RFE-2024-213

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 16. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Eiendommen ble deretter solgt 8. mai 2024. Etter kjøpekontrakten ble signert 29. mai 2024, ble overtakelsen gjennomført 1. oktober 2024. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 50 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Oppgjøret
For det første skal ikke klageren måtte betale for eiendomsopplysninger fra kommunen. Det var klageren selv som innhentet og oversendte disse til megleren. I oppgjørsoppstillingen er det fakturert 4 488 kroner for innhenting av opplysningene. Dette samsvarer imidlertid ikke med oppdragsavtalen hvor kostnaden ble oppgitt å utgjøre 2 443 kroner.

Ifølge meglerforetaket var kostnadsposten en skrivefeil i den opprinnelige oppgjørsoppstillingen. Det vises her til meglerforetakets e-post av 15. oktober 2024. Skrivefeilen ble imidlertid gjentatt i den endrede oppgjørsoppstillingen. Klageren stiller derfor spørsmål ved meglerforetakets kvalitet, særlig da oppgjørsansvarlig ikke var kjent med hvilke rabatter klageren skulle få. Det vises her til den endrede oppgjørsoppstillingen og e-post fra oppgjørsansvarlig 16. oktober 2024.

For det andre skal ikke klageren måtte betale for løfting av annonsen på Finn.no. Megleren opplyste ikke om at slik løfting kostet penger, og partene ble derfor enige om at kostanden på 2 900 kroner ikke skulle belastes klageren. Det vises her til e-postkorrespondanse mellom klageren og megleren i januar 2024, samt meglerforetakets e-post av 15. oktober 2024.

«Løfting av annonse» må anses å være et kjent begrep for megleren, men ikke klageren. Selv om megleren aldri brukte dette begrepet, ga han uttrykk for at annonsen kunne slettes på Finn.no for å deretter legges ut på nytt. Ifølge megleren ville den da komme høyere opp på søkefeltet.

Uriktig informasjon knyttet til utbetaling av oppgjøret
Under overtakelsen tirsdag 1. oktober 2024, ga megleren uttrykk for at oppgjøret ville utbetales i slutten av samme uke. Da klageren ikke hadde mottatt oppgjøret innen den påfølgende mandagen, sendte hun en melding til megleren for å spørre om status. Under en telefonsamtale med megleren, ble klageren informert om at oppgjøret ville være på konto dagen etter og helt sikkert innen torsdag 10. oktober 2024. Da klageren fortsatt ikke hadde mottatt noe oppgjør innen torsdagen, sendte hun en melding til megleren om at dersom oppgjøret ikke var utbetalt innen fredag 11. oktober 2024, ville hun sende en formell klage. Megleren ringte deretter klageren for å advare om at trusler var uakseptabelt, samt at oppgjøret ville være på konto i henhold til kjøpekontrakten, altså innen 14 dager. Megleren er en erfaren megler, og klageren stiller seg spørrende til hvorfor han ikke informerte om dette under overtakelsen. I stedet skapte han falske forhåpninger overfor klageren. Dette må anses som dårlig kundebehandling. Under samtalen med megleren, ga klageren uttrykk for sin misnøye samt at hun ønsket å rette en formell klage mot meglerforetaket.

Meglers opptreden under visning
Under den første visningen, møtte megleren opp etter at den første interessenten hadde kommet. Klageren stod da ute med hunden sin. Dersom det var vanskelig for megleren å rekke frem til visninger klokka 17:00, foreslo klageren for fremtiden å endre visningstidspunkt til klokka 18:00.

Neste visningdag valgte megleren i utgangspunktet å avholde visning i en annen bolig fra klokka 17:00 til 17:45. Hvis noen møtte på visning i den andre boligen klokken 17:45, ville megleren nok en gang ha kommet for sent til klagerens visning. Megleren valgte derfor å endre tidspunkt for den andre visningen til mellom klokken 17:00 og 17:30. Det vises her til klagerens e-post til megleren 13. september 2023.

En megler som kommer heseblesende til visning etter at interessentene allerede har kommet og ventet en stund, er ikke forenlig med en god megler.

Megleren lot også interessenter besøke klagerens leilighet alene. Det vises her til klagerens e-post til megleren 11. september 2023. I e-posten gir også klageren uttrykk for at det virket som at megleren ikke likte leiligheten hennes. Dette fikk klageren til å miste troen på salg allerede etter første visning.

Meglerens aktivitet under salgsprosessen
Etter seks måneder hvor ingen kom på visning, ringte klageren til megleren for å spørre om hvilke tiltak som iverksettes for å få folk på visning. Etter klagerens mening måtte leiligheten ses, da den er meget pen med god beliggenhet. Klageren skulle imidlertid ønske at megleren tok mer initiativ. Under hele salgsprosessen, var det klageren som måtte foreslå endringer.

