RFE-2024-212

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Lindeberg

Saken gjelder:               Budgivning. Meglers omsorgsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i september 2024. Kjøpesummen endte på 3 400 000 kroner, med overtakelse 15. oktober 2024. Etter kjøpet oppstod det uenighet knyttet til hva som hadde blitt kommunisert mellom partene under budrunden rundt andre interessenters interesse for leiligheten. Budjournalen viste kun klagerens bud. Spørsmålet i saken er om megleren gjennom sin håndtering av budrunden har opptrådt i strid med sin omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og om dette igjen medfører et erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 50 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen delvis avvises, delvis ikke fører frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Den 30. september 2024 klokka 16:05 innga klageren et bud på 3 300 000 kroner. Selgeren aksepterte ikke budet før akseptfristen løp ut klokka 16:30. Etter et tapt anrop fra megleren, ringte klageren tilbake klokka 16:48. Under telefonsamtalen informerte megleren om at en annen budgiver hadde inngitt bud på 3 450 000 kroner. Klageren ble deretter tilbudt å kjøpe leiligheten for samme pris, men med en raskere overtakelse. Bakgrunnen for dette var at selgeren allerede hadde kjøpt seg ny bolig. Klageren avslo imidlertid tilbudet, da han syntes prisen var for høy.

Senere på kvelden ringte megleren på nytt for å informere klageren om at han kunne kjøpe leiligheten for 3 400 000 kroner med rask overtakelse. Som følge av den andre interessentens interesse, ble klagerens betekningstid begrenset. Etter instruksjon fra megleren, valgte klageren likevel å inngi et bud på 3 400 000 kroner som ble akseptert av selgeren.

Etter kjøpet, ble klageren overrasket da han så at det ikke var oppført noen annen budgiver i budjournalen. Klageren sendte deretter en SMS til megleren hvor han spurte om hvorfor det kun var klagerens bud som var oppført. Samtidig stusset klageren over at budjournalen manglet selgerens motbud på 3 400 000 med overtakelse 15. oktober 2024. Til tross for at dette var en pris som megleren og selgeren hadde kommet frem til og presentert for klageren, var motbudet oppført som klagerens bud. Motbudet var dermed kamuflert ved at det fremstod som om klageren hadde økt budet sitt. Budjournalen kan dermed ikke anses for å gjenspeile de faktiske omstendighetene.

Da klageren tok opp forholdet, svarte meglerforetaket at det aldri hadde blitt gitt noe motbud og at megleren kun hadde gitt uttrykk for at selgeren trolig ville akseptere et bud på 3 450 000 kroner med rask overtakelse. Det fremstår imidlertid som merkelig at meglerforetaket ikke anså meglerens utsagn som et motbud. Etter klageren innga budet på 3 300 000 kroner, ringte megleren for å tilby klageren å sikre seg eiendommen for 3 450 000 kroner. Da klageren avslo dette, ringte megleren på nytt for å tilby ham en kjøpesum på 3 400 000 kroner. For å formalisere prosessen, hadde klageren inngitt et elektronisk bud etter instruksjoner fra megleren. Budet beløp seg til 3 400 000 kroner med akseptfrist klokka 12:00 påfølgende dag.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at klageren ikke har fremlagt noe dokumentasjon som viser at det faktisk ble gitt et motbud, vises det til meglerens SMS til klageren hvor det fremgår:

Selger sa deretter til meg at han kunne akseptere ett bud på 3.400.000,

Meglerforetaket mener at det aldri ble gitt noe motbud, da dette ikke fremgår av budjournalen. Det bemerkes imidlertid at selgeren mottok et bud fra klageren som han ikke var fornøyd med. Deretter ga selgeren uttrykk for hvilken sum han var villig til å selge for, og dette ble videreformidlet til klageren som var den eneste aktuelle kjøperen. Definisjonen av motbud er nettopp at selger uttrykker en konkret sum han er villig til å akseptere. Meglerens handlinger førte dermed til at kjøpsprosessen ikke ble gjennomført på en tilfredsstillende måte. Det bemerkes for øvrig at meglerforetakets benektelse av at det ble gitt motbud, gjenspeiler meglerforetakets tilnærming til hele salgsprosessen og saken.

