RFE-2024-254

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                        v/Adv. Thea Kristine Lerfaldet
Advokatfirmaet Hjort AS

Innklaget:                   Sne Eiendomsmegling AS
v/Adv. Johan A. Mettevoll
Mettevoll Advokatfirma AS

Saken gjelder:            Oppgjørsoppdrag – Brudd på god meglerskikk

Sakens spørsmål og bakgrunn
Innklagede meglerforetak fikk i oppdrag å forestå oppgjøret etter salg av klagerens foreldres felles bolig. Etter at klagerens mor døde, ble klagerens far, klageren og hans halvsøster enige om å selge boligen og til hvem. Klagerens far inngikk deretter avtale om salg med de utpekte kjøperne. Deretter engasjerte han innklagede meglerforetak til å forestå oppgjøret, herunder fordele nettoprovenyet til arvingene, samt besørge tegning av eierskifteforsikring. Klageren, som arving til 25% av eiendommen, ble ikke involvert eller bedt om å godkjenne handelen. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av oppdraget, og om dette igjen medfører at klageren har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
I september 2024 ble eiendommen etter klagerens mor, overdratt fra tinglyst hjemmelshaver, klagerens far, til nye eiere. Selv om klagerens far var hjemmelshaver til hele eiendommen, var det reelle eierforholdet at eiendommen lå i sameie mellom han og hans tidligere ektefelle. Dette fremgikk av en avtale som ble inngått i forbindelse med samlivsbruddet mellom dem i 2013. Klagerens mor døde 30. juni 2024. Hun etterlot seg to livsarvinger; klageren og hans halvsøster. Da overdragelsen ble gjennomført lå boligeiendommen i sameie mellom klagerens far og dødsboet etter moren.  Etter begravelsen snakket klageren, klagerens far og klagerens halvsøster om hva de skulle gjøre med eiendommen. De ble enige om at eiendommen skulle selges og til hvem. Partene var likevel ikke kommet til enighet om alle deler av salget, herunder endelig salgsverdi. Likevel ble klageren etter hvert kjent med at hans far hadde inngått oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligeiendommen.  Klageren opplevde det som svært uheldig at han ikke var hensyntatt som en part i oppdragsavtalen. Han henvendte seg derfor både til sin far og megleren for å bli involvert i prosessen. Han ga også beskjed om at boligeiendommen ikke kunne overdras uten hans samtykke.

Til tross for klagerens henvendelser formidlet meglerforetaket overdragelse av eiendommen fra klagerens far til de nye eierne partene var blitt enige om å selge til. Skjøte ble tinglyst i september 2024. Salget ble formidlet uten å involvere arvingene og uten å hensynta skifteavtaløen, til tross for at den var gjort kjent for megler. På vegne av klageren er det forsøkt å få til en minnelig løsning med klagerens far og representant for de nye eierne, uten at det har lyktes.

Megleren har ved å gjennomføre overdragelsen uten klagerens samtykke opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglerloven § 6-3. Videre er ikke meglers undersøkelsesplikt overholdt, jf. eiendomsmeglerloven § 6-7.

Klageren krever at meglers vederlag faller bort i sin helhet. Videre krever klageren kopi av underskrevne avtaler/dokumenter i saken. Klagerens utgifter til advokat kreves dekket, samt økonomisk kompensasjon for tidsbruk i saken. Klageren krever videre erstatning som følge av at eiendommen ble solgt 600 000 kroner under takst. Meglerforetaket var godt kjent med at klageren ikke ville gå med på en slik avtale, men valgte tross advarsler likevel å fullføre oppdraget.

Samlet krever klageren 200 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket mottok e-post fra klagerens far, 5. august 2024, hvor han ba om bistand etter salg av bolig han hadde eid sammen med sin avdøde tidligere ektefelle. Det var kun han som sto som hjemmelshaver til eiendommen. Huset var allerede solgt for 1 600 000 kroner. Oppdragsgiver ønsket bistand til å gjennomføre oppgjøret, herunder fordeling av nettoprovenyet til navngitte arvinger, samt tegne eierskifteforsikring. For å få tegnet slik forsikring krevdes det tilstandsrapport. Det var derfor også nødvendig med bistand til å engasjere takstmann. Med bakgrunn i dette utarbeidet meglerforetaket oppdragsavtale.

