RFE-2025-018
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Leknes
v/advokat Elisabeth Slaaen Westrum
Fremtind Forsikring AS
Saken gjelder: Lovlighetsmangel. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I 2020 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet, investerte klageren betydelige midler og tid for å pusse opp boligen. Da klageren skulle selge huset i 2024, ble han oppmerksom på at boligens kjeller verken var tegnet inn eller registrert hos kommunen. Klageren brukte deretter over ett år på å få kjelleren godkjent. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse klageren om lovlighetsmangelen, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 806 250 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Eiendommen, som klageren kjøpte for 2 150 000 kroner, ble annonsert som et hus med to etasjer, fem soverom, to bad, to kjøkken og et ekstra toalett. Etter kjøpet hadde klageren en forventning om at huset var en fullverdig bolig i henhold til meglerens beskrivelse. Klageren har i ettertid investert betydelige midler og tid for å pusse opp eiendommen.
Da klageren skulle selge huset i 2024, ble huset taksert til 4 100 000 kroner som følge av klagerens oppussing. På det tidspunktet ble imidlertid klageren kjent med at hele underetasjen verken var tegnet inn eller registrert hos kommunen. Dette medførte at en potensiell kjøper trakk seg, og klageren måtte bruke over ett år på å få kjelleren godkjent. Da huset ble bygget i 1979 og kommunen stilte krav om at kjelleren måtte følge TEK-krav for å godkjennes som varig oppholdsrom, kunne klageren kun søke om å få kjelleren godkjent som kjeller.
Prosessen har vært både tidkrevende og kostbar for klageren, og kunne vært unngått dersom megleren hadde oppgitt korrekte opplysninger i markedsføringen. Megleren markedsførte imidlertid eiendommen som et hus med to etasjer uten å forsikre seg om at dette stemte. Dette må anses som svindel og en forsømmelse av meglers opplysningsplikt. Det bemerkes her at klageren aldri hadde kjøpt huset dersom han visste at kjelleren ikke var godkjent. Klageren ville da kjøpt en annen eiendom.
Situasjonen har vært frustrerende for klageren, samt påført ham store økonomiske tap. Ettersom søknadsbehandlingen hos kommunen tok lang tid, endte det med at alle interessentene trakk seg. Klageren har derfor måttet fjerne huset fra markedet.
Da klageren kjøpte huset til full pris, forventet han å få hele og ikke halve varen. Klageren hadde imidlertid aldri brukt tid eller penger på eiendommen dersom han hadde fått korrekte opplysninger. Det er derfor rimelig at klageren får erstattet kostnadene han har hatt med å få kjelleren godkjent. I tillegg er det rimelig at meglerforetaket erstatter ham kvadratmeterprisen han betalte for mye for den ulovlige kjelleren på 90 kvadratmeter, totalt 806 250 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Mangelfull saksfremstilling
For meglerforetaket er det vanskelig å få tak på klagerens påstandsgrunnlag og forankring knyttet til det anførte økonomiske tapet. Da klageren verken har dokumentert anførslene eller kravene sine, er det utfordrende for meglerforetaket å kommentere disse. Det er heller ikke mulig å ta stilling til om foreldelse kan ha inntrådt. Uavhengig av dette, avviser meglerforetaket ansvar og opprettholder at kravet kan være foreldet.
Hendelsesforløpet
Den 17. februar 2020 kjøpte klageren eiendommen for 2 150 000 kroner. Hensikten med kjøpet var ifølge klageren å pusse opp boligen for videresalg med gevinst.
Slik det fremgikk av verditaksten, som var vedlagt salgsoppgaven, var ikke kjelleren godkjent. Klageren må derfor anses for å ha vært kjent med dette på tidspunktet for kjøp.
Det bemerkes her at klageren blant annet har fremholdt at eiendommen ble annonsert med fem soverom. Dette stemmer imidlertid ikke, da det fremgikk av salgsoppgaven under avsnitt «antall soverom» at boligen kun hadde 3 soverom.
Ifølge klageren hadde kommunen i utgangspunktet gitt uttrykk for at det ikke var noe problem å få kjelleren godkjent. Da han senere skulle søke om godkjennelse, ga imidlertid kommunen beskjed om at dette ikke var mulig som følge av at TEK17 ikke kunne oppfylles. Samtidig skal kommunen ha gitt beskjed om at kjeller måtte søkes godkjent som bruksareal.
Det finnes ikke godkjente plantegninger for kjelleren i kommunens arkiver. Dette er imidlertid et velkjent problem i den aktuelle kommunen. Klagerens kjeller har likevel alltid eksistert, noe som dokumenteres av boligens ferdigattest. Det må antas at også kommunen var kjent med dette. Det vises her til salgsoppgaven under avsnitt «brukstillatelse/ferdigattest».
Da klageren skulle selge boligen i 2022, ble meglerforetaket engasjert til å formidle den på nytt. På bakgrunn av en vurdering som klageren hadde innhentet, ble prisantydningen fastsatt til 4 100 000 kroner. Dette til tross for at megleren mente prisen var for høy. Etter boligen ble annonsert i juni 2022, ble prisantydningen redusert flere ganger frem til den endte på 3 890 000 kroner.
