RFE-2024-223

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Trondheim Solsiden

Saken gjelder:               Villedende markedsføring. God meglerskikk. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Våren 2021 kjøpte klageren et selveiet rekkehus formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble da markedsført med et tilhørende fellesareal. Klageren har imidlertid nylig oppdaget at sameiet ikke disponerer grøntarealet nord for boligen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin markedsføring av leiligheten, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 75 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen i 2021, fremgikk det av salgsoppgaven at boligen har «tilhørende fellesareal» og «grenser til fellesareal». Opplysningene ble gitt sammen med bilder av et grøntareal på cirka 600 kvadratmeter nord for boligen. Klageren har imidlertid nylig oppdaget at sameiet ikke disponerer grøntarealet ved boligen. Uttalelser i markedsføringen, slik som «endeleilighet mot tilhørende fellesareal» og «endeleilighet med familievennlig beliggenhet som grenser til fellesareal», fremstår således villedende. Det vises her til Finn-annonsen.

Grøntarealet tilhører nabosameiet, og kan bare disponeres ved samtykke. Dette er problematisk, særlig ved arrangementer som barnebursdager.

Det må anses som en betydelig mangel at grøntarealet disponeres av nabosameiet. Dette er også i strid med opplysningene i annonsen. Det bemerkes at klageren overholdt sin undersøkelsesplikt ved kjøpet, og stolte på meglerens opplysninger. Det forelå ingen tegn til at grøntarealet nord for boligen ikke tilhørte sameiet.

Megleren har vist til at sameiet disponerer et grøntareal på cirka 35 kvadratmeter langs huset mot nord. Dette er imidlertid en svært tynn begrunnelse i lys av hvordan salgsoppgaven er utformet.

For øvrig ble det i salgsoppgaven vist til den årlige avgiften for medlemskap i velforeningen. Vellet fungerer som et veilag og forvalter private veier, garasjeanlegg og vaktmestertjenester med mer.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 75 000 kroner i erstatning. Sameiet består av 77 boenheter, og erstatningsbeløpet utgjør derfor 1/77 av grøntarealets verdi.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det fremgår uttrykkelig av reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser at:

Område F1 er et felles lekeareal for hele [området]. Det må ikke oppføres innredninger eller taes i bruk på en slik måte at områdets bruk som lekeareal hindres.

Det bemerkes at dersom nabosameiet har nektet klageren i å bruke grøntarealet er dette, slik meglerforetaket ser det, en sak mellom dem.

Det er på det rene at sameiet disponerer et fellesareal. Grøntarealet til nabosameiet er også et fellesareal, men da tilhørende nabosameiet. Megleren er uenig i at det er gitt opplysninger i strid med den faktiske situasjonen. Megleren inntok på sedvanlig vis bilder av nabolaget og nærområdet i markedsføringen for å vise boligens omgivelser. Det bemerkes for øvrig at eiendomsgrensene fremgikk av kart vedlagt salgsoppgaven.

Markedsføringen var således i tråd med den faktiske situasjonen. Dette gjelder også uttalelser som «enderekkehus med familievennlig beliggenhet som grenser til fellesareal».

Meglerforetaket slutter seg til boligselgerforsikringsselskapets bemerkninger i saken mot klageren:

Vi kan ikke se at kjøper hadde noen forventing om å være medeier/ deleier eller ha bruksrett på [matrikkelnummer 1]. Ei heller at [velforeningen] skulle ha slik eiendoms- eller bruksrett på det nevnte arealet.

Kjøper har kjøpt [matrikkelnummer 2]. dette fremgår av kjøpekontrakten.

Velforeningen eier [matrikkelnummer 3].

[Matrikkelnummer 2] grenser til eiendommen [matrikkelnummer 3] på to sider.

[Matrikkelnummer 1] er eid av seksjonseierne i sameiet i [nabosameiets adresse].

På bakgrunn av det ovennevnte, foreligger det ikke brudd på god meglerskikk. I alle tilfeller har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Subsidiært foreligger det ikke et dokumentert økonomisk tap, og atter subsidiært bestrides erstatningskravets størrelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at naboarealet, som tilhører nabosameiet, i reguleringsbestemmelser 1. oktober 1993 er betegnet som «felles lekeareal for hele [området]». Nemnda kan derfor ikke se at det riktig at arealet bare kan disponeres med samtykke av nabosameiet. Nemnda mener at benevnelsen «tilhørende» fellesareal fremstår misvisende og er egnet til å skape feil forventning om hvem arealet tilhørte. Nemnda mener at konflikten antakelig ville ha vært unngått om megler hadde nøyd seg med å benytte ordlyden i reguleringsbestemmelsen i salgsmateriellet om at dette var et felles lekeareal for hele området, og ikke særskilt for klagers sameie. Nemnda mener at den misvisende opplysningen er i strid med markedsføringsloven § 8, bestemmelsen om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og § 6-7 om meglers opplysningsplikt. Megler har, slik nemnda ser det, opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda kan imidlertid ikke se at dette har påført klager noe økonomisk tap. Slik nemnda oppfatter reguleringsbestemmelsene, har klagers sameie anledning til å benytte arealene. Dersom nabosameiet ikke tillater dette, er dette i så fall et forhold mellom naboene. Erstatningskravet fører dermed ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren ved DNB Eiendom AS avd. Trondheim Solsiden har opptrådt i strid god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.