RFE-2024-272
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Sentrum Søndregate
Søndre gate 4
7011 Trondheim
Saken gjelder: Felleskostnader. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. august 2024 kjøpte klageren en nyoppført andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var felleskostnadene oppgitt til 5 304 kroner. Etter overtakelse ble klageren imidlertid kjent med at felleskostnadene utgjorde 6 321 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi ufullstendige opplysninger om felleskostnadene, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 200 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I juli/august 2024 fattet klageren interesse for en leilighet meglerforetaket formidlet. Ettersom klageren var ung førstegangskjøper, hadde han samtidig tett dialog med banken om hvor mye han kunne få i finansieringsbevis. Grunnet begrenset egenkapital og lav inntekt, strakk banken seg nokså langt ved å innvilge klageren lån. Dette skyldtes blant annet at foreldrene stod som kausjonister.
I salgsoppgaven var felleskostnadene oppgitt til 5 304 kroner, og det var dette beløpet som inngikk i bankens likviditetsanalyse. Ettersom klageren lånte maksimalt av det banken kunne tilby, sonderte han risikoen for en betydelig økning i felleskostnadene. På visningen fikk klageren imidlertid muntlige signaler fra megleren om at felleskostnadene tvilsomt ville øke. Dette skyldtes blant annet at det var planlagt kostnadsreduserende tiltak.
På bakgrunn av de ovennevnte opplysningene, innga klageren bud som ble akseptert 22. august 2024.
Da klageren for første gang mottok faktura fra borettslaget i oktober 2024, utgjorde felleskostnadene 6 231 kroner, henholdsvis en økning på 17 prosent fra det som var opplyst. Opplysningene i salgsoppgaven var dermed uriktige, eller i beste fall svært upresise.
Det bemerkes at klageren er klar over at felleskostnadene var stipulerte. Det viser seg imidlertid at felleskostnadene økte allerede i mai 2024, samt at dette ble gjort kjent i mars 2024, henholdsvis fem måneder før klageren kjøpte leiligheten. Opplysningene i salgsoppgaven var dermed utdaterte, og klageren ble innvilget lån på uriktig grunnlag. Det vises til brev fra borettslaget datert 20. mars 2024.
Dersom klageren hadde vært kjent med de faktiske felleskostnadene, ville det ha påvirket hans betalingsvilje i stor grad. Klageren var eneste interessent, og ville i så fall ikke inngitt bud. Det bemerkes at klageren valgte bort en annen leilighet i samme borettslag fordi felleskostnadene var over 6 000 kroner.
Klageren har i utgangspunktet planlagt å selge leiligheten om to til fire år. Selv om det er vanskelig å fastsette en fremtidig markedsverdi, vil leiligheten utvilsomt være mindre verdt enn det den er i dag som følge av økningen i felleskostnadene. Basert på en sammenligning av tilnærmet like leiligheter i samme borettslag, anslår klageren tapet for å være 200 000 kroner. Dermed har den uriktige informasjonen hatt betydelige konsekvenser for klageren.
Det bemerkes at meglerforetaket tidligere har tilbudt seg å betale 48 816 kroner i kompensasjon, henholdsvis differansen mellom opplyste og faktiske felleskostnader i fire år. Ettersom klageren mente at tilbudet var for lavt, foreslo han derimot en kompensasjon på 200 000 kroner. Det vises til en artikkel fra Norges Eiendomsmeglerforbund som omtaler liknende saker hvor det er gitt høyere kompensasjon enn det meglerforetaket har tilbudt.
Det presiseres at klageren ikke avslo meglerforetakets tilbud, men informerte om at han ønsket nemndas vurdering før saken ble avsluttet. Klageren reagerer dermed på at meglerforetaket nå frafaller sitt tilbud om kompensasjon, ettersom dette ble gitt skriftlig og uten akseptfrist. Det fremstår som om meglerforetaket sanksjonerer klageren for å ha lagt saken frem for nemnda, og klageren stiller seg spørrende til hvorvidt det er mulig å trekke tilbake et tilbud på denne måten.
