RFE-2024-217

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Korsegata

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Høsten 2023 var megleren på befaring på klagerens gård. Oppdragsavtale om salg ble ikke inngått før omkring ett år senere den 27. juni 2024. Underveis i salgsprosessen, anbefalte megleren en takstmann som klageren engasjerte. Klageren var av den oppfatning av kostnaden for takst ville beløpe seg til omkring 30 000 kroner. Dette viste seg å ikke stemme, da kostnaden for taksten utgjorde omkring 60 000 kroner. For øvrig har klageren trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 20 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Høsten 2023 inviterte klageren tre ulike meglere til en prat om salg av klagerens gård. Megleren til innklagede meglerforetak hadde forberedt seg godt og gjorde et godt inntrykk. Under møtet, hadde megleren med seg et hefte fra et tidligere salg av en annen gård. På spørsmål fra klageren, svarte megleren at det ville utarbeides et tilsvarende hefte for klagerens gård. Klageren har imidlertid aldri blitt forelagt dette.

Megleren ga også klageren en oversikt over estimerte utgifter ved salget. Ifølge megleren ville kostnadene beløpe seg til omkring 150 000 kroner eksklusiv kostandene for takstmann. På spørsmål fra klageren, bekreftet megleren at kostnad for takstmann ville utgjøre mellom 20 000 og 25 000 kroner. Faktura fra takstmannen beløp seg imidlertid til 60 000 kroner.

Siden megleren til innklagede meglerforetaket gjorde et godt inntrykk, ringte klageren til henne 24. oktober 2023 for å akseptere tilbudet. Under samtalen, ble partene enige om å snakkes nærmere på våren 2024. Det ble altså inngått en muntlig avtale, noe som er like bindende som en skriftlig. Den 19. mars 2024 ringte klageren til megleren på nytt, hvor de ble enige om at det var best å annonsere gården i løpet av mai/juni. Megleren oversendte imidlertid ikke oppdragsavtalen før midtsommer, noe som underbygger at megleren var somlete.

Takstmann
I forbindelse med salgsprosessen, anbefalte megleren en takstmann som skulle være dyktig. Klageren engasjerte derfor takstmannen som senere viste det seg å være god på å finne små og ubetydelige feil ved eiendommen. Ut fra klagerens erfaring, burde ikke megleren gått så langt med å anbefale en samarbeidspartner. Hun burde heller oppfordret klageren til å finne en takstmann tidlig i prosessen. Dersom klageren ikke klarte eller ville dette, burde megleren oppgitt flere alternativer som klageren kunne valgt ut fra.

Takstrapporten som klageren mottok, ble oversendt sent i prosessen og var skrevet på en negativ og byråkratisk måte. Rapporten inneholdt feil, og hadde mange negative merknader som var skadelig for klagerens salg. Rapporten var på 32 sider, og klageren brukte dermed lang tid på å gjennomgå den. Da klageren mottok landbrukstaksten, var denne like omfattende og negativ som takstrapporten. Til tross for at klageren gjentatte ganger spurte takstmannen om hvor han hadde funnet opplysningene, nektet takstmannen å svare. Til slutt ga han uttrykk for at han hadde innhentet informasjon fra internett. Det bemerkes her at noen av opplysningene i takstrapporten var såpass feil, at takstmannen burde forstått dette.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at klageren ble tilbudt et møte på gården for gjennomgang av takstrapporten, stemmer ikke dette. Det eneste megleren foreslo var et møte på meglerforetakets kontor, noe klageren ikke ønsket. Klageren stolte ikke lenger på megleren, og følte at megleren var på takstmannens side. Dersom det skulle blitt avholdt noe møte, måtte dette blitt avholdt på gården. På den måten kunne klageren vist megleren hvilke bagateller takstmannen hadde påpekt, samt hva som var feil i rapporten.

