RFE-2024-238

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Røyken

Saken gjelder:               Meglers opplysningsplikt. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. januar 2024 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren kjent med at det hadde satt seg røyklukt i leiligheten. I tillegg viste det seg at tidligere eier hadde ligget død i leiligheten i tre uker før liket ble funnet. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om forholdene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 200 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Før klageren kjøpte leiligheten, ble hun verken informert om at leiligheten var innrøkt eller at tidligere eier hadde ligget død i leiligheten i tre uker. Klageren ble kun opplyst om at tidligere eier hadde dødd hjemme. For klageren er det er snakk om følelser, og hun ville aldri kjøpt leiligheten dersom hun visste at det hadde ligget i lik der i tre uker. Hun hadde heller ikke kjøpt leiligheten dersom hun visste at den var svært innrøkt. Klageren stiller seg uforstående til at meglerforetaket ikke tar ansvar for de manglende opplysninger.

Den 8. januar 2024 var klageren på visning sammen med sine to sønner. Under visningen var leiligheten svært dårlig belyst, da det kun var tre av åtte taklamper som fungerte. Megleren uttrykte dermed at det elektriske anlegget ville bli undersøkt nærmere. Dette skulle imidlertid vært gjort før visning. Klageren ble ikke kjent med noen røyklukt, og antar at leiligheten var luftet ut med en ozon luftrensemaskin før visningen.

Etter klageren kjøpte leiligheten 9. januar 2024, ønsket hun å ta noen mål i leiligheten. Hun lånte derfor nøkkel til leiligheten i februar 2024. Klageren måtte imidlertid oppholde seg på verandaen store deler av tiden på grunn av røyklukten i leiligheten. Under besøket, oppdaget også klageren misfarging på veggene. Da klageren tok opp forholdene med megleren, svarte han at klageren kunne bruke en ozon luftrenser mot lukta. Megleren ga også uttrykk for at flyttevask var det eneste klageren hadde krav på juridisk.

Da overtakelsen ble gjennomført 22. mars 2024, hadde klageren med seg to venner. Under overtakelsen påstod megleren at han hadde informert om røyklukta under visningen. Dette stemmer imidlertid ikke. Siden utvask ikke ble godkjent, kontaktet megleren et vaskefirma som vasket leiligheten 26. mars 2024. Klageren måtte likevel vaske og male leiligheten to ganger med sperregrunn under påskeuka. Det vises her til bilder av leiligheten og misfargingen. Da klageren har astma og det viste seg at det var umulig å bli kvitt røyklukta i skuffer og skap, måtte klageren også igangsette montering av nytt kjøkken. Som følge av dette, måtte klageren ta opp ekstra lån. Året 2024 ble derfor et ekstremt krevende år for klageren både helsemessig og økonomisk.

Hva gjelder liket som hadde ligget i leiligheten i tre uker, var konsekvensene av dette håndtert før visningen. Det hadde blant annet blitt lagt ny parkett i stuen. Megleren informerte imidlertid ikke om liket, og klageren ble kjent med dette gjennom naboer etter kjøpet. Det vises for øvrig til en skaderapport til sameiets styre datert 6. juni 2023.

Etter kjøpet oppstod det stor uenighet mellom klager, selger, takstmann og megler. Det vises her til korrespondanse mellom partene. Korrespondansen dokumenterer at takstammen og megleren burde informert klageren om misfargingen på veggene og lukten av tobakksrøyk. Ettersom selgerne, som var arvinger av tidligere eier, hadde bedt om en grundig nedvasking av leiligheten, dokumenterer dette at de var kjent med misfargingen. Det vises her til e-post fra en av selgerne 4. mai 2024. Det bemerkes for øvrig at leiligheten ikke ble solgt som et dødsbo, men på ordinært vis av avdødes arvinger. Til tross for flere anmodninger, har ikke selgerne fremlagt fullmakt som viser at den ene selgeren har fullmakt til å selge eiendommen.

Hva gjelder takstmann, stiller klageren seg tvilende til om han har vært på befaring i leiligheten. Han har ikke svart klageren på hvorfor fremlagte tegninger av leiligheten avviker fra virkeligheten. Under en telefonsamtale med klageren, har takstmannen også gitt uttrykk for at han verken hadde registrert dårlig belysning eller misfarging i leiligheten. Ifølge megleren, var dette en takstmann som meglerforetaket verken kjente til eller vanligvis brukte.

I meglerforetakets tilsvar, fremgår det at eiendommen hadde en egen hjemmeside med bilder. Megleren opplyste imidlertid aldri om dette.

Det bemerkes for øvrig at juridisk avdeling hos Huseiernes Landsforbund har gitt uttrykk for at manglende opplysninger om misfarging utgjør en mangel ved tilstandsrapporten.

På grunn av meglerens manglende opplysninger om sentrale forhold, krever klageren erstattet utgiftene knyttet til nytt kjøkken, inkludert utgiftene til montering, elektriker og rørlegger. Totalt utgjør kravet 200 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren anfører at megleren ikke opplyste om at tidligere eier hadde ligget død i leiligheten i tre uker før liket ble funnet. Konsekvensene av dette var imidlertid blitt håndtert før visning og meglers befaring av eiendommen. Hva gjelder anførselen om at det var brukt ozon luftrensemaskin i forkant av visningen, er dette upresist. Konsekvensene av likfunnet ble håndtert av sameiets forsikring etter dødsfallet, og var ikke et tiltak som ble iverksatt i forbindelse med visningen. Det gjøres også oppmerksom på at megleren ikke var orientert om at det var utført en slik behandling av boligen.

