RFE-2024-253

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Drammen
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder:               Manglende brukstillatelse – brudd på markedsføringsloven, herunder opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak sommeren 2018. Da klageren skulle selge igjen, ble han gjort oppmerksom på at tilbygget manglet ferdigattest og midligertidig brukstillatelse. Boligen kunne derfor ikke legges ut for salg før forholdet var brakt i orden. Tilbygget inneholdt to soverom, et kjøkken og et bad og var ikke godkjent av kommunen for varig opphold. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt kritikkverdig ved å markedsføre boligen med fem soverom i stedet for tre uten at det kom klart frem at det ikke var gitt midlertidig brukstillatelse. Videre er spørsmålet om dette i tilfelle gir klageren rett på erstatning fra meglerforetaket. Klageren har krevd 1 000 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken 

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpekontrakten ble signert 04. juli 2018. I annonsen og i salgsoppgaven ble boligen markedsført med fem soverom, to stuer og to kjøkken. Videre var det opplyst at et tilbygg på boligen var godkjent 01. januar 2001. Det var ikke informert om at tilbygget ikke hadde brukstillatelse, men at det manglet ferdigattest og at dette måtte søkes om. I god tro og i tillit til megleren innga klager bud på bakgrunn av informasjonen i salgsoppgaven og endte opp som kjøper av eiendommen. Når klageren skulle selge boligen igjen, viste det seg at den ikke kunne selges med fem soverom, to kjøkken og to bad på grunn av manglende brukstillatelse.

Megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt da boligen ble solgt til klageren.  Klageren har fått en bolig som er mye mindre enn hva den har blitt markedsført som. Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig er streng og klar på akkurat dette. Det foreligger flere brudd på denne da boligen ble markedsført med flere rom enn den står oppført med og godkjent som hos kommunen. Boligen skulle vært markedsført med tre soverom, ett kjøkken og ett bad, noe som ville gitt en langt lavere salgsprisen enn hva klageren ga for den. Det klages på meglers markedsføring av boligen og hans informasjonsplikt.

Det var i salgsoppgaven opplyst at tilbygget var godkjent, men manglet ferdigattest. Det var ikke opplyst at det også manglet brukstillatelse. Et tilbygg som mangler brukstillatelse kan ikke markedsføres, da dette er villedende. Klageren føler seg lurt til å kjøpe en bolig med fem soverom hvorav to ikke lovlig kan tas i bruk. Klageren krever erstatning tilsvarende kjøpesummen på tilbygget.

Det må kunne forventes av megler, som den profesjonelle part, at all nødvendig informasjon innhentes og videreformidles til kjøper, samt at informasjonen stemmer. Megler kan ikke regne med at en forbruker er kjent med lover og regler ved kjøp og salg av bolig.

Det er riktig som meglerforetaket påpeker at det ble informert om at boligen ikke hadde ferdigattest, men det ble ikke informert om at den også manglet midlertidig brukstillatelse. Uten brukstillatelse på tilbygget, kan det ikke lovlig tas i bruk. Når boligen likevel markedsførers med fem soverom, ekstra kjøkken og bad er dette egnet til å villede interessentene. Megleren har ved dette brutt markedsføringsloven og god meglerskikk. Megler kan ikke fraskrive seg ansvar fordi det i salgsoppgaven var informert om den manglende ferdigattesten. Det klages ikke på feil og mangler ved boligen. Klageren klager på meglers markedsføring, og brudd på informasjonsplikten. Klageren ble lurt til å kjøpe en bolig han trodde trodde hadde fem rom, mens det kun var tre som var godkjent hos kommunen. Denne informasjonen var megler klar over og burde gitt tydeligere opplysninger om, ikke markedsført fem soverom for å øke prisen.

Det foreligger heller ingen godkjente tegninger på tilbygget hos kommunen. Klageren har selv måttet søke kommunen da meglerforetaket, etter henvendelse fra klageren 20. november 2024, ikke ville være behjelpelig. Under søknadsprosessen fikk klageren opplyst fra kommunen at tilbygget ikke har vært godkjent som rom for varig opphold. Dette var noe han selv måtte søke om å få på plass. I salgsprosessen var tilbygget markedsført med rom for varig opphold.

Det at klageren har fått ferdigattest og brukstillatelse, betyr ikke at saken er løst og at meglerforetaket kan fritas for ansvar for sin villedende markedsføring av ulovlige rom som oppholdsrom. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Klageren krever 1 000 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket. Erstatningskravet baserer seg på en pris estimat på salg av en femroms og en 3 roms på kjøpstidspunktet. Kravet står ved lag.

Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede meglerforetak kan være enig i at det kan reises en viss kritikk mot megler, ved at det ikke ble gitt informasjon i prospektet om at det manglet midlertidig brukstillatelse og konsekvensen av dette. Meglerforetaket vil dog bemerke at det på salgstidspunktet i 2018 var noe mindre fokus på dette og boligen ble omsatt før Forbrukertilsynets veileder ble publisert.

Opplysningen om manglende ferdigattest er tydelig beskrevet i salgsoppgaven, og det er tatt et spesifisert forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår.

