RFE-2024-232

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Sørøst-Norge AS avd. Horten

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 23. september 2024 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes eierseksjonsleilighet. Klagerne har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter deres mening er kritikkverdig. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for å sette ned vederlaget til meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Megleren har gjort en altfor dårlig jobb med salgsoppgaven og annonsen på Finn.no. Salgsoppgaven ble laget i all hast og var full av feil som ikke ble rettet til tross for klagernes tilbakemeldinger. Det var her blant annet opplyst at det var heis, noe som ikke var tilfellet. Videre var bildene i salgsoppgaven dårlige. Fotografen var reflektert i flere av bildene som var inntatt i både salgsoppgaven og annonsen på Finn.no. Disse bildene vil klagerne ikke betale for.

Etter at det var tatt bilder, utarbeidet takstrapport osv., var det klart for visning. Det var ingen visningspåmeldte, og heller ingen som møtte opp på visningsdagen. Klagerne spurte da megleren hva som kunne gjøres for å øke interessen for boligen. Megleren kom med forskjellige anbefalinger, blant annet å sette ned prisantydningen med 200 000 kroner. Leiligheten var i utgangspunktet verdivurdert til 4 200 000 kroner og prisantydningen satt til 3 880 000 kroner. Klagerne ønsket derfor ikke å gå noe mer ned i pris etter bare én visning.

Klagerne endret annonseteksten i et forsøk på å få interessenter til å komme på visning, men heller ikke på andre visning møtte det opp noen. Klagerne avholdt visningen selv, da megleren skulle ha 3 500 kroner for å gjøre dette. Klagerne hadde forventet å få en telefon fra megleren etterpå med spørsmål om hvordan visningen hadde gått, men hørte aldri noe fra ham. Klagerne endte med å ringe megleren, uten å få noe svar eller bli ringt opp igjen. Klagerne trodde det var en selvfølge for megleren å følge opp når man har en kunde som gjør mye av arbeidet selv.

Klagerne sendte en e-post til megleren med spørsmål om hva det ville koste å si opp oppdragsavtalen, og ble forespeilet en faktura på 69 000 kroner. Heller ikke i den anledning ringte megler til klagerne, det var kun kommunikasjon via e-post. Klagerne hadde da fått nok og bestemte seg for å si opp oppdraget med den kostnaden det innebar.

Klagerne krever at vederlaget til meglerforetaket reduseres med minimum 20 000 kroner som følge av dårlig utført arbeid. Megleren har gjort en slett jobb, og kundebehandlingen har vært dårlig. Megleren har generelt vært lite tilgjengelig under salgsprosessen. Klagerne har gjort mye av arbeidet selv og likevel tar megleren penger for det.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale ble signert 23. september 2024, etter befaring 19. september 2024. Megleren bestilte fotografering, tilstandsrapport og lovpålagte opplysninger, i tillegg til å innhente dokumentasjon fra forretningsfører, e-verk, restgjeldoppgave bank m.m.

Det er ikke riktig at det var bråhast med salgsoppgaven. Ansvarlig megler og teamet hans fullførte det de skulle, og sendte det over til selger for korrektur og godkjennelse. Det stemmer at det stod «heis» under fasiliteter i annonsen på Finn.no (ikke i salgsoppgaven). Leiligheten ligger i 1. etasje, og det samme gjør bod. Meglerforetaket kan dermed ikke se at dette har hatt innvirkning på prosessen.

Klagerne hadde flere innspill til salgsoppgaven, som megler rettet i tur og orden etter hvert som han fikk tilbakemeldingene. Heller ikke dette var noe hastverksarbeid, og klagerne godkjente salgsoppgaven etter at rettingen var gjort. Det er ikke unormalt at oppdragsgivere har innspill og kommer med korrigerende tekst/opplysninger i salgsoppgaven. Det er derfor megler har denne runden med oppdragsgiver, slik at mulige feil kan rettes og oppdragsgiver får med den informasjonen vedkommende ønsker.

Det ble tilrettelagt for visning 19. oktober 2024, hvor ansvarlig megler var til stede. Da det ikke ble noe salg etter visningen, sendte megleren en e-post (som oppsummerer telefonsamtalen med klagerne etter avholdt visning), med følgende innhold og forslag til fremdrift:

Hei [oppdragsgivere],

viser til hyggelig telefonsamtale nå nettopp, jeg har følgende forslag til fremdrift, med kostnader i parentes:

– Sette ned prisantydningen til kr 3 680 000,- (5% ned for å få kjøpt opp på finn.no).

