RFE-2024-206

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm

Saken gjelder:               Manglende opplysninger om omkostninger. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. oktober 2024 kjøpte klagerne en selveierleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leilighetens prisantydning var fastsatt til 5 200 000 kroner, og klagerne fikk tilslag på sitt bud på 5 575 000 kroner. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var prisantydningen oppgitt eksklusive omkostninger på 9 950 kroner. Da klagerne mottok kjøpekontrakten, ble de imidlertid oppmerksom på at omkostningene også innebar dokumentavgift og tinglysningsgebyrer på totalt 140 375 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om dokumentavgiften og tinglysningsgebyrene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klagerne 140 375 kroner med tillegg av rentekostnader.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne oppdaget leiligheten gjennom Finn.no, og deltok på privatvisning før den annonserte visningen. I Finn-annonsen var prisantydningen fastsatt til 5 200 000 kroner eksklusive omkostninger på 9 950 kroner. Lenger ned i annonsen var omkostningene spesifisert til å gjelde «Tryg Boligkjøperpakke – Leilighet (Valgfri)». De samme opplysningene var oppgitt i salgsoppgaven. Det var altså klart og tydelig angitt at de eneste omkostningene ved kjøpet var en valgfri boligkjøperforsikring.

Den 7. oktober 2024 deltok klagerne i budrunde for leiligheten. Etter en kort stund, ble det imidlertid klart at en annen budgiver var villig til å by mer enn klagerne. Klagerne hadde satt 5 550 000 kroner som sin øvre grense, og innga ikke noe høyere bud etter dette. Da det hadde gått en liten stund, ringte megleren for å informere klagerne om at den andre budgiveren hadde inntatt et forbehold om sen overtakelse, noe selgeren ikke ville akseptere. Megleren anbefalte deretter klagerne å øke budet sitt, noe klagerne gjorde. De innga dermed et bud på 5 575 000 kroner som selgeren aksepterte.

Den 10. oktober 2024 fikk klagerne oversendt utkast til kjøpekontrakt med anmodning om å gjennomgå den før signering. Under gjennomgangen, oppdaget klagerne at omkostningene beløp seg til totalt 140 375 kroner. Totalprisen endte dermed å utgjøre 5 715 375 kroner. De tillagte omkostningene gjaldt dokumentavgift på 2,5 prosent og tinglysningsgebyrer. Endringene i omkostninger ble foretatt uten at klagerne ble opplyst om det i forkant. Da klagerne kontaktet megleren for å forhøre seg om forholdet, svarte megleren at det hadde skjedd en «systemfeil» som gjorde at det ikke var oppgitt omkostninger tidligere i prosessen. Megleren mente likevel at klagerne hadde forpliktet seg til å betale disse omkostningene.

Dagen etter, sendte klagerne en e-post til megleren. I e-posten viste klagerne til at de manglende opplysningene om omkostningene utgjorde et brudd på minstekravene til salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 punkt 13. I tillegg redegjorde klagerne for sin tolkning av meglers opplysningsplikt.

Megleren avviste klagernes e-post umiddelbart uten noen nærmere begrunnelse. Siden megleren ikke utfordret klagernes redegjørelse, må det legges til grunn at det foreligger enighet om at aldri ble oppgitt noen informasjon om omkostningene. Verken megleren eller meglerforetaket viste vilje til å løse saken, og klagerne oppfattet det slik at det ikke var ønskelig med noen dialog knyttet til de rettslige utgangspunktene.

Etter klagerne mottok meglerens avvisning, sendte de en ny e-post til megleren hvor de utdypet hvordan den mangelfulle salgsoppgaven medførte at klagerne innga et høyere bud enn de ellers ville ha gjort. I e-posten ga også klagerne uttrykk for at meglerens forsømmelse måtte anses som en direkte årsak til at klagernes ble påført et økonomisk tap.