I oppdragsavtalen var det krysset av for «salg av bolig», dette var ikke dekkende da boligen allerede var solgt. Ønsket bistand til å finne takstmann, samt fordele nettoprovenyet på navngitte arvinger er bistand som faller utenfor de rene oppgjørsoppdragene, og det var trolig derfor megleren valgte denne oppdragstypen. Det var avtalt et vederlag på 15 000 kroner, pluss et gebyr for selve oppgjøret. Dette viser med tydelighet at det var et begrenset oppdrag eiendomsmegleren påtok seg.

Oppdragsgiver hadde i forkant av salget innhentet en verditakst fra [takstmann]. Eiendomsmegleren hadde ikke fått denne tilsendt fra oppdragsgiver. Dette var heller ikke ansett som nødvendig, ettersom eiendommen var solgt før eiendomsmegleren ble kontaktet. For å kunne tegne eierskifteforsikring ga [takstmann] en tilstandsrapport datert 5. september 2024. Oppdragsgiver ordnet selv med denne rapporten.

Megleren fikk seg forelagt skifteattesten for avdøde/tidligere hjemmelshaver og hennes arvinger, herunder fullmakt fra hennes datter til [fullmektig]. Skifteattesten viste at hjemmelshaver var skilt. Oppdragsgiver opplyste i e-post 5. august 2024 at fullmaktshaver var utpekt av arvingene for å gjennomføre det private skiftet.

I grunnboken var klagerens far oppført som eneeier av eiendommen. Avdøde hadde ikke grunnbokhjemmel til eiendommen.

Klager er ikke oppdragsgiver eller kjøper i denne saken. Han har fremsatt krav om at eiendomsmeglers vederlag skal settes ned. Meglerforetaket kan ikke se at han som utenforståelse kan fremsette et krav om nedsettelse av vederlag som er betalt av oppdragsgiver. Det er uansett ikke grunnlag for et slikt krav.

Eiendomsmegleren har i denne saken forholdt seg til hjemmelshaver og oppdragsgiver. Klager anfører at han ikke er gitt innsyn i dokumenter i saken. Dette er riktig. Eiendomsmegler har taushetsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6. Denne omfatter personlige forhold. Videre sier Finanstilsynet i rundskriv 3/2018 «Forholdet mellom teieplikta etter eiendomsmeglingslova og opplysningsplikta etter skatteforvaltningslova» generelt om utlevering av opplysninger om kunder:

Grunnen til at det ikkje er teieplikt for opplysningane etter eigedomsmeldingslova, gjer ikkje at desse opplysningane bør vere tilgjengelege for kvar og ein. God meklarskikk og omsynet til at oppdragsgivarar skal ha tillit til eigedomsmeklaren, inneber at meklaren og føretaket bør vere forsiktige i behandlinga av slike opplysningar, og at dei vurderer til kven, og til kvafor føremål, dei gir opplysningane.

Eiendomsmeglingsforetaket har i samsvar med dette etablert strenge retningslinjer når det gjelder utlevering av dokumenter. Eiendomsmegler har derfor henvist klager til å ta kontakt med oppdragsgiver for å få innsyn i kjøpekontrakt med videre. Klager på sin side ber Reklamasjonsnemnda vurdere om meglerforetaket har begått dokumentfalsk/bedrageri. Det er her uklart hvilke dokumenter eiendomsmeglingsforetaket skulle ha forfalsket.

Videre krever klager økonomisk kompensasjon fordi eiendommen er solgt 600 000 kroner under takst. Det er uklart hvorfor eiendomsmegler skal kunne holdes ansvarlig for dette.

Eiendomsmegler ble engasjert etter at bindene avtale mellom selger og kjøper var inngått, og eiendomsmeglers oppdrag var begrenset til å utarbeide nødvendige dokumenter i forbindelse med oppgjør og overskjøting til kjøperne. Eiendomsmegler har derfor ikke hatt noen mulighet for å påvirke kjøpesummen for eiendommen.

