RFE-2025-037
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. august 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Sandefjord AS (Nordvik Sandefjord)
Jernbanealleen 13
3210 Sandefjord
Saken gjelder: Overtakelse. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og forsinkelsesrenter.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. november 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av fritidsbolig med innklagede meglerforetak. Ved budaksept ble overtakelse avtalt til 3. januar 2025. Overtakelsen ble imidlertid gjennomført 10. januar 2025, uten at klageren ble underrettet om dette. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Videre er spørsmålet om klageren kan gis medhold i sitt krav på forsinkelsesrenter.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I kjøpekontrakten var overtakelse avtalt til 3. januar 2025. Overtakelsen ble imidlertid gjennomført 10. januar 2025, uten at megleren underrettet klageren om dette. I strid med avtalen ble det heller ikke fylt ut noen overtakelsesprotokoll.
Uvitende om at overtakelsen allerede hadde funnet sted, forsøkte klageren i flere uker å komme i kontakt med megleren vedrørende status for overtakelsen. Kontakt ble ikke oppnådd før 22. januar 2025, og det var først da klageren nevnte at hun hadde tenkt seg til hytta for å hente ut noen hyller, at hun ble informert om at eiendommen var overtatt.
Det bemerkes at overtakelsesprotokollen ble signert av kjøperen 18. januar 2025, henholdsvis åtte dager etter at eiendommen var tatt i bruk. Senere ble protokollen også signert av klageren etter anbefaling fra advokat.
Det medfører riktighet at megleren informerte om at kjøpesummen sannsynligvis ikke ville bli overført innen 3. januar 2025. Dette var ifølge megleren ikke noe problem ettersom overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten kunne endres. For klageren fremstår det imidlertid både merkelig og ulovlig at man kan endre detaljer i en signert kontrakt.
Det medfører ikke riktighet at klageren ga kjøperen tillatelse til å overta eiendommen 10. januar 2025 uten overtakelsesprotokoll. Telefonsamtalen som meglerforetaket henviser til, har aldri funnet sted, og fremgår ikke av telefonlogg eller liknende. Ved konfrontasjon om manglende dokumentasjon endret dessuten meglerforetaket sin påstand til at kjøperen forsøkte å ringe klageren, men at det ikke ble oppnådd kontakt. Meglerforetaket har dermed implisitt innrømmet at påstanden er usann. Løgner har for øvrig vært gjennomgående for prosessen, og meglerforetaket har kontinuerlig endret sin forklaring ved fremleggelse av bevis.
Hvorvidt signeringsløsningen fungerte under overtakelsen 10. januar 2024, er uvesentlig. Megleren overholdt ikke sin undersøkelsesplikt, og ivaretok ikke klagerens interesser. Det foreligger for øvrig ingen korrespondanse mellom klageren og megleren som tyder på at tjenesten var utilgjengelig på overtakelsestidspunktet.
Det medfører ikke riktighet at kjøperen i en SMS av 18. januar 2025 informerte klageren om at overtakelsesprotokollen var signert. Påstanden kan ikke dokumenteres, men er for øvrig uten betydning da det er megleren som skal formidle all informasjon knyttet til overtakelsen.
For øvrig bemerkes det at alle salgsdokumenter skal ha vært tilgjengelig i meglerforetakets app, men at klageren, til tross for flere henvendelser, ikke har hatt tilgang til denne.
Vederlagsnedsettelse
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke overholdt de krav til habilitet, nøytralitet og profesjonalitet som oppstilles i eiendomsmeglingsloven §6-3. Det foreligger således brudd på god meglerskikk, og meglerforetakets vederlag kreves nedsatt med 25 000 kroner.
Forsinkelsesrenter
I forbindelse med oppgjøret ble klagerens renter feilaktig beregnet fra 18. januar 2025, henholdsvis åtte dager etter den faktiske overtakelsen. Det bemerkes at klageren ikke skal måtte lide et økonomisk tap som følge av feil ved signering av overtakelsesprotokollen. I kjøpekontrakten var overtakelsen dessuten fastsatt til 3. januar 2025. Det kreves dermed forsinkelsesrenter i perioden mellom 3. og 18. januar 2025, totalt 8 014,61 kroner. Ved beregningen er det lagt til grunn en rentesats på 12,5 prosent, samt en netto salgssum på 1 560 176,67 kroner.
Klageren mottok for øvrig ikke oppgjør før 4. februar 2025, og meglerforetaket oversittet således fristen på 14 dager som var gitt i kjøpekontrakten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren 30. desember 2024 avga budaksept, ble overtakelse avtalt til 3. januar 2025. Den raske overtakelsen skyldtes at hytta ble solgt uten ytterligere vask og fjerning av innbo. Ved budaksept ble det imidlertid presisert overfor klageren at det sannsynligvis ville ta lenger tid å overføre kjøpesummen, og at overtakelsen dermed ville bli utsatt. Videre skulle megleren komme tilbake med et konkret overtakelsestidspunkt, henholdsvis når kjøpesummen var godskrevet meglerforetakets klientkonto. Det er både nødvendig og i tråd med ordinær prosedyre for eiendomstransaksjoner at kjøpesummen må være innbetalt før overtakelse.
Den 7. januar 2025 bekreftet kjøperen at kjøpesummen ville bli overført 10. januar 2025. Megleren tok således straks kontakt med klageren og informerte om at overtakelsen ville bli gjennomført denne dagen. Klageren uttrykte da at hun ikke ønsket å delta på overtakelsen, og det ble bekreftet at fysisk tilstedeværelse ikke var nødvendig så lenge overtakelsesprotokollen ble signert elektronisk.