Etter korrespondansen med meglerforetaket, signerte klagerne kjøpekontrakten og forpliktet seg således til å betale 5 715 375 kroner for leiligheten.

Ansvarsgrunnlag. Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren forsømt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 punkt 13, og han har dermed påført klagerne et økonomisk tap på 140 375 kroner.

Meglers erstatningsansvar følger av det ulovfestede uaktsomhetsansvaret, og kravet kan rettes mot meglerforetaket i henhold til arbeidsgiveransvaret etter skadeserstatningsloven § 2-1.

I dette tilfellet utløser meglerens brudd på opplysningsplikten et ansvarsgrunnlag, og det foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagernes tap. Meglerens pliktbrudd må anses alvorlig, da det måtte virke opplagt for megleren at det ble gjort en feil når han oppga leiligheten som en selveierleilighet uten omkostninger. Klagerne er ikke profesjonelle, og har kun erfaring fra kjøp og salg av egen eiendom. Til tross for at klagerne er kjent med dokumentavgift, utløses ikke dette for alle leiligheter som er organisert i sameie eller borettslag. For klagerne var det ikke åpenbart at megleren hadde gjort en feil, og de forstod heller ikke dette før etter kjøpet. Dette gjorde klagerne ute av stand til å forutse sin økonomiske stilling ved inngivelse av bud, noe som eiendomsmeglingsloven § 6-7 punkt 13 er ment å forhindre.

Etter meglerforetakets tilsvar, oppfatter klagerne det slik at det ikke foreligger noen uenighet om at megleren har begått en feil. Meglerforetaket har heller ikke kommet med noen innvendinger hva gjelder klagernes økonomiske tap.

Når det kommer til meglerforetakets anførsler om at det ikke foreligger årsakssammenheng, er klagerne uenige i dette. Selv om det fremgikk av budskjema at kjøper er ansvarlig for offentlige avgifter ved salget, skal det i salgsoppgaven oppgis hvilke avgifter dette er, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det stilles også klare krav til hvor tydelige opplysningene skal være. Standardteksten i budskjema oppfylte ikke lovens krav, og gjorde ikke klagerne i stand til å forstå hvilke offentlige avgifter som ville påløpe. Det vises for øvrig til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave (2013) side 307 til 308 hvor det fremgår at det må være rom for å korrigere manglende opplysninger før budaksept.

For det andre har meglerforetaket vist til den ene klagerens arbeidserfaring som grunnlag for at han enten forstod eller burde forstått at det ville påløpe dokumentavgift. Det stemmer at den ene klageren har arbeidet i hyttebransjen, men han har aldri arbeidet med eiendomstransaksjoner. Klagerens arbeid har bestått i drift og utførelse, ikke administrative, juridiske eller økonomiske oppgaver. Klagerens engasjement som styreleder og daglig leder i selskapet som meglerforetaket viser til, var et konsulentselskap som klageren opprettet i 2005. Selskapet hadde ingenting med eiendom å gjøre, før han i 2015 endret han navn på selskapet og forsøkte å bygge hytter for salg. Virksomheten var imidlertid ikke vellykket, og det ble totalt bygget og solgt to hytter før selskapet ble avsluttet.

Hva gjelder LH-2009-185999, som meglerforetaket har vist til, gjelder denne en helt annen situasjon enn herværende sak. Saken gjaldt et selskap som kjøpte og gjorde om et kontorbygg til borettslagsleiligheter som de videresolgte. Selskapet engasjerte et meglerforetak til å bistå salgene. Dokumentavgift ble ikke utløst for de private boligkjøperne, men måtte betales av selskapet ved overdragelsen av eiendommen fra selskapet til borettslaget. Spørsmålet for lagmannsretten var om megleren hadde forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse selskapet om at det ville tilkomme dokumentavgift ved overdragelsen. Lagmannsretten kom frem til at det i realiteten var inngått en avtale mellom partene om betaling av dokumentavgiften. Setningen som meglerforetaket har trukket frem om partenes faktiske kompetanse, er kun en del av lagmannsrettens drøfting av hva slags forutsetninger hver av de to profesjonelle partene kunne forvente at den andre hadde. Klagerne kan vanskelig forstå hvordan dette kan få betydning i herværende sak.

