Klage nr:
058/09
Avgjort:
25.06.2009
Saken gjelder:
Misnøye av meglers håndtering ved budgivningen
Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Hamar
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. juni 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren representerer et dødsbo. Det ble inngått en oppdragsavtale den 4. desember 2008 for salg av klausulert andelsleilighet i et borettslag. Klagen gjelder innklagedes rådgivning i forbindelse med budrunden.
I fremstillingen benyttes betegnelsen «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Det forelå et bud på 550 000 kroner på leiligheten og det kom inn et bud på 560 000 kroner. Ifølge klageren ble han frarådet å gå videre med det sist innkomne budet da innklagede fant budgiveren useriøs. Videre anbefalte innklagede å akseptere budet på 550 000 kroner. Klageren oppfattet en entydig anbefaling fra innklagede om å akseptere budet fra nest høyeste budgiver.
Klageren opplyser at budet på 560 000 kroner ikke ble videreformidlet til andre budgivere da innklagede anså budet for å være useriøst. I ettertid har klageren oppfattet situasjonen som uklar, fordi han ikke har forståelse for hvorfor budgiveren med budet på 560 000 kroner ble ansett som så useriøs at budet ikke ble videreformidlet.
Klageren opplyser han tok kontakt med innklagede og viser til brev fra innklagede datert 13. januar 2009. Det fremgår blant annet følgende:
«På grunn av at budgiver 1 ikke kunne fremlegge informasjon om hvem som skulle være andelseier, fant vi det ikke riktig å fremlegge budet på kr. 560.000,- for budgiver 3. Tross flere oppfordringer/krav fra megler om å fremvise/fremlegge informasjon om dette, ble det ikke gjort. På bakgrunn av vedtektene for X BRL, hvor det klart fremgår at borettslaget er klausulert, vurderte vi budet til å ikke være korrekt. Budet kunne derved heller ikke fremlegges videre i budprosessen i forhold til budgiver 3.
I tillegg kunne budgiver 1 heller ikke fremlegge dokumentasjon på finansiering av kjøpesummen. Med utgangspunkt i stadig økende fokus på meglers plikt/ansvar i forhold til å sjekke budgivers betalingsdyktighet, vurderte vi at det ville være feil å trekke budgiver 1 ytterligere med i budprosessen, så lenge forannevnte forhold ikke var dokumentert.
I tillegg må også bemerkes at det også på dette tidspunkt allerede forelå bud med bekreftet finansiering og som oppfylte vilkårene for å bli andelseier fra andre budgivere, bud som faktisk lå over den pris (kr. 535.000,-) som du hadde signalisert at du var villig til å akseptere.»
Klageren mener det er av liten betydning av at budgiver på dette tidspunktet ikke kunne fremlegge hvem som skulle være andelseier så lenge alle involverte parter var gjort oppmerksom på klausuleringen og konsekvensene av dette og at dette var på plass til kontraktsmøte/overtakelse.
I tillegg er klageren uenig med innklagede i hans argument vedrørende meglers plikt til å undersøke finansiering. Klageren mener det er et valg og en risiko klageren som selger bærer og må ta stilling til om han ønsker å akseptere.
Klageren mener han har uttalt at hanville vurdere et salg på prisantydning. Klageren sier han oppfatter innklagedes uttalelse på dette punktet som at det ikke arbeides for en best mulig pris for selgeren og at selgerens interesser ikke blir i tilstrekkelig grad ivaretatt.
Klageren kjenner seg ikke igjen i de tidspunktene som er loggført for når budene er registrert. Det gjelder budet på 535 000 kroner som i budloggen er registrert 7. januar 2009 kl 13.51. Klageren legger ved en utskrift av en sms vedrørende dette budet som ble oversendt klagerens sønn samme dag kl 10.51.
Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om det var riktig av innklagede å anse dette budet for så useriøst at det ikke ble videreformidlet til andre budgivere.
Klageren opplyser at han ikke har samtykket i at innklagede kan få heve vederlaget inntil dette forholdet er avklart. Klageren har foreslått en kompensasjon på 10 000 kroner i forslag til minnelig løsning, da dette er differansen mellom det aksepterte budet og det høyeste budet. Klageren opplyser at han ønsker Reklamasjonsnemnda skal ta stilling til dette.
Innklagede anfører:
Boligen var klausulert for personer over 60 år, trygdende eller pensjonister. Det kom inn totalt seks bud fra tre ulike budgivere. Samtlige bud er innført i elektronisk budjournal. Innklagede arbeidet med budene og varslinger og noterte ned alle tidspunkter for samtaler. Dette er innført i budjournalen og tidspunktene som automatisk legges inn i den elektroniske journalen ble øyeblikkelig korrigert med penn der det var gått noe tid fra budet kom inn til det ble lagt inn i elektronisk journal. Innklagede hevder det foreligger korrekt budjournal for alle bud.
Ifølge innklagede skjedde budgivningen på følgende måte:
– bud på 535 000 kroner kom inn fra budgiver 1 kl. 09.37 og hadde frist kl 14.00 samme dag.
– innklagede arbeidet med interessentene og kl 13.47 kom det inn et bud på 540 000 (budgiver 2) med frist kl 15.30.