Ansvarlig megler opplyser at klager ikke kontaktet meglerforetaket før kjøpekontrakten ble signert, og at bostyrer som representerte boet heller ikke hadde noen innvendinger til kjøpesummen eller andre forhold som gjaldt salget. Klagers innsigelser knyttet til kjøpesummen ble fremsatt etter at kjøpekontrakten var signert. Klager har i forbindelse med denne saken vært representert av advokat. Hun har på vegne av sin klient kontaktet ansvarlig megler på e-post. I e-post fra ansvarlig megler til advokaten 28. oktober 2024 skriver ansvarlig megler:

Legger til at [klagers navn] har blitt kontaktet av meg og fagansvarlig for å komme med en midlertidig forføyning om han skulle være uenig med kontraktens innhold ved flere anledninger, men vi har ikke fått tak i han.

Klagers advokat har ikke besvart dette.

Eiendomsmegler skal forholde seg til grunnboken og grunnbokens negative troverdighet, Tinglysingsloven § 20 (1) ved gjennomføring av oppgjør etter eiendomshandler. Dette er etablert som fast praksis og bekreftes i flere av nemndas tidligere avgjørelser, se RFE-2023-180.

Oppdragsgiver har her hjemmel til eiendommen, og eiendomsmegler har etter instruks fra vedkommende forholdt seg til bostyrer oppnevnt av privatskiftende arvinger. Det legges til grunn at dette er i samsvar etablert praksis. Det er også fast praksis i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmegling at dersom det oppstår konflikt mellom selgerne om nettoprovenyet skal megler gi partene mulighet til å stanse utbetalingen ved midlertidig forføyning. Se RFE-2023-177. Også i denne saken har megler forsøkt å gi klager mulighet til å stanse utbetalingen gjennom en midlertidig forføyning, men klager har selv valgt ikke besvare meglers henvendelser. Klager har også vært bistått av advokat i saken. På denne bakgrunn bes det om at klagen avvises.

En privat skifteavtale mellom arvinger er en avtale mellom selvskiftende arvinger i forbindelse med dødsboskifte. Avdøde hadde ikke grunnbokshjemmel til den aktuelle eiendommen, og eiendommen var derfor ikke direkte omfattet av skifteattesten. Hjemmelshaver til eiendommen engasjerte eiendomsmegler etter at det var inngått en bindende avtale mellom selger og kjøper, det er derfor her tale om et såkalt oppgjørsoppdrag.

Finanstilsynet (Kredittilsynet) har i et brev til bransjeorganisasjonene 23. mars 2010 redegjort for eiendomsmeglers plikter ved oppgjørsoppdrag. Det presiseres her at en forutsetning for at det foreligger et oppgjørsoppdrag er at det er inngått en bindende avtale mellom partene. Oppgjørsoppdrag kan omfatte både kontrakt og oppgjør. Ved oppgjørsoppdrag er eiendomsmeglers ansvar for innhenting av opplysninger begrenset til det som er nødvendig for å gjennomføre handelen. Eiendomsmegler har i denne saken lagt til grunn at det er inngått en bindende avtale mellom hjemmelshaver til eiendommen og kjøper. Dette er ikke bestridt av klager.

Eiendomsmegler har i forbindelse med gjennomføringen av oppgjørsoppdraget forhold seg til hjemmelshaver til eiendommen. Han har ovenfor megler opplyst at verdien av eiendommen inngår i et dødsboskifte etter tidlige ektefelle og har fremlagt en skifteattest i denne forbindelse. Eiendomsmeglers oppdrag har vært begrenset til å sette opp en formell kontrakt basert på den avtalen som var inngått mellom hjemmelshaver/selger og kjøper. Eiendomsmegler har derfor ingen plikt til å gjennomføre nærmere undersøkelser forhold knyttet til skifte mellom oppdragsgiver og avdøde.