I likhet med de fleste, har klagerne som privatperson kjøpt og solgt bolig. Klagerne har alltid benyttet megler til å håndtere det juridiske ved transaksjonene. Etter klagernes erfaring, har utelukkende alle avgifter samt eiendommens totalpris vært klart og tydelig oppgitt både i Finn-annonse og salgsoppgave. Klagernes tidligere erfaring med boligkjøp ga dem dermed ingen forutsetninger for å forstå at det manglet informasjon om avgiftene i dette tilfellet. Det at en privatperson har kjøpt eller solgt egen eiendom, kan uansett ikke medføre at meglers opplysningsplikt faller bort. Meglerforetakets argumentasjon vil i så fall innebære at brudd på meglers opplysningsplikt kun medfører ansvar dersom kjøper er førstegangskjøper, noe som ikke kan antas å være lovgivers forutsetning. Når informasjon om dokumentavgift manglet, og ikke var i samsvar med hvordan dette vanligvis fremstilles, utgjør ikke dette et brudd på bransjepraksis, men lovbestemte plikter. Årsaken til at det er tydelig spesifisert i loven hvordan avgifter og totalsum skal oppgis, er fordi lovgiver har vurdert hvilke opplysninger kjøper trenger for å forstå den økonomiske konsekvensen av et juridisk bindende bud. Hvis brudd på plikten ikke medfører noen økonomiske konsekvenser for megler, er det lite beskyttelse igjen for boligkjøpere.

Meglers forsømmelse, førte til at klagerne innga et høyere bud enn de ville ha gjort dersom de kjente til dokumentavgiften. Bakgrunnen for klagernes kjøp, var å redusere gjeldsgraden sin og prisen var derfor et sentralt moment i klagernes vurdering ved budgivningen. Meglerens forsømmelse hadde således direkte betydning for klagerne ved at de mistet muligheten til å foreta en korrekt sammenligning av andre objekter i markedet. Det er verken rimelig eller rett at klagerne skal bære den økonomiske konsekvensen av meglerens feil.

Klagerne forstår at de er rettslig forpliktet overfor staten til å betale dokumentavgift. Dette har de også gjort. De ble imidlertid ikke opplyst om denne forpliktelsen før etter kjøpet, og det er nettopp dette som danner grunnlaget for tvisten med meglerforetaket. Klagerne krever dermed omkostningene på 140 375 kroner erstattet fra meglerforetaket. I tillegg krever klagerne erstattet rentetapet klagerne er påført ved at de måtte å ta opp ekstra lån for å dekke omkostningene.

Avvisning
Klagerne er ikke enig med meglerforetaket om at saken er uegnet for vurdering i nemnda fordi det er behov for muntlig bevisførsel. Dette er tvert imot en sak som er godt egnet for nemndas vurdering, og som bærer langt mindre preg av bevisvurderinger enn mange andre saker. Det foreligger ikke uenighet om faktum i saken, og det er verken behov for befaring eller sakkyndige utredninger. Det reelle tvistepunktet i saken er hvorvidt meglers uriktige opplysninger har fått betydning for klagernes atferd som kjøpere, og dermed påført dem et tap. Klagerne kan ikke forstå hvilke vitner som kunne ha belyst saken ytterligere, og meglerforetaket har heller ikke pekt på dette. Klagerne forstår meglerforetaket slik at de mener det er behov for grundigere partsforklaringer. Det bemerkes her at klagerne har gitt grundige redegjørelser av hvordan de oppfatter saken, og nemnda er derfor stilt i god stand til å vurdere saken.