Klageren reagerer også på meglerforetakets påstand om at det ikke kan kreves erstatning for mulig verditap. Økte felleskostnader har utvilsomt en negativ innvirkning på boligens verdi. Det er imidlertid ikke mulig å dokumentere det fremtidige verditapet.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 200 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven er felleskostnadene oppgitt til 5 304 kroner. På overtakelsestidspunktet var imidlertid felleskostnadene 6 321 kroner.
Det bemerkes innledningsvis at leiligheten ble solgt etter bustadoppføringslova. Det ble derfor inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at de oppgitte felleskostnadene kun var stipulerte, og således kunne øke. Det vises for øvrig til kjøpsbetingelsene som er inntatt i salgsoppgaven under avsnitt «[f]elleskostnader».
Ved salg etter bustadoppføringslova er det ofte lang tid mellom budaksept og overtakelse. Det kan dermed oppstå situasjoner som medfører behov for å justere felleskostnadene. Dette er bakgrunnen for at selgeren må ta forbehold om endring av felleskostnadene. Klageren burde dermed vært kjent med at felleskostnadene var usikre, samt at de ville kunne avvike fra det som var oppgitt i salgsoppgaven.
Erstatning forutsetter årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og et økonomisk tap. Tapet må kunne dokumenteres, og klageren kan således ikke kreve erstatning for et mulig fremtidig verditap.
Klageren har gitt uttrykk for at han vil selge leiligheten om to til fire år. Som en minnelig løsning tilbød meglerforetaket seg derfor å dekke differansen mellom opplyste og faktiske felleskostnader i fire år. Ettersom saken nå er til behandling i nemnda, frafaller meglerforetaket sitt tilbud og vil forholde seg til nemndas vurdering av saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Under nøkkelinformasjon i salgsoppgaven var felleskostnadene opplyst å være 5 304 kroner. Videre fremkom det under overskriften felleskostnader at:
Kostnadene er stipulert og er kun basert på erfaringstall.
På tidspunktet denne informasjonen var tilgjengelig for klageren, var det allerede vedtatt økning av felleskostnadene til kr 6 231 kroner (mai 2024). Informasjonen om dette var gjort kjent for beboerne allerede i mars 2024, fem måneder før klageren kjøpte leiligheten. Informasjonen gitt i salgsoppgaven var utdatert.
Ettersom økningen allerede var effektuert på det tidspunktet salgsoppgaven var tilgjengelig for klager, er dette å regne som en villedende utelatelse, jf. markedsføringsloven § 8 første ledd, og en direkte uriktig opplysning, jf. § 7 første ledd, bokstav d). Den villedende opplysningen om felleskostnadene i salgsoppgaven har vært egnet til å påvirke forbrukeren til å treffe en økonomisk beslutning han ellers ikke ville truffet. Opplysninger om felleskostnader i annonse og salgsoppgaveteksten er en typisk post man vil sammenligne med andre aktuelle eiendommer, og kan være avgjørende for om man fatter videre interesse for den aktuelle eiendommen og om man velger bort andre objekter i markedet. Det at felleskostnadene var stipulert, kan ikke få betydning for meglers ansvar for å gi så korrekt og oppdatert informasjon som mulig i salgsoppgaven.
Nemnda mener at megler i saken her har forsømt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Meglers forsømmelse er erstatningsbetingende uaktsom.
Når det gjelder denne type feil, har nemnda fast praksis på at klager har krav på erstatning som tilsvarer den årlige differansen i fem år, neddiskontert til nåverdi. Nemnda finner ikke grunn til å fravike denne praksisen i saken her. Den årlige differansen utgjør 11 124 kroner, som blir 55 620 kroner over fem år. Neddiskontert (4 prosent rente) utgjør beløpet 53 395 kroner.
Klager har etter dette krav på 53 395 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Sentrum Søndregate har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende felleskostnadene. Meglerforetaket må betale 53 395 kroner i erstatning til klageren.