RFE-2024-200

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. april 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Fredrikstad

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Høsten 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av boligen sin med innklagede meglerforetak. Boligen ble imidlertid ikke solgt, og oppdraget ble derfor avsluttet. Klageren har i ettertid trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Valg av takstmann og faktura
Da klageren skulle selge huset sitt i 2023, ønsket hun å benytte en selvvalgt takstmann. Megleren avviste imidlertid klagerens ønske, og hevdet at takstmannen var utdatert. Når megleren insisterte på å bruke en annen takstmann, opplevde klageren at hun ikke hadde noen annen valgmulighet. Det fremstår for øvrig både merkelig og uprofesjonelt at megleren omtalte takstmannen som «utdatert». I senere korrespondanse har megleren dessuten erkjent at han ikke kjente til takstmannen.

Etter å ha undersøkt forholdet nærmere, har klageren forstått at det er et tett samarbeid mellom megleren og takstmannen. Dette burde klageren blitt opplyst om. Det fremstår som uprofesjonelt at klageren ikke ble gitt mulighet til å velge takstmann selv, særlig med tanke på prisforskjellen mellom dem.

Da megleren informerte om takseringskostnadene, svarte klageren at hun ikke var i stand til å betale før boligen var solgt. Megleren forklarte da at meglerforetaket ville dekke kostnadene frem til boligen var solgt. Til tross for dette mottok klageren faktura i posten etter endt taksering. Fakturaen var dessuten betydelig høyere enn for en alminnelig verdivurdering. Fakturaen skapte en stor økonomisk belastning for klageren, noe megleren også var oppmerksom på.

Først da klageren mottok reaksjoner fra andre, reagerte hun i større grad på takstrapportens høye pris. Klageren foretok dermed nærmere undersøkelser om hva en verdivurdering vanligvis koster. I dialog med en annen selger i området fikk klageren bekreftet at takstrapporten fremstod unormalt kostbar. Ettersom klageren ikke hadde økonomi til å betale fakturaen, kontaktet hun meglerforetaket for å få hjelp.

Da klageren spurte om hvorfor takstvurderingen var dyrere enn andre, svarte megleren at en dyrere takstrapport ville resultere i en bedre eierskifteforsikring. Ettersom svaret virket lite tilfredsstillende, henvendte klageren seg til andre meglere for å få påstanden bekreftet. Samtlige avkreftet imidlertid meglerens påstand. Klageren så seg likevel nødt til å godta meglerens forklaring ettersom hun ikke har kompetanse innen feltet.

Hva gjelder meglerforetakets påstander om takstmannen og takstrapporten, har meglerforetaket blitt bedt om å fremlegge dokumentasjon som underbygger påstandene. Dette har imidlertid ikke meglerforetaket etterkommet. Gjennom egne undersøkelser har klageren fått bekreftet at hun hadde rett til å velge takstmann selv, samt at hun således kunne valgt en som var rimeligere.

Betaling av takstrapport
Klageren følte seg svært liten da hun måtte be meglerforetaket om hjelp til å håndtere fakturaen for takseringsoppdraget. Megleren var kjent med klagerens økonomiske situasjon, og at hun således ikke hadde mulighet til å betale fakturaen før salget var gjennomført. Megleren kontaktet imidlertid takstmannen og ba han om å sende fakturaen til meglerforetaket. Dette var veldig ubehagelig.

Det bemerkes at megleren ga klageren skylden for at fakturaen hadde blitt sendt til henne, og ikke meglerforetaket. I ettertid har klageren forstått at megleren forsvarte fakturaen med en løgn.

Oppgraderinger av boligen
Megleren påstod at huset ikke ville være et attraktivt objekt, med mindre det ble foretatt en rekke oppgraderinger. Tiltakene som megleren anbefalte var blant annet å pusse opp kjøkkenet, slipe ned trappen til første etasje, male fasaden, beise verandaen og male taket. Klageren var enig i at enkelte av forbedringene var greit å få gjort, og investerte således 80 000 kroner i oppgraderinger. Arbeidet måtte utføres innen to uker ettersom boligen skulle annonseres før høstferien 2023. I ettertid har klageren fått høre at oppgraderingene var helt unødvendige.

Tilgang til bilder
Klageren har ikke fått tilgang til bildene som ble tatt av huset, til tross for at hun har blitt fakturert for disse. Klageren har imidlertid betalt for nye bilder, og har således ikke lenger bruk for bildene.

