RFE-2024-244

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Ringstad AS

Fru Kroghs Brygge 1

0252 Oslo

 

Saken gjelder:               Fritidseiendom. God meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2022 kjøpte klageren en fritidseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen bestod blant annet av ei hytte og et anneks på en festet tomt. Klageren, som bodde utenlands, kjøpte eiendommen for å leie den ut. Etter kjøpet ble klageren kjent med at utleie forutsatte samtykke fra bortfesterne. I tillegg ble han kjent med at det ikke forelå ferdigattest for bygningsmassen, samt at det var planlagt en ny vei forbi eiendommen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, ved sin håndtering av oppdraget.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Da klageren så annonsen for eiendommen, ringte han til meglerforetaket som opplyste om at eiendommen var blitt solgt samme dag. Den 7. oktober 2022 fikk imidlertid klageren en e-post fra megleren om at eiendommen muligens var tilgjengelig likevel. Under en telefonsamtale med megleren, ble klageren opplyst om at den opprinnelige kjøperen hadde fått kalde føtter. Megleren unnlot imidlertid å informere om at den opprinnelige kjøperen ønsket å heve avtalen som følge av annekset manglet byggetillatelse. Klageren ble tvert imot forelagt tegninger av eiendommen som angivelig skulle være fra bygningsmyndighetene.

Under klagerens første møte med megleren i forbindelse med kjøpet, spurte klageren om eiendommen hadde alle nødvendige byggetillatelser, samt om eiendommen fritt kunne disponeres og leies ut. Megleren svarte bekreftende på dette.

Siden megleren ikke hadde tid til å avholde visning, befarte klageren eiendommen på egenhånd. Klageren oppdaget da at det var behov for omfattende vedlikeholdsarbeid. Det bemerkes at megleren, til tross for oppfordringer fra klageren, aldri befarte eiendommen. I slutten av oktober innga klageren et bud på 1 600 000 kroner som ble akseptert. Den opprinnelige prisantydningen var på 1 950 000 kroner.

Da klageren kjøpte eiendommen, trodde han at alle offentligrettslige tillatelser forelå, samt at eiendommen kunne leies ut. Dette var også avgjørende for klagerens kjøp, da han var bosatt i Nederland og hadde planer om å leie ut eiendommen store deler av tiden. Megleren var klar over dette. Klageren behersket ikke norsk, og passet derfor på å spørre megleren tydelig om alle tillatelser var i orden. Han var også avhengig av å få ærlige svar. Dersom klageren hadde fått korrekt informasjon før kjøpet, hadde han ikke kjøpt eiendommen, men fortsatt letingen etter en annen fritidseiendom.

Den 7. november 2022 fikk klageren tilsendt korrespondansen mellom den opprinnelige kjøperen og kommunen, hvor det fremgår at annekset og mellombygget ikke var godkjent. Til tross for at klageren gjentatte ganger spurte megleren om offentligrettslige tillatelser, ble han ikke informert om forholdene før etter kjøpet. Slik det fremgår av e-postkorrespondansen mellom den opprinnelige kjøperen og kommunen, ble megleren tilsendt korrespondansen 5. oktober 2022. Megleren hadde altså fått kunnskap om forholdene allerede to dager før han informerte klageren om at eiendommen var tilgjengelig likevel.

Etter hvert ble klageren kjent med eiendommens festeavtale hvor det fremgikk at utleie krevde godkjenning fra bortfester. Festeavtalen var vedlagt salgsoppgaven som ikke ble oversendt klageren før etter kjøpekontrakten var signert. Det bemerkes at klageren ikke behersker norsk, noe megleren var klar over. Da klageren ble oppmerksom på forholdet, sendte han en e-post til megleren 18. november 2022 hvor han presiserte at han trodde utleie ikke var noe problem, samt at planen hadde vært å leie ut eiendommen store deler av tiden. Etter klageren sendte e-posten, tok megleren kontakt med bortfesterne for å få slettet begrensningen i festeavtalen. Bortfesterne signerte til slutt en sletteerklæring 23. desember 2022.

I over en måned var det usikkert om bortfesterne ville slette begrensningen. Usikkerheten medførte at klageren ble fakturert 308 632 kroner for tapt arbeidsfortjeneste fra entreprenøren som skulle igangsette renoveringen julen 2022. Klageren ble også nødt til å engasjere advokat som følge av meglerens brudd på opplysningsplikten, og har dermed blitt påført utgifter til juridisk bistand.

