Klage nr:
073/09

Avgjort:
31.08.2009

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger

Foretakets navn:
Tonne ogamp; Partnere Eiendomsmegling
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. august 2009. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Cecilie Asak, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte bolig i et sameie gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er datert 31. juli 2008. Klagerne mener innklagede har opptrådt kritikkverdig ved:

– å gi feil opplysninger om biloppstillingsplass

– å ha inntatt punkt om råte i kjøpekontrakten

– ved ikke å ha opplyst om husleieøkning

Innklagede er representert ved advokat, i fremstillingen brukes i hovedsak benevnelsen «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mener de ble lurt av innklagede da han opplyste om fukt på badet, noe som viste seg å være råte. Innklagede forsøkte å få klagernetil å signere på dette ved å legge til et vedlegg i kjøpekontrakten om at det var råte i boligen. Klagerne brukte mye tid og penger på dette, men turde ikke ta saken til retten på grunn av risiko for store omkostninger.

I salgsoppgaven sto det også at det fulgte med biloppstillingsplass til boligen. Dette viste seg å være en løgn, og klagerne har blitt henvist til felles parkering 300 meter unna. Klagerne opplyser at det er førstemann til mølla-prinsippet og at de ofte ikke får plass der.

Klagerne ønsker å få opprettet en biloppstillingsplass eller finne en annen løsning. Klagerne mener dette er en slett måte å drive en eiendomsmeglingstjeneste på.

I utfyllende beskrivelse av saken fremgår det:

– Før kontraktsmøtet hadde innklagede forandret ordlyden i kontraktsforslaget fra fukt på badet til råteskade. Dette ble opplyst klagerne på kontraktsmøtet. Klagerne undertegnet ikke kontrakten på møtet, men senere uten dette tillegget i kontrakten. Ved overtakelse var det tatt ned flere fliser rundt skaden slik at det skulle virke som om klagerne skulle være oppmerksomme på dette, ifølge klagerne. Klagernes krav om prisavslag ble avvist av selgeren og innklagede.

– Klagerne fikk opplyst på kontraktsmøtet at husleien skulle økes, noe som var vedtatt på et årsmøte. Klagerne mener dette burde vært opplyst om tidligere.

– Klagerne anfører at biloppstillingsplassen var viktig for dem. Det vises til et annet rekkehus i samme rekke hvor det ikke sto at det var biloppstillingsplass. Klagerne vurderte ikke engang å gå på visning for å se på dette rekkehuset.

– Klagerne mener de har blitt lurt av innklagede tre ganger, at de påklagede forholdene utgjør en verdiforringelse av boligen og de ønsker en kompensasjon for dette.

Innklagede anfører:

Huset ble bygget i 1968 og badet er ikke i vesentlig grad renovert siden byggeåret. I salgsoppgaven står det følgende under standard: «Det er oppdaget fukt i vegg bak dusjarmatur i etterkant av takst». I taksten står det «Vedlikehold: Sprukne fliser og fukt i vegg ved overkant kar i bad. Løse fliser på kasse i bad».

Klagerne påstår at flisene over badekaret ble tatt ned mellom visning over overtakelse. Dette er ifølge innklagede ikke riktig, flisene var tatt ned før visningen.

Innklagede viser til at han har gjengitt det som sto i taksten, og påpeker at det etter sikker rett ikke kan kreves at innklagede er bygningskyndig. Det ble opplyst i takst og salgsoppgave at det var fukt i badeveggen. I forkant av visningen ble det tatt ned fliser slik at kjøper selv kunne vurdere skaden.

Klagerne reagerte på at innklagede hadde brukt ordet råte i kontrakten, og nektet å underskrive. Etter råd fra klagernes advokat ble kontrakten underskrevet uten at dette forholdet ble omtalt i kontrakten.

Innklagede opplyser at selgeren er forelagt klagen og har skrevet et notat i denne forbindelse. Notatet ligger vedlagt tilsvaret fra innklagede.

Slik innklagede ser saken, er det ut fra rettspraksis klart at der kjøper har fått klare opplysninger om at det er fukt i veggen og velger å ikke undersøke dette nærmere, kan man ikke reise sak mot selgeren etter avhendingsloven.

Innklagede har som mellommann ikke et direkte ansvar etter avhendingsloven. Innklagede viser til i eiendomsmeglingslovens § 6-7.

Innklagede viser til at det ble opplyst om fuktskader som takstmann fant etter visuell befaring av eiendommen. Innklagede er ikke bygningskyndig og det kan ikke kreves at innklagede skal foreta en egen vurdering av skadeomfanget. Etter innklagedes oppfatning er det kjent for de fleste at det følger råte med fuktskader. Det er imidlertid nødvendig å rive veggen for å avdekke dette.

Innklagede mener at det at ordet fukt ble byttet ut med råte var en språklig presisering uten at innklagede la til grunn at det var noen endring i de faktiske forholdene. Klagernes reaksjon kom uventet på innklagede og innklagede oppfattet det som at klagerne overreagerte kraftig på et forsøk på språklig presisering som ikke innebar noen realitetsendring. Innklagede mener det at kjøper etter noen tid likevel valgte å underskrive kontrakten underbygger dette.

