Klage nr:
065/09
Avgjort:
17.09.2009
Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger
Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 OA AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august og 17. september 2009. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren inngikk intensjonsavtale og kjøpekontrakt om leilighet i Spania. Utbyggeren har økonomiske problemer og klageren frykter for at deler eller hele forskuddsbeløpet som er innbetalt er tapt, noe han mener innklagede kan holdes ansvarlig for.
Leiligheten ble ifølge innklagede solgt gjennom et spansk selskap. Det spanske selskapet har samme kjedetilknytning som innklagede. I fremstillingen omtales dette selskapet som «det spanske selskapet».
Klageren er representert ved advokat. I fremstillingen av anførslene vil det ikke bli skilt mellom det som sies av klageren og av hans advokat, som i denne forbindelse omtales som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren signerte en intensjonsavtale og kjøpekontrakt i 2003. Nøyaktig dato er ukjent ettersom dette ikke fremgår av kontraktene.
Kjøpesummen klageren har innbetalt, 640 000 kroner, er trolig tapt fordi bankkontoen som pengene er innbetalt til, har blitt pantsatt av en spansk bank for denspanske utbyggerens gjeldsforpliktelser. Den spanske utbyggeren kalles heretter Utbyggeren. Utbyggeren innførte betalingsstans i januar 2009 på grunn av økonomiske problemer. Det har ifølge klageren fremkommet at Utbyggeren ikke har overholdt spansk lovgivning.
Klageren frykter at innbetalt beløp er tapt. Ifølge kontrakten har klageren krav på å få utbetalt det innbetalte beløp dersom han kansellerer avtalen. Klageren har kansellert avtalen og klageren mener det ikke er bestridt at han har krav på å få tilbake de 640 000 kronene. Klageren mener innklagede kan være ansvarlig for det innbetalte beløpet, og viser til eiendomsmeglingsloven § 3-1. Klageren ber også Reklamasjonsnemnda ta stilling til om eiendomsmeglingsloven kommer til anvendelse på forholdet.
Klageren mener innklagede har foretatt mer enn en rent mekanisk formidling av leilighetene og viser til vedlagt brosjyremateriell og korrespondanse. I brevs form ble det opplyst at innklagede hadde kontor på navngitt plass i Spania. Det ble imidlertid aldri opplyst at dette er et eget spansk selskap. I samme brev ble det opplyst om flygninger til Spania og at innklagede arrangerte visningsturer. Et tilsvarende brev ble sendt i november 2003. I begge brevene henvises til en kontaktperson (A) med to norske telefonnummer og adresse i Norge. Brevene avsluttes med «Har dere spørsmål, så ta gjerne kontakt med vårt kontor i Oslo».
Klageren forholdt seg til A. I ettertid har klageren fått vite at A underveis i prosessen begynte å jobbe på det spanske kontoret. Dette ble klageren ikke informert om. Klageren har forholdt seg til innklagede, og mener grunnen til at han våget å kjøpe leilighet i utlandet var at han forholdt seg til en norsk eiendomsmegler.
Brosjyremateriellet viser at visningsturer ble arrangert av innklagede ved A. Det er ikke opplyst at kjøp skjer gjennom et spansk eiendomsmeglerselskap.
Innklagede har også bidratt med økonomisk rådgivning med hensyn til utleie av leilighetene. Klageren viser til en oppstilling utarbeidet av innklagede og markert med «NNmegler». Klageren har forstått det slik at dette selskapet er en del av innklagedes virksomhet, uten å kjenne nærmere til organisasjonsformen. Kontaktperson var A ved innklagede.
Klageren fremlegger tre brosjyrer der innklagede oppgis som megler på siste side av brosjyrene og to adresser: en norsk adresse og en spansk adresse. Det er likevel aldri nevnt at det er snakk om et spansk selskap. A er oppgitt som kontaktperson under innklagede, med norsk telefonnummer og e-postadresse.
Depositumet på 40 000 kroner ble innbetalt av klageren etter anmodning fra A på vegne av innklagede. Betalingen skjedde i Norge, men til en spansk konto. Som mottaker står innklagedes kjedenavn med tillegg av et spansk stedsnavn (heretter kalt det spanske selskapet), med norsk adresse. Klageren oppfattet dette aldri som et eget aksjeselskap, men som en merking av innbetalingen på prosjektet i Spania.
Dersom Reklamasjonsnemnda finner at eiendomsmeglingsloven gjelder for innklagede, ber klager Nemnda om å ta stilling til om eiendomsmeglingsloven § 3-1 er overtrådt.