En megler som sitter og venter på at interessenter skal dukke opp, er ikke en god megler. I dette tilfellet viste megleren svært lite engasjement. Det var klageren som måtte foreslå alle endringer og forbedringer. I tillegg måtte klageren gjentatte ganger purre på megleren for at endringene skulle bli gjennomført. Klageren opplevde situasjonen som frustrerende.

Klageren måtte korrigere gjentatte feil
Under salgsprosessen har megleren begått flere feil. I tillegg til flere skrivefeil, glemte han å oppdatere forsidebildet, og han misforstod tidspunktene for visning. Klageren måtte derfor etterspørre tilbakemelding fra megleren gjentatte ganger. I e-post av 15. oktober 2024 innrømmer meglerforetaket at megleren kan bli bedre hva gjelder å unngå feil. Det innrømmes også at megleren kan oppfattes som krass og dirkete, noe som ikke vitner om god service.

Sluklukt før overtakelse
I tiden mellom budaskept og overtakelse, oppstod det et problem med sluklukt i leiligheten. Klageren henvendte seg derfor til megleren for å be om råd. Det bemerkes her at klageren måtte purre på megleren for å få noen tilbakemelding. Da klageren fikk kontakt med megleren, ba hun også megleren om å informere kjøperen om det hadde oppstått en lukt, men at denne var blitt borte. Megleren ringte deretter til kjøperen for å informere om forholdet. Samtidig anbefalte megleren å foreta et tilbakehold. Megleren har selv bekreftet dette under en telefonsamtale med klageren. I ettertid har imidlertid megleren endret sin forklaring til at kjøperen spurte om råd, og at han som følge av dette opplyste kjøperen om muligheten for tilbakehold. Uavhengig av hva som stemmer, er det ikke riktig at megleren gir kjøperen slike råd uten å ha snakket med klageren først. Klageren ble svært frustrert over situasjonen, og det vises her til SMS-korrespondanse med megleren.

Krav om vederlagsnedsettelse
Da klageren mottok oppgjørsoppstillingen, ble hun kjent med at meglerforetaket hadde tatt en høyere pris enn forespeilet. Etter at klageren sendte sin klage til meglerforetaket 11. september 2023, innrømmet megleren under en telefonsamtale at prisen hadde blitt noe høyere enn først antatt. Samtidig ga megleren uttrykk for at prisen kunne revurderes. Klageren forventet dermed en forbedring, noe som aldri ble tilfellet. Det vises her til e-postkorrespondanse mellom partene 16. januar 2024.

I dette tilfellet har megleren utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved sin håndtering av oppdraget. På bakgrunn av dette, krever klageren at meglerforetakets vederlag på 112 368 kroner settes ned med 50 000 kroner.

Meglerforetaket har i korte trekk anført:

Hendelsesforløpet
Etter at oppdragsavtalen ble inngått 16. august 2023, begynte megleren å utarbeide salgsoppgave. Salgsoppgaven ble deretter oversendt til klageren for godkjennelse 27. august 2023. Klageren godkjente salgsoppgaven uten merknader samme dag. Endelig salgsoppgave ble deretter ferdigstilt.

Eiendommen ble solgt 8. mai 2024, hvor kjøpekontrakten ble signert 29. mai 2024.

I tiden mellom budaksept og overtakelse oppstod det en lukt på baderommet. Klageren mente lukten stammet fra sluket, og tok forholdet opp med megleren. Megleren videreformidlet informasjonen til kjøperen. Under en samtale med kjøperen, ble megleren spurt om hvilke beføyelser som kunne gjøres gjeldende. Megleren ga dermed kjøperen en alminnelig gjennomgang av avhendingslovas bestemmelser, herunder muligheten for tilbakehold. Siden problemet knyttet til lukt løste seg før overtakelsen, ble det aldri foretatt noe tilbakehold. Klageren fikk deretter utbetalt oppgjøret innen 14 dager etter overtakelsen.

Oppgjøret
Ifølge klageren skal hun ikke betale 4 488 kroner for innhenting av opplysninger. Klageren er av den oppfatning at kostandsposten utelukkende gjelder innhenting av opplysninger fra kommunen. Dette stemmer imidlertid ikke, da kostnadsposten omfatter opplysninger innhentet fra forretningsfører. Klageren ble orientert om dette i meglerforetakets e-post av 15. oktober 2024. Det vises for øvrig til punkt 4.1 i oppdragsavtalen, samt oppgjørsoppstillingen.