Overtakelsen ble gjennomført 2. januar 2023 ved at en nabo overleverte nøklene til klageren. Megleren var ikke til stedet. Til tross for at megleren hadde blitt purret på, var ikke hjemmelsoverføringen tinglyst på tidspunktet for overtakelse. I sin e-post av 9. januar 2023, uttrykker klageren bekymring knyttet til at selgeren fortsatt står oppført som hjemmelshaver.

I april 2024 ble klageren oppmerksom på at det var planlagt en ny vei som ville gå forbi eiendommen og påvirke omgivelsene betydelig. I 2018 hadde selgeren stilt seg positiv til veibyggingen. Dersom klageren hadde blitt informert om dette, ville han ikke kjøpt eiendommen.

Sakens rettslige side
I tillegg til den alminnelige culpanormen, gjelder det et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt, jf. Rt. 1995 s. 1350. Det bemerkes at eiendomsmeglere omfattes av profesjonsansvaret.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd følger det en særlig undersøkelses- og opplysningsplikt for meglere. Om rekkevidden av opplysningsplikten, vises det til NOU 2006:1 s. 119.

Det er ikke tvilsomt at megleren var klar over klagerens forventning om å få opplysninger om manglende byggetillatelser, samt at dette ville hatt betydning for avtalen. Klageren spurte megleren eksplisitt om dette flere ganger. Til tross for at megleren var kjent med forholdene, svarte han ikke ærlig på klagerens spørsmål.

Megleren har videre hatt kunnskap om klagerens spesielle behov, herunder at han ikke var bosatt i Norge og at han verken behersket norsk eller var kjent med norske systemer. Klagerens plan var å leie ut eiendommen, og han var avhengig av å kunne stole på meglerens opplysninger. Selv om forbudet mot fremleie ble ordnet opp i, fikk ikke klageren opplysninger om forbudet før etter inngåelse av kjøpekontrakten. Det fremgår imidlertid av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at slike opplysninger skal gis før handel sluttes, og klageren har dermed lidt et økonomisk tap ved at dette ikke ble gjort.

Når det kommer til lovlighetsmanglene av annekset, var megleren klar over klagerens forventning om å få informasjon om dette. Det vises her til at klageren spurte om dette eksplisitt under en samtale med megleren. Ettersom ulovlige tiltak kan medføre sanksjoner etter plan- og bygningsloven, ville opplysningene hatt betydning for avtalen. Slik annekset er pr. nå, er det ikke i samsvar med gjeldende regulering. Klageren må derfor søke om dispensasjon for å få godkjent annekset. Klageren har valgt å påta seg risikoen ved å søke. Dersom megleren hadde gitt riktige opplysninger, ville klageren likevel ikke kjøpt eiendommen.

I dette tilfellet har megleren verken befart eiendommen eller gitt opplysninger om den planlagte veien. Det vises i den forbindelse til NOU 1987:14 s. 75 hvor det fremgår at megleren i alminnelighet bør besikte eiendommen og undersøke forholdet til offentlig rettslige planer. I Eiendomsmegling – rettslige spørsmål skriver Rosèn og Torsteinsen på side 166-167 at megler kan ha plikt til å opplyse om forholdet til offentlige planer som gjelder naboeiendommer eller strøket. Videre fremgår det at det i vurderingen av om megler har en slik plikt skal legges vekt på kjøper behov og viktigheten av planen for eiendommen.

Før kjøpet hadde klageren og megleren en tett dialog, hvor klageren var tydelig om sine forventninger, behov og planer. I vurderingen av om megler har en opplysningsplikt, skal det også legges vekt på hvor lett det vil være for megleren å undersøke forholdene. I dette tilfellet kunne megleren bare spurt selgeren som var kjent med planene om vei.

Meglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, må sees i lys av kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises her til Rt. 2012 s. 335 avsnitt 74 hvor Høyesterett fant at det klart var i strid med god meglerskikk å påføre kjøper risiko for tap.

I dette tilfellet har megleren påført klageren risiko for tap, både i form av det ulovlige annekset, eventuell veibygging, samt tapte utleieinntekter dersom begrensningen i festekontrakten ikke hadde blitt slettet.

Videre er det på det rene at megleren ikke har hatt omsorg for klagerens interesser. Hva gjelder ordlyden «omsorg», vises det særlig til NOU 1987:14 s. 64-65.

