RFE-2025-017
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordre Aker Eiendomsmegling AS (Nordvik Nydalen)
Nydalsveien 33
0484 Oslo
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 16. juli 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som han mener er kritikkverdige, særlig knyttet til prissetting og utforming av annonse. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren i februar 2024 kom i kontakt med megleren, ble det formidlet at han sannsynligvis ønsket å selge leiligheten i august samme år. Partene hadde derfor sporadisk kontakt vedrørende et mulig salg, og klageren ble gitt en e-takst på 7 000 000 kroner. Til tross for at klageren syntes at e-taksten var svært høy, var det gunstig for ham i forbindelse med en pågående refinansiering. Det bemerkes at leiligheten hadde et areal på 58 kvadratmeter.
I begynnelsen av juli 2024 inngikk partene oppdragsavtale om salg. Selv om megleren mente at leiligheten kunne selges for 7 000 000 kroner eller mer, var det i oppdragsavtalen lagt til grunn en verdivurdering på 6 000 000 kroner. Ifølge megleren var det bra med en nøktern tilnærming, noe klageren også var enig i ettersom han skulle foreta enkelte utbedringer i leiligheten. Det bemerkes at leiligheten ble totalrenovert i 2012, og at det således kun var behov for overflateoppussing.
Ifølge fremdriftsplanen skulle imidlertid første visning avholdes allerede 16. august 2024, og klageren rakk således ikke å foreta de tiltenkte utbedringene. Men ettersom leiligheten var unik med svært god beliggenhet, mente megleren at dette ikke var av betydning.
Leiligheten ble deretter annonsert med en prisantydning på 6 690 000 kroner, ekskludert 80 000 kroner i fellesgjeld, noe klageren mente var altfor høyt. Videre ble leiligheten omtalt som «oppussingsobjekt» i annonseoverskriften. Både prisen og overskriften tatt i betraktning, fremstod det for klageren som usannsynlig at noen ville inngi bud på leiligheten. Megleren mente imidlertid at ordet «oppussingsobjekt» var attraktivt, og at man skulle teste markedet. Til tross for at klageren var skeptisk til dette, valgte han å stole på megleren som den profesjonelle part. Etter annonsering var det imidlertid flere som stilte seg undrende til Finn-annonsen, herunder klagerens venner og bekjente, samt andre meglere.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at «oppussingsobjekt» ble fjernet fra annonseoverskriften etter få timer, medfører ikke dette riktighet. Teksten, samt den altfor høye prisen, ble først korrigert av klageren etter første visning.
Første visning ble avholdt 16. august 2024. Til tross for at det ifølge megleren var mange visningsdeltakere, ble det ikke inngitt noen bud. Megleren mente derfor at prisen burde reduseres med 500 000 kroner, noe klagerens venner og andre meglere sterkt frarådet. Skaden var imidlertid skjedd, og mange potensielle kjøpere hadde allerede gått tapt. Grunnet den høye prisen hadde boligen ikke vært synlig for interessenter med et pristak på 7 000 000 kroner.
Klageren uttrykte derfor at han hadde mistet tillit til megleren, og ble således innkalt til et møte. Under møtet innrømmet megleren at det i kombinasjon med den høye prisen var feil å omtale boligen som et oppussingsobjekt. Megleren var likevel positiv til et salg, og det ble besluttet å fortsette samarbeidet.
Da klageren håpet på et raskt salg, ble prisen nedjustert med 300 000 kroner. Klageren måtte imidlertid selv endre annonseteksten, og megleren viste etter dette svært lite interesse for salget. Mye av arbeidet ble dessuten overlatt til en medhjelper som fremdeles gikk på skolen, og som kun sporadisk var tilgjengelig.
Da boligen fremdeles ikke var solgt etter to måneder, ble prisen redusert til 5 590 000 kroner, henholdsvis en million kroner under opprinnelig prisantydning. Den 14. oktober 2024 ble boligen solgt for 6 100 000 kroner, med overtakelse 9. desember 2024.
Mellom budaksept og overtakelse ble klageren påført rente- og felleskostnader på omkring 120 000 kroner. Disse utgiftene ville imidlertid ikke ha påløpt dersom prisantydningen og annonseteksten hadde vært korrekte fra start, ettersom boligen da ville blitt solgt i august.
Den 9. desember 2024 mottok klageren oppgjør, og han ble i den forbindelse svært sjokkert da meglerforetaket hadde brukt 243,20 timer på oppdraget. Klageren var verken klar over at det hadde blitt avholdt så mange privatvisninger, eller at han måtte betale for disse. I så tilfelle hadde han avholdt disse selv. Til tross for flere henvendelser fra klageren, har meglerforetaket heller ikke kunnet redegjøre for hva de angivelige timene har blitt benyttet til.
