RFE-2024-279

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

 

Jan Eivind Norheim, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     

Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Gamle Oslo/Bjørvika)

Grønnlandsleiret 23

0190 Oslo

 

 

Saken gjelder:              

Budgivning – brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Av salgsoppgaven fremgikk det at både leilighet og garasje var til salgs. Boligen og garasjen hadde forskjellige seksjonsnumre. På det elektroniske budskjemaet det var linket til i annonsen var begge de to seksjonsnumerne påført. Etter flere bud og motbud aksepterte klagerne motbud fra selger på 8 600 000 kroner 25. oktober 2024, med overtakelse 2. mars 2025. I budet var det tatt forbehold om at hyller og fryser skulle følge med. Når klagerne mottok kjøpekontrakten oppdaget de at megleren hadde fjernet seksjonsnummeret til garasjen. Det forelå ingen forbehold i bud eller buddialog som skulle tilsi avvik fra det som var påført budskjemaet og det som fremkom av budjournalen. Garasjens matrikkelnummer var registrert på saken i meglersystemet og hadde automatisk flettet seg inn i budskjemaet, uten at megler eller selger hadde oppdaget det. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder brutt god meglerskikk ved sin håndtering av budprosessen, samt ved å unnlate å inkludere garasjen i den etterfølgende kjøpsavtalen. Klagerne krever 550 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket med tillegg av forsinkelsesrenter og dekning av kostnader til juridisk bistand.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne ble oppmerksomme på boligannonsen i oktober 2024. Prisantydningen var satt til 8,9 millioner kroner (+ ca. 200 000 kroner i fellesgjeld). Boligen «ticket av» alle kriteriene klagerne hadde til en potensiell fremtidig bolig. Klagerne dro på visning bare for å se, da de først hadde planlagt å kjøpe felles bolig til våren. Noen uker senere la de merke til at prisantydning var justert ned med 200 000 kroner til 8,7 millioner. De var kjent med at selger allerede hadde kjøpt ny bolig og ettersom leiligheten fremdeles ikke var solgt etter ordinær visning, ble de nysgjerrige på muligheten til å gjøre et godt kjøp. De tok kontakt med megler for å få arrangert privatvisning. Før privatvisningen satte de seg godt inn i både salgsoppgaven og takstrapporten. De stilte flere spørsmål til megler under besøket, om alt fra dokumentasjon på badet, vedlikeholdsrapporten til borettslaget og garasjen. Samme dag la de inn bud på leiligheten og garasjen, gjennom å fylle ut meglerforetakets elektroniske budskjema.

 

 

Både salgsoppgaven og Finn-annonsen presenterer både leiligheten og garasjen for salg, og begge seksjonsnummerne var inkluderte i salgsmaterialet. Under eiendommens betegnelse var også begge seksjonsnummerne oppført, både leiligheten og garasjen. På visningen ble det opplyst at selgerne eide både leiligheten og garasjen. Også selgers egenerklæring opplyste at garasjeplassen var mulig å kjøpe/leie. Det fremstod noe uklart i underlaget knyttet til hvorvidt garasjeplassen var priset inn som en del av totalsummen eller ikke, men det var forøvrig ingen tvil om at begge seksjonsnummerne var til salgs.

 

På visningene og i etterfølgende telefonsamtaler med megler, ble garasjen omtalt flere ganger, som et pluss ved eiendommen. Klagerne kan ha gitt uttrykk for at garasjen ikke var essensiell, da de på kjøpstidspunktet ikke disponerte bil, men de sa heller ikke at det var uaktuelt for dem å kjøpe garasjeplass for å ha i fremtiden. Således var garasjeplassen med intern plassering rett ved heisen fra leiligheten en attraktiv mulighet. All muntlig dialog med megler vedrørende garasjeplassen etter andre visning, handlet om å sondere om de kunne komme til enighet med selger i ulike scenarier, med eller uten garasjeplassen.

 

Det digitale budskjemaet som lå som lenke til Finn.no-annonse inneholdt seksjonsnummeret / matrikkelnummeret for både garasjen og leiligheten. Seksjonsummerne var identiske med de som var oppført i salgsoppgaven på side 39. Både ved signering og i budbekreftelsen ble eiendommen samlet betegnet med eiendommens adresse. Det samme gjaldt motbudet fra selgerne. Bud og forhandlinger foregikk med utgangspunkt i dette budskjemaet og det ble ikke tatt noen forbehold om endringer. Det signert budskjemaet med begge seksjonsnummerne påført lå naturligvis til grunn for klagernes videre forhandling og budgivning. Det ble etter hvert tatt forbehold i bud og motbud om fryser, hyller i bod og vaskemaskin, men det ble ikke tatt noe skriftlig eller muntlig forbehold om at garasjen, med signert seksjonsnummer nevnt i budskjema, ikke var inkludert.

 

Selgers motbud på 8 650 000 kroner ble akseptert 25. oktober 2024. Den 29. oktober 2024 mottok klagerne akseptbrev fra meglerforetaket. En uke etter, 6. november 2024, mottok de utkast til kjøpekontrakt. De oppdaget der at seksjonsnummeret til garasjen var tatt ut av kontrakten og sendte samme dag e-post til megler med spørsmål om hvorfor seksjonsnummeret til garasjen var fjernet. De fikk da følgende svar:

 

 

«Garasjens matrikkelnummer ligger registrert på sak hos oss. Denne har beklageligvis flettet seg inn i budskjema automatisk. Dette beklager jeg»

 

 

Klagerne gjentok at de ikke var informert eller spurt om dette, og på intet tidspunkt hadde sagt at de ikke skulle kjøpe garasjeplass. Det er ikke riktig at det i muntlig dialog underveis i budrunden ble avklart at garasjen ikke skulle være en del av handelen. I tilfelle burde megleren som den profesjonelle part sikret notoritet rundt en så sentral opplysning. Dette kunne enkelhet vært gjort ved å sende en e-post til klagerne. Klagerne var de eneste budgiverne. Klagerne inngikk et juridisk bindende bud iht. budskjema og etterfølgende skriftlig motbud på sms.

 

 

I dialogen for å få tilsendt korrekt kontrakt til signering, anførte meglers fagansvarlige at et motbud fra selger var et helt nytt bud i budprosessen, og at klagerne måtte basere seg på adressen i motbudet mottatt på SMS. Adressen ansees normalt som en kort-betegnelse for eiendommene til salgs, og kan ikke for en forbruker forstås som noe annet enn seksjonsnumrene klagerne signerte på i budskjemaet. Det vil også være svært underlig om kjøpers bud er bundet til budskjemaet, mens selgers motbud er bundet av hvilke seksjonsnumre megleren senere påfører kjøpekontrakten. En endring fra budskjema måtte da ha blitt nevnt som et forbehold i bud og motbud, slik det