Da megleren bekreftet at taksten ville koste omkring 20 000 til 25 000 kroner, godtok klageren dette. Samtidig godtok han at meglerforetaket ville legge ut for tjenesten. For klageren var det en selvfølge at faktura fra både fotograf og takstmann ville bli fremlagt for klageren før betaling. Meglerforetaket gjorde imidlertid ikke dette, da de betalte takstmannens faktura på 60 000 kroner uten å forhøre seg med klageren først. Det må antas at megleren visste at klageren ville protestere på fakturaen, og det er dermed sjokkerende og fortvilende at megleren ikke fremla den overfor klageren. Klagerens forventning om at taksten ville koste mellom 20 000 og 25 000 kroner hadde blitt kommunisert i en rekke e-poster sendt til takstmannen hvor megleren var satt på kopi. Klagerens frustrasjon over forholdet kom også til uttrykk i en e-post sendt til megleren 6. august 2023. Siden klageren var misfornøyd med takstmannens arbeid og ønsket å bytte, burde megleren advart klageren da fakturaen kom. Megleren skulle aldri gitt klageren uriktige opplysninger om kostnaden for taksten.

Det bemerkes her at klageren aldri ble opplyst om at tegning av boligselgerforsikring medførte takstkostnader på 60 000 kroner. Dersom klageren var kjent med dette, hadde han ikke tegnet forsikringen. Megleren har dermed forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om forholdet.

Visning
Før visningene som skulle avholdes 30. august, 31. august og 1. september 2023, var klageren interessert i å hjelpe megleren med visningene utendørs. Etter å ha spurt to ganger, svarte megleren at klageren kun skulle være tilgjengelig i nærheten.

Til sammen var det 12 familier som deltok på visningene. På visningen som ble avholdt 1. september 2023, har klageren inntrykk av at det var nokså kaotisk da flere familier kom samtidig. Dagen før, hadde klageren selv avholdt visning for en familie. Det bemerkes her at det var denne familien som endte med å inngi bud og kjøpe eiendommen.

Etter salget, har klageren snakket med flere av familiene som deltok på visningen 1. september. Familiene har gitt uttrykk for at megleren ikke svarte på alle spørsmålene som ble stilt, men lovet å undersøke forholdene nærmere. Flere av familiene hørte imidlertid ikke noe mer fra megleren. Klageren stiller seg derfor spørrende til hvordan megleren kunne tro at hun hadde nok kjennskap til gården uten hjelp fra klageren som faktisk hadde bygd den opp over 44 år.

Klageren har også blitt kjent med at familiene som deltok på visning fikk utdelt en papirsamling. Klageren vet ikke hva samlingen inneholdt, men mener megleren burde fremlagt denne overfor ham slik at han kunne godkjenne den. Det bemerkes at klageren heller ikke har blitt informert om hvem som deltok på visningene. Det bør være naturlig at eier og oppdragsgiver får vite hvem som kommer for å se på eiendommen.

Budgivning
Når det kommer til budgivningen, var det kun kjøperen som innga bud. Kjøperen innga først et bud på 4 450 000 kroner som klageren avslo. Deretter innga kjøperen et bud på 5 000 000 kroner med ønsket overtakelse 1. februar 2025. Til tross for at klageren tidligere hadde informert megleren om at det ikke var aktuelt med så sen overtakelsen, hadde megleren ringt til kjøperen for å anbefale å inngi budet på 5 000 000 kroner med overtakelse 1. februar 2025. Megleren skal også ha uttrykt overfor kjøperen at det viktigste for klageren var at budet beløp seg til 5 000 000 kroner.

Før akseptfristen til kjøperens bud, opplevde også klageren en stresset situasjon. Klageren var på dette tidspunktet ikke tilgjengelig på telefon. Megleren ga også uttrykk for at man på det tidspunktet visste hva kjøperens bud innebar, men at man ikke kunne vite hva man ville oppnå dersom man lot budet løpe ut. Klageren var selvfølgelig klar over dette, men bemerker her at selger skal kunne bestemme hvilket bud han vil akseptere uten påvirkning fra megleren.