Innklagede anfører:
Innklagedes kvalitetssjef opplyser at formidlingen av leiligheten har skjedd via det spanske selskapet. Innklagede opplyser at dette selskapet er underlagt spansk lovgivning.
Innklagede eier andeler i det spanske selskapet.
Så vidt innklagede bekjent, er det ikke utstedt vanlig salgsoppgave i henhold til norsk lov, men det er utferdiget brosjyrer om prosjektet som er utlevert interessenter og kjøpere.
Innklagede mener det er behov for klargjøring av sakens faktiske sider.
Klageren har kjøpt en leilighet gjennom det spanske selskapet. Utbyggeren og selgeren er et spansk selskap som er eid av det norske selskapet X. Det norske selskapet X er utvikler av anlegget gjennom sitt spanske utbyggerselskap som har norsk styre og prosjektledelse. X er eid av flere norske investorer.
Innklagede kan ikke se at det er sannsynliggjort at innbetalt forskudd på kjøpesummen er tapt. Innklagede bekrefter Utbyggerens betalingsstans. X har etter dette arbeidet med å finne en løsning og det er opplyst at det pågår en fullstendig restrukturering av selskapet. Man regner med det blir avklaring på dette innen august.
Innklagede bestrider at det er utført eiendomsmegling i det foreliggende tilfellet. Oppdraget ble formidlet gjennom det spanske selskapet og reguleres under spansk jurisdiksjon.
Innklagede opplyser at kjøperne i prosjektet har foretatt innbetalinger direkte til Utbyggeren, og opplyser at det spanske selskapet ikke har noen funksjon etter kontrakten, og heller ikke oppgjørsfunksjon.
Spørsmålet om sikkerhet for klagerens innbetalte forskudd har det spanske selskapet tatt opp med Utbyggeren og fått opplyst at de er sikret og garantert for.
Avtale om salg av prosjektet der klageren kjøpte leilighet, ble inngått mellom det spanske selskapet og Utbyggeren. Det er det spanske selskapet som har mottatt salgsprovisjon. Som aksjonær i det spanske selskapet stilte innklagede lokaler i Norge til disposisjon for selskapet. Innklagede presiserer at dette ikke kan medføre at leilighetene kan anses for å ha gått gjennom det norske eierselskapet. Kravet til opplysninger etter eiendomsmeglingsloven 1989 lar seg bare delvis gjennomføre ved slike salg. Derfor ble det etablert et spansk selskap som følger spanske lover og regler.
Ved intensjonsavtalen fremkommer det at avtalen er inngått med to norske personer som lovlig representerer det spanske selskapet med adresse i Spania. I intensjonsavtalen står det også at det spanske selskapet har fått enerett på markedsføring og salg av boligprosjektet. Innklagede mener det er et poeng at klageren i mer enn to år før inngåelse av kjøpekontrakten har hatt kunnskap om at det spanske selskapet foresto salget.
Ifølge innklagede har det spanske selskapet opplyst at byggetillatelse ble utstedt våren 2005 og at alle kjøpekontrakter med tilhørende vedlegg ble utferdiget i Spania og trykket i Norge i juni/juli samme år, to år etter at intensjonsavtalen ble signert. Kontraktene ble oversendt kjøper med følgeskriv og returkonvolutt til Utbyggeren. I kjøpekontrakten fremkommer det at innklagede ikke har noen plikter etter kontraktens bestemmelser.
Innklagede har lagt ved informasjonsskriv fra Utbyggeren om at kjøperen i henhold til spansk lov kunne henvende seg direkte til Utbyggeren med forespørsel om individuell bankgaranti. Klageren benyttet seg ikke av dette.
Innklagede stiller seg tvilende til om klageren har oppfattet det slik at innklagede har vært megler for denne transaksjonen. Innklagede opplyser at klageren er leder av et selskap som har som formål å kjøpe, leie og utleie fast eiendom og at han er en betydelig eiendomsbesitter. Klageren har etterinnklagedes oppfatning betydelig kunnskap om eiendom.
Slik innklagede har forstått saken, har klageren inngått kjøpekontrakten med tidligere hustru/samboer. Etter innklagedes forståelse kan ikke Utbyggeren akseptere en kansellering fra kun en kontraktspart etter spansk lov.
Innklagede kan ikke se at det at klageren har oppfattet innklagede som megler kan være avgjørende i saken. Innklagede presiserer at klageren har besøkt det spanske selskapet i utlandet flere ganger og vært i telefonisk kontakt med ansatte der.