Feil i boligmappen
Klagerens boligmappe inneholdt opplysninger som ikke tilhørte henne. Megleren hadde blant annet inntatt opplysninger om kjøperen av et annet objekt, samt klagerens nabo. Dette fremstår som en uakseptabel feil, som indikerer uforsvarlig håndtering av klagerens opplysninger.

Visning av naboeiendom
Klageren ble bedt om å delta på visning av en tilsvarende leilighet i samme gate som klagerens. Leiligheten ble formidlet av en annen megler ved samme meglerforetak. Klageren fant dette noe uvanlig, men megleren ønsket å vise at det kom mange interessenter. Etter visningen ble klageren kontaktet av megleren som avholdt visningen, og hun måtte dermed forklare at hun ikke var interessert i leiligheten og at hun forsøkte å selge en tilsvarende leilighet. Dette var ubehagelig ettersom selgeren var en bekjent av klageren. Hendelsen fikk klageren til å revurdere eget valg av megler, og gir i etterkant grunn til å tro at megleren opptrer uredelig.

Avslutningsvis
Megleren har utnyttet klagerens manglende erfaring, og satt klageren i en økonomisk vanskelig situasjon med betydelige ekstrakostnader.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 34 667 kroner. Dette innebærer bortfall av kostnadspostene «honorar», «tilretteleggingsgebyr» og «meglerpakke». Etter vederlagsnedsettelsen vil det gjenstå 24 776 kroner som klageren er villig til å betale. Klageren har imidlertid ikke mulighet til å betale før huset er solgt. 

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerforetaket erkjenner at det forelå en feil i boligmappen ved at det ble inntatt opplysninger om andre. Klagerens øvrige påstander bestrides imidlertid i sin helhet.

Valg av takstmann
Kunden står alltid fritt til å velge takstmann av eget ønske. Meglerens anbefaling var basert på tidligere erfaring med takstmannens grundighet og profesjonalitet. Generelt har megleren erfart å motta oversiktlige og gode takstrapporter fra takstmenn med mesterbrev. Megleren forsøkte verken å hindre eller nekte klageren i å velge en annen takstmann. Meglerens anbefaling var servicerettet, og det er beklagelig dersom klageren oppfattet megleren som insisterende.

Det bemerkes at klageren hadde direkte kontakt med takstmannen megleren anbefalte før hun foretok et valg. Meglerforetaket avviser for øvrig at det foreligger et uredelig samarbeid mellom meglerforetaket og takstmannen. Megleren kjente heller ikke til den andre takstmannen, og har ikke sagt at han var utdatert.

Faktura for takstrapport
Det fremgår av både oppdragsavtalen og tilbudet at takseringskostnader faktureres direkte fra takstmannen. Dette er også i tråd med bransjepraksis. Meglerforetaket har verken vært involvert i takseringen eller faktureringen, og spørsmål om pris må således rettes mot takstmannen. Det bemerkes likevel at takstmannens prisliste er i tråd med det som er vanlig for flere større selskaper.

Meglerforetaket tilbyr kun unntaksvis å legge ut for takseringskostnader. Vanlig praksis er at selgeren faktureres direkte, samt at meglerforetaket mottar ferdigstilt tilstandsrapport. Dette ble klageren også opplyst om. Meglerforetaket påtok seg likevel å legge ut for fakturaen når klageren, grunnet betalingsutfordringer, spurte om det. Dette til tross for at salget da var satt på pause.

Oppgraderinger av boligen
Ettersom boligen var relativt ny, men hadde et slitasjepreg som ikke stod i stil til byggeåret, anbefalte megleren å foreta nokså enkle oppgraderinger. Meglerens anbefaling var ment som veiledning for å øke boligens attraktivitet i markedet. Megleren har imidlertid verken presset klageren til å foreta oppgraderinger eller fremsatt krav om dette. Megleren har heller ikke uttrykt at klageren ikke ville få solgt boligen uten at det ble foretatt oppgraderinger. Det er imidlertid beklagelig dersom klageren oppfattet det slik.

Hvilke tiltak klageren faktisk ønsket å gjennomføre var opp til henne, men klageren har også uttrykt at enkelte av oppgraderingene var greit å få gjort. Klageren foretok imidlertid flere oppgraderinger enn det megleren anbefalte, noe megleren ikke kan lastes for.