Klager har fremsatt en rekke påstander basert på at hjemmelshaver ikke hadde rett til å selge eiendommen, at prisen var for lav, at han skulle samtykke til handelen med videre. Dette er forhold som relaterer seg til innholdet og gyldigheten av avtalen mellom kjøper og selger. Dette er forhold eiendomsmegler ikke kan ta stilling til, og som klager eventuelt måtte bringe inn for domstolene gjennom stevning mot hjemmelshaver. Det vises her også til at eiendomsmeglingsforetaket har gitt klager mulighet til å stanse utbetalingen av nettoprovenyet gjennom å begjære midlertidig forføyning. Denne oppfordringen ble ikke besvart av klager eller klagers advokat. Klager ble gjennom dette gitt mulighet til å ivareta sine interesser i relasjon til dødsboet og hjemmelshaver, men har aktivt latt være å gjøre dette.

Eiendomsmegler har gitt nødvendig informasjon, og lagt til rette for at klager kunne ivareta sine interesser i saken. Dette i samsvar med krav til god meglerskikk og praksis i Reklamasjonsnemnda. Det fastholdes at eiendomsmegler i forbindelse med gjennomføring av dette oppgjørsoppdraget ikke hadde plikt til å gjennomføre nærmere undersøkelser knyttet til gjennomføringen av skifte, eller foreta kontroll av om hjemmelshaver hadde inngått avtaler med arvingene som hindret han i å inngå avtale med kjøper om salg av huset.

Når det gjelder klagers krav om innsyn i dokumenter i saken har foretaket i samsvar med interne rutiner henvist til oppdragsgiver. Det vises her til at i den utstrekning dokumentene ikke er underlagt taushetsplikt skal man i samsvar med god meglerskikk være forsiktig med å utlevere slike opplysninger så lenge det ikke foreligger klar lovhjemmel som gir vedkommende rett til å få opplysningene.

Når det gjelder påstander om dokumentfalsk/bedrageri anfører klager at han eier 25% av eiendommen. Denne påstanden er ikke dokumentert, videre er det vanskelig å se hvilken betydning dette skal ha for å vurdere spørsmålet om dokumentfalsk/bedrageri. Det påpekes her at det er alvorlig å fremsette slike påstander uten at det er grunnlag for dette. Dette er et forhold som kan rammes av straffelovens bestemmelser.

Heller ikke når det gjelder kravet om økonomisk kompensasjon gir klager noen relevant redegjørelse. For å kunne kreve erstatning må tre grunnvilkår være oppfylt, det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom disse. For eiendomsmeglere vil ansvarsgrunnlaget være ulovfestet culpa-ansvar, dette krever at megler grovt har tilsidesatt sine plikter, noe som ikke er tilfelle her. Videre kreves et økonomisk tap som står i klar sammenheng med dette. Meglerforetaket kan ikke se at den aktuelle advokatbistanden har direkte sammenheng med det aktuelle tapet. Videre foreligger det ikke dokumentasjon på at det foreligger et økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler her fikk et oppgjørsoppdrag fra hjemmelshaver – klagerens far – etter at bindende avtale om salg av eiendommen var inngått. Det fremgikk i e-post 5. august 2024 fra klagers far til eiendomsmegler at «vi [har] akseptert» bud fra kjøperne. Det fremgikk videre at klagers far eide 50% av eiendommen og at de øvrige 50% var arv til avdødes barn – herunder klager.

Nemnda kan ikke se at det var uriktig av megler å forholde seg til tinglyst eier, som var klagers far, jf. blant annet RFE-2023-180. Særlig gjelder det når megler fikk beskjed om at bindende avtale om salg allerede var inngått, noe nemnda heller ikke oppfatter at er bestridt. Nemnda er enig med innklagede i at klagers påstander om at hjemmelshaver ikke hadde rett til å selge eiendommen uten hans samtykke og at prisen var for lav, gjelder forholdet mellom klagers far og kjøper. Det var ikke opp til megler å foreta noen kontroll av om hjemmelshaver hadde inngått avtale med arvingene som hindret ham i å inngå avtalen med kjøper om salg av huset.

Megler har etter dette ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og heller ikke erstatningsbetingende uaktsomt. Det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne klager erstatning. Klager er heller ikke i posisjon til å kreve meglers vederlag nedsatt etter eiendomsmeglingsloven § 7-7, ettersom det ikke er klager, men klagers far, som var oppdragsgiver.

For øvrig fremstår meglers avslag på innsyn å være håndtert i henhold til Finanstilsynets retningslinjer og i tråd med god meglerskikk.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.