RFE-2024-265

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meklarhuset Sogn AS

Trolladalen 30

6856 Sogndal

 

Saken gjelder:               Tilbakehold – brudd på omsorgs og rådgivningsplikten og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte hytteeiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. På overtakelsen ble det avdekket vannlekkasje på badet, med skader på tilstøtende rom. Rørlegger ble tilkalt og vanntilførselen stanset. Det ble avdekket at det manglet en pakning. Forsikringssak ble åpnet under selgers forsikring. Takstmann fra forsikringsselskapet betegnet badet som totalskadet. Klageren har pekt på flere forhold ved meglers håndtering av salgsprosessen hun mener er kritikkverdig, og har særlig fremhevet situasjonen som oppstod på overtakelsen, herunder mangel på informasjon og rådgivningen knyttet til tilbakehold. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk.

Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

Avslag på bud med informasjon om ny visning
Klageren innga sitt første bud på eiendommen den 5. juni 2024, men fikk da beskjed fra megleren om at budet hennes kom til å bli avslått, da det skulle arrangeres ny visning om ca. to uker. Det ble derfor ikke noen budrunde den dagen slik klageren hadde forventet. Det var verken annonsert eller opplyst til klagerens bror, som var på visning for klageren samme dag, at det skulle arrangeres ny visning. I samtalen med megleren etter inngivelse av bud, forklarte megleren at han hadde gitt beskjed til alle som var på visning, bortsett fra klagerens bror.

Det var ca. to uker mellom første og andre visning, og ifølge budjournalen var det ingen andre enn klageren som meldte sin interesse før en stund etter andre visning. Klageren som ikke hadde inngående kjennskap til regelverket knyttet til meglers rolle, forventet at megler hadde integritet, overholdt sin informasjonsplikt, og forholdt seg til gjeldende regelverk.

Vannskade på bad og manglende informasjon om muligheten for tilbakehold
Ved overtakelsen 5. august 2024, ble det oppdaget at det var vannlekkasje på badet med påfølgende skader på tilstøtende rom. Klageren ble ikke informert av megleren om at hun kunne holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen til skaden var reparert. Hun ble heller ikke informert om at hun kunne velge å utsette overtakelsen. Klageren følte seg derfor «pressa» til å signere overtakelsesprotokoll til tross for at hytta ikke var i den stand den var presentert å være i salgsoppgaven. Megleren anbefalte på det sterkeste å gjennomføre overtakelsen til oppsatt tid, og frarådet klageren å utsette den til badet var satt i stand. Klagerens kjæreste, og mor var til stede og opplevde det samme. I e-post korrespondanse i ettertid har megleren uttrykt at han ikke så på skaden som «stor nok til å utsette overtakelsen. Videre ble det sagt var dette noe selgers forsikring ville dekke fullt ut.

Tilbakehold
Etter overtakelsen ble klageren rådet av en uavhengig eiendomsmegler til å holde tilbake 300 000 kroner av kjøpesummen. Dette da det ut fra vedkommendes mening ville være en tilstrekkelig sum for å dekke skadene som ble beskrevet.  Det er på denne bakgrunn merkverdig at megleren hos innklagede meglerforetak, vurderte skadene som så ubetydelige at overtakelsen burde gjennomføres som planlagt. Ifølge takstmannen som takserte skaden i etterkant, var badet totalskadet. Da klageren ba om å få holde tilbake 300 000 kroner av kjøpesummen fikk hun til svar at meglerforetaket ville stille garanti for summen frem til skaden på badet var reparert og forsikringssaken avsluttet. Megler holdt ikke avtalen og kjøpesummen ble utbetalt til selger uten samtykke fra klageren.

Klageren har flere ganger stilt spørsmål til megler om hva garantien innebærer, og når kjøpesummen, eller deler av kjøpesummen, ble utbetalt til selger. Under overtakelsen gikk klageren gjennom overtakelsesprotokoll sammen med megler. Megleren mente på dette tidspunktet at klageren ikke skulle krysse av på “intet tilbakehold” men at hun kunne skrive en kommentar på dette, slik at skaden ble loggført. Her opplevde klageren at megler unnlot å gi henne informasjon om mulighetene som hun åpenbart hadde behov for og etterspurte. I kommentarfeltet på same side i overtakingsprotokollen skrev hun som kommentar at betingelsen for overtakelsen var at megler ventet med å utbetale kjøpesummen til selger til etter overtakelsen, dette for å forsikre seg om at megleren tilbakeholdt en avtalt sum. Dette gjorde hun etter at takstmann hadde forklart at badet var totalskadet, mens megleren ga uttrykk for at vannskaden var av bagatellmessig art.

