt i ettertid (14. november 2024), er i tillegg lastet opp etter flere forespørsler fra klager. Dette var dette klageren ba om å få ettersendt allerede 10.august 2024. Den viser heller ikke endringene megler mener han har gjort, og kan for så vidt være produsert i ettertid. Den digitale salgsoppgave var, som meglerforetaket selv sier, dynamisk. At salgsoppgaven var dynamisk, ble ikke opplyst om av ansvarlig megler under salgsprosessen. Dette ble først opplyst om i ettertid, etter at salgsoppgaven ble endret, og etter budgivningen.

Klageren krever 71 556 kroner i erstatning fra meglerforetaket, noe som tilsvarer omkostningene som overstiger det opprinnelig oppgitte beløp på 11 000 kroner. Det foreligger ansvarsgrunnlag som berettiger klageren til slik erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:

Saken egner seg ikke for skriftlig behandling i nemnda, da den reiser bevisspørsmål knyttet til hva klager har eller ikke har forstått av den konkrete dialogen med megler forut for budgiving. Saken kan derfor ikke forsvarlig behandles under nemndas skriftlige behandling.

Dersom saken likevel tas til behandling i nemnda, foreligger det ikke grunnlag for erstatning.

Klagerne tok kontakt med megler pr. telefon og SMS den 12. juni 2024, da hun var interessert i en leilighet under oppføring som hun hadde sett på Finn.no. Innklagedes salgsoppdrag gjaldt salg av en kontraktsposisjon hvor selger (kjøper 1) hadde kjøpt leiligheten under oppføring gjennom et annet meglerforetak. Senere samme kveld sendte klageren en SMS til megler kl. 19:30 med flere spørsmål. Allerede her stilte hun spørsmål ved hva et transportgebyr var, og hvor mye det var.

Klager hadde dialog med innklagede om boligen over flere dager. Den 17. juni informerte megleren klageren om at de oppgitte omkostningene ikke stemte, men lovet å komme tilbake med oppdaterte tall. På formiddagen dagen etter sendte megleren over opprinnelig kjøpekontrakt (mellom utbygger og kjøper 1), samt informerte om at tallene i salgsoppgaven nå var oppdatert. Han ba klageren se på dette og kontakte han. Megleren hadde også fått endelig overtakelsesdato fra utbygger, satt til 8. august 2024.  Klageren bekreftet mottak, og sa at hun skulle se på det samme dag. Megler svarte at han var tilgjengelig utover kvelden om hun trenger det. Klagerne ringte megleren ved 22 tiden. I samtalen gikk klageren og megleren gjennom de oppdaterte tallene som da fremgikk av salgsoppgaven. Klageren la deretter inn et bud kl. 22.38 på 3 400 000 kroner som sto til dagen etter kl. 13:00. Megler tok opp dialogen med klageren etter at han har diskutert budet med selger, og informerer om at det var for lavt og at selger ikke ønsket å akseptere. Klageren la så inn et nytt bud på 3 440 000 kroner som ble akseptert av selger.

En måned senere, 17. juli, mottok meglerforetaket en epost fra klager hvor hun hevdet at det var gitt misvisende opplysninger om omkostningene ved kjøpet. Fagansvarlig tok en gjennomgang pr. telefon og klager sendte som avtalt over hennes side av saken pr. epost med vedlegg.  Fagansvarlig avviser kravet om å tilbakebetale 71 556 kroner, med den begrunnelse at tallene i salgsoppgaven ble oppdatert og gjennomgått med klager før avtale ble inngått. Videre at det i samme oppsettet kommer klart frem at de totale omkostningene ved prisantydning på 3 490 000 kroner utgjorde 82 556 kroner. I tillegg ble kjøpekontrakt mellom utbygger og kjøper 1, hvor det også er opplyst både om transportgebyr på 40 000 kroner og administrasjonsgebyr på 20 000 kroner oversendt klager før bud ble inngitt.

Klager fastholdt at det var gitt feil opplysninger, og innklagede inviterte henne til et møte for å se om det, tross opplysningene som var gitt, kunne være mulig å finne en omforent løsning. Det dukket da opp nye spørsmål knyttet til salgsoppgaven, og derfor ble klageren spurt om å sende dette på epost. Det viste seg at hun ikke hadde lastet ned salgsoppgaven, men brukt linken til den elektroniske salgsoppgaven som oppdaterte seg når megler endret på omkostningene i sitt system. Ettersom oppgjøret var fordelt mellom det andre meglerforetaket og innklagede måtte oppgjørsfanen hos megler endres (derfor ble også tallene endret hos klager).

Klageren fikk melding fra banken 1. august om at de hadde fått tilsendt feil kontrakt fra megler. Kjøper og banken påsto at kjøpekontrakten manglet signatur av kjøper 1, noe som ikke stemte når megler sjekket. Megler svarte at kontrakten som var sendt var signert og la ved bilde. Det viste seg å være en misforståelse mellom klager og banken hennes. Feil fra banken som stresset klageren, ble skjøvet over på megler. I tillegg fikk klageren melding fra banken om at pantedokument måtte leveres på papir dagen etter. Kjøpekontrakten ble signert den 17. juni og sendt over til klager 26. juni. Banken drøyde unødvendig med å gi klageren denne informasjonen. I tillegg burde banken vært klar over at elektronisk signering ikke lot seg gjennomføre når det var kjøp av nybygg. Det var heller ikke opplyst i kjøpekontrakten at det skulle være elektronisk signering.  Pantedokument skulle til det andre meglerforetaket og deres oppgjørsavdeling, ikke til megler eller meglerforetaket, slik banken feilinformerte klageren om. At det var det andre meglerforetaket som skulle stå for tinglysningen var opplyst både i kjøpekontrakten mellom kjøper 1 og kjøper 2, samt i opprinnelig kjøpekontrakt som ble sendt til klageren tidligere.