I dette tilfellet virker det som at megleren har inntatt en aktiv rolle og presset klageren til å øke budet sitt ved å spille på andre interessenter. I en SMS til klageren, skrev megleren at han ga klageren en mulighet til å sikre seg eiendommen. Megleren forsøkte altså å få klageren til å inngi et bud på 3 450 000 kroner for å sikre seg eiendommen når det i realiteten ikke var noen andre budgivere som deltok i budrunden. Det fremstår derfor som at megleren ikke var interessert i å ivareta omsorgen for klagerens interesser.

Hva gjelder meglerforetakets anførsel om at selgeren ga uttrykk for at det kunne være aktuelt å vurdere bud på 3 400 000 kroner, ble dette videreformidlet til klageren på en slik måte at 3 400 000 kroner var den prisen selgeren ville akseptere.

Ifølge meglerforetaket ga megleren kun uttrykk for at det var en annen interessent som ønsket å inngi bud. Dette reiser blant annet spørsmål om hvilken vurdering som ble foretatt knyttet til interessentens validitet. Da megleren ringte til klageren for å informere om den andre interessenten, var det kun inngitt ett bud på 3 300 000 kroner. Det fremstår dermed som rart at interessenten skulle ønske å inngi et bud som var 150 000 kroner høyere. Dersom interessenten ønsket å inngi bud på 3 450 000, stiller klageren seg spørrende til hvorfor megleren ga uttrykk for at klageren kunne sikre seg eiendommen ved å by 3 450 000 kroner. Den andre interessenten burde da fått muligheten til å by over klageren. Klageren stiller også spørsmål ved om det er vanlig å informere om hva andre interessenter vil by. Det bemerkes her at klageren har tatt opp forholdene med meglerforetaket uten at spørsmålene har blitt besvart.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at den andre interessenten hadde mulighet til å inngi et mer attraktivt bud, men at dette aldri skjedde. Dette tilsier at meglerens uttalelser om at klageren kunne «sikre seg» og «få eiendommen» var uriktige. En kjøper kan aldri sikre seg eiendommen når andre fortsatt har mulighet til å inngi høyere bud. I dette tilfellet anbefalte megleren å sette akseptfrist til klokka 12:00 påfølgende dag. Den andre interessenten hadde dermed god tid til å inngi høyere bud enn klageren.

For øvrig vises det til meglerens SMS hvor han gjentar formuleringene som ble brukt under telefonsamtalene, herunder «sikre seg» og «få eiendommen». SMS-en reflekterer den faktiske kommunikasjonen som fant sted mellom partene, og det bemerkes at formuleringene bidro til å skape en uriktig oppfatning av klagerens posisjon i budrunden. Det satte også klageren i en situasjon hvor han ikke hadde et fullstendig informasjonsgrunnlag for sitt handlingsrom.

Meglerforetaket bestrider klagerens fremstilling av samtalene med megleren. Det er imidlertid uklart hvilke punkter i fremstillingen som bestrides. Klageren oppfattet situasjonen slik at megleren informerte om et inngitt bud, samt at klageren kunne sikre seg eiendommen ved å inngi et nytt bud med en raskere overtakelse. Slik klageren forstår meglerforetaket, mener de at megleren kun informerte om en annen interessent som ønsket å by 3 450 000 kroner. Uavhengig av hvilken versjon som legges til grunn, bidro meglerens kommunikasjon og bruk av uttrykkene «sikre seg» og «få eiendommen» til å tegne et misvisende bilde av situasjonen. Denne uklarheten påvirket klageren negativt i en avgjørende fase av kjøpsprosessen.