Det er ikke riktig at megleren innhentet rørlegger på overtakelsesdagen. Dette var det klageren og hennes mor som sto for.  Dette ble gjort for å begrense skaden, noe både selger og megler var enige i. Megleren forsikret klageren om at selger skulle dekke utgiftene til rørleggeren. Rørleggeren stanset vanntilførselen og avdekket årsaken til lekkasjen. Det var en pakning som manglet, noe rørleggeren ikke fant ut hvorfor manglet. Klageren er ikke kjent med reglene rundt avvisningsrett ved overtakelse, men synes det var påfallende at megleren omtalte skaden som liten og bagatellmessig, når takstmannen som var der i ettertid beskriver badet som totalskadet. Klageren forstår ikke hvordan skaden kan være taksert til 30 000 kroner, da dette ikke fremkommer at takstmannens rapport som klageren har fått oversendt fra forsikringsselskapets skadefirma.

Klageren har flere ganger etterspurt informasjon fra selgers forsikring, men ikke fått oversendt noe da selger ikke har besvart meglers henvendelser. Ved flere anledninger har hun selv forsøkt å kontakte både megler og forsikringsselskapet for å etterlyse informasjon om skade/ saksgang i skadeprosessen og hennes rettigheter som kjøper, uten å få svar. Forsikringsselskapet viser til selger for informasjon, da det er selger som har opprettet skadesaken. Klageren har bedt skadefirmaet om å sette badet i stand slik det ar da hun kjøpte hytta, men selskapet har svart at det ikke er mulig da det ikke tilfredsstiller kravene til våtrom verken i 1978 eller i dag. For å sette i stand badet etter dagens krav må klageren ut med en ekstra utgift på mellom 150 000 og 190 000 kroner. Klageren fikk ingen informasjon fra megleren om at hun kunne søke å få en større erstatningssum dersom det ble mer kostbart å utbedre skaden.  Klageren har ikke valgt å akseptere kontantoppgjør. Det hun har bedt om er at badet settes i stand slik det var da klageren kjøpte hytta

Selv om selger betalte egenandelen til forsikringen 06. august 2024 betyr ikke det at saken var ferdig avklart. Det vises til overtakelsesprotkollen hvor det står at megleren skal vente med å betale til det er avdekket takst og forsikring rundt vannskade på bad.  Det er ikke avdekket og avklart slik megleren hevder. Megler skulle stille garanti for summen. Meglerforetaket hevder uriktig at de aldri hadde stilt garanti for summen, i e-post fra megler av 6. august 2024 fremkommer det at:

«Me garanterer for kr. 300 000,- fram til forsikringssaken er avgjort.»

Klageren stiller seg spørrende til hvorfor summen ble utbetalt til selger 07. august 2024. Dette er i strid med kjøpers interesser. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å utbetale det tilbakeholdte beløpet de var betrodd å føre tilsyn med.

Informasjon om kjøpers rettigheter
Klageren opplevde det som særdeles utfordrende å få informasjon om sine rettigheter. Samtidig har det vært lange ventetider da megleren ikke fikk kontakt med sin oppdragsgiver (selger). Det er forståelig at det skaper utfordringer for meglerforetaket, men klageren mener likevel at hun burde fått nærmere informasjon om sine rettigheter underveis i prosessen.
Klageren har heller ikke opplevd at forsikringsselskapet har vært raske med å gi tilbakemeldinger og informasjon. Skadefirmaet derimot har klager hatt god dialog med underveis. Klageren har hele tiden vært klar på at hun ønsker at badet settes i stand. Skadefirmaet har gitt klageren tilbud på reparasjon av badet for en egenandel på om lag 200 000 kroner. Men saken kunne ikke vært løst tidligere da erstatningskravet fortsatt ikke er endelig avklart. Det er direkte feil at klageren har akseptert kontantutbetaling fra forsikringsselskapet. Klageren kjenner seg ikke igjen i påstanden om at hun har dratt ut saken i tid.