Meglerens øvrige opptreden under salgsprosessen
I forbindelse med salget av gården, kjøpte klageren en ny eiendom hvor samme megler bistod selgeren. Under budgivningen, anbefalte megleren å inngi bud på 1 800 000 kroner, altså 200 000 kroner under prisantydningen. Siden megleren på samme tidspunkt var oppdragstaker for både klageren og selgeren av eiendommen, må meglerens opptreden anses som illojal. I stedet for å tilstrebe en høyest mulig pris for selgeren, valgte megleren å anbefale klageren å inngi et lavere bud enn prisantydning. Til tross for dette, valgte klageren å inngi bud tilsvarende prisantydning da dette må anses for å være prisen som selgeren ønsket.

Da megleren var på sin siste befaring hos klageren før salg, ga hun uttrykk for at det ikke var nødvendig å beise terrassen. Dette til tross for at klageren hadde kjøpt beis, samt at terrassen hadde fått en negativ bemerkning i takstrapporten om at den var slitt. Etter kjøpet av ny eiendom, har klageren fått vite at megleren hadde sagt akkurat det samme til selgeren. Megleren hadde gitt uttrykk for at kjøperen kunne beise terrassen, og i dette tilfellet ble det klageren. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor megleren gir slike råd til selgere, da taksten blant annet blir lavere med negative merknader.

Det bemerkes for øvrig at megleren i utgangspunktet ga uttrykk for at klageren ikke behøvde å gjøre så mye i forbindelse med salgsprosessen. Dette viste seg imidlertid å ikke stemme, da klageren måtte fjerne omkring alt av eiendeler før fotografering. Bakgrunnen for dette var at rommene i boligen skulle virke store.

Krav om vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av meglerens opplysninger og håndtering knyttet til takstmannens faktura, føler klageren seg ført bak lyset. Megleren har i beste fall vist dårlig faglig kunnskap, og har i verste fall gitt klageren uriktige opplysninger bevisst.

Som følge av at meglerforetaket betalte takstmannen tre ganger så mye som forespeilet, krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 20 000 kroner. Klageren ville hverken engasjert takstmannen eller megleren dersom han var klar over dette.

Innklagede har i korte trekk anført:
Det stemmer at megleren var på befaring hos klageren høsten 2023. Klageren ble da gitt et tilbud på salgsoppdrag. Oppdragsavtalen ble imidlertid ikke inngått før 27. juni 2024. Før signeringen, ble avtalen gjennomgått med klageren.

Takstmann
Da megleren var hos klageren høsten 2023, fikk klageren et utkast til oppdragsavtale. Utkastet ga blant annet en oversikt over estimerte kostnader, hvor takstrapporten var estimert til å koste omkring 30 000 kroner. I oppdragsavtalen var det imidlertid avtalt at tilstandsrapport, arealmåling og energimerking skulle faktureres etter regning. Siden klageren ønsket å tegne boligselgerforsikring, ble det utarbeidet både en landbrukstakst og tilstandsrapport. Da det ikke var mange bygningssakkyndige som utarbeidet landbrukstakster i området og meglerforetaket hadde god erfaring med et firma, anbefalte megleren å engasjere nettopp dette. Før takstmannen dro på befaring til klageren, fikk klageren oversendt en ordrebekreftelse med pris for oppdraget. Klageren aksepterte dette, og det ble avtalt at meglerforetaket skulle legge ut for tjenesten samt trekke kostnaden fra oppgjøret.

Klageren reagerer på at han verken fikk se eller godkjenne fakturaen fra takstmannen før den ble betalt av meglerforetaket. Fakturaen var imidlertid et rent utlegg. Dersom fakturaen samsvarer med avtalt beløp, er det ikke vanlig å oversende fakturaen til oppdragsgiver før betaling. Siden klageren hadde godkjent ordrebekreftelsen og prisen, er det ingen grunn til å tro at han ikke var kjent med kostnaden.

Etter taksten var utarbeidet, sendte klageren en e-post til takstmannen om at rapporten ikke var verdt full pris. Det ble imidlertid ikke gitt noen instruks til megleren om at deler av beløpet skulle holdes tilbake.