Validiteten til en interessent må anses som et viktig forhold. Det kan dermed stilles spørsmål ved om den andre interessen var verdt å informere klageren om, eller om det kun var et taktisk valg av megleren for å presse opp prisen. Ettersom meglerforetaket ikke har svart på klagerens spørsmål knyttet til dette, har klageren spurt meglerforetaket om interessentens kontaktinformasjon. Meglerforetaket kunne imidlertid ikke videreformidlet dette av hensyn til GDPR. Det bemerkes her at meglerforetaket heller ikke har vært villig til å spørre interessenten om samtykke til at klageren kan ta kontakt. Meglerforetaket har altså ikke svart på hvilke vurderinger som ble foretatt knyttet til interessentens validitet, og klageren har ikke fått mulighet til å ettergå dette selv.

Det fremgår av meglerforetakets tilsvar at den andre interessentens forutsetning for å inngi bud var at det ble avholdt privatvisning, samt at overtakelsen kunne bli sen. Til tross for at meglerforetaket ble kjent med beløpet på 3 450 000 kroner før privatvisningen, ble ikke dette videreformidlet til klageren før etter privatvisningen. Meglerforetaket påstår at informasjonen om den andre interessenten ble gitt på bakgrunn av meglerens hensikt om å gi klageren et helhetlig bilde av konkurransesituasjonen. Det virker imidlertid som at denne hensikten kun gjaldt informasjon som gikk i favør av selgeren og megleren. Det er nærliggende å tro at den andre interessenten informerte megleren om at han ikke ville inngi noe bud. Til tross for at informasjon om dette ville gitt klageren et mer helhetlig bilde av konkurransesituasjonen, ble dette aldri formidlet til klageren. Det fremstår dermed som at informasjonen om den andre interessenten ble gitt for å presse opp prisen.

Som følge av at megleren ga uriktig informasjon og påførte klageren unødvendig mye press som fikk direkte konsekvenser for kjøpesummen, fremsatte klageren krav om erstatning på 50 000 kroner. Meglerforetaket avslo imidlertid kravet, og viste blant annet til at klageren spekulerte i at han kunne fått boligen for en lavere pris. Det bemerkes imidlertid her at da klageren ga uttrykk for at 3 450 000 kroner ikke var aktuelt, var det selgeren som var villig til å gå ned 50 000 kroner i pris. I tillegg var det selgeren som i dette tilfellet var avhengig av å selge raskt.

Klagerens økonomiske tap må, på bakgrunn av det ovennevnte, ligge et sted mellom budet som ble avvist og budet som ble akseptert. Da klageren avslo meglerens tilbud på 3 450 000 kroner, ga han samtidig uttrykk for at grensen hans lå på 3 350 000 kroner. Det er dermed differansen mellom 3 350 000 kroner og 3 400 000 kroner som er bakgrunnen for klagerens erstatningskrav på 50 000 kroner. Da klagerens økonomiske tap er en direkte følge av meglerens villedende informasjon, er det rimelig at meglerforetaket dekker deler av denne differansen.

Innklagede har i hovedsak anført:

Budrunden
På tidspunktet for budrunden var det én annen interessent som uttrykte muntlig at han kunne være villig til å gi et bud på 3 450 000 kroner, herunder under forutsetning av privatvisning og en senere overtakelse.  Vurderingen om å videreformidle denne informasjonen til klager var basert på meglers hensikt om å gi et helhetlig bilde av konkurransesituasjonen. Megler fastholder at han ikke har gitt uttrykk for noe mer rundt dette enn den faktiske situasjonen.

Senere viste det seg at ovennevnte ikke materialiserte seg i et skriftlig bud, og det ble følgelig heller ikke registrert i budjournalen. Situasjonen påvirket ikke klagers senere handling. Dette underbygges også av at selger ikke aksepterte bud på 3 300 000 kroner. Selger ga uttrykk for at bud på 3 400 000 kroner var på et nivå som var aktuelt å ta opp til vurdering, under forutsetning av en rask overtakelse. Dette ble videreformidlet til klager, og klager kom med et bud på dette nivået som ble akseptert. Dette utgjør ikke brudd på god meglerskikk, og i alle tilfeller dreier det seg ikke om erstatningsbetingende uaktsomhet.