Påstand
Det nedlegges følgende påstand:

[Megleren] ved Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagede har i hovedsak anført:
Slik klagerens påstand er formulert, er det ikke fremmet noe konkret erstatningskrav overfor meglerforetaket. Bakgrunnen for dette er trolig at det har versert en rettssak mellom klageren og selgeren av eiendommen.

Meglerforetaket forstår det slik at klagen gjelder tre forhold knyttet til meglerens håndtering av oppdraget, herunder 1) meglerens muntlige feilopplysning om at eiendommen fritt kunne leies ut, 2) meglerens unnlatelse av å informere om eiendommenes offentligrettslige status før avtaleinngåelse, og 3) meglerens manglende informasjon om påstått veiplanlegging i hytteområdet.

Meglerforetaket erkjenner at det foreligger grunnlag for kritikk av meglerens håndtering av oppdraget hva gjelder to av klagepunktene. Da de kritikkverdige forholdene ble avdekket og rettet opp kort tid etter budaksept, foreligger det imidlertid ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Sakens faktiske side
Klagerens fritidseiendom består av ei hytte oppført i 1971, et anneks fra 1985, samt boder fra 1990. Tomta er ei festetomt.

Eiendommen ble markedsført med salgsoppgave, hvor det var inntatt opplysninger om at det ikke foreligger ferdigattest for bygningsmassen som sådan. I egenerklæringsskjema, har selgeren videre opplyst om at annekset er omsøkt og byggegodkjent av kommunen.

Eiendommen ble først solgt til en annen kjøper. Den opprinnelige kjøperen ønsket imidlertid å trekke seg fra handelen, da det angivelig hadde kommet frem at annekset ikke var godkjent. Siden selgeren ikke ønsket noen tvist med kjøperen, aksepterte han kjøperens ønske. Det vises her til kommunen e-post av 5. oktober 2022 med tilbakemelding om eiendommens offentligrettslige status.

Etter at den opprinnelige kjøperen hadde trukket seg fra kjøpet, tok megleren kontakt med klageren for å informere om at eiendommen var tilgjengelig likevel. Bakgrunnen for dette var at klageren hadde vist interesse for hytta tidligere, og herunder fått tilsendt salgsdokumentasjonen. Klageren befarte deretter eiendommen på egenhånd, og innga bud på 1 600 000 kroner som selgeren aksepterte. Avtale om kjøp ble inngått 28. oktober 2022.

I forbindelse med avtaleinngåelsen, spurte klageren direkte om muligheten for å leie ut hytta. Beklageligvis bekreftet megleren feilaktig at det ikke forelå begrensninger knyttet til dette. Megleren har i ettertid opplyst om at han rett og slett ikke merket seg samtykkeklausulen som fremgikk av festekontrakten.

I løpet av november 2022 tok klageren opp en uklarhet knyttet til muligheten for utleie. Slik det fremgår av festeavtalen som var vedlagt salgsoppgaven, krever utleie godkjennelse fra bortfesterne. Det bemerkes her at salgsoppgaven ble oversendt til klageren i september.

Klagerens første henvendelse som gjaldt muligheten for utleie, gjaldt også forholdet knyttet til kommunens opplysninger om eiendommens offentligrettslige status. Megleren mottok klagerens henvendelse 18. november 2022. I e-posten henviste klageren til sin oppfatning om at det ikke ville være noe problem å leie ut hytten. Samtidig påpekte han at dette måtte avklares i forkant «as it ties into my overall plans». Hva gjaldt status for godkjennelse av kommunen, kommenterte klageren:

3. The «discrepancy» seem (sic) to regard the building as a whole, not the connective structure specifically. Both the prospect (page 46) and the technical report (page 61, 74) clearly states that there are no approved and reported sketches, and no final approval of the built cabin by the authorities.

Det følger av dette at klageren, på det tidspunktet, både var kjent med og aksepterte de endrede opplysningene om eiendommens offentligrettslige status. Det bemerkes at klageren mottok opplysningene fra kommunen 7. november 2022, altså en drøy uke etter bud aksept. E-posten var også et tema under et møte mellom megleren og klageren i forbindelse med avtaleinngåelsen. Det vises her til klagerens omtale om dette i e-post av 10. desember 2022.