Dersom saken må overlates til de ordinære domstolene, vil både risikoen og kostnadene for klagerne som forbrukere stige betraktelig.

Innklagede har i hovedsak anført:

Avvisning
Saken reiser spørsmål om bevisvurdering. Spørsmålet knytter seg til i hvilken grad klagerne kan sannsynliggjøre at de ville ha betalt mindre for leiligheten dersom de kjente til dokumentavgiften. Dette spørsmålet kan ikke få en betryggende vurdering gjennom skriftlig saksbehandling i nemnda, og saken bør finne sin endelige avklaring gjennom en rettslig prosess med parts- og vitneavhør. Nemnda bør dermed avstå fra å ta stilling til om vilkårene for erstatning er til stede.

Ansvarsgrunnlag. Krav om erstatning
Dersom nemnda vil ta stilling til om vilkårene for erstatning er til stede, har ikke meglerforetaket noen vesentlige merknader til klagernes beskrivelse av hendelsesforløpet. Det er således ikke bestridt at det manglet informasjon om dokumentavgift, samt at informasjonen ikke var i samsvar med hvordan det vanligvis fremstilles. Meglerforetaket har beklaget dette overfor klagerne, men er uenig i at klagerne ikke er forpliktet til å betale dokumentavgift.

I budskjema som klagerne benyttet, fremgikk det at det ville tilkomme offentlige avgifter. Selv om informasjonen var relativ generell, måtte det likevel oppfattes som et varsel til klagerne om at det ville tilkomme offentlige avgifter utover kjøpesum. Klagerne fikk dermed en oppfordring til å undersøke forholdet nærmere før inngivelse av bud.

I en e-post fra klagerne datert 14. oktober 2024, opplyste klagerne om at de var klar over forpliktelsen til å betale dokumentavgift ved kjøp av selveierleilighet. Klagerne har også under klagesaken opplyst om at de betalte dokumentavgift forrige gang de kjøpte selveierleilighet. Meglerforetaket forstår det derfor slik at klagerne var usikre på hvilken eierform leiligheten hadde, men at de la til grunn at det dreide seg om en borettslagsleilighet.

Det fremgår klart av salgsoppgaven og Finn-annonsen at leiligheten var en selveierleilighet. Det vises her til overskriften i Finn-annonsen. I salgsoppgaven var også sameiets vedtekter vedlagt, hvor sameiet er beskrevet som et eierseksjonssameie regulert av eierseksjonsloven.

Det bemerkes at den ene klageren har erfaring fra eiendomstransaksjoner, samt har arbeidet som daglig leder/styreleder i et selskap som driver med hytteutbygging. Klagerne har også ved flere tidligere anledninger kjøpt boliger hvor det har påløpt dokumentavgift. Klagerne hadde dermed gode forutsetninger for å forstå at leiligheten var en selveierleilighet hvor dokumentavgift ville tilkomme.

Det er ikke bestridt at opplysningen om dokumentavgift skulle fremkommet tydeligere i salgsoppgaven, og at det foreligger et strengt ansvar for meglere. Ved vurderingen av om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, må man likevel hensynta kjøpers eventuelle forutsetninger for å forstå at dokumentavgiften ville tilkomme. Det vises i den forbindelse til en dom fra Hålogaland lagmannsrett, LH-2009-185999, hvor retten la vekt på partenes faktiske kompetanse knyttet til dokumentavgift ved overdragelse av fast eiendom.

I dette tilfellet må det legges til grunn at klagerne kjente til plikten om å betale dokumentavgift ved overdragelse av selveierleilighet. Da det ble gitt tydelig informasjon om at leiligheten var en selveierleilighet, kan ikke meglerforetaket se at klagerne hadde noen grunn til å tro at det ikke vill påløpe dokumentavgift.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Avvisning
Etter nemnda vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at den har et forsvarlig grunnlag for å avgjøre saken på bakgrunn av sakens dokumenter, sammenholdt med partenes anførsler. Klagen avvises dermed ikke.