Overtakelsen ble deretter gjennomført som avtalt 10. januar 2025. Kjøpesummen var da innbetalt til meglerforetakets klientkonto, og forutsetningene for overtakelsen var dermed oppfylt. Kjøperen har i ettertid opplyst at han forsøkte å komme i kontakt med klageren for å informere om at han hadde signert overtakelsesprotokollen, men at han ikke fikk svar. Dette viser at kjøperen forsøkte å inngå dialog med klageren, samt at han med hensyn til overtakelsen handlet i god tro.
Hva gjelder klagerens påstand om at hun ikke ble gjort kjent med at overtakelsen hadde funnet sted, bemerkes det at megleren ikke bevisst unnlot å opplyse om dette, men at det oppstod en teknisk feil ved signeringsløsningen av overtakelsesprotokollen. Det måtte derfor genereres en ny protokoll, og den formelle dokumentasjonen på at overtakelsen var gjennomført ble således forsinket. Megleren arbeidet derimot aktivt for å løse problemet, og signeringsprosessen ble fullført så raskt som mulig.
Ny overtakelsesprotokoll ble forsøkt generert 17. januar 2025, men lot seg ikke signere. Den tekniske svikten ble imidlertid utbedret 18. januar 2025, og protokollen ble dermed sendt ut for signering, hvorav kjøperen signerte samme dag. Da klageren ikke signerte dokumentet, måtte protokollen sendes ut på nytt til begge partene 22., 24. og 27. januar 2025. Det bemerkes at kjøperen også signerte protokollen 22. januar 2025, men at det ved renteberegningen er lagt til grunn den første datoen for signering. Protokollen ble ikke signert av klageren før 27. januar 2025.
Det medfører ikke riktighet at klageren har krav på renter fra et tidligere tidspunkt enn 18. januar 2025. Dersom klageren mener det er grunnlag for annen renteberegning, må dette dokumenteres. Foreløpig er det ingenting som tilsier at renteberegningen er feil.
Meglerforetaket har forståelse for at klageren har opplevd situasjonen som frustrerende. Meglerens håndtering av salgsoppdraget har imidlertid vært forsvarlig og i tråd med bransjepraksis. Det foreligger således ikke brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og forsinkelsesrenter.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven, og som må sannsynliggjøre dette. Nemnda oppfatter at både klager og kjøper var innstilt på at overtakelse kom til å skje på et senere tidspunkt enn 3. januar 2025, som var overtakelsesdatoen etter kontrakten. Meglerforetaket hevder at megler tok kontakt med klager og informerte om at overtakelse ville bli gjennomført 10. januar 2025. Dette burde megler har sikret notoritet over, og mangel på dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. Hvorvidt klager fikk denne informasjonen eller ikke har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til ut fra nemndas skriftlige saksbehandling.
Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd at megler skal sørge for at kjøper får rettsvern før kjøpesummen kan disponeres på vegne av selger. Det vil si at skjøtet må være tinglyst før oppgjør kan gjennomføres. For at skjøte skal sendes til tinglysing må kjøper ha overtatt bruken av boligen, og derfor kreves det en overtagelseserklæring. Overtakelse ble gjennomført 10. januar 2025. Nemnda legger til grunn at det oppsto en teknisk feil med signeringsløsningen, slik at klager ikke fikk beskjed om at overtakelse var skjedd. Overtakelsesprotokollen ble først signert 17. januar av kjøper og 18. januar ble det sendt ut ny protokoll til selger. Megler avventet å innhente overtakelsesprotokoll til de tekniske problemene var løst. Dette tok over en uke og nemnda mener det er kritikkverdig av megler å ikke sørge for at alternativ overtakelsesprotokoll ble innhentet, slik at skjøte kunne sendes til tinglysing. Også dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Det var avtalt at klager ikke skulle delta på overtakelsen, men nemnda bemerker at det måtte forventes at megler informerte klager om at overtakelse var gjennomført, og om at signeringsprosessen var forsinket. Nemnda oppfatter at dette ikke ble gjort, og er av den oppfatning at også dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
Nemnda mener at ovennevnte utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klager rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda setter ned vederlaget med 15 000 kroner etter en skjønnsmessig vurdering.
Når det gjelder spørsmål om renter, bemerker nemnda at eiendommen ble overtatt 10. januar 2025, mens det først ble beregnet renter fra 18. januar da det tekniske ble bragt i orden. Nemnda bemerker at renter på innestående på klientkonto skulle ha vært godskrevet fra overtakelsen 10. januar, da kjøpesummen var innbetalt, og frem til pengene var overført til klager. Når det gjelder kravet om forsinkelsesrenter fra kontraktsfestet overtakelsesdato 3. januar til faktisk overtakelse 10. januar, kan ikke dette avkreves meglerforetaket, men er et forhold mellom kjøper og selger som nemnda ikke tar stilling til.
I henhold til kontraktens pkt. 5.1 siste avsnitt forbeholder meglerforetaket seg en rimelig ekspedisjonstid, regnet fra dato for konferering av skjøte, for utbetaling av oppgjør – normalt 14 virkedager. Skjøte ble sendt til tinglysing 27. januar og oppgjør ble utbetalt 4. februar. Klager har derfor ikke krav på forsinkelsesrenter fra meglerforetaket. Det bemerkes at protokollen ble gjort tilgjengelig for klager den 18. januar, men den ble først signert den 27. januar.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megler ved Meglerhuset Sandefjord AS (Nordvik Sandefjord) har opptrådt i strid med god meglerskikk og klager har krav på nedsatt vederlag med 15 000 kroner.
Meglerhuset Sandefjord AS (Nordvik Sandefjord) skal betale renter på innestående på klientkonto fra 10. til 18. januar 2025.