– budgiver 1 høynet sitt bud til 550 000 kroner med frist kl. 15.30. Budgiver 2 ønsket ikke by over.
– innklagede informerte klageren om budene på 540 000 og 550 000 kl 13.55.
– kl.14.39 kom det inn et bud på 560 000 kroner fra budgiver 3 med frist til kl 15.30. Budgiver 3 hadde tidligere hatt et bud på 410 000 kroner inne, et bud som ble avslått 5. januar.
Budgiver 3 ble forespurt om finansieringsplan og sa at finansieringen ikke var helt klar, men at dette skulle la seg ordne av venner og familie. Han opplyste også at det ikke var sikkert at han selv skulle ta boligen i bruk. Innklagede ba om at dette måtte avklares snarest mulig. Innklagede fikk budgiver 1 til å forlenge fristen til kl. 16.00 samme dag. Innklagede fikk ikke kontakt med klageren per telefon før 15.30. Innklagede fikk heller ikke kontakt med budgiver 3. Situasjonen var at det lå inne et bud på 550 000 kroner med frist kl 16.00 og at det hadde vært inne et bud på 560 000 kroner med en akseptfrist som gikk ut kl 15.30. Videre ble det informert om at man ikke fikk kontakt med budgiver 3.
Det ble diskutert om klageren burde akseptere budet på 560 000 kroner. Det ble informert om at det ikke forelå samtykke fra finansinstitusjon og at budgiveren muligens ikke var den som skulle bebo leiligheten og at klageren ikke kunne være sikker på om kravene i vedtektene ble oppfylt.
Klageren valgte da å akseptere budet på 550 000 kroner.
Innklagede mener det ikke er riktig at klageren ble informert om budet på 560 000 kroner kl. 16.37 den 7. januar. Ifølge innklagede ble han informert kl. 15.30 og aksepterte budet fra budgiver 1. Klageren ringte tilbake kl. 16.43 og var i tvil om han hadde gjort det riktige. Aksepten var da meddelt budgiver (innen fristen) og bindende avtale var inngått.
Innklagede bestrider å ha fremstilt budgiver 3 som useriøs. Innklagede hevder å kun ha informert om de faktiske forholdene rundt budet og latt klageren foreta sin vurdering.
Innklagede viser til klagerens fremstilling rundt finansieringen og at klageren som selger bærer risikoen og må ta stilling til om han ønsker å akseptere det. Innklagede mener dette er korrekt, og tilfellet i denne saken. Klageren tok en vurdering og konkluderte med at han aksepterte budet på 550 000 kroner, fordi akseptfristen på budet fra budgiver 3 hadde gått ut og han ikke lot seg kontakte samt at det kun var få minutter for neste bud gikk ut.
Innklagede mener oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren viser til innklagedes anførsel om han kun har informert om de faktiske forholdene rundt budet og latt klager foreta sin vurdering, herunder at innklagede ikke skal ha betegnet budgiver 3 som useriøs. Klageren mener innklagede har fremstilt opplevelsen slik at den ikke er gjenkjennbar og viser til klagen.
Klageren påpeker at han mener budet på 560 000 kroner burde vært videreformidlet til budgiver med budet på
550 000 kroner. Klageren påpeker også at han teoretisk sett kunne akseptert budet på 560 000 kroner. Klageren sier det ikke ville forundret han om budgiver med på 550 000 kroner da ville kritisert innklagede for manglende informasjon.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Etter at innklagede mottok budet på 560 000 kroner, forsøkte innklagede å oppnå kontakt med budgiver før fristens utløp. På tross av flere forsøk på telefon fikk han ikke kontakt med budgiveren. Det knyttet seg usikkerhet til budet, både i forhold til finansiering og oppfyllelse av de klausulerte forhold. Innklagede mener dette var forhold som måtte avklares før budet ble benyttet i budrunden. Klageren var fullt informert om dette før han aksepterte budet på 550000 kroner.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren opplyser at han ikke kjenner seg igjen i innklagedes fremstilling.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om vederlagsjustering på bakgrunn av misnøye med innklagedes håndtering av budgivningen.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det eiendomsmegler ikke har noen generell plikt til å kontrollere budgivers finansiering.
Reklamasjonsnemnda bemerker også at det i utgangspunktet er kjøpers risiko å bli godkjent som andelshaver/eier etter vedtektene med mindre noe annet er eksplisitt avtalt.
Budet på 560 000 ble ikke meddelt klageren før etter akseptfristens utløp. Klageren kunne derfor ikke akseptert budet pålydende 560 000 kroner, jf. avtaleloven § 7. Det fremgår imidlertid at innklagede forsøkte å kontakte klageren uten å få tak i ham og at innklagede også forsøkte å kontakte budgiver for å få ham til å forlenge fristen. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punkt.
Reklamasjonsnemnda går så over til å vurdere om innklagede kan kritiseres for at budet på 560 000 kroner ikke ble meddelt interessenten som hadde inngitt budet på 550 000 kroner. Innklagede hadde gjort forsøk på å avklare seriøsiteten i dette budet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan innklagede ikke kritiseres for at han ikke tok med budet på 560 000 kroner. Derimot ville det vært kritikkverdig om en eiendomsmegler hadde brukt et antatt useriøst bud til å presse opp prisen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.