Klager og selger er i familie
Megleren har flere ganger antydet at ettersom kjøper og selger er i familie bør de ha en intern dialog uten å involvere megleren. Dette er grov ansvarsfraskrivelse fra megleren og et brudd på god meglerskikk.

Klageren stilte megler spørsmål om hun hadde krav på kompensasjon fra selger. Megler svart med å sende et forslag til kompensasjon til selger. Klageren har ikke fått noen informasjon om hva denne kompensasjonen innebar og har heller ikke fått svar fra selger med tilbud om kompensasjon.

Tapte leieinntekter
Hytta ble utleid via Airbnb etter overtakelsen og klageren fikk god respons. Som følge av at hytta ikke kunne brukes, etter den oppdagede vannlekkasjen, har klageren tapt leieinntekter. Ettersom selger ikke hadde hytteforsikring med utleie, ble dette tapet ikke dekket gjennom hans forsikring. Megler formidlet til klageren at han ville utforme en avtale om kompensasjon fra selger. En slik avtale har ikke klageren mottatt. Det er gått lang tid siden skaden oppstod og klageren har fortsatt åpent gulv på badet og taper leieinntekter hver måned frem til hytta er brukbar.

Megler og takstmann var begge positive til at klager burde kreve erstatning for tapte leieinntekter. I denne sammenheng stilte klageren spørsmål til megler rundt vilkårene for garantien meglerforetaket hadde stilte. Hun fikk til svar at:

«vilkåra for beløpet var at forsikringa skulle dekke skaden og tapt leigeinntekt. Gjensidige har meldt at dei skal dekke dette».

Årsaken til at hun likevel ikke fikk dekket tapte leieinntekter var ifølge forsikringsselskapet at selger ikke hadde dekning for dette under sin hytteforsikring. Det ble derfor stilt spørsmål til megler om mulighet for kompensasjon, noe megler ikke har svart på.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klager kjøpte hytte formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Hytta ble markedsført som en eiendom fra 1977 med fantastisk utsikt, men med behov for vesentlig vedlikehold og oppgraderinger. Det ble særlig gjort oppmerksom på at badet hadde fått tilstandsgrad 3 (TG3) i tilstandsrapporten. I salgsoppgaven var det opplyst at TG3 innebar at bygningsdelen hadde store eller alvorlige avvik. BRA-i var 55 kvm, og prisantydningen var satt til 1 700 000 kroner.

Innklagede bestrider at det er gjort feil i saken. Oppdraget er gjennomført i tråd med god meglerskikk.

Fikk ikke anledning til å legge inn bud.
Den 5. juni 2024 klokken 11.31 innga klager et bud på 1 350 000 kroner. Det var satt som forutsetning at budet skulle være hemmelig og at alt av møbler og inventar skulle medfølge. Klager satt budfrist på 29 minutter – altså samme dag klokken 12.00. I og med at budet var på 350 000 kroner under takst valgte selger å avslå budet. Det var ingen andre som på dette tidspunkt hadde lagt inn bud, og fordi klagerens bud var hemmelig lot det seg ikke gjøre å starte en budrunde. Megleren stusset på poenget med å legge inn et lukket bud 350 000 kroner under prisantydning. Megleren informert budgiver om at selger ikke ville selge under takst på 1 700 000 kroner og at det var planlagt flere visninger da det var flere som hadde vist interesse for å komme og se på hytta. Dersom klageren hadde bydd 1 700 000 kroner hadde hun fått tilslaget.

Etter hvert kom det en annen budgiver på banen og etter en hektisk budrunde endte klager opp med å få tilslaget på hytta for 1 860 000 kroner. Budet ble akseptert den 3. juli 2024.