Innklagede mener han har gitt relevant informasjon etter eiendomsmeglingslovens § 6-7.

Når det gjelder parkering, ble det i salgsoppgaven opplyst følgende: «Egen biloppstillingsplass, for øvrig gateparkering». Innklagede har fått bekreftet at forretningsføreren at det er opparbeidet like mange biloppstillingsplasser som antall seksjoner i sameiet. Disse er p.t. ikke nummerert, men de har tidligere vært det, noe sameiet har gått bort fra. Forretningsføreren opplyser også at alle sameierne årlig blir fakturert for kostnader knyttet til biloppstillingsplassene. Innklagede legger til grunn at klagerne kan verifisere disse opplysningene og fremlegger ytterligere dokumentasjon dersom dette ikke er riktig. Slik innklagede forstår klagen, gjelder den at det ikke er nummererte plasser som er reservert for hver seksjon, men at det praktiseres førstemann til mølla-prinsippet.

Innklagede opplyser at han har fått bekreftet at det hører en biloppstillingsplass til seksjonen. Innklagede var ikke kjent med hvordan parkeringen ble praktisert, og kunne derfor ikke videreformidle denne informasjonen til klagerne. Innklagede mener han ikke hadde nærmere oppfordring til å undersøke dette forholdet så lenge det fulgte med en biloppstillingsplass. Innklagede kan ikke se det er grunnlag for å kritisere innklagede for at det ikke er opplyst om hvordan sameiet praktiserer bruken av parkeringsplassene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning for verdiforringelse av bolig samt krav om kompensasjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Innklagede ble klaget inn av oppdragsgiver, ref sak 2008180, behandlet 10. desember 2008 og utsendt parter 7. januar 2009.

I denne saken har kjøperen forut for kjøpet fått opplyst i salgsoppgaven under punktet om standard at «Det er oppdaget fukt i vegg bak dusjarmatur i etterkant av takst». Badet var fra husets byggeår som var 1968. I taksten sto det følgende under punkt om vedlikehold «Sprukne fliser og fukt i vegg ved overkant kar i bad. Løse fliser på kasse i bad». Befaringsdatoen var 4. september 2007. I selgerens egenerklæringsskjema fremgår det at det er «Fukt bak blandebatteri på bad». Dermed er klagerne gitt et varsel om at det kunne være skader som følge av fukt. Det er i etterkant påvist råte på badet. Reklamasjonsnemnda bemerker at det ikke tas stilling til rettsforholdet mellom kjøperne (klagerne) og selgeren. Når det gjelder forholdet til selgeren, viser Reklamasjonsnemnda til bemerkningene i sak 2008180. I kjøpekontraktens § 12 [2] heter det at «Kjøper er kjent med at det i etterkant av avholdt takst er oppdaget råte i bjelkelag i veggen bak kranene til badekaret».Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig i forhold til kjøperen at denne opplysningen er gitt.

Hva gjelder forholdene rundt biloppstillingsplassen bemerker Reklamasjonsnemnda følgende. I salgsoppgaven står det følgende:

«Parkering/garasje:

Egen biloppstillingsplass, for øvrig gateparkering.

Det kan søkes om garasjeplass via X Garasjelag- tildeling etter liste.»

I e-post fra styreleder i garasjelaget fremgår det følgende:

«Y garasjelag består av samtlige eiere i de tre sameiene (…), til sammen 74 eiere. Hver eier har tilgang til enten 1 garasje eller bilsoppstillingsplass. Det er til sammen 51 garasjer og 21 biloppstillingsplasser på parkeringsplassen. Enkelte rekkehus har i tillegg egne biloppstillingsplasser direkte i tilknytning til huset, slik at den totale tilgangen på plasser dekker de 74 leilighetene».

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det på denne bakgrunn forsvarlig å skrive at leiligheten hadde biloppstillingsplass. Derimot er det ikke dekkende å betegne biloppstillingsplassen som «egen» ettersom det ikke fulgte en separat biloppstillingsplassmed leiligheten, men at det ble praktisert et «førstemann til mølla»-prinsipp.

Klagerne har krav på dekning av det økonomiske tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

Ifølge klagerne har de støtt på store problemer med parkeringen. På den annen side står det i forslag til årsmøtet i garasjelaget at NN «har notert ledige plasser hvert døgn på vår felles parkeringsplass til -5-12 stk.». Reklamasjonsnemnda kan på denne bakgrunn ikke ta stilling til om klagerne har lidt et økonomisk tap og størrelsen på dette.

Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at et økonomisk tap også kan vise seg i en verdiforringelse ved videresalg av leiligheten, men Reklamasjonsnemnda kan heller ikke ta stilling til størrelsen på dette økonomiske tapet.

Husleieøkningen utgjør et mindre beløp, som ligger innenfor det kjøpere må påregne.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder bruken av uttrykket «egen» biloppstillingsplass. For øvrig gis klagerne ikke medhold.