RFE-2024-252

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Kongsvinger

Saken gjelder:               God meglerskikk. Krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Da meglerforetaket inngikk oppdragsavtale om salg av en bolig, hvor klageren var kausjonist for boliglånet, ble klagerens private pantesikkerhet i eiendommen slettet. Boligen ble imidlertid ikke solgt, og klageren står nå uten sikkerhet for sitt kausjonsansvar pålydende 4 200 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å slette klagerens pantesikkerhet, samt om klageren kan tilkjennes erstatning for det tilfellet at han holdes ansvarlig for å innfri låneforpliktelsen.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Etter meglerforetaket inngikk oppdragsavtale om salg med oppdragsgiveren i 2023, ble klageren som kausjonist for boliglånet bedt om å signere en erklæring om pantefrafall dersom eiendommen ble solgt.

Videre ble klageren 15. november 2024 bedt om å komme innom meglerkontoret for å signere på et pant for sletting. Noen dager senere dro derfor klageren til meglerforetaket, hvor han ble bedt om å signere et ark med flere underskrifter. Ettersom klageren oppfattet situasjonen noe rar, spurte han megleren hva det gjaldt, samt om det faktisk var slik at hans sikkerhetsstillelse ville bli slettet. Dette bekreftet megleren. Situasjonen fremstod imidlertid fremdeles rar, og klageren spurte igjen om signaturen faktisk gjaldt sletting av hans sikkerhet for lånet. Megleren bekreftet da at klagerens tid som sikkerhetsstiller var over.

Ettersom klageren befant seg på et meglerkontor, og megleren i kraft av sin autorative rolle ba han om å signere, skrev klageren under på dokumentet. Klageren var da svært fornøyd med å være kvitt sitt kausjonsansvar. Det bemerkes at klageren ikke har noen relasjon til meglerforetakets oppdragsgiver.

Etter signering fulgte klageren med på nettbanken sin for å se om lånet ble slettet. Da lånet ikke ble slettet, ringte klageren til megleren som informerte om at saken kun gjaldt sletting av pant. I tillegg informerte megleren om at meglerforetaket ikke hadde noe aktivt oppdrag på eiendommen lenger. På det tidspunktet var imidlertid ikke eiendommen solgt, og klageren spurte dermed om hvorfor megleren hadde påtatt seg oppdraget med å slette pantet. Megleren svarte da at det var for å gjøre det lettere for oppdragsgiveren å selge eiendommen.

Da klageren ikke kunne godta situasjonen, uttrykte at han ville ta forholdet opp med ledelsen. Under en telefonsamtale med meglerforetakets daglige leder, fremla klageren saken samt motsatte seg meglerforetakets sletting av pantet. Klageren ba også daglig leder om å oversende et referat fra samtalen hvor hun også beskrev sin oppfattelse av situasjonen.

Da klageren mottok redegjørelsen 15. november 2024, måtte han korrigere den. Den 18. november 2024 mottok klageren en ny e-post fra meglerforetaket om at de ikke kunne gjøre noe mer med saken. Klageren ble dermed bedt om å ta saken videre med oppdragsgiveren. Ettersom klageren ikke kommuniserte så godt med oppdragsgiveren, ga han beskjed om at dette ikke ville være hensiktsmessig. Videre varslet klageren om at han ville bringe saken inn for en klageinstans. Klageren mottok deretter en e-post fra fagansvarlig, hvor han ble oppfordret til å eventuelt ta saken videre med advokat.

Klageren aksepterer ikke meglerforetakets svar, og oppfatter det slik at oppdragsgiveren har fått megleren til å bistå seg ved sletting av pantet. Dette utgjør et grovt mislighold av meglerens stilling. Klageren står nå uten sikkerhet for sitt kausjonsansvar pålydende 4 200 000 millioner kroner.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket påtar seg det økonomiske ansvaret ved et eventuelt mislighold av låneforpliktelsen.

Innklagede har i korte trekk anført:
For det første har klageren ikke klagerett ettersom han verken er interessent, selger eller kjøper, jf. punkt 1.4 i nemndas vedtekter.

