RFE-2024-257
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Haugesild Eiendomsmegling AS (Nordvik Haugesund)
Saken gjelder: Omkostninger. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2024 kjøpte klageren en enebolig gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble annonsert med en prisantydning på 2 900 000 kroner, og omkostningene var oppgitt til 19 500 kroner. Etter klageren fikk tilslag på sitt bud på 3 500 000 kroner, ble han kjent med at omkostningene beløp seg til 88 740 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om omkostningene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet omkostningene på 88 740 kroner med tillegg av renter.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren innga bud på boligen, var omkostningene en viktig faktor. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var prisantydningen fastsatt til 2 900 000 kroner, og omkostningene var oppgitt til 19 500 kroner. Det bemerkes her at klageren kun hadde erfaring fra kjøp av andel i borettslag hvor omkostningene var veldig lave. Klageren hadde dermed begrenset kunnskap om forholdet.
Omkostningene som megleren opplyste om, viste seg imidlertid å kun omfatte omkostningene for eventuell forsikring. Alle andre omkostninger var utelatt, noe som må anses for å utgjøre en grov feil.
Det var først etter budaksept at klageren ble gjort oppmerksom på omkostningene måtte være feil. Det eneste megleren svarte da klageren tok opp forholdet, var at det var beklagelig at øvrige omkostninger hadde falt ut av salgsoppgaven. Megleren mente likevel at klageren måtte betale disse.
Det er imidlertid megleren som må bære ansvaret for at opplysningene han gir er korrekte. Siden meglerforetaket innrømmer at det er begått en feil, må de også ta eierskap til feilen, samt rette opp i skaden. Etter kjøpet har klageren snakket med andre eiendomsmeglere som har gitt uttrykk for at annonser skal gjennomgås og kvalitetssikres av flere personer før annonsering.
Det stemmer ikke at meglerens forsømmelse ikke har påført et tap for klageren. Tvert imot har omkostningene virket fordyrende på kjøpesummen, samt begrenset klagerens mulighet til å oppgradere boligen. Klageren hadde ikke inngitt et så høyt bud på eiendommen, dersom han var kjent med alle omkostningene. Når det kommer til meglerforetakets anførsel om at det måtte være klart for klageren at opplysningene knyttet til omkostningene var feil, fremstår dette som provoserende. Da klageren kjøpte sin tidligere bolig i 2005, var omkostningene på under 5 000 kroner. Det virket derfor realistisk for klageren at omkostningene i dette tilfellet beløp seg til 19 500 kroner.
Selv om klageren har betalt omkostningene, har han ikke på noe tidspunkt akseptert dem.
Etter å ha diskutert forholdet med andre eiendomsmeglere, krever klageren erstattet alle omkostningene. Klageren betalte 3 500 000 kroner for eiendommen, og omkostningene fordelte seg slik:
Dokumentavgift kr. 87 500,-
Pantattest kjøper kr. 240,-
Tinglyst pantedokument kr. 500,-
Tinglyst skjøte kr. 500,-
Sum omkostninger kr. 88 740,-
I tillegg til omkostningene på 88 740 kroner, krever klageren erstattet renter som følge av at saken har tatt over et halvt år å løse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen, som klageren kjøpte, var en enebolig som ble markedsført med prisantydning på 2 990 000 kroner og omkostninger på 19 500 kroner. Etter en automatisk summering av omkostningene og prisantydning, ble totalprisen oppgitt til 3 009 500 kroner. Den eneste omkostningen som var nevnt, var imidlertid kostnad for «Trygghetspakke for kjøper». Kostnadene for dokumentavgift, tinglysing av skjøte og tinglysing av eventuelt pantedokument var ikke medtatt i oversikten.