Tilbakehold
Overtagelsen ble gjennomført til avtalt dato den 5. august 2024. I den elektroniske overtagelsesprotokollen som benyttes av foretaket lar det seg ikke gjøre å komme videre uten å ta stilling til hvorvidt kjøper ønsker å holde tilbake penger eller ikke. Det må velges ett av følgende tre punkter: Intet tilbakehold, Partene er enige om tilbakehold, Kjøper krever tilbakehold. Som det fremgår av overtagelsesprotokollen har kjøper krysset av for «intet tilbakehold». Tilbakeholdspørsmålet ble drøftet særskilt på selve overtagelsen. Bakgrunnen for det var at det ved overtagelsen ble oppdaget en liten vannlekkasje. Megler innhentet derfor rørlegger under selve overtagelsen. Selger tok også kontakt med sitt forsikringsselskap.

Skaden var av en slik karakter at kjøper ikke hadde avvisningsrett. Megler anbefalte derfor kjøper å overta boligen, noe hun gjorde. Selv om skaden var liten ble partene enige om at oppgjør ikke skulle foretas før det ble klart hvorvidt forsikringsselskapet erkjente ansvar eller ikke. Informasjon om det ble inntatt i overtakelsesprotokollen.

Skadetakseringsfirma for forsikringsselskapet var raskt på plass og takserte skaden. Skaden ble taksert til 30 000 kroner. Selskapet bekreftet raskt at skaden ville bli dekket av dem.

Selger betalte egenandelen til forsikringsselskapet. Selskapet ga klager valget om å få noen til å utbedre skaden eller få utbetalt kontantoppgjør på 24 000 kroner. Kjøper ble av forsikringsselskapet gjort oppmerksom på at hun kunne søke om mer dersom det viste seg at det ble mer kostbart å utbedre skaden. Kjøper valgte kontantoppgjør.

Den 6. august 2024 kontaktet klager megler og ønsket å holde tilbake 300 000 kroner. I og med at overtagelsen var gjennomført og megler nå satt med pengene på vegne av selger kunne ikke megler etterkomme det, noe som ble forklart.

At klageren nå ser ut til å ha glemt drøftelsene om tilbakehold på overtagelsen er både underlig og beklagelig. Det fremgår imidlertid tydelig av overtagelsesprotokollen at klager har krysset av på «Intet tilbakehold» og at «Partene er enige om at oppgjør kan utbetales i henhold til kontrakt(…)».

Det var ingenting, på overtagelsestidspunktet, som tilsa at klager ikke forsto det hun skrev under på. Når det gjelder det klageren skriver om å «stille garanti» antas det måtte bygge på en misforståelse. Megler har ikke sagt at det skal stilles noen garanti for beløp innbetalt på klientkonto. Megler sa til klager at ingen del av kjøpesummen skulle utbetales før det var avklart om vannlekkasjen ble dekket av forsikringsselskapet.

Presset til å signere overtagelsesprotokoll
At eiendommen ikke var i samsvar med salgsoppgaven er ikke korrekt. I salgsoppgaven fremkommer følgende om badet:

«Badet har panel på veggar og i tak. I rommet er det dusjkabinett, enkel servant. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter frå før 1997. Det føreligg ingen dokumentasjon på utført arbeid. Badet er ikkje bygd som eit våtrom.»

Videre fremkommer det både av salgsoppgaven og tilstandsrapporten at badet er gitt TG3 og har store eller alvorlige avvik.

Klager hadde på overtagelsen med seg både sin samboer og mor. Signering av protokollen ble utsatt til etter at rørlegger hadde kommet og stengt vannet. At det forelå noe press fra megler, medfører ikke riktighet.

Lange ventetider
Innklagede har ekspedert og videreformidlet beskjeder umiddelbart gjennom hele prosessen. Forsikringsselskapet har hele veien vært raske med tilbakemeldinger, men de hevder at saken har tatt tid som følge av sendrektighet fra klager. Megler har også fulgt opp skadetakseringsselskapet og selger som begge bekrefter at saken kunne vært avsluttet for lenge siden, men har dratt ut i tid som følge av manglende svar fra klager.