For det andre dreier det seg ikke om et omtvistet krav, ettersom meglerforetaket ikke har mottatt noe krav fra klageren. Det har skjedd en hendelse som – etter meglerforetakets oppfatning – ikke har materialisert seg i noen skade. Klageren har således ikke klagerett, jf. punkt 1.4 i nemndas vedtekter.

For det tredje må saken utsettes til forholdet eventuelt har materialisert seg på en negativ måte.

Dersom saken ikke avvises, kan klagen uansett ikke føre frem.

I forbindelse med oppdraget, ble megleren kontaktet av oppdragsgiveren vedrørende sletting av et privat pant. Megleren tok da kontakt med klageren, som stod oppført som panthaver, for å innhente hans signatur.

Pantedokumentet ble deretter sendt inn for sletting av oppdragsgiveren. Det bemerkes at meglerforetaket ikke lenger har et aktivt oppdrag på eiendommen.

Meglerforetaket forstår at situasjonen er uønsket for klageren, men kan ikke se hvordan de skal kunne løse det. Til tross for at oppdragsgiveren er gjort kjent med at klageren ønsker situasjonen tilbakeført, har ikke meglerforetaket lykkes med dette. Det må derfor anses som mest nærliggende for klageren å enten gå i dialog med oppdragsgiver eller søke juridisk bistand. Det bemerkes her at klageren også kan forsøke å løse saken med banken, for eksempel ved å få noen andre til å stille som kausjonist.

For øvrig vises det til klagerens generelle tapsbegrensningsplikt, jf. skadeerstatningsloven §5-1 nr. 2 og Rt. 2015 s. 989. Den videre prosessen må således gjennomføres av klageren på forsvarlig måte, slik at det økonomiske tapet ikke blir større enn nødvendig.

Det foreligger uansett ikke et dokumentert økonomisk tap som har adekvat årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det ikke er grunnlag for å avvises klagen som følge av manglende klageinteresse. Klager faller utvilsomt under kategorien «øvrige interessenter» i vedtektene punkt 1.4. Det vises til at klager har tapt sikkerheten for et betydelig kausjonsansvar på 4,2 millioner kroner, og har en åpenbar interesse i å få belyst om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk el. i forbindelse med slettingen av pantet. Dette gjelder uten hensyn til at kausjonsansvaret foreløpig ikke er aktualisert.

Nemnda bemerker at det i Finanstilsynets rundskriv nr. 7 for 2024 fremgår følgende i punkt 3.2:

For å sikre at eksisterende pengeheftelser på eiendommen som ikke skal overtas av kjøper blir slettet i grunnboken, må megler som utgangspunkt innhente pantedokumentet kvittert for avlysning, før kjøpesummen disponeres på vegne av selger og benyttes til innfrielse av det underliggende pengekravet. Det vil likevel normalt være forsvarlig å foreta utbetalinger mot inneståelseserklæring fra panthaver om sletting av pantet når panthaver er finansinstitusjoner som har tillatelse til å drive slik virksomhet i Norge. Det samme gjelder der stat eller kommune er panthaver. Megler skal imidlertid på forhånd ha innhentet skriftlig oppgave fra panthaver over restsaldo og renter/omkostninger.

Det ligger i dette at megler skal hente inn dokumenter for sletting mv., slik at megler er sikker på at eiendomstransaksjonen kan gjennomføres. Megler skal imidlertid ikke slette sikkerheten før eiendommen er solgt, og sletting skal skje samtidig med tinglysing av skjøte til ny kjøper. Kreditors panterett er en type klientmiddel, som kun kan disponeres over ved avtalegrunnlag. Nemnda mener at megler her har vært for rask til å rydde i grunnboken, uten hensyn til at klager ved slettingen mistet pantesikkerheten og prioriteten denne hadde. Dette, som innebærer et klart avvik fra normal fremgangsmåte, fremstår å ikke ha vært kommunisert tilstrekkelig klart til klager før han skrev under på de aktuelle dokumentene. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41, og nemnda mener at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Foreløpig har ikke meglers uaktsomhet forårsaket noe økonomisk tap hos klager, og nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet. Dersom kausjonsansvar for klager aktualiseres, vil erstatningsansvar hos meglerforetaket kunne bli aktuelt.

Etter dette har megler handlet i strid med god meglerskikk, og uaktsomt, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon  

Megler ved DNB Eiendom AS avd. Kongsvinger har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.