Forholdet knyttet til opplysningene om eiendommens offentligrettslige status ble også inntatt i kjøpekontrakten under § 10:

• 10
  DIVERSE – ANDRE AVTALER MELLOM PARTENE:

  Kjøper har besiktiget eiendommen og er informert om at tidligere kjøper er løst fra avtalen og at selger har vært i kontakt med [kommunen] vedørende annekset og mellombygget, tilsvar fra kommunen er sendt kjøper. *

  Selgers egenerklæring om eiendommen: punkt 6. Selgers egenerklæring om eiendommen vil vi gjerne at punkt 18.1 endres fra ja til nei og at beskrivelse
  «Ble godkjent av bygningsmyndighetene etter sammenføying» strykes.

I avsnittet er det påskrevet en stjernemarkering. Til dette, har klageren under avsnittet i kjøpekontrakten tilføyd i håndskrift at han mottok kommunens e-post om manglende byggesaksbehandling 7. november 2022.

Da forholdet knyttet til utleie kom opp, igangsatte megleren arbeidet med å innhente samtykke fra bortfesterne. Slikt samtykke forelå først 21. november 2022. Klageren aksepterte imidlertid ikke dette som tilstrekkelig, og engasjerte et advokatfirma som tilskrev megleren for første gang 14. desember 2022.

Etter dette, ble det utarbeidet en sletteerklæring som tre av fire grunneiere signerte forholdsvis raskt. Den siste grunneieren ønsket i utgangspunktet ikke å signere erklæringen uten at festeavgiften ble satt opp. Endelig sletteerklæring forelå dermed ikke før 23. desember 2022, men likevel i god tid før overtakelsen.

Som følge av at den formelle avklaringen knyttet til utleie tok én måned, påstår klageren å ha lidt et tap på 308 632 kroner for tapt arbeidsfortjeneste fra en entreprenør som skulle igangsette renovering av eiendommen etter overtakelsen. Det bemerkes her at entreprenøren ikke er identifisert. Klageren påstår også at det var nødvendig å engasjere advokat, samt at dette har påført ham kostnader. Advokatens kostnadsoversikt er opplyst å utgjøre 360 000 kroner, hvorav 250 000 kroner ikke har påløpt. Det er verken opplyst eller fremlagt dokumentasjon på at disse kostnadene er påløpt og betalt av klageren. Det er heller ikke redegjort for kostnaden på 110 000 kroner for advokatbistand høsten 2022. Kostnadene det er redegjort for i klagen tilsvarer for øvrig det beløpet som klageren har tilbakeholdt overfor selger.

Etter endelig sletteerklæring forelå den 23. desember 2022, var klageren og megleren i kontakt pr. e-post 28. desember. I e-postkorrespondansen beskrev klagerens advokat sletteerklæringen som et steg i riktig retning. I tillegg fremhevet han usikkerheten som hadde vart frem til 28. desember, og meglerforetaket ble bedt om å kommentere eventuell utsatt overtakelse. Det fremstår imidlertid uklart hvorvidt klageren og hans advokat mente at det hadde vært en reell usikkerhet etter at grunneierne hadde gitt sine samtykker. Det bemerkes at klageren på dette tidspunktet ikke hadde signert kjøpekontrakten. Signert kjøpekontrakt ble først tilsendt meglerforetaket 30. desember 2022. Overtakelse var da avtalt til 1. januar 2023.

Like før overtakelsen varslet klageren at han ville holde tilbake 668 632 kroner av kjøpesummen. Beløpet var beregnet ut fra påløpte advokatutgifter på 110 000 kroner, fremtidige advokatutgifter på 250 000 kroner og dekning av angivelige krav fra entreprenør på 308 632 kroner. Det vises her til brev fra klagerens advokat 29. desember. Til tross for det betydelige tilbakeholdet og manglende oppmøte på avtalt overtakelse, ble overtakelsen gjennomført 2. januar 2023.

Når det kommer til klagerens anførsel om at hjemmelsoverføringen ikke var tinglyst ved overtakelsen, fremstår det uklart hvorvidt dette er en del av klagesaken eller om det beror på en misforståelse av hvordan overføring av fast eiendom skjer i Norge.

