RFE-2024-208
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Arendal
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Høsten 2014 kjøpte klageren en bolig med festetomt formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsdokumentene var eiendommens tomteareal gjennomgående oppgitt å være 1049 kvadratmeter. Klageren har imidlertid blitt kjent med at tomten kun er 537 kvadratmeter. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 78 750 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte boligen i 2014 fremgikk det av salgsoppgaven, tilstandsrapporten og selgers egenerklæring at eiendommen hadde et tomteareal på 1049 kvadratmeter. Tomten ble også omtalt som «romslig», og klageren hadde således tillitt til at tomtearealet var korrekt. Klageren har imidlertid nylig blitt kjent med at tomten kun er 537 kvadratmeter, noe som hindrer videre utbyggingsmuligheter grunnet utnyttelsesgrad. Arealavviket må anses å være av grov karakter.
Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at uriktig tomteareal skyldes feil hos kommunen, er det på det rene at opplysningene fra kommunen kun viste til «beregnet areal», samt at arealet var anslått til «ca. 1049,8 kvadratmeter». Det kommer således tydelig frem at det foreligger usikkerhet rundt tomtearealet. Som den profesjonelle part burde megleren foretatt nærmere undersøkelser og kvalitetssikret opplysningene.
Det medfører riktighet at klageren innløste tomten i 2016. Transaksjonen omhandlet imidlertid kun avtalt pris og tinglysing av skjøte. Tomtearealet fremkom ikke av skjøtet, og var ikke et tema under transaksjonen. Klageren hadde således ingen forutsetning for å oppdage arealavviket på dette tidspunktet.
Klageren er ikke kjent med at kommunen korrigerte matrikkelen i 2016. Dersom meglerforetaket derimot visste om dette, stiller klageren seg spørrende til om det er god meglerskikk å unnlate å opplyse om et så vesentlig avvik, selv om handelen var gjennomført. Det er urimelig å hevde at klageren burde skaffet seg kunnskap om arealavviket i forbindelse med innløsningen eller retting av matrikkelen.
E-taksten som meglerforetaket viser til, har klageren verken sett eller blitt tilsendt. Det er således helt urimelig å hevde at klageren ble gjort kjent med arealavviket ved mottak av denne. Klagerens bank tok kontakt med megleren pr. telefon for å få oppgitt eiendommens verdi i forbindelse med refinansiering av boliglån.
Klageren stiller seg undrende til hvordan meglerforetaket kan ha utarbeidet en e-takst med korrekt areal, uten å samtidig innrømme at det ble begått en feil ved salget. Det bemerkes her at e-taksten baserte seg på den tidligere salgsoppgaven og lokalkunnskapen meglerforetaket påstår å ha.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 3 og 5. Videre har megleren ikke utvist tilstrekkelig omsorg for klageren, og har således opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
I forbindelse med en sak for tingretten, ble det i 2022 foretatt en omfattende taksering av råtomtverdien for 70 boliger i det aktuelle området. For tomtene i størrelsesordenen 462 til 565 kvadratmeter, ble det lagt til grunn en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 857 kroner. Dersom man legger klagerens faktiske tomteareal på 537 til grunn, vil råtomtverdien utgjøre 459 952 kroner.
Da klageren kjøpte eiendommen, ble den imidlertid markedsført med et tomteareal på 1049 kvadratmeter. Ifølge takseringen, er det for tomter i størrelsesordenen over 700 kvadratmeter, lagt til grunn en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 590 kroner. Råtomtverdien for en tomt på 1049 kvadratmeter utgjør dermed 619 323 kroner.
Differansen mellom de beregnede råtomtverdiene utgjør 159 371 kroner, hvor klageren krever halvparten erstattet, totalt 78 750 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
I salgsdokumentene ble tomtearealet oppgitt å være 1049 kvadratmeter. Det faktiske arealet viste seg imidlertid å være 537 kvadratmeter. Dette skyldes at megleren mottok uriktige arealopplysninger fra kommunen i forkant av salget. Kommunen begikk en feil ved etablering av matrikkelen, slik at to teiger ble slått sammen til et areal på 1049 kvadratmeter. Matrikkelen ble imidlertid rettet opp i 2016.
I 2016 innløste klageren festetomten. Det må kunne legges til grunn at korrekt tomteareal ble angitt i innløsningsprosessen, samt at klageren kunne avdekket arealavviket.
I 2018 mottok klageren en e-takst av megleren. E-taksten inneholdt korrekt tomteareal, og klageren kunne således avdekket arealavviket ved mottak av denne. Det vises her til e-takst datert 23. august 2018.
Sakens rettslige side
Klagerens eventuelle krav mot meglerforetaket er foreldet, og kan dermed ikke gjøres gjeldende. Etter foreldelsesloven § 9 foreldes et krav 3 år etter at skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.
Klageren burde skaffet seg kunnskap om tomtens faktiske størrelse ved innløsningen av festetomten i 2016. Kommunen hadde på dette tidspunktet korrigert feilen i matrikkelen, og det er på det rene at tomteareal står sentralt i en slik prosess. I alle tilfeller burde klageren skaffet seg kunnskap om forholdet ved mottak av meglerens e-takst i 2018.
Uavhengig av om foreldelsesfristen begynner å løpe ved innsigelsen i 2016 eller ved mottak av e-taksten i 2018, må kravet anses foreldet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 5 skal megler, før handel sluttes, i salgsoppgaven opplyse om en eiendoms grunnareal. Der megler baserer arealangivelsen på en pålitelig kilde, kan han neppe holdes ansvarlig for arealavvik med mindre det foreligger særlige grunner til at han skulle ha foretatt ytterligere undersøkelser, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 312-313, med videre henvisninger.
Den uriktige opplysningen som ble tatt inn i salgsoppgaven stammet fra kommunen, som hadde gjort en feil ved etablering av matrikkelen. Selv om arealavviket her er betydelig, kan ikke nemnda se at megler hadde noen særlig foranledning til å undersøke dette nærmere. Det vises til at det tok flere år før klager, som bor på eiendommen, oppdaget det.
Etter dette fører klagen ikke frem. For ordens skyld bemerker nemnda at et erstatningskrav uansett er foreldet, jf. foreldelsesloven § 9, ettersom klager i alle fall burde ha avdekket forholdet selv i 2016 eller 2018.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.