Ettersom klageren ikke har presisert hva hun mener med «helt unødvendige oppgraderinger», kan ikke dette vektlegges. Det fremstår for eksempel ikke klart hva som ligger i å «pusse opp kjøkkenet». Megleren ga ikke uttrykk for en totalrenovering, og ettersom klageren har brukt 80 000 kroner kan slike oppgraderinger heller ikke ha funnet sted. Oppgraderingene og utgiftene er dessuten udokumentert. Meglerforetaket håper likevel at klageren får nytte av oppgraderingene som er foretatt, til tross for at hun gikk lenger enn meglerens anbefaling.

Tilgang til bilder
Ved oppsigelse av oppdraget forsøkte meglerforetaket å kontakte klageren både pr. telefon og e-post for å hjelpe henne med å få tilgang til bildene av boligen. Meglerforetaket beklager likevel for at klageren ikke har mottatt bildene. Disse kan sendes så snart klageren ønsker det.

Feil i boligmappen
Meglerforetaket beklager på det sterkeste at boligmappen inneholdt opplysninger tilhørende andre. Dette skyldtes en glipp i rutiner fra meglerforetakets backoffice-funksjon. Meglerforetaket tar dette svært alvorlig, og har iverksatt tiltak for å hindre lignende tilfeller i fremtiden.

Visning av naboeiendom
Klageren ønsket å vite mer om naboeiendommen, og megleren forklarte således hvordan hun kunne sette seg på liste over interessenter. Klagerens fremstilling er dermed ikke i tråd med den faktiske situasjonen. Det bemerkes for øvrig at megleren ikke hadde noen egeninteresse i naboeiendommen.

Påstand om at megleren har opptrådt uredelig og ufint
Meglerforetaket stiller seg undrende til klagerens påstand om at megleren har opptrådt uredelig og ufint. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger dette. Det er på det rene at megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og har således verken opptrådt ufint eller uredelig.

Avslutningsvis
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren utført oppdraget i samsvar med avtalen, god meglerskikk og det som for øvrig kan forventes av ham. Megleren har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens krav må dermed avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Opplysninger om andre i boligmappen
Meglerforetaket har erkjent at det var kritikkverdig at det forelå feil i boligmappen ved at det var inntatt opplysninger om uvedkommende der. Nemnda slutter seg til dette, og bemerker at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Valg av takstmann
Nemnda kan ikke se at klager har sannsynliggjort at hun ble pålagt å benytte en bestemt takstmann. Det er ingenting i veien for at en megler kan gi anbefaling om en spesiell takstmann, uten at dette hindrer at selger selv foretar valget. Det er ikke sannsynliggjort at det foreligger brudd på god meglerskikk på dette punktet.

Faktura for takstrapport
Det følger av oppdragsavtalen at kostnader til takst blir fakturert oppdragsgiver direkte. Det er ikke sannsynliggjort at det fra første stund var en muntlig avtale mellom klager og megler om at megler skulle faktureres for taksten. Det er klager som har bevisbyrden for dette, og når saken står ord mot ord, er det ikke sannsynliggjort noen slik avtale.

Nemnda kan heller ikke se at megler kan lastes for at klager mener at taksten ble for kostbar. At meglerforetaket påtok seg å legge ut for fakturaen, grunnet betalingsproblemer hos klageren, fremstår som en ren gest fra meglerforetaket. Det foreligger dermed heller ikke på dette punktet brudd på god meglerskikk.

Oppgraderinger av boligen
Nemnda bemerker at det ikke er noe i veien for at en megler, som her, gir anbefalinger om oppgradering av en bolig, før den legges ut for salg. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler.

Tilgang til bilder
Her har partene ulike fremstillinger av hendelsesforløpet. Det er klager som må sannsynliggjøre at megler har opptrådt kritikkverdig. Det er ikke sannsynliggjort her. Meglerforetaket har dessuten sagt seg villig til å sende bildene til klager.

Visning av naboeiendommen
Det er ulike fremstillinger av bakgrunnen for at klager deltok på denne. Nemnda kan ikke se at det er grunnlag for å rette kritikk mot megler her.

Avslutning
Nemnda kan ikke se at megler, foruten punktet om boligmappen, har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det foreligger heller ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7

Konklusjon  

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Fredrikstad har handlet i strid med god meglerskikk ved at det var inntatt opplysninger om uvedkommende i boligmappen. For øvrig gis [klageren] ikke medhold.