Klagens tredje klagepunkt ble først fremsatt overfor meglerforetaket i juli 2024. Ifølge klageren ble han i april 2024 kjent med at det var planlagt en ny vei forbi eiendommen. Klageren påstår at dette vil påvirke eiendommen negativt. Det bemerkes her at verken megleren eller meglerforetaket har kjent til noen planer om ny vei. Dersom det hadde foreligget offentlige planer om ny vei, ville megleren uansett ansett dette som noe positivt for eiendommen. Megleren ville således ha inntatt informasjon om dette i markedsføringen. Megleren har for øvrig innhentet opplysninger som viser at det ikke foreligger noen aktuelle planer om veibygging.

Hva gjelder anførselen om at klageren skal ha hatt «spesielle behov», vises det til at klageren i likhet med enhver budgiver selv er ansvarlig for å sette seg inn i salgsdokumentasjonen. På samme måte må klageren sette seg inn i regelverk og gjeldende rett i det land man velger å handle fast eiendom i. Klageren fremstår ikke som ressurssvak, og har gjentatte ganger fremhevet sin kompetanse og innsikt. Det vises her til klagerens e-post 8. januar 2025.

Det bemerkes at rettsaken mellom selgeren og klageren omfatter samme anførsler og klagepunkter som i herværende sak. Av hensyn til sakens opplysning, anmodes nemnda å berostille saken mot meglerforetaket inntil rettssaken mot selgeren og klageren er rettskraftig avgjort.

Sakens rettslige side
Det er ikke omtvistet at det foreligger et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det finnes likevel et visst spillerom før kritikkverdig adferd må anses som erstatningsbetingende. I dette tilfellet er det klageren som har bevisbyrden for at erstatningsansvar foreligger.

Vurderingen av meglerens opptreden skal ta utgangspunkt i situasjonen som slik den forelå på det aktuelle tidspunkt, samt opplysningene som megleren hadde tilgjengelig. Det vises her til HR-2018-1234-A.

Megleren bestrider ikke at han burde ha merket seg klausulen i festekontrakten om at utleie av eiendommen var betinget av bortfesternes samtykke. Megleren har heller aldri bestridt dette overfor klageren. Meglerens opptreden etter at feilopplysningen ble kjent, viser imidlertid at meglerens mål har vært å sørge for å ha sine ord i behold. Megleren lykkes også med dette i god tid før overtakelsen. Det bemerkes her at usikkerheten som forelå før slutterklæringene var signert ikke knyttet seg til om bortfesterne ville samtykke, men om samtykke forutsatte økt festeavgift. Etter tomtefesteloven vil fester måtte akseptere regulering av avgiften, og det kunne således aldri være aktuelt at dette forholdet skulle kunne gi klageren grunnlag for å motsette seg overtakelse. Det må antas at klageren var kjent med dette, all den tid han hadde advokatbistand. Klagerens etterfølgende anførsler om at forholdet utgjorde en usikkerhet etter at slutterklæringene var signert, fremstår dermed som dårlig fundert.

Klagepunktet som gjelder eiendommens offentligrettslige godkjennelse, er også noe megleren tar selvkritikk for. Megleren oppfattet kommunens tilbakemelding slik at statusen for offentligrettslig godkjennelse verken utgjorde noen formell eller reell risiko. Kommunen har uttrykkelig vist til at de ikke vil foreta seg noe knyttet til denne type eldre bebyggelse. Det var også i den forbindelse at megleren gjennomgikk e-posten fra kommunen med klageren. Selv om det i etterpåklokskapens lys erkjennes at megleren burde ha gjort mer enn å gjennomgå e-posten med klageren, er det ikke riktig å anføre at megleren ikke har vært sannferdig knyttet til forholdet.

Det bemerkes for øvrig at megleren aldri ga klageren opplysninger om at eiendommen som sådan er offentligrettslig godkjent av kommunen. I salgsdokumentasjonen som klageren fikk tilsendt, er det tvert imot vist til at det ikke foreligger noen ferdigattest for eiendommen. Dette har også klageren selv adressert i sin e-post av 18. november 2022. Meglerens forsømmelse består følgelig i at klageren ikke ble gjort kjent med den nye informasjonen før 7. november 2022.

Etter at informasjonen om kommunens tilbakemelding ble sendt til klageren 7. november, må klagerens anses for å ha aksepterte forholdene senest 18. november 2022. Det ble verken tatt noe forbehold i forbindelse med kontraktsignering eller overtakelse, og temaet ble heller ikke nevnt i klagerens brev av 29. desember. Forholdet ble først gjort til en del av saken mot selgeren ved brev av 26. januar 2023.

