RFE-2024-268

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Lade

Stjørdalsveien 9

7066 Trondheim

 

Saken gjelder:               Budgivning. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 27. november 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Prisantydningen på boligen var 3 250 000 kroner. Klageren hadde i forkant av budrunden uttrykt overfor megler at hun planla å kjøpe leiligheten på forkjøpsrett. Likevel ringte megleren henne under budrunden for å spørre om hun ville inngi bud. Klageren hevder at megler presset henne til å gi bud. Etter å ha fått tilslaget, oppdaget klageren at hun hadde inngitt bud på 3 750 000 kroner, og ikke 3 375 000 kroner som hun hadde ment. Spørsmålet er om megleren burde ha gjort mer for å forsikre seg om at budbeløpet var korrekt. Videre om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å kontakte klager under budrunden selv om hun hadde gitt beskjed om at hun ville melde forkjøpsrett. Saken reiser også spørsmål om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.

 

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Da forkjøpsretten ble forhåndsavklart i slutten av september 2024, meldte klageren sin interesse for leiligheten. Videre henvendte klageren seg forgjeves til megleren for mer informasjon om annonserings- og visningstidspunkt. Klageren fulgte deretter med på Finn.no i nesten to måneder uten at boligen ble annonsert.

 

Den 25. november 2024 oppdaget klageren ved en tilfeldighet at leiligheten var lagt ut for salg. Klageren mottok aldri noe varsel om at boligen var annonsert, da megleren hadde sendt varselet til feil e-postadresse. Klageren kontaktet megleren pr. telefon for å orientere om at hun var i Danmark, og at hennes sønn derfor ville være den som møtte på visning. Videre hadde klageren noen spørsmål om leiligheten.

 

Den 26. november 2024 tok klageren igjen kontakt med megleren for å snakke om sønnens observasjoner på visning. Under samtalen presiserte klageren at hun ikke ønsket å delta i en eventuell budrunde, men at hun vurderte å kjøpe boligen gjennom forkjøpsrett.

 

Dagen etter ble hun likevel kontaktet av megleren i forbindelse med at det var blitt en budrunde. Klageren gjentok at hun ikke ønsket å by, og at hun hadde slått fra seg muligheten til å kjøpe leiligheten, ettersom hun sto som nummer to på ansiennitetslisten. Klageren bestrider meglerforetakets påstand om at hun skal ha bedt megleren om råd når det gjelder hvordan hun kunne styrke sin posisjon i forhold til den andre forkjøpsrettshaveren.

 

Megleren argumenterte godt for at klageren burde inngi bud. Det fremstod logisk at et høyere bud kunne redusere muligheten for at personen med best ansiennitet ville melde forkjøpsrett. Klageren opplevde et press fra megleren og bestemte seg for å inngi bud. Klageren uttrykte at hun kunne inngi et bud på 3 350 000 kroner, men at hun var i et hastverk på flyplassen. Hun spurte derfor om megleren kunne inngi bud på hennes vegne, noe han svarte avkreftende på.

 

Megleren forklarte at budgivning var en enkel prosess, og at klageren hadde 20 minutter på seg til å inngi bud. Ifølge han kunne det være lurt å «gi på litt» for å skremme bort øvrige budgivere. Klageren valgte derimot å se bort fra rådet, da hun hadde tenkt til å ta leiligheten på forkjøpsrett. Dessuten hadde megleren sagt at budrunden trolig ikke ville gå så mye høyere enn 3 300 000 kroner, som var det høyeste budet på tidspunktet klageren ble kontaktet. Før klageren rakk å legge inn bud, kom en annen budgiver med et nytt bud på 3 350 000 kroner. Klageren bestemte seg derfor for å by 3 375 000 kroner, altså 25 000 kroner mer enn det hun først hadde tenkt. Ved en tastefeil innga klageren bud på 3 750 000 kroner. Klageren var uvitende om dette.

 

Klageren ble så oppringt av megleren som mente at budet hennes ville bli akseptert. Klageren hørte megleren spørre om hun «mente å legge inn bud», men hørte ikke resten av setningen. Klageren svarte bekreftende da hun trodde spørsmålet knyttet seg til om hun hadde klart å legge inn budet. Telefonsamtalen måtte avsluttes etter kort tid da klageren ikke klarte å høre megleren på grunn av mye støy på flyplassen. De ble heller enige om å gjenoppta kontakten når klageren var kommet seg til et roligere sted.

 

Klageren mottok deretter en budbekreftelse pr. SMS. Klageren fikk ikke tid til å lese SMS-en ettersom hun hadde hendene fulle og var på vei til gate. Klageren merket seg likevel at overtakelsesdatoen var for tidlig, og ringte umiddelbart til megleren for å få endret dette. Klageren befant seg da på et roligere sted, og megleren hadde da anledning til å spørre om budbeløpet var korrekt. Budbeløpet stod oppgitt i SMS-en, men var fordelt på to linjer og var ikke uthevet i fet skrift. Videre inneholdt beløpet de riktige tallene. Av den grunn registrerte ikke klageren feilen.