Megler tilbød seg å hjelpe til med å bevitne dokumentet. Klageren og megler avtalte at hun skulle komme 5. august, slik at de sammen kunne undertegne på pantedokumentet. Både klageren og banken vil ha en tilbakemelding fra megler på at dette var mottatt og levert. Dette var dagen etter at klageren var innom for å signere. Pantedokumentet måtte levers fysisk og megler kjørte til det andre meglerforetaket for å levere dokumentet. Dette kunne klageren levert selv, det ikke er meglers jobb å levere kjøpers pantedokument til oppgjørsavdelingen, men megleren gjorde dette likevel for å være behjelpelig.

Påstanden til klageren om at hun ikke ble opplyst om at omkostningene var på 82 556 kroner stemmer ikke. Megleren ga tidlig beskjed om at han skulle se over tallene, da de ikke var riktige, og gi beskjed når de var oppdatert. Påstanden om at megler på telefonen skal ha sagt at omkostningene var på 11 000 kroner, når han på SMS til klageren bekrefter at han skulle undersøke og endre slik at oppsettet ble riktig, er motstridene. Klageren stilte megleren spørsmål ved transportgebyret og hva dette var på, allerede første gang hun tok kontakt. Dette bekrefter at hun var informert om at det forelå et transportgebyr. Klageren var eneste interessent, og megler oppfatter at de hadde en god og svært tett dialog igjennom hele prosessen. Spesielt dagene før budgivning, ble det stilt mange spørsmål fra klager, som megler både undersøkte og besvarte. Megler strakk seg langt for å være tilgjengelig og behjelpelig for klageren under hele kjøpsprosessen. Ved kjøp av kontraktsposisjon av bolig under oppføring, er flere parter involvert (utbygger, kjøper 1 og kjøper 2). Disse skal informeres og godkjenne, noe som betyr at ikke alt ligger kun i meglers hender. Derfor kan ting ta noe lenger tid. Ikke alle er tilgjengelig til enhver tid, noe det virker som klageren hadde lite eller ingen forståelse for.

Klageren har krevd at det tilbakebetales 71 556 kroner. Kravet avvises av meglerforetaket, da klager før avtalen ble inngått fikk opplyst at omkostningene utgjorde 82 556 kroner. Noe som fremgikk tydelig under «Totalpris inkl. omkostninger» som viste hva kjøpers omkostninger ville være ved kjøp til prisantydning. I tillegg har megler informert om dette etter at tallene ble endret, og det ble opplyst i opprinnelig kjøpekontrakt at det skal betales et transportgebyr på 40 000 kroner og et administrasjonsgebyr på 20 000 kroner.  Klageren hadde all mulig anledning til å sette deg inn i de totale omkostningene før hun inngikk avtale om kjøp.

Det er ikke riktig at megler på telefon opplyste klageren om at hun kunne se bort fra omkostningene på 82 556 kroner og kun forholde seg til summen på 11 000 kroner. Klager har aldri fått informasjon om at hun kan se bort ifra kjøpers omkostninger opplyst i salgsoppgaven, hverken skriftlig eller muntlig. Klager fikk beskjed om å avvente slik at megler kunne sjekke tallene siden salgsoppgaven var dynamisk, og at det var opplyst 11 000 kroner i Finn-annonsen. Megler kom tilbake til klager og ga beskjed om at hun skulle forholde seg til totalpris inkl. omkostninger i salgsoppgaven, da disse var gjennomgått og riktige. Det står flere opplysninger knyttet til transportgebyr i salgsoppgaven, blant annet under punkt «Salg av kontrakts posisjon» i salgsoppgaven:

I tillegg kommer eventuelt transportgebyr og forskudd som første kjøper allerede har innbetalt til opprinnelig selger/utbygger.

Klager har ved å gå igjennom salgsoppgaven fått opplysninger om at transportgebyr og andre omkostninger skal betales. Når det gjaldt Finn-annonsen informerte megleren klageren om at hun måtte forholde seg til salgsoppgaven, ettersom det ble avdekket avvik i annonsen publisert på Finn.no. Slik informasjon ble formidlet før budgivningen.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at salgsoppgaven og Finn-annonsen forut for 18. juni 2024 ga en uryddig og motstridende fremstilling av hva som ville være kjøpers omkostninger ved kjøpet, ved at det fremgikk svært ulike opplysninger om dette. Nemnda bemerker at megler før markedsføring av salgsobjektet, i henhold til bransjepraksis, forutsettes å ha salgsoppgaven ferdig. Det var ikke tilfellet i saken her. Nemnda mener at megler her har handlet i strid med opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og andre ledd nr. 12, og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Spørsmålet er så om megler i samtale med klager 18. juni 2024 «rettet opp» i dette. Slik saken er opplyst for nemnda, under nemndas skriftlige behandling, fremstår dette uavklart.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda har kommet til at den ikke har et forsvarlig grunnlag til å ta stilling til denne delen av klagen basert på sakens dokumenter, sammenholdt med partenes anførsler. Det vises særlig til at det fremstår uklart om megler ga korrekte opplysninger om omkostninger i samtale med klageren 18. juni 2024 og i e-post som ble sendt rett etterpå.

Foruten den forsømmelse fra meglers side som er beskrevet ovenfor, skal klagen før øvrig avvises.

Konklusjon

Megler ved Novum Eiendomsmegler AS (Eie Stovner) har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å markedsføre salgsobjektet med uferdig salgsoppgave/Finn-annonsen. Før øvrig avvises klagen.