I klagen direkte til meglerforetaket datert 27. august 2024, har klagerens advokat vist til et utvalg rettspraksis og en artikkel fra Norges Eiendomsmeglerforbund. Rettspraksisen og artikkelen omhandler erstatning på grunn av at lik har ligget over lengre tid og dermed forårsaket skade i bygningsmassen. I de nevnte sakene, var ikke skadene utbedret. For slike tilfeller, må megler opplyse om forholdene. I dette tilfellet var imidlertid skadene i leiligheten utbedret, og klagers henvisninger er dermed ikke relevante.

Slik det fremgår av klagen, anfører klageren at megleren burde opplyst om at veggene var tydelig misfarget av tobakksrøyk, samt at lukten hadde satt seg i leiligheten. Megleren var imidlertid ikke kjent med at tidligere eier hadde røyket inne. Det kan dermed ikke kreves at megleren skulle ha opplyst om det. Verken megleren, klageren eller klagerens sønner kjente røyklukt under visningen. Dersom veggene var misfarget og røyklukta hadde satt seg i innredningen, ville dette vært tydelig på visningsdagen uavhengig av lysforhold og lufting. Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for angivelige mangler som var til stede og synlig under visning. Det bemerkes også at klageren var innom leiligheten flere ganger før overtakelse.

Hva gjelder klagerens bilder av leiligheten, ble disse tatt i forbindelse med en pågående oppussing. Misfargingen som klageren sikter til, kommer klart frem fordi klageren har malt med hvitmaling ved siden av. Det er ikke dokumentert hvor fargen kommer fra, og det kan ikke utelukkes at fargen har gulnet over tid av andre årsaker enn tobakksrøyk. Uavhengig av årsaken til fargen på bildene, er ikke kjøkkenet som klageren krever erstattet avbildet. Bildene kan dermed ikke anses for å dokumentere at kjøkkeninnredningen var inngrodd med røyklukt i en slik grad at megleren burde opplyst om det. Det er heller ikke fremlagt annen dokumentasjon som viser det gamle kjøkkenets tilstand.

Når det kommer til klagerens anførsler om at takstmannen ikke har vært på befaring samt at tilstandsrapporten mangler bilder og dokumentasjon, kan ikke megleren identifiseres med takstmannen. Eventuelle mangler ved tilstandsrapporten må derfor rettes til takstmann. Det bemerkes her at det forelå rikelig med bilder av eiendommen på eiendommens hjemmeside som klageren hadde tilgjengelig. Det bestrides dermed at klageren manglet bilder av eiendommen. Meglerforetaket kan heller ikke se hvilken relevans påstanden om at takstmannen ikke var på befaring har for et eventuelt ansvar for megler. Påstanden er uansett ikke skriftlig dokumentert.

I klagen anføres det at selger ikke har fremlagt fullmakt for salget. Det bemerkes her a megleren har opplyst klageren om at det er to selgere, hvor en av disse opptrer som fullmektig i forbindelse med salget. Da selgerne har instruert meglerforetaket om å ikke fremlegge fullmakten, har meglerforetaket ikke etterkommet klagerens anmodning om dette.

Prinsipalt anføres det at megleren ikke har brutt sin opplysningsplikt, og meglerforetaket kan dermed ikke holdes rettslig erstatningsansvarlig. Sekundært anføres det at klagerens anførsler og dokumentasjon ikke dokumenterer klagers erstatningskrav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megler sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Når det gjelder spørsmålet om innrøyking og misfarging av vegger og interiør som følge av dette, kan ikke megler holdes ansvarlig for noe klager selv kunne se under visning. Det er i så fall ikke tale om en opplysning en kjøper «har grunn til å regne med å få», jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 89. Megler opplyser her å ikke ha vært kjent med at leiligheten eventuelt var innrøykt, og nemnda oppfatter at dette har sammenheng med at leiligheten var behandlet etter at forrige eier hadde ligget død der i tre uker. Nemnda legger til grunn at megler ikke var kjent med at leiligheten eventuelt var innrøykt, og hadde uansett ingen foranledning til å opplyse om eventuell misfarging av vegger mv.

Det er ubestridt at megler opplyste at forrige eier hadde dødd i leiligheten, men at det ikke ble opplyst at liket hadde ligget der i tre uker. Nemnda kan ikke se at megler hadde noen plikt til å opplyse om dette, når boligen var behandlet og det ikke forelå noen skader som følge av forholdet. Der en kjøper får opplyst at noen har dødd i leiligheten, må det normalt være opp til kjøper å etterspørre nærmere opplysninger om dette.

Megler har etter dette ikke forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Det er for øvrig ikke holdepunkter for at det forelå manglende fullmakt på selgersiden, som skulle innvirke på gyldigheten av avtalen el. Dette måtte i så fall ha vært påberopt av den selgeren som eventuelt ikke hadde gitt den andre fullmakt, og det fremstår ikke å være tilfellet her.

Det som er påberopt knyttet til takstmannens arbeid, er ikke noe megler hefter for.

Etter dette fører ikke klagen frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

[Klageren] gis ikke medhold.