Den 10. desember 2018 henvendte klager seg til innklagede for å spørre etter ferdigattest for tilbygg. Megler gjentok da informasjonen i salgsoppgaven om at det ikke forelå ferdigattest. Klager opplyste i samtalen at han ville ta kontakt med kommunen for å forhøre seg om hvordan han skal gå frem for å få dette.

Megler har etter dette ikke mottatt noe nye henvendelser eller informasjon om hva klager foretok seg med dette og eventuelt om det ble sendt søknad til kommunen.  Ut fra innholdet i klagen må det legges til grunn at klager ikke har sendt en slik søknad, som følge av at han nå påstår at megler skal gjøre dette og dekke de nødvendige utgifter. Det er kun nåværende eier som kan iverksette en slik prosess.

Klager fremsetter et erstatningskrav tilsvarende verdireduksjonen på boligen som følge av den manglende brukstillatelsen/ferdigattesten.

Erstatningskravet er uansett foreldet. Klager fikk informasjon om manglende ferdigattest ved kjøpet i 2018 og under enhver omstendighet ble han gjort spesifikt oppmerksom på dette i telefonsamtalen med megler i desember 2018.Til tross for at det ikke eksplisitt ble opplyst at det ikke forelå noen midlertidig brukstillatelse, så er det ingen årsakssammenheng mellom feilen og klagerens krav om verdiminus. Det er gitt helt tydelige risiko opplysninger i forbindelse med salget om at det var usikkert knyttet til hva tilbygget kunne benyttes til, samt at ferdigattest ikke forelå. de risiko opplysningene som ble gitt, samt klagers telefonsamtale med megler i desember 2018, tilsier at foreldelsesfristen begynte å løpe på dette tidspunkt og at ethvert krav som utspringer fra det er foreldet.

Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygget og det vises til skisser av bygget som er stemplet av Eiker kommune i 2001, og som dannet grunnlaget for søknaden. Klageren fikk ferdigattest i januar 2025.

Klager kritiserer megler for at de ikke har bistått han i prosessen. I den telefoniske kontakten med klageren i desember 2018, opplyste han til megler at han ville kontakte kommunen for å undersøke hva som skulle til for å få ferdigattest. Etter dette tidspunktet hørte ikke megler noe mer om saken før klage på forholdet ble mottatt i november 2024. Det ble i denne klagen ikke bedt om bistand og det kom frem at klager var bistått av en eiendomsmegler som hadde i oppdrag å selge eiendommen. Megler la derfor til grunn at klagers interesser var ivaretatt.

Når det gjelder det fremsatte erstatningskravet så er det ingen dokumentasjon for dette. Saken synes å ha blitt løst ved at det ble sendt inn en søknad til kommunen. Det er dermed ikke grunnlag for nemnda til å ta stilling til det fremsatte erstatningskravet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd opplysningsplikten, omsorgs- og rådgivningsplikten, samt god meglerskikk. Klageren krever erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I saken her var det opplyst at det ikke forelå ferdigattest, men det fremgikk ikke noe om midlertidig brukstillatelse. Ut fra dette – sammenholdt med hvordan eiendommen var markedsført for øvrig – kunne det tyde på at det ikke var noe til hinder for å bruke tilbygget. Selv forut for at Forbrukerstilsynets veileder for markedsføring av bolig ble publisert høsten 2018, skulle salgsoppgaven gi uttrykk for om det forelå midlertidig brukstillatelse dersom ferdigattest ikke lot seg innhente, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 319. Opplysningene om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse må være så tydelige at interessenter gis mulighet til å forstå hva som faktisk står der, jf. RFE-2010-63. Meglerforetaket har i saken her erkjent at det kan reises en viss kritikk mot megler ved at det ikke ble gitt informasjon i prospektet om at det manglet midlertidig brukstillatelse og konsekvensene av dette. Nemnda mener megler har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og at dette er erstatningsbetingende uaktsomt. Et generelt forbehold om at kjøper overtar eiendommen slik den fremstår, er ikke til hinder for ansvar.

Nemnda mener at meglers forsømmelse mest sannsynlig har medført at klager la inn et høyere bud enn om han var kjent med den manglende brukstillatelsen. Det fremstår mest sannsynlig at differansen tilsvarer hva det vil koste klager å bringe forholdet i orden. Klager har opplyst å ha hatt utgifter knyttet til å oppnå ferdigattest på 10 920 kroner. Dette utgjør et økonomisk tap hos klager som han har krav på å få erstattet av meglerforetaket. Klager har ikke sannsynliggjort å ha lidt noe økonomisk tap utover dette.

Nemnda mener at kravet ikke er foreldet, og viser til at partene er enige om at det i samtalen 10. desember 2018 ikke ble sagt noe mer enn det som fremgikk av salgsoppgaven, nemlig at det manglet ferdigattest. Selv om klager sa han ville kontakte kommunen, vil ikke det ha fremstått som noe som hastet, i og med at det ikke var holdepunkter for at boligen ikke lovlig kunne brukes. Foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 9 – «burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden» – begynte dermed å løpe fra et senere tidspunkt, mest sannsynlig fra forholdet ble avdekket i 2024.

Meglerforetaket plikter etter dette å betale erstatning til klager med 10 290 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Drammen betaler 10 290 kroner i erstatning til [klageren].