I utgangspunktet ser en typisk oversikt over omkostninger slik ut:
Kjøpesum og omkostninger
4 290 000,- (Prisantydning)
Omkostninger:
107 250,- (Dokumentavgift)
240,- (Pantattest kjøper)
500,- (Tinglyst pantedokument)
500,- (Tinglyst skjøte)
19 500,- (Trygghetspakke kjøper* (valgfritt))
—
108 490,- (Omkostninger totalt (uten Trygghetspakke kjøper))
127 990,- (Omkostninger totalt (med Trygghetspakke kjøper))
—
4 398 490,- (Totalpris inkl. omkostninger (uten Trygghetspakke kjøper))
4 417 990,- (Totalpris inkl. omkostninger (med Trygghetspakke kjøper))
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Rett før klagerens bolig ble annonsert, ble det imidlertid foretatt en oppdatering i meglerforetakets system. Som følge av dette, ble måten for å flette inn omkostninger i markedsføringsmaterialet endret. Når megleren registrerte sin første prisantydning etter befaring, ble dokumentavgiften registrert korrekt i meglersystemet. Da megleren senere i prosessen endret prisantydningen, ble ikke dokumentavgiften flettet inn i markedsføringsmaterialet på riktig måte. Det er selvfølgelig svært beklagelig at det ble oppgitt feil omkostninger.
Det var totalt 4 budgivere som deltok i budrunden, hvor klagerens bud på 3 500 000 kroner ble akseptert. Etter budaksept, fikk klageren tilsendt kjøpekontrakt hvor det fremgikk at omkostningene ville utgjøre 88 740 kroner. Omkostningene omfattet dokumentavgift på 87 500 kroner, pantattest på 240 kroner, tinglyst pantedokument for 500 kroner, samt tinglysing av skjøte. Klageren betalte omkostningene i tråd med det som var opplyst i kjøpekontrakten.
Det er megler som har ansvaret for å kvalitetssikre informasjonen som fremkommer i markedsføringen. Det kan imidlertid oppstå menneskelige feil, slik som i dette tilfellet. Klageren kjøpte en enebolig, hvor det aldri er noe fritak fra dokumentavgift. Det må derfor ha vært helt klart for klageren at opplysningene om omkostningene var feil, samt at det ville påløpe dokumentavgift og kostnader knyttet til tinglysning av pantedokument og skjøte. Dersom lave omkostninger var avgjørende for klageren, burde han forsikret seg om at de opplyste omkostningene var korrekte. Det må antas at omkostningene var lavere enn i andre annonser klageren har sett på.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren kan uansett ikke anses for å ha lidt noe økonomisk tap. Det må ha vært klart for klageren at det ville påløpe dokumentavgift ved kjøpet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 11 skal opplyse om totalkostnad som blant annet omfatter avgifter og øvrige kostnadene ved kjøpet. Meglerforetaket har erkjent at det her ble oppgitt feil omkostninger, og at dette er svært beklagelig. Meglerforetaket mener imidlertid at megler ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda er ikke enig i det, og viser til at kontroll av salgsoppgave og Finn-annonse er i kjernen av megleroppdraget. Det er ikke avgjørende at det er tale om en «systemsvikt». Megler må forutsettes å kontrollsjekke det som fremgår av salgsmateriellet før markedsføring. Meglerforetaket kan ikke høres med at det må ha vært helt klart for klageren at opplysningene om omkostningene var feil. Å kjøpe fast eiendom er for de fleste mennesker noe som gjøres sjelden, og klager opplyser her å ha kjøpt sin tidligere bolig i 2005. Nemnda mener at forholdet utgjør brudd på god meglerskikk, og er erstatningsbetingende uaktsomt.
For at klager skal ha krav på erstatning her, må meglers forsømmelse ha medført et økonomisk tap for klager. Hvis det hadde vært gitt riktige opplysninger om omkostningenes størrelse, må det antas at budrunden generelt ville ha resultert i lavere bud. Nemnda antar at de lave omkostningene her har bidratt til interessen for eiendommen, og at budene som er inngitt reflekterer det tilsynelatende lave nivået på omkostninger. Nemnda mener dermed at omkostningene – utover de 19 500 kronene – som beløper seg til 89 740 kroner, inkludert tinglysingsgebyr, representerer et økonomisk tap på klagers hånd. Klager har krav på å få dette beløpet erstattet av meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Haugesild Eiendomsmegling AS (Nordvik Haugesund) betaler erstatning til [klageren] med 89 740 kroner.