– Bestille 8 nye salgsoppgaver fra trykkeriet med ny prisantydning (kr 1 500,-)

– Visning torsdag kl 16-17 (kr 3 500,- i visningshonorar)

– Kjøpe opp annonsen på finn.no (kr 2 000,- til finn.no)

– RE-EFFEKT, hvor vi jakter på de som allerede har sett annonsen og nye lignende interessenter (kr 4 000,-)

– Halvside i [lokalavis] torsdag? (kr 1 500,-)

– Ny overskrift: Hjørneleilighet sentralt i [området], med lave felleskostnader, 3 soverom, 2 toaletter og garasje.

Se over og se hva dere synes, svar på epost så får jeg iverksatt i dag.

Etter den første visningen ønsket klagerne å gjøre om alt av tekst i annonsen på Finn.no. Det endte med at megler måtte be klagerne om å komme med et konkret forslag, da megler ikke klarte å se noen forbedring i det de nevnte. Megler tok imot innspillene med takk og endret annonsen akkurat slik klagerne ønsket. Megleren oppdaterte annonsen på Finn.no og meglerforetakets hjemmeside etter avtale den 26. oktober 2024.

Det ble igjen lagt til rette for visning 31. oktober 2024. Visningen ble avholdt av selger, ettersom selger ikke ønsket å betale ansvarlig megler for dette. Noe som er helt i orden, og vanlig. Da det etter denne visningen heller ikke ble noe salg, mottok megler en oppsigelse fra klagerne 5. november 2024.

Det er selvfølgelig synd at eiendommer ikke blir solgt etter første og andre visning, likevel er det ikke unormalt i dagens marked. Når det gjelder klagernes klage på fotografen, er dette noe som burde vært adressert da de mottok bildene. Bildene ble tatt av en ekstern fotograf, som megler bestilte på klagernes vegne.

Megleren kjenner seg ikke igjen i klagernes påstander om dårlig utført arbeid. Tvert imot har megleren brukt mye tid i forberedelser på oppdraget, innhentet lovpålagt informasjon, bestilt fotograf og tilstandsrapport, utarbeidet salgsoppgave og tilrettelagt samt deltatt på første visning etter klagernes ønske. Megler har også fulgt opp med telefon og e-post etter visning og gjort de endringene klagerne og megler ble enige om. Megler har ikke et eneste ubesvart anrop fra klagerne hvor de ikke har blitt ringt opp igjen så snart han var ledig, eller på annen måte fått noen indikasjoner fra klagerne underveis på forholdene som beskrives i klagen.

Megler hadde selvfølgelig også håpet at det skulle være aktivitet på boligen ved både første og andre visning. Det er imidlertid begrenset hva megler kan gjøre for å øke antallet interessenter. Det er leit at klagerne ikke er fornøyde, men megleren kan ikke klandres for at det ikke dukker opp noen visningsdeltagere.

Megleren har verken opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt i denne saken.

Meglerforetaket opprettholder sitt krav på vederlag i henhold til oppdragsavtalen. Klagernes krav kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er ulike fremstillinger av hvordan megler har fulgt opp klagerne. Megler skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det er klagerne som har bevisbyrden for at megler ikke har opptrådt i samsvar med bestemmelsen. Slik saken her er opplyst, fremstår misnøyen med megler først og fremst å relatere seg til at salget ikke gikk som klagerne hadde håpet på. Når det gjelder bildene som ble tatt inn i salgsoppgaven og Finn-annonsen, oppfatter nemnda at disse ble godkjent av klagerne, og at det ikke foreligger noen tidsnær protest mot bildene. Nemnda oppfatter også at megler tok inn ønskede endringer i salgsoppgaven. Det bemerkes at det er vanlig at en selger ser behov for enkelte rettinger i meglers utkast til salgsoppgave, og det skal endel til for at dette gir grunnlag for å konstatere at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda kan etter dette ikke se at klagerne har sannsynliggjort at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller gjort seg skyldig i en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for redusert vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda kan heller ikke se at det avkrevde vederlaget ikke er rimelig, ut fra hva megler hadde utført på tidspunktet for oppsigelsen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd.

Etter dette gis klagerne ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.