Hva gjelder kostnad til løfting av annonse på Finn.no, er det klart angitt under punkt 5 i oppdragsavtalen at det vil påløpe 2 900 kroner for hver annonseløfting. For å imøtekomme klageren, har imidlertid meglerforetaket allerede kreditert dette beløpet.

Informasjon knyttet til utbetaling av oppgjøret
Under punkt 4 i kjøpekontrakten fremgår følgende om utbetaling av oppgjør:

Normal behandlingstid for utbetaling av oppgjør er 2 uker fra overtakelse til utbetalt oppgjør. Dette er pga postsending til Statens Kartverk, behandlingstid hos Statens Kartverk i forbindelse med tinglysing, samt behandlingstid hos forretningsførere, banker og i oppgjørsavdelingen.

I forbindelse med salget, opplyste megleren om at utbetaling av oppgjør vanligvis tar kortere tid enn to uker. Dette ble imidlertid ikke tilfelle for klageren. Det ble uansett aldri gitt noen garanti for et raskere oppgjør, og klageren må forholde seg til avtalt oppgjørstid. Meglerforetaket utbetalte oppgjøret innen fristen på to uker.

Meglers opptreden under visning
Det stemmer ikke at megleren kom for sent til visning. Det er heller ikke uvanlig at interessenter får noe tid i boligen alene. Det bemerkes her at megleren aldri ville latt en interessent være alene i boligen etter at klageren opplyste om at dette ikke var ønskelig.

Meglerens aktivitet under salgsprosessen
Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens anførsel om at megleren ikke tok tilstrekkelig initiativ under salgsprosessen. Markedet responderte ikke på boligen, og dette er ikke noe meglerforetaket kan lastes for.

Korrigering av feil
Når det kommer til korrigeringer, er det vanlig at enkelte ting justeres under salgsprosessen uten at dette kan karakteriseres som ikke ubetydelige pliktforsømmelser. Meglerforetaket kjenner seg uansett ikke igjen i at det var behov for betydelige endringer underveis. Det vises blant annet til at klageren godkjente salgsoppgaven uten merknader.

Sluklukt før overtakelse
Det stemmer ikke at megleren anmodet kjøperen til å foreta tilbakehold som følge av sluklukten. Megleren informerte kun kjøperen om at dette var en aktuell beføyelse dersom problemet vedvarte under overtakelsen. Dette er i tråd med meglers arbeidsoppgaver. Problemet knyttet til lukten ble uansett løst før overtakelsen, og kjøperen fortok aldri noe tilbakehold.

Krav om vederlagsnedsettelse
Det rettslige grunnlaget for vederlagsnedsettelse følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlagsnedsettelse forutsetter at meglerens plikter er tilsidesatt mer enn rent bagatellmessig, jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) side 144-145.

Når det kommer til endelig pris for eiendomsmeglingstjenestene, har klageren vist til at endelig kostnad oversteg den estimerte kostanden som megleren forespeilet. Megleren kan ikke erindre å ha gitt klageren noen estimert kostnad. Dette kan uansett ikke være utslagsgivende. Endelig kostnad for megleroppdraget er i tråd med den inngåtte oppdragsavtalen.

Megleren har, i dette tilfellet, ikke utvist noen pliktforsømmelse ved sin håndtering av oppdraget. Det foreligger dermed ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at partene i stor grad har ulike fremstillinger av det som anføres å være kritikkverdig opptreden fra meglers side. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt kritikkverdig, og for at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. På enkelte punkter har meglerforetaket erkjent forbedringspunkter. Dette kommer nemnda tilbake til nedenfor. For øvrige punkter har klager ikke sannsynliggjort at megler har opptrådt kritikkverdig, eller det er tale om klagepunkter som er oppklart eller løst før tvist ble reist for nemnda. Dette kommenteres ikke nærmere her, og nemnda nøyer seg med å vise til meglerforetakets e-post 15. oktober 2024.

Når det gjelder «erkjente» forhold, fremgår det følgende i den nevnte e-posten:

• megler har ikke vært tydelig nok i omtalen av når oppgjør kunne forventes.
• megler kan være litt for konkret i tilbakemeldingene noen ganger, og kan virke krass.
• megler begikk enkelte feil ifm. salgsoppgave, visning mv.

Spørsmålet er om dette samlet sett utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir grunnlag for nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda er av den oppfatning forholdene ikke overstiger terskelen som angis i bestemmelsen. Det vises til at mindre avvik fra «ideell» handlemåte hos megler ikke vil gi grunnlag for vederlagsnedsettelse.

For øvrig har meglerforetaket bestridt at megler ga klager noe estimat over kostnader, som fraviker det som fremgår av oppdragsavtalen. Kravet fra meglerforetaket er i tråd med oppdragsavtalen, og klager plikter å betale meglers krav.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.