 

Først da klageren satt seg ned ved gaten på flyplassen, fikk hun tid til å lese grundig gjennom budbekreftelsen. Klageren fikk naturligvis sjokk da hun så at budbeløpet var feil, og informerte megleren straks om dette. Samtidig med dette mottok klageren en SMS om at budet var blitt akseptert.

 

Alle involverte parter ble gjort kjent med at det forelå en feil ved klagerens bud allerede 15 til 20 minutter etter at det var inngitt. Klageren forsøkte å tilbakekalle budet gjennom en skriftlig henvendelse til selger samme dag, men selger fastholdt avtalen.

 

Meglers kontakt med klager på budgivningsdagen

Meglerforetaket hevder at klageren ble kontaktet under budrunden fordi hun hadde vist god interesse for leiligheten. Klageren mener selv at hun ikke har vist større interesse enn øvrige visningsdeltakere og forkjøpsrettshavere. Klageren vurderte tross alt bare å kjøpe leiligheten dersom hun fikk den på forkjøpsrett til riktig pris. Hun ønsket også i utgangspunktet å selge sin egen bolig før hun kjøpte ny. Klageren har i samråd med en annen megler planlagt å legge ut boligen sin for salg i april 2025.

 

Meglerforetaket viser til at megleren kontaktet klageren som en ekstra service, og at megleren ønsket å forsikre seg om at hun ble holdt orientert om budrunden. Selv om klageren hadde takket ja til å motta budvarsel, hadde megleren ikke noen grunn til å ringe klageren under budrunden. Dersom megleren ønsket å yte ekstra service, kunne han ha gjort dette i telefonsamtalene de hadde 25. og 26. november 2024. Meglerforetakets begrunnelse fremstår derfor lite troverdig. Megleren tok trolig kontakt med henne for å sette fart på budrunden.

 

Meglerforetaket viser til Finanstilsynets uttalelse om at megleren skal arbeide for en høyest mulig pris. Med dette menes neppe at megleren skal forsøke å overtale interessenter som ikke ønsker å inngi bud til likevel å gjøre det. I denne saken har megleren ikke lagt til rette for en sikker og ordnet eiendomshandel.

 

Feil budbeløp

Klageren stiller seg uforstående til at megleren ikke reagerte på at budet hennes var 400 000 kroner høyere enn det hun hadde gitt uttrykk for at hun ville by. Megleren burde ha forsikret seg om at budet var korrekt, og at klageren var innforstått med budets størrelse. Det var tross alt megleren som fikk klageren til å inngi bud.

 

Ifølge eiendomsmeglingsloven skal megleren opptre nøytralt og ivareta kjøperens interesser. Megleren burde dermed ha reagert på det høye budet. Særlig sett hen til at budet var 500 000 kroner over prisantydning, og langt over markedsprisen for tilsvarende leiligheter i området. Det burde videre ringt en bjelle hos megleren når budet var 400 000 kroner høyere enn det forrige budet. Manglende angrerett ved boligsalg i Norge, tilsier større aktsomhet fra meglerens side.

 

Det er merkelig at megleren ikke spurte klageren om hvor mye hun var villig til å gi for leiligheten. Dette er i strid med bransjepraksis og kunne vært gjort i den innledende samtalen de hadde. Klageren hadde en øvre grense på 3 400 000 kroner, eventuelt 3 450 000 kroner hvis nødvendig.

 

Klageren innrømmer at hun burde ha gjort mer for å forsikre seg om at budbeløpet var korrekt. Budet ble imidlertid inngitt under tidspress og uten nødvendige forberedelser. Ettersom klageren befant seg i en stressende situasjon var sannsynligheten for å gjøre feil større enn normalt, noe megleren også visste.

 

Meglerforetaket har sikkert rett i at det er vanlig med store budforhøyelser i en budrunde. Hvor ofte dette skjer, vil imidlertid bero på eiendomstype og prisantydning. En økning på 400 000 kroner fra det nest siste budet er, i motsetning til eiendommer verdt 16 000 000 kroner eller mer, svært uvanlig for et objekt med prisantydning på 3 250 000 kroner. Leiligheten har for øvrig en enkel standard, så en salgspris på 3 750 000 kroner er svært høyt. Det er kun én annen leilighet i borettslaget som har oppnådd en salgspris så å si like mye over prisantydning som denne. Det bemerkes at den andre leiligheten var lavt priset i forhold til tilsvarende leiligheter i området.

 

Krav om erstatning

På bakgrunn av det ovennevnte, måtte klageren betale 300 000 kroner mer for leiligheten enn det hun var villig til. Det bemerkes at klagerens advokat har fremforhandlet en avtale med selgeren om å redusere kjøpesummen med 100 000 kroner, til 3 650 000 kroner.