Hva gjelder klagepunktet om de påståtte planene for ny vei, foreligger det ikke slike planer. Meglerforetaket har følgelig ikke vært kjent med noen forhold som skulle vært videreformidlet til klageren.

Selv om meglerforetaket har erkjent feil hva gjelder to av klagepunktene, fremstår grunnlaget for klagen som en betydelig overdrevet og dramatisert fremstilling av hvilke risikoer klageren skal ha blitt utsatt for. Begge feilene som er begått er behørig rettet opp, og det tredje klagepunktet fremstår som ubegrunnet.

Påstand
På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Berostillelse

Innklagede har anført at klagebehandlingen bør stilles i bero til tvisten mellom klager og selger er avklart. Nemnda mener, i samsvar med sekretariatets syn på dette under saksforberedelsen, at det er ikke er grunnlag for å stille saken i bero.

Adgang til utleie

Meglerforetaket har erkjent at megler feilaktig opplyste muntlig at leiligheten fritt kunne leies ut. Dette er i strid med god meglerskikk samt meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for megler og nemnda er av den oppfatning at terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet er overskredet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Nemnda legger til grunn at forholdet ble rettet og at begrensningene i utleie var endelig slettet 23. desember 2022, før overtakelsen. Klager har redegjort for at forholdet har påført ham et økonomisk tap, og har vist til at han er påført utgifter til advokat og en entreprenør som ikke fikk startet arbeider som planlagt julen 2022. Ettersom nemnda ikke er bedt om å ta stilling til erstatningskravet, tar nemnda ikke stilling til de øvrige vilkår for erstatning. Nemnda nevner likevel at spørsmålet om samtykke fremsto avklart allerede 21. november 2022, og at den usikkerheten som besto etter dette var knyttet til hvilken betydning slettingen av forbeholdet eventuelt skulle ha for festeavgiften.

Manglende godkjenning av anneks og mellombygg

Det fremgår av salgsoppgaven at det ikke forelå ferdigattest eller brukstillatelse for eiendommen. Det fremgikk videre under punktet «Beskrivelse av eiendommen» at det ikke forelå byggegodkjente tegninger, verken for hytte eller anneks. Det samme fremgikk i tilstandsrapporten under punktet «Arealer». Nemnda oppfatter at det meglerforetaket har tatt selvkritikk for er at megler unnlot å informere klageren om innholdet i e-posten 5. oktober 2022 før avtaleinngåelsen. Nemnda kan ikke se at det som fremgår her er noe vesentlig annet enn det som fremgikk av salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Det ville uansett ha vært ryddig å opplyse om dette, og nemnda mener at megler har opptrådt i strid med opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, samt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Nemnda har ikke grunnlag for å konkludere med at megler har gitt uttrykk for at alle godkjenninger er i orden, slik klager hevder.

Nemnda mener likevel at det skulle ha fremgått tydeligere av salgsoppgaven at bygningen på eiendommen manglet godkjenning, og dermed var ulovlig oppført. Dette er en vesentlig opplysning en forbruker her nærmest må «lete» seg frem til. Dette er i strid med markedsføringsloven § 8, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Etter Forbrukerstilsynets veiledning om markedsføring av bolig, punkt 3.3.2, skal det ved søknadspliktige tiltak gis tydelige opplysninger dersom arbeider mangler nødvendige godkjenninger/ferdigattest, og om kjente konsekvenser av dette. Dette er, slik nemnda ser det, ikke fulgt her.

Forholdet kan ikke anses «rettet» i forholdet mellom klager og megler, selv om klager ved signering av kjøpekontrakten ikke gjorde annet enn å påpeke forholdet ved påtegning i kontrakten.

Planer om vei

Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Meglerforetaket hevder at verken foretaket eller megler var kjent med eventuelle veiplaner på tidspunktet for budaksept, og at slike planer fortsatt ikke foreligger. Nemnda har ikke bevismessig grunnlag for å konkludere med at megler var kjent med veiplaner og unnlot å opplyse om dette før avtale var inngått. Det er dermed ikke sannsynliggjort noe brudd på opplysningsplikten på dette punktet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Avslutning

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk og har misligholdt opplysningsplikten knyttet til adgang til utleie og manglende offentligrettslig godkjennelse. For øvrig fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Proaktiv Voss Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og har misligholdt opplysningsplikten knyttet til adgang til utleie og manglende offentligrettslig godkjennelse. For øvrig gis klager ikke medhold.