Innklagede bestrider at han har forestått eiendomsmegling og at det er grunnlag for ansvar. Innklagede understreker at det ikke er en del av det spanske selskapet sitt oppdrag å forestå oppgjøret. Innklagede finner det beklagelig at forskuddsbetalingene ikke er sikret slik som avtalt og forsikret overfor det spanske selskapet og kundene.
Innklagede gjør prinsipalt gjeldende at det ikke er utført eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven og at saken ikke kan tas til behandling.
Subsidiært gjøres det gjeldende at eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-1 ikke er overtrådt.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren viser til Rt-2008-1638 og mener salgsformidling skal anses som eiendomsmegling.
Klageren har aldri forstått at det spanske selskapet er et eget datterselskap i Spania og opplyser at dette aldri har blitt fortalt ham. Klageren trodde han kjøpte gjennom et norsk eiendomsmeglerforetak, og nettopp derfor turde han å kjøpe leilighet i utlandet. Klageren opplyser at hans selskap ikke har kjøpt eiendommer i utlandet, slik at han ikke har kjennskap til slike handler.
Klageren fremholder at han er påført et økonomisk tap i saken da klientmidlene er pantsatt av et selskap som har betalingsvansker og av den grunn har innført betalingsstans. Klageren har krav på utbetaling etter kontrakten og mener kravet er forfalt for lenge siden. Klageren påpeker også at det ikke er fremlagt dokumentasjon på at pengene er i behold. Klageren mener innklagede ikke har ivaretatt sin omsorgsplikt for kjøperens interesser og at dette er i strid med god meglerskikk.
Klagerenopplyser at han ikke har noen særskilt garanti for pengene og han bestrider at han har tegnet tilleggssikkerhet. Klageren mener innklagede har forsømt seg ved å ikke sørge for at pengene var betryggende sikret.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede bemerker at han aldri har benektet at det spanske selskapet har drevet med eiendomsmegling, men poengterer at dette skjer etter spansk lovgivning. Innklagede opplyser at det forut for oppstart av virksomheten i Spania ble avdekket at det ikke var mulig å etterleve norsk eiendomsmeglerlov fullstendig, og det ble derfor etablert et spansk selskap.
Innklagede mener det er et poeng at intensjonsavtalen ble signert i 2003 og at endelig kjøpekontrakt ble inngått først to år senere. I intensjonsavtalen er partene benevnt med det spanske selskapet to ganger, og ellers forkortet med kjedetilknytningen, som er den samme som innklagedes.
Innklagede påpeker at klageren ikke har lagt frem dokumentasjon som underbygger at det var innklagede som formidlet salget av leiligheten. Klageren skriver at han trodde har brukte et norsk eiendomsmeglingsselskap og at han trodde det ikke var nødvendig med noen tilleggssikkerhet. Innklagede mener at han ikke kan ta ansvar for hva kjøperen tror og mener Reklamasjonsnemnda må legge til grunn at intensjonsavtalen var tegnet med det spanske selskapet.
Innklagede viser til at dokumentasjonen i saken viser at klageren har hatt omfattende kontakt med det spanske selskapet, med unntak av to brev som lå vedlagt klagen.
Innklagede fremholder at kjøpekontrakten er inngått direkte mellom klageren og selgeren og at megleren ikke har noen plikter etter denne. Innklagede vil påstå at innklagede ikke hadde blitt holdt ansvarlig etter norsk lov så lenge oppgjør og tinglysing ikke var en del av hans oppgaver.
Etter innklagedes syn er det ikke tilstrekkelig at to brev feilaktig er trykket med innklagedes brevpapir for at klager får medhold.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren poengterer at innklagede, i tillegg til det spanske selskapet må anses som eiendomsmegler.
Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å informere om atklageren har dårligere rettigheter etter spansk lovgivning hva gjelder krav mot innklagede. Klageren mener også han i egenskap av å være kjøper har et dårligere vern enn det norsk lovgivning gir.
Klageren anfører subsidiært at innklagede i hvert fall må anses som megler i forholdet til intensjonsavtalen og at innklagede burde informert om at klageren ikke handlet gjennom innklagede og at hans kjøp falt utenfor de norske reglene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om utbetaling av innbetalt forskuddsbeløp.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må klagen anses som uegnet for behandling i nemnda og klagen må derfor avvises.
Konklusjon:
Klagen avvises.