RFE-2024-209

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Benum & Johansen AS (PrivatMegleren Benum & Johansen)

Saken gjelder:               Meglers krav på vederlag etter oppsigelse av oppdragsavtalen

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om bistand til salg av boligen sin fredag 27. september 2024. Oppdraget ble deretter sagt opp tirsdag 1. oktober 2024, og var i realiteten virksom i kun en virkedag. Etter dette mottok klagerne faktura fra meglerforetaket, hvor megler beregner seg 19 000 kroner i honorar for avsluttet oppdrag.

Spørsmålet i saken er om dette kan anses som rimelig vederlag knyttet til det arbeidet som var utført, herunder om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble først signert av begge parter på fredags kveld den 27. september. Klagerne informerte megleren tidlig tirsdag den 1. oktober. om deres beslutning om å avslutte oppdraget. Skjema for oppsigelse ble oversendt kort tid etter at vårt ønske om å avslutte ble kommunisert. Dette innebærer i realiteten at avtalen var aktiv i én arbeidsdag.

Det er ikke dokumentert eller på annen måte fremkommet at det har blitt utført tjenester eller iverksatt arbeid knyttet til det opprinnelige oppdraget i denne perioden. På dette grunnlaget anser klagerne det som urimelig at det fremsettes krav om betaling i en størrelsesorden som tilkommer oppdrag som ikke har vært påbegynt.

Klagerne er gjort kjent med meglerforetakets påstand om at det har vært kontakt mellom partene før signering av avtalen. Dette anser irrelevant for det fremsatte kravet, ettersom slik kommunikasjon ikke er bindende og ikke kan gi grunnlag for fakturering.

Videre ble det i forkant av oppsigelsen mottatt en e-post fra megler hvor det ble opplyst om at en oppsigelse ville medføre gebyr. Dette opplevede klagerne som et utilbørlig press og en urimelig utnyttelse av posisjonen som den sterke part i avtaleforholdet. Beløpet på det fremsatte gebyret vil ha betydelig negativ innvirkning på klagernes personlige økonomiske situasjon, og sakshåndteringen preges av at meglerforetaket forsøker å presse klagerne med dette. Dialogen med megler ble oppfattet som krevende, og responsen på klagernes ønske om å avslutte oppdraget var negativ. Dette forsterket inntrykk av at klagernes beslutning om å avslutte oppdraget var riktig.

Det oppleves heller ikke at megler har forsøkt å finne en rimelig løsning. Forslaget om at en tredjepart kunne dekke kostnadene, fremstår for klagerne som urimelig og uprofesjonelt. På bakgrunn av dette mener klagerne at prosessen ikke er blitt håndtert korrekt, og de opprettholder sitt syn på at det fremsatte kravet ikke kan anses som rimelig eller gyldig.

Innklagede har i korte trekk anført:
Den 27. august 2024 var megleren på befaring hos klagerne. I ettertid hadde megleren løpende dialog med klagerne i forbindelse med utarbeidelse av oppdragsavtalen, samt signering av denne. Oppdragsavtalen ble signert 26. september 2024, for øvrig samme dag som oppdragsavtalen ble sendt ut for signering. Klagerne avsluttet deretter oppdraget 1. oktober 2024, henholdsvis fem dager etter oppdragsinngåelse.

Samme dag som oppsigelsen ble mottatt, sendte megleren e-post til klagerne hvor han viste til oppsigelsesvilkårene i punkt 8 i oppdragsavtalen. Klagerne ble også informert om at de ville bli fakturert 19 000 kroner dersom de fastholdt oppsigelsen. Klagerne besvarte e-posten 4. oktober 2024, og uttrykte at meglerforetakets oppsigelsesvederlag var urimelig, samt vesentlig høyere enn for andre meglerforetak. Det er ikke oppgitt hva andre meglerforetak tar i oppsigelsesgebyr.

Megler svarte 07.10.24 at han ønsket å finne en løsning og ga klager muligheten til å fortsette samarbeidet og trekke oppsigelsen. Megler foreslo at dersom klager ikke ønsket å fortsette samarbeidet, så kunne ny megler som overtok oppdraget legge ut for bruddgebyret. Megler hørte ikke mer etter denne mailen. Faktura for oppsigelseshonorar på 19 0000 kroner ble sendt til klager 18.10.24, 18 dager etter at megler mottok oppsigelsen.

I Oppdragsavtalen fremkommer det i punkt 8, tredje avsnitt:

Oppdragsgiver som benytter seg av angreretten etter å ha anmodet eiendomsmeglingsforetaket om å begynne på oppdraget før angrefristen er gått ut, må betale eiendomsmegler et rimelig vederlag.

I punkt 6.4 i Oppdragsavtalen står det vilkår for meglers rett til vederlag i tilfelle oppsigelse / tilbakekall av oppdrag. Her fremkommer det at et rimelig vederlag er på kr 19 000 kroner i tillegg til avtalte faste vederlag, utlegg og tillegg i pkt 4.

Ved en oppsigelse av oppdrag hvor eiendomsmegler hadde utført en større del av salgsoppdraget ville det påløpt større utlegg/tillegg. Megler har ikke fakturert for noen tillegg ut over oppsigelseshonorar på 19 000 kroner.

Klagerne fikk 18 dager til å revurdere sin oppsigelse før faktura ble sendt til klager.

Megler har fakturert i henhold til vilkår i oppdragsavtalen.

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers krav på vederlag etter oppsigelse av oppdragsavtalen og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klagerne i oppdragsavtalen har krysset av for at de ønsket at eiendomsmeglerforetaket skulle sette i gang arbeidet i henhold til oppdragsavtalen før angrefristen på 14 dager var utløpt. Etter angrerettsloven § 26, som det også er vist til i oppdragsavtalen, skal forbrukeren i et slikt tilfelle betale et beløp som står i forhold til det som er levert frem til det tidspunkt forbrukeren gir melding om bruk av angreretten.

I dette tilfellet hadde oppdraget bare vart en drøy virkedag, før angreretten ble benyttet, og det er ikke holdepunkter for at megler hadde rukket å sette i gang arbeidet i henhold til oppdragsavtalen.

Nemnda mener at megler ikke har rettslig grunnlag for å kreve godtgjørelse for arbeid som er gjort før oppdragsavtale var inngått.

Nemnda kan heller ikke se at megler kan påberope oppdragsavtalen punkt 6.4 som grunnlag for honorering. Angrerettsloven er preseptorisk, jf. § 3, og oppdragsavtalen gir ikke meglerforetaket noen større adgang til å kreve vederlag enn det som følger av angrerettsloven § 26. Nemnda bemerker at vederlaget, uavhengig av angrerettlovens bestemmelser, skal stå i et rimelig forhold til utført innsats hos megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd. Det vises i den forbindelse til RFE-2023-1, der følgende fremgår:

Ut fra en totalvurdering basert på at oppdragstaker har kommet langt i salgsprosessen, og at det er lagt ned et betydelig arbeid, har nemnda kommet til at meglerforetaket har beregnet seg et rimelig vederlag.

Nemnda bemerker at det fremsatte kravet, som mangler rettslig grunnlag, innebærer brudd på god meglerskikk fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Etter dette gis klager medhold, og meglerforetaket skal kreditere klager beløpet på 19 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren ved Benum & Johansen AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket krediterer klager med 19 000 kroner.