På grunn av meglerens fatale feilvurderinger har klageren og hans familie blitt påført store økonomiske tap. Da klageren uttrykte misnøye, tilbudte megleren seg å kreditere to privatvisninger, henholdsvis 7 000 kroner. Klageren har imidlertid tapt flere hundre tusen på meglerens håndtering av salget, og kunne således ikke godta dette.
Klageren ble derfor innkalt til et møte med meglerforetakets fagansvarlig 10. januar 2025. Da klageren ble spurt om hvilken kompensasjon han var villig til å godta, svarte han at han ønsket alle kostnader tilbakebetalt. Videre innrømmet meglerforetaket at megleren hadde begått flere feil ved prissetting og utforming av annonse, samt at leiligheten med sikkerhet ville ha blitt solgt i august foruten dette. Meglerforetaket viste således god forståelse for saken, men har i ettertid endret mening.
Det fremstår uforståelig at klageren skal måtte betale for en salgsprosess som har påført ham tap. Det fremstår som om megleren ikke forstår alvoret i en eiendomstransaksjon, samt betydningen dette har for de involverte. Dette understøttes av at klageren ble brukt som «testkanin» for å sjekke markedet.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at det for klageren ikke hastet med et salg, stiller klageren seg undrende til dette. Klageren regnet tvert imot med at leiligheten ville bli solgt svært fort, særlig tatt i betraktning meglerens lovnader. For øvrig var ikke dette et samtaleemne mellom partene.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren at meglerforetaket frafaller hele sitt krav om betaling.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da megleren hadde solgt en annen leilighet i området, tok klageren kontakt med megleren i januar 2024. Megleren var deretter på befaring hos klageren, og avga en verdivurdering. I den forbindelse ble partene enige om å holde kontakten frem til klageren skulle selge leiligheten.
Det bemerkes at klageren forut for salget skulle foreta enkelte utbedringer i leiligheten, men at dette ikke ble gjort ettersom datteren bodde der.
I mai 2024 avholdt megleren et møte med klageren for å oppdatere han på markedet, samt foreslå en fremdriftsplan for salget. Da markedet hadde vært godt i noen måneder, mente megleren at prisantydningen burde være 6 990 000 kroner. Til tross for at klageren ikke hadde noe hastverk med å selge, presiserte megleren viktigheten av å annonsere boligen tidlig i august. Dette skyldtes at tilbudet av boliger ville øke fra midten av august og utover høsten. Klageren skulle dermed gjennomgå oppdragsavtalen etter møtet for å avgjøre veien videre.
I starten av juli henvendte megleren seg på nytt til klageren, og oppdragsavtale ble inngått 16. juli 2024. Megleren startet da å arbeide med oppdraget, og endelig salgsmateriell ble godkjent av klageren 16. august 2024.
Prisantydningen ble satt til 6 990 000 kroner, og boligen ble først annonsert med «oppussingsobjekt» i overskriften. Dette ble imidlertid fjernet da klageren ga beskjed, og var kun en del av annonsen i noen få timer etter publisering. Det medfører dermed ikke riktighet at annonsen ble korrigert etter første visning, slik klageren hevder. Det vises til SMS-korrespondanse av 20. august 2024, hvor megleren bekreftet at «oppussingsobjekt» var fjernet fra annonsen.
Fellesvisninger ble avholdt 22. og 25. august 2024. I tillegg ble det avholdt en privatvisning 22. august. Til tross for mange visningsdeltakere, ble det ikke inngitt noen bud. Dette skyldtes blant annet tilbakemeldinger om at badet var lite og at vinduene var gamle, samt at det ikke var vaskemaskin i leiligheten.
På bakgrunn av tilbakemeldingene fra interessentene, samt at tilbudssiden av boliger i området hadde økt, anbefalte megleren i slutten av august å senke prisen til 6 490 000 kroner. Klageren ønsket imidlertid ikke å senke prisen lavere enn 6 690 000 kroner, og ville ikke ha ekstra markedsføring slik megleren rådet ham til.
Den 2. september 2024 uttrykte klageren i et møte at han var misfornøyd med enkelte deler av salgsprosessen, herunder bruken av ordet «oppussingsobjekt» i annonsen og det faktum at megleren hadde foreslått et priskutt på 500 000 kroner. Til tross for at klageren ikke lenger hadde tillit til megleren, ble de enige om å fortsette oppdraget. Ny visning ble avholdt 8. september 2024, samt privatvisning 2. og 9. september.