Budjournalen 
Det er på det rene at klager har gitt et bud pålydende 3 400 000 kroner, og at dette er ført inn i budjournalen.  Klager anfører at ovennevnte heller må anses som et motbud fra selger, selv om klager er enig i at han har gitt et bud pålydende 3 400 000 kroner som deretter ble akseptert av selger. Klageren har ikke fremlagt noe som viser et faktisk motbud fra selger, og klagers handlemåte, budet på 3 400 000 kroner, underbygger at det ikke dreide seg om et motbud fra selger.  Klager har ikke dokumentert at det anførte hendelsesforløpet har fått noen praktisk negativ betydning for ham. Megler fastholder at ovennevnte ikke var et motbud, og det var følgelig ikke er feil i budjournalen. Klagers fremstilling av innholdet i samtalen med megler bestrides.

GDPR/kontaktinformasjon til den andre interessenten
Meglerforetaket har ikke plikt til å gi klager tilgang til kontaktinformasjon til den andre interessenten, og etter vårt syn utgjør det i hvert fall ikke et brudd på god meglerskikk at dette ikke er utlevert til klager.

Klager fikk kjøpe boligen på grunn av riktig kombinasjon av pris og tidspunkt for overtakelse. Det er ikke sannsynliggjort at klager kunne landet en avtale på et lavere nivå, og i alle tilfeller har ikke megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.  Den andre interessenten ble også holdt oppdatert på telefon parallelt, men han hadde gitt uttrykk for at overtakelse måtte være på et senere tidspunkt enn det klageren kunne tilby. Selger opplevde den samlede pakken klager kunne tilby som attraktivt nok til at han slo til på budet fra klager. Den andre interessenten hadde på sedvanlig vis mulighet til å komme med et bud som samlet sett opplevdes mer attraktivt, men dette skjedde ikke. Den andre interessenten ga imidlertid ikke beskjed om at han ikke ville by, slik klageren spekulere i. Det har ikke blitt tilbakeholdt informasjon for klager eller andre interessenter i denne saken.

Klager fokuserer på et selektive utdrag fra SMSer, herunder meldinger som megleren skrev etter budrunden. Meldingene fra megler må leses i sin kontekst. Blant annet er det på det rene at klager sikret seg eiendommen ved å legge inn bud på den måten klager hadde snakket med megler om. Det er naturlig at dette preger svaret fra megler etter budrunden, men det endrer ikke på den faktiske situasjonen. Det dreier seg følgelig ikke om usannheter eller lignende.

Erstatning
Kritikken mot megleren bygger i stor utstrekning på feil faktum. Når korrekt faktum legges til grunn, tilsier en helhetsvurdering at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Selv om man eventuelt skulle legge til grunn at enkelte aspekter ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger dette uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd utgjør erstatningsbetingende uaktsomhet. Klageren har uansett ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen skal avvises hva gjelder spørsmålet om god meglerskikk, og at klagen uansett ikke fører frem hva gjelder kravet om erstatning.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her.

Det vises til at sakens hovedproblemstilling, slik nemnda ser det, er om megler har vært tilstrekkelig klar i sin muntlige kommunikasjon med klager om den andre interessentens status. Det vises til at det er ulike fremstillinger av dette i tidsnær SMS-dialog mellom klager og megler, jf. særlig dok. 1.2 og 1.3. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, eller om megler har gjennomført budrunden uforsvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dermed avvises denne delen av klagen. Det nevnes likevel at det fremstår nokså klart for nemnda at det var riktig av megler å ikke betrakte selgers villighet til å akseptere 3,4 millioner kroner med kort overtakelsesfrist som et formelt motbud fra selger.

Uavhengig av ovennevnte spørsmål, bemerker nemnda at klager uansett ikke har sannsynliggjort å ha lidt et økonomisk tap, for det tilfellet at megler anses å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For at klager skulle kunne nå frem med et krav om erstatning, må klager sannsynliggjøre at han ville ha fått tilslag på en kjøpesum lavere enn 3,4 millioner kroner. Det er ikke sannsynliggjort. Dermed gis ikke klager medhold på dette punktet.

Nemnda har etter dette kommet til at klagen dels skal avvises, dels ikke fører frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen avvises hva gjelder spørsmålet om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.