Etter hvert oppstod den en del uenigheter mellom klageren og takstmannen. Da takstmannen ønsket å bringe klarhet i klagerens misnøye, foreslo de flere ganger å gjennomgå rapporten sammen med klageren på gården. Klageren var imidlertid ikke interessert i dette. Hva gjelder klagerens anførsel om at rapporten ble levert sent, skyldes dette at klageren ikke ville akseptere rapportene. I den forbindelse var det mye e-postkorrespondanse mellom klageren og takstmannen. Dersom klageren hadde vært villig til et møte, kunne dermed rapporten blitt ferdigstilt og levert tidligere.

Visning
Det var god interesse på visningen, og megleren hadde god kontroll på deltakerne. Etter visningen, hadde megleren en gjennomgang av visningslisten med klageren. Av visningslisten fremgikk fornavn på interessentene, samt hvilket inntrykk megleren hadde av interessen til hver enkelt interessent. Alle visningsdeltakerne ble også fulgt opp av megleren dagen etter visningen. Dersom interessenten ikke svarte pr. telefon, sendte megleren en SMS om å ringe tilbake. Etter megleren hadde kontaktet alle interessentene, ga hun også klageren en tilbakemelding.

Budgivning
Det var kun en budgiver som innga bud på eiendommen. Megleren forklarte klageren flere ganger at budrunder kan gå fort, samt at man må være forberedt på å bestemme seg innen budenes akseptfrist. Megleren var også tydelig på at det ville være bindende for klageren å akseptere et bud med en gitt overtakelsesdato.

Da kjøperen innga sitt siste bud på 5 000 000 kroner med overtakelse i februar 2025, anbefalte megleren å vurdere budet da det tilsvarte prisantydningen. Før budaksept, forsøkte også megleren å få kjøperen til å endre overtakelsesdatoen. Kjøperen var imidlertid ikke villig til dette.

Da klageren ønsket å oppnå minimum 5 000 000 kroner for gården, valgte han 3. september 2024 å akseptere budet med overtakelse i februar 2025. Samme dag ble det sendt ut et akseptbrev. Dagen etter ringte imidlertid klageren og ville trekke seg fra handelen. Bakgrunnen for dette var at han ikke ønsket å akseptere kjøperens sene overtakelsesdato. Megleren bistod deretter med forhandlinger mellom kjøperen og klageren, hvor de ble enige om å endre kjøpesummen til 4 900 000 kroner med overtakelse 1. desember 2024.

Konklusjon
Hva gjelder klagerens anførsler om meglerens rådgivning i forbindelse med kjøp av ny bolig, kan ikke dette anses som relevant for herværende tilfellet.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan meglerforetaket ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har – under dissens – kommet til at klagen ikke fører frem.

Takstmann
Flertallet, nemndas leder Norheim og bransjerepresentant Berdal, bemerker at det ikke er noe i veien for at et meglerforetak anbefaler en takstmann foretaket har god erfaring med. Særlig må dette gjelde på mindre steder der det er begrenset med tilbydere av slike tjenester.

Misnøye med takstmannens arbeid er et forhold mellom klager og takstmannen. Det var her avtalt at megler skulle legge ut for kostnadene til takstmann. Kostnadene ble langt større enn estimert i oppdragsavtalen mellom klager og megler, men flertallet oppfatter at dette har sammenheng med at takstmannen skulle utarbeide både landbrukstakst og tilstandsrapport, som følge av at klager ønsket å tegne boligselgerforsikring der dette var stilt som krav. Klager har mottatt en ordrebekreftelse fra takstmannen. Her fremgikk det at prisen for tilstandsrapport var 21 500 kroner inkl. mva, og at det påløp tillegg for ekstra etasjer og tilleggsbygg. Om landbrukstaksten fremgikk det at den gjennomføres etter medgått tid, at dette erfaringsmessig tar to til tre dager, og at prisen var «á 1500 inkl. mva.». Det kan synes som om klager ikke har oppfattet hva dette kom til å beløpe seg til totalt sett, og flertallet finner at det ikke er opplagt for en forbruker at prisen på 1 500 kroner var per time over to til tre dager. I utgangspunktet er dette et forhold mellom forbruker og takstmann, som faller utenfor denne nemndas saksområde. Det er uklart for flertallet om ordrebekreftelsen også ble sendt til megler, eller bare til klager. Uansett kan ikke flertallet se, slik saken er opplyst under nemndas skriftlige behandling, at det er grunnlag for å konstatere at megler her hadde noen særlig foranledning til å tydeliggjøre overfor klager at arbeidet med taksering kom til å bli langt mer kostbart enn det som fremgikk av oppdragsavtalen, som var basert på innhenting av tilstandsrapport.