 

Det innrømmes at klageren har begått en feil, og at hun selvsagt skal betale for dette. Det fremstår imidlertid urimelig om meglerforetaket ikke skal betale henne noe. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og uaktsomt. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I forkant av budrunden visste klageren at hun ikke hadde best ansiennitet, og megleren rådet henne derfor til å inngi bud. Dette skyldtes for det første at forkjøpsretten bare ville bli prøvd dersom boligen ble solgt, og for det annet ville klageren kunne «skremme» bort andre interessenter. Det er ikke uvanlig at forkjøpsrettshavere deltar i budrunden. Det tilbakevises at megleren forsøkte å presse klageren til å inngi bud. Megleren ga kun råd for hvordan klageren kunne sikre seg eiendommen. Samtalen holdt for øvrig en hyggelig tone.

 

Klageren ble kontaktet i forbindelse med budrunden fordi megleren ønsket å yte ekstra service, samt forsikre seg om at hun ble holdt orientert om budrunden. Bakgrunnen for dette var at klageren ikke hadde mottatt varsel da boligen ble annonsert, samt at hun hadde vist god interesse for leiligheten. Det stemmer ikke at klageren ga uttrykk for at hun ikke ønsket å delta i en eventuell budrunde. Ei heller at klageren ble kontaktet fordi budrunden gikk tregt, og at megleren således trengte flere budgivere. Da megleren kontaktet klageren var det allerede inngitt bud på prisantydning, noe selgeren var fornøyd med.

 

Da megleren tok kontakt, var det høyeste budet på 3 300 000 kroner. Imens klageren bestemte seg for om hun ønsket å inngi bud, kom det et nytt bud fra en annen budgiver på 3 350 000 kroner. Klageren innga deretter bud på 3 750 000 kroner med overtakelse 1. februar 2025. Selv om klagerens bud var høyt, er det ikke uvanlig med store budforhøyelser. Tidligere i budrunden hadde budene dessuten økt med 150 000 og 200 000 kroner. Megleren hadde derfor ingen grunn til å tro at budbeløpet var feil.

 

Likevel ringte megleren til klageren før han aktiverte budet, og fikk bekreftet at budbeløpet var korrekt. Selv om klageren da var på flyplassen var det ingenting som tilsa at hun ikke hørte det megleren sa. Budet ble derfor meddelt selgeren kl. 12:36, og budbekreftelse ble sendt til klageren pr. SMS. Megleren ble deretter oppringt av klageren som ønsket å endre overtakelsesdatoen til 2. mars 2025. Ny overtakelsesdato ble avklart med selgeren, og budaksept ble sendt til klageren kl. 12:57. Det var først etter dette at klageren ringte til megleren og fortalte at budbeløpet var feil.

 

Megleren skal legge til rette for at omsetning av fast eiendom skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte. Videre skal megleren sørge for at partene mottar uhildet bistand. Når det gjelder salgsprisen, har Finanstilsynet uttalt at megleren skal opptre uavhengig av partene og arbeide for en høyest mulig pris.

 

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Det sentrale spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å videreformidle klagerens bud på 3 750 000 kroner til selgeren.

 

Nemnda bemerker at klageren gjorde et betydelig hopp opp i forhold til hva hun hadde gitt uttrykk for at hun var villig til å by. Det var to andre budgivere som hadde deltatt i budrunden frem til da, hvor budene hadde økt med henholdsvis 200 000, 150 000 og 50 000 kroner. På dette tidspunkt var det høyeste budet på 3 350 000 kroner, altså lå klagerens bud 400 000 kroner over. Samlet sett var det derfor grunn for megleren til å reagere på klagerens siste bud.

 

Nemnda legger til grunn at megler ringte klageren for å få bekreftet budet før det ble aktivert. Ifølge meglerforetaket skal klageren da ha bekreftet budets størrelse. Klageren har opplyst at hun ikke klarte å høre alt megleren sa på grunn av støy i bakgrunnen, og at hun trodde megleren spurte om hun hadde klart å legge inn bud, noe hun svarte bekreftende på. Klageren må selv bære ansvaret for at hun svarte på et spørsmål som hun ikke hørte ordentlig.

 

På denne bakgrunn har megleren ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved å videreformidle budet til selgeren.

 

Nemnda mener imidlertid at megleren burde ha sikret notoritet over samtalen med klager hvor budets størrelse var et tema. Dette kunne enkelt vært gjort ved å sende en SMS til klageren. Nemnda finner at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å gjøre dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det vises til at budrunden er en sentral del av meglers oppgaver. Videre oppstiller eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 en rekke plikter for megler som er knyttet opp mot skriftlighet i budrunder, noe som viser at notoritet er viktig på dette stadiet i salgsprosessen.

 

Nemnda finner imidlertid ikke at forholdet medfører at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til at selv om enkelte forhold ved meglers adferd kan kritiseres, foreligger det et visst spillerom før adferden må anses som erstatningsbetingende uaktsom, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Erstatningskravet kan følgelig ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Lade har opptrådt i strid med god meglerskikk, men klagen fører for øvrig ikke frem