Da det ikke ble inngitt noen bud, foreslo megleren 20. september 2024 å senke prisen til 6 490 000 kroner. Med klagerens samtykke ble annonsen derfor tatt av markedet, og publisert på nytt med løfting på Finn.no. Samtidig opplyste klageren at han hadde fått et skattekrav, og at det således hastet med å få solgt leiligheten. Ny visning ble avholdt 26. september 2024, uten at det ble inngitt noen bud.
I begynnelsen av oktober anbefalte megleren å redusere prisen til 5.990.000 kroner, noe klageren var enig i. Det ble deretter avholdt visning 13. oktober, samt privatvisning 2. og 8. oktober. Den 14. oktober 2024 ble det inngitt bud fra to budgivere, og leiligheten ble solgt for 6 100 000 kroner.
I forbindelse med oppgjøret i januar 2025 uttrykte klageren misnøye med kostnadene knyttet til salget. Meglerforetakets fagansvarlig avholdt derfor et møte med klageren, hvor det forgjeves ble fremsatt to forslag til minnelig løsning: kreditering av to privatvisninger, eller kreditering av alle avholdte visninger.
Det medfører ikke riktighet at det under møtet i januar 2025 ble innrømmet at meglerforetaket hadde begått en feil, samt at leiligheten med sikkerhet ville ha blitt solgt i august dersom prisen og annonsen hadde vært mer korrekt. Påstanden fremstår spekulativ. Selv om prisantydningen ved annonsering var høyere enn salgssummen, sto interessenter fritt til å legge inn lavere bud. Dette var det imidlertid ingen som gjorde.
Videre har klageren reagert på at oppgjørsoppstillingen viser en timeliste på 234 timer. Det bemerkes at det er lagt ned et betydelig antall timer på oppdraget, men at det er uten betydning ettersom klageren har valgt provisjonsbasert vederlag. Dette ble også presisert overfor klageren under møtet i januar 2025. For øvrig er vederlaget beregnet i tråd med oppdragsavtalen.
Meglerforetaket kan ikke se hvordan en høyere prisantydning, som ble nedjustert i to omganger, har resultert i en lavere salgspris for klageren. Det blir ren spekulasjon fra klagerens side å hevde at han har lidt et økonomisk tap som følge av dette. Det bemerkes at klageren godkjente prisantydningen før annonsering og at han ikke ga uttrykk for at det hastet med et salg. Videre bemerkes det at prisantydningen ikke er en garanti for hvilken salgssum man oppnår, men at megleren ved annonsering mente at det var realistisk å oppnå en slik pris. Som følge av negative tilbakemeldinger måtte imidlertid prisen reduseres for å oppnå salg.
Hva gjelder klagerens påstand om at han aldri har uttalt at det ikke hastet med et salg, vises det til at klageren først tok kontakt med megleren i januar 2024, og at det ikke ble avholdt møte mellom partene før i mai 2024. Videre ble oppdragsavtalen først signert i juli 2024, etterfulgt av annonsering i august 2024. Det bemerkes også at klageren var nølende til å redusere prisen ved uteblitt salg på sensommeren/høsten. Dette skyldtes at han ikke hadde hastverk med å selge.
Hva gjelder klagerens påstand om at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, bemerkes det at den overordnede normen fremgår av eiendomsmeglingsloven §6-3 første og annet ledd. Videre er det ulovfestede profesjonsansvaret for eiendomsmeglere, herunder spørsmål om brudd på god meglerskikk, omtalt i HR-2018-1234-A avsnitt 41 og 42.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren verken opptrådt i strid med god meglerskikk, eller utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Det er således ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Meglerforetaket står likevel ved sitt tilbud om kreditering av alle avholdte visninger, totalt 42 000 kroner.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Klagen gjelder forhold knyttet til prissetting og markedsføringen av boligen som oppussingsobjekt.
Det står til dels påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling under sin skriftlige behandling, blant annet når det gjelder hvor raskt meglerforetaket foretok de ønskede endringene i annonseteksten. Når det gjelder prissettingen er det markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. Prisantydning er ingen «salgsgaranti», men meglers vurdering av prisen på et gitt tidspunkt. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og den kan ligge både over og under prisantydningen.
Nemnda kan etter dette verken se at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse eller brudd på god meglerskikk fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 og § 6-3 første ledd. Klagen kan på dette punktet ikke føre frem.
Når det gjelder det store antallet visninger som er avholdt og kostnaden forbundet med det, synes det å være enighet om at klager ikke var tilstrekkelig informert om antall privatvisninger samt hvilke kostnader det ville innebære.
Nemnda legger til grunn at innklagede står ved sitt tilbud om å kompensere for kostnadene til visninger med totalt 42 000 kroner, jf. tilsvaret. Utover dette er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse eller at klageren ikke skal betale utlegg.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.