Takstmannens faktura oppfattes å være i samsvar med ordrebekreftelsen. Ordrebekreftelsen, som det er uklart om megler mottok, oppga ingen endelig pris – eller et uttrykkelig prisintervall – til klager. Hva enten megler var kjent med ordrebekreftelsen eller ikke, ville det ha vært ryddig av megler å oversende takstmannens faktura til klageren til orientering, før utbetaling. Da ville klager hatt muligheten til å protestere mot prisen på takstmannens arbeid før megler gjorde opp med takstmannen. Slik saken er opplyst, har flertallet imidlertid ikke grunnlag for å konkludere med at terskelen for brudd på god meglerskikk er nådd, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Gløersen, har kommet til en annen konklusjon enn flertallet når det gjelder klagers anførsel om at han ikke ville tegnet boligselgerforsikring hvis han hadde fått korrekte opplysninger om totale kostnader.

Avtale om kjøp av boligselgerforsikring skjedde ved signering av oppdragsavtalen den 27. juni 2024. På s. 7 krysset klager av for «Ja» på at han ga eiendomsmegler fullmakt til å bestille boligselgerforsikring på hans vegne.

Oppdragsavtalen inneholdt flere opplysninger om boligselgerforsikringen. Klager fikk opplyst at forsikringen tilbys av Fremtind, og at prisen er 5,6 promille av salgssum (kun våningshus). Videre fikk klager vite at «det må foreligge en godkjent tilstandsrapport» for at man skal kunne få en slik forsikring, og at tilstandsrapport/arealoppmåling er et utlegg oppdragsgiver skal betale etter regning. Prisen for dette ble estimert til ca. 25.000-30.000 kr.

Slik saken er opplyst for nemnda kan ikke mindretallet se at kravet til landbrukstakst ble kommunisert til kjøper før avtaleinngåelse. For ordens skyld bemerkes det at oppdragsbekreftelsen fra takstfirmaet, der det fremgår at landbrukstakst faktureres etter medgått tid (kr 1500 per time), er datert 4. juli 2024. Dette er flere dager etter at beslutningen om å tegne boligselgerforsikring ble tatt.

Når eiendomsmegler tilbyr seg å bestille boligselgerforsikring for oppdragsgiver, må megler sørge for at vedkommende kan ta et informert valg. Selv om megler ikke har forutsetninger for å gi en fastsatt totalpris for takseringstjenestene, mener mindretallet at megler i alle fall må gi korrekte opplysninger om hvilke takseringstjenester som er nødvendige for å få kjøpe forsikring. I foreliggende sak skulle klager fått opplyst at han måtte bestille både tilstandsrapport og landbrukstakst, og prisestimatet skulle gjenspeilet dette.

Det er i strid med både markedsføringsloven § 8 og reglene om god meglerskikk (jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3) å gi villedende opplysninger – eller å utelate eller skjule vesentlige opplysninger – om tjenestene som tilbys.

Mindretallets konklusjon er dermed det foreligger et brudd på god meglerskikk, men mindretallet finner ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om eventuelle økonomiske konsekvenser.

Visning og budgivning
Her er det ulike beskrivelser fra partene av hvordan megler har håndtert megleroppdraget. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Nemnda kan, slik saken er opplyst under nemndas skriftlige behandling, ikke se at det er sannsynliggjort at megler har opptrådt kritikkverdig.

Meglers håndtering av oppdrag i forbindelse klagers kjøp av ny bolig

Nemnda kan ikke se at klagen gir grunnlag å for å rette kritikk mot megler på dette punktet.

Konklusjon
I tråd med flertallet syn foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir klager rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det foreligger heller ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Klagen fører dermed ikke frem.

Konklusjon  

[Klageren] gis ikke medhold.