I salgsoppgaven som ble utarbeidet i forbindelse med salget, fremgikk følgende under avsnitt «areal pr. etasje»:
BRA:
Bi-leilighet/kjeller ca. 107 m2
1.etasje ca. 127 m2
Matrikkelen avviker fra dagens faktiske forhold i boligen:
I matrikkelen mangler kjeller/bi-leilighet.
Kjøper overtar risiko knyttet til dette
Videre fremgikk det under avsnitt «brukstillatelse/ferdigattest» at det manglet godkjente tegninger for kjelleren i kommunens arkiver, samt at det dermed ikke var mulig å verifisere om dagens bruk var i samsvar med det som omsøkt og godkjent.
Den 8. juli 2022 mottok klageren et bud på 3 700 000 kroner. Til tross for at megleren anbefalte klageren å akseptere budet som følge av det samsvarte med markedspris, valgte klageren å avslå det. Bakgrunnen for dette var at klageren ønsket å oppnå tilsvarende pris som lå til grunn i takstrapporten som klageren selv hadde innhentet.
Erstatningskrav
Meglers erstatningsansvar reguleres av det ulovfestede profesjonsansvaret. I utgangspunktet gjelder det et strengt uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Ifølge rettspraksis er det imidlertid et visst spillerom for subjektive feil før uaktsomhetsansvaret kan konstateres. Det bemerkes at det er kravstiller som har bevisbyrden for at megler har opptrådt erstatningsbetinget uaktsomt.
Forutsetningen for at et meglerforetak skal kunne holdes ansvarlig, er at skaden anses som erstatningsmessig etter gjeldende rett. Et slikt ansvar forutsetter videre at visse vilkår er oppfylt. Det må altså foreligge ansvarsgrunnlag og et økonomisk tap, og det må være faktisk og rettslig årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Samtidig må kravet ikke være foreldet.
I dette tilfellet foreligger det verken ansvarsgrunnlag eller årsakssammenheng. Da det fremgikk av verditaksten som var vedlagt salgsoppgaven, må klageren anses for å ha kjent til at kjelleren ikke var godkjent. Siden klagerens hensikt var å pusse opp boligen for videresalg, må det også kunne legges til grunn at klageren foretok undersøkelser knyttet til dette, herunder satte seg grundig inn i takstrapporten som var vedlagt salgsoppgaven.
Det bemerkes for øvrig at boligen alltid har hatt kjeller slik det fremgår av ferdigattesten. Dersom kommunen har gitt uttrykk for noe annet, må dette skyldes en feil fra kommunen.
Det kan ikke utelukkes at klagerens krav er foreldet.
Klageren kan uansett ikke kreve erstattet verdien av kjellerarealet eller kostandene knyttet til søknadsprosessen, da kjeller på dette tidspunkt er godkjent som kjeller. Fakturaen som klageren har fremlagt, virker dessuten å gjelde en annen søknad enn søknad om godkjennelse av kjelleren.
På bakgrunn av at klageren mottok et bud i samsvar med markedspris, kan ikke meglerforetaket se at han har lidt noe økonomisk tap.
Påstand
Meglerforetaket har nedlagt følgende påstand:
Klagen tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal oppdragstakeren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Etter andre ledd nr. 8 skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om ferdigattest eller brukstillatelse.
Nemnda bemerker at det i salgsoppgaven side 11 fremgikk at boligen hadde ferdigattest fra 1979, med merknad om at utvendig puss av kjellermur manglet. Nemnda oppfatter at megler ikke fikk opplyst fra kommunen at kjelleren ikke var godkjent, men dette fremgikk av tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven. Ut fra dette mener nemnda at megler hadde en særskilt foranledning til å merke seg at kjelleren manglet godkjenning. Når megler ikke merket seg dette og dermed ikke foretok videre undersøkelser, eller opplyste tydelig om det i salgsoppgaven, mener nemnda at dette er i strid med meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3. Nemnda mener videre at manglende godkjenning av kjelleretasjen var en vesentlig opplysning som skulle ha vært løftet frem under markedsføringen av boligen. Når det ikke er gjort, foreligger det brudd på markedsføringsloven § 8. Nemnda mener megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og viser til at det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.
Nemnda finner det sannsynliggjort at meglers forsømmelse har medført et økonomisk tap hos klager. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til utmålingen av et eventuelt tap under nemndas skriftlige behandling. Det vises til spørsmålets kompleksitet og at klagers forhold her kan tenkes å få betydning, jf. tilsvarende skadeserstatningsloven § 5-1. Det vises til at det forventes at en interessent gjennomgår det mottatte salgsmaterialet grundig før inngivelse av bud, jf. RFE-2010-63, herunder takstrapporten som var vedlagt salgsoppgaven og som opplyste om manglende godkjenning av kjelleren.
Etter dette har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Leknes har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda tar ikke stilling til erstatningskravet.