RFE-2024-201
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. mai 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sandvika Eiendomsmegling AS (EIE Sandvika)
Saken gjelder: Markedsverdi. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2016 solgte klageren boligen sin gjennom et meglerforetak som nå er slått sammen med innklagede meglerforetak. Klageren oppnådde 7 500 000 kroner for boligen. Omkring to uker etter salget, ble en av klagerens naboboliger solgt for 10 180 000 kroner. Ifølge klageren burde megleren forstått at det ville forekomme en økning av prisnivået i markedet. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi klageren tilstrekkelig rådgivning om markedets prisnivå, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 400 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I 2016 solgte klageren boligen sin for 7 500 000 kroner. Omkring to uker etter salget, ble en tilnærmet lik nabobolig solgt for 10 180 000 kroner. I likhet med klagerens bolig, var naboboligen en del av et rekkehus. Boligene var kun adskilt med garasje. Den eneste forskjellen mellom boligene var at naboen hadde noe bedre standard, etablert hybel og omkring 40 kvm større hage. Dette tilsier imidlertid ikke at prisdifferansen mellom boligene skulle utgjøre 2 680 000 kroner. Klagerens bolig hadde bedre utsyn, og en mer reell prisdifferanse ville vært omkring 600 000 kroner. Megleren har på bakgrunn av dette gitt klageren en misvisende markedsvurdering av boligen. Megleren må derfor anses for å ha opptrådt uansvarlig og uaktsomt.
I utgangspunktet aksepterte klageren situasjonen og tapet, og anså dette som uflaks og tilfeldigheter. I ettertid har han imidlertid stilt spørsmål ved om det er riktig at han skal bære det økonomiske tapet alene, samt om meglerforetaket kan ansvarliggjøres.
Da klageren solgte boligen, forstod ikke megleren at markedet stod overfor en økning i prisnivå. Rådene som klageren fikk bar preg av manglende markedsforståelse, og påførte klageren et tap på over 2 000 000 kroner. Som privatperson hadde ikke klageren forutsetninger for å forstå skifte i markedet. Det var derfor meglerens jobb å gi klageren tilstrekkelig rådgivning. Megleren burde forklart klageren at skifte i markedet medførte et høyere prisnivå, samt at klageren derfor burde avventet med å selge boligen. Da klageren aldri fikk noe slikt råd, fikk han heller ikke muligheten til å velge hva han skulle gjøre.
Som profesjonell aktør, burde megleren og meglerforetaket forstått bevegelsene i markedet. Når megleren ikke forsto at boligprisene ville stabilisere seg på et vesentlig høyere nivå, må meglerforetaket anses for å være ansvarlig for klagerens tap. Det er ikke riktig at klageren skal akseptere situasjonen og bære tapet alene. Selv om det var klageren som valgte å akseptere budet, baserte klageren seg på meglerens rådgivning. Da rådgivningen viste seg å være mangelfull, kan ikke meglerforetaket fritas for ansvar.
Det bemerkes for øvrig at boligen ble solgt på nytt i november 2024. Salgssummen var da 14 290 000 kroner. Dette understreker at prisantydningen og salgssummen i 2016 var altfor lav, samt at megleren ikke fanget opp endringen i markedet.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket erstatter ham 400 000 kroner. Det bemerkes her at et erstatningsansvar vil virke skjerpende for meglerforetaket, og bidra til at meglerforetaket lærer hvordan de skal håndtere lignende situasjoner i fremtiden.
Innklagede har i korte trekk anført:
For det første bemerkes det at salget ble gjennomført i 2016. Siden dette har megleren sluttet i bransjen. Meglerforetaket som bistod salget, har også i mellomtiden blitt nedlagt og slått sammen med innklagede meglerforetak.
For det andre er det problematisk å forholde seg til klagen. Klagen går ut på at megleren på salgstidspunktet burde sett frem i tid. Ifølge klageren burde megleren forutsett endringen i markedet. Salgssummen var imidlertid i tråd med markedet tilbake i 2016. Klageren har kun vist til ett objekt som ble solgt for 10 180 000 kroner. Det bemerkes her at meglerforetaket ikke kan se at det er solgt noen nabobolig til denne prisen i 2016.
Det er mange forhold som virker inn på interesse og budgivning. Da klageren solgte boligen sin, var det tre budgivere som innga bud på eiendommen. Dette tyder på at klageren oppnådde korrekt markedsverdi på salgstidspunktet. Omkring ett år før klagerens salg, ble en tilsvarende bolig solgt for 7 250 000 kroner, noe som er nært klagerens salgssum. Klagerens bolig var uansett et oppussingsobjekt, hvor kostandene for totalrehabilitering var betydelige og dermed virket prisdempende. Klagerens bolig ble videre totalrenovert i 2017 av ny eier, og gikk senere gjennom et skifte i 2022. Skifteverdien ble da satt til 11 500 000 kroner. For øvrig viser meglerforetaket til tre andre sammenlignbare salg fra 2014, 2020 og 2023. Samlet tyder prisvekst og oppussing over tid på at klagerens salgssum i 2016 var korrekt.
Det kan uansett ikke forventes at meglere kan spå fremtiden. Det bemerkes her at det er selger som bestemmer om han vil akseptere et bud eller ikke.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at klageren har lidt noe tap som følge av meglerens påståtte forsømmelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Når det gjelder markedspris, er det den prisen markedet er villige til å betale til enhver tid. En meglers foreslåtte prisantydning er meglers prisvurdering på et gitt tidspunkt, men dette er ingen «garanti» for hva markedsprisen blir. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som her kan virke inn. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at megleren her har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er også til enhver tid opp til selger å avslå eller akseptere et bud.
Det foreligger etter dette ikke brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og det er ikke grunnlag for erstatning. Under enhver omstendighet er et eventuelt erstatningskrav foreldet. Det vises til at foreldelsesfristen i kontraktsforhold er tre år, og at fristen løper fra misligholdet, jf. foreldelsesloven § 2 og § 3 nr. 2. Kravet er dessuten uansett fremsatt mer enn ett år etter at klager var eller burde være klar over forholdet, jf. foreldelsesloven § 10 nr. 1.
Klagen fører på denne bakgrunn ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.