Hvorvidt meglerforetaket er erstatningsansvarlig
Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 13, skal salgsoppgaven, hvis kjøpesum er fastsatt, slik tilfellet var her, oppgi totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader. Megler har i saken her, både i Finn-annonsen og i salgsoppgaven kun opplyst kjøpesummen, samt kostnadene ved en valgfri boligkjøperpakke. Vesentlige opplysninger om hvilke omkostninger som tilkommer er dermed utelatt, og dette utgjør et brudd på nevnte bestemmelse, samt bestemmelsen om god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda bemerker at dette også utgjør brudd på markedsføringsloven § 8. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2019-1234-A avsnitt 41, og nemnda mener at megler her har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Nemnda har i vurderingen av om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt, delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndsleder Norheim og bransjerepresentant Berdal, bemerker at det er klagerne som har bevisbyrden for at samtlige vilkår for erstatning er oppfylt. Flertallet kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at meglers forsømmelse har påført dem et økonomisk tap. I den forbindelse har nemnda merket seg at boligen tydelig var annonsert som en selveierleilighet og at klagerne fra før av hadde erfaring med kjøp av slike. Den ene klageren har dessuten noe arbeidserfaring fra eiendomsbransjen, og det har formodningen mot seg at klagerne oppfattet at det ikke påløp andre omkostninger enn den valgfrie kostnaden på 9 950 kroner for boligkjøperpakke. Det vises også til at det i budskjemaet fremgikk at offentlige avgifter og gebyrer tilkom. Dette er ikke nødvendigvis opplysende for en forbruker i sin alminnelighet, men i klagernes tilfelle fremstår det samlet sett som lite sannsynlig at meglers forsømmelse ledet til at klagerne innga et høyere bud enn de ellers ville ha gjort. Det er dermed ikke sannsynliggjort at kravet til årsakssammenheng er oppfylt.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant Gløersen, har kommet til at vilkårene for erstatning er oppfylt.

Etter mindretallets syn måtte klagerne kunne stole på prisopplysningene som ble gitt i Finn-annonse og i salgsoppgave. Selv om klagerne har noe erfaring fra tidligere boligkjøp og arbeid i hyttebransjen, er de fortsatt forbrukere uten spesiell kompetanse om dokumentavgift.

Derimot skal megler, på bakgrunn av sin erfaring og relevante utdanning, ha god kjennskap til de økonomiske forholdene ved boligsalget – herunder dokumentavgiften.

Megler er næringsdrivende, og den profesjonelle aktøren i bolighandelen. Å gi korrekt prisinformasjon er i kjernen av megleroppdraget. I foreliggende sak ga megler konkrete og sammenfallende prisopplysninger i markedsføring og salgsoppgave. I tillegg lå annonse og salgsoppgave tilgjengelig over tid, uten at feilen ble avdekket og rettet opp av megler. Etter mindretallets vurdering tilsier dette at klagerne kunne gå ut fra at prisopplysningene var korrekte og fullstendige, og noe de med rimelighet kunne legge til grunn da de la inn bud på eiendommen.

Hvis det hadde vært gitt riktige opplysninger om dokumentavgift, må det antas at budrunden generelt ville ha resultert i lavere bud. Mindretallet mener det er sannsynlig at de lave omkostningene har bidratt til interessen for boligen, og at budene som er inngitt reflekterer dette.

Mindretallet har etter dette kommet til at klagerne har lidt et økonomisk tap, og at tapet er en adekvat følge av meglers misligholdte opplysningsplikt. Mindretallet ser det ikke hensiktsmessig å gå inn på noen utmåling av erstatning gitt flertallets konklusjon.

Megler har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men – i tråd med flertallets syn – fører erstatningskravet ikke frem.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Megler ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm, har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men erstatningskravet fører ikke frem.