Megler oppfordret til intern dialog
Megler ha på ingen måte latt være å formidle henvendelser i saken. Tvert imot har megler raskt videresendt spørsmål og forsøkt å få til en løsning i saken. Saken var at det oppsto en skade som ble taksert til 30 000 kroner og som kjøper godtok erstatning med 24 000 kroner i kontantutbetaling for. Klageren krever likevel selgeren for mer. Megler har informert om hvordan klager skal gå frem dersom de ønsker å klage saken inn for selgerens boligselgerforsikringsselskap. Det er riktig at megler har oppfordret partene til dialog, og til å bli enige seg imellom, uten at det har gått på bekostning av oppgavene megler plikter å utføre.

Når det gjelder klagers anførsel om at hun har krav på kompensasjon fra selger, har megler videreformidlet klagerens krav til selger som ikke har imøtekommet dette. Dette ble formidlet tilbake til klager. Klager ble oppfordret til å søke juridisk bistand dersom hun mente hun hadde rettmessig krav som ikke ble etterkommet.

Fikk ikke leieinntekter fra Airbnb fordi badet ikke kunne tas i bruk
Det var på ingen måte påregnelig for klageren å kunne leie ut hytta uten at det først måtte foretas utbedringer. Det fremkommer tydelig av salgsmateriellet. I tilstandsrapporten på side åtte fremkommer det at:

«Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav».

Det fremkommer også at:

«Våtrommet må totalrenoveres».

Kostnadsestimatet for dette har takstmannen vurdert at utgjør inntil 300 000 kroner. At utbedring av lekkasjen har tatt tid skyldes klageren selv. Klager kunne valg å få skaden utbedret av skadeskapet til forsikringsgiver, men valgte å få utbetalt skadesummen, for selv å foreta utbedringen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker:

Anførselen om at klager ikke fikk anledning til å legge inn bud

Nemnda oppfatter at klager la inn et hemmelig bud langt under prisantydning, som selger ikke ville akseptere. Det er opp til selger om et bud aksepteres eller ikke, og i dette tilfellet ønsket selger at det ble avholdt ny visning. Nemnda kan ikke se at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Tilbakeholdsrett mv.

Når det gjelder spørsmålet om tilbakehold etter avhendingslova § 4-15, gir denne bestemmelsen kjøper rett til å tilbakeholde så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at et krav som følge av en mangel dekkes. Dette er som utgangspunkt et forhold mellom kjøper og selger. Frem til overtakelse, er kjøpesum som står på meglers konto, kjøpers midler. Kjøper kan dermed kreve at megler holder tilbake midler tilsvarende krav som følge av en eventuell mangel. Der kjøper gir megler instruks om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen, plikter megler som utgangspunkt å etterkomme kravet dersom det er fremmet tidsnok. Det er ikke opp til megler å vurdere kravets berettigelse, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 356 med videre henvisninger.

Partene har ulike fremstillinger av hva som ble sagt om tilbakeholdsrett under overtakelsen. Det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det kan stilles spørsmål ved om klagers valg om å ikke benytte tilbakeholdsretten har bakgrunn i et tilstrekkelig opplyst valg fra klager, ettersom det endelige skadeomfanget fremsto noe usikkert, jf. RFE-2024-183. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å konkludere med annet enn at tilbakeholdsadgangen ble tilstrekkelig forklart fra meglers side og diskutert opp mot skadens antatte omfang. Dette endte med en tilsynelatende enighet mellom klager og selger om at kjøpesummen ikke skulle utbetales før det var avklart om selgers forsikringsselskap dekket skaden. Det ble raskt avdekket at dette var tilfellet. Ut fra overtakelsesprotokollens påføring om at «Venter med å betale ut til det er avdekka takst og forsikring rundt vannskade på bad», kunne kjøpesummen, når dette var avklart, utbetales til selger. Nemnda har ikke grunnlag for å konkludere med at klager ikke forsto hva som lå i dette eller at hun ble presset til å skrive under protokollen.

Det er også ulike fremstillinger av om kjøper godtok å få utbetalt 24 000 kroner som kontantoppgjør for skaden eller ikke. Slik saken er opplyst, og med klager som har bevisbyrden, legger nemnda til grunn at klager godtok et slikt kontantoppgjør. Dette er uansett et forhold mellom klager og selgers forsikringsselskap.

Nemnda mener etter dette at megler heller ikke på dette punktet har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er dermed ikke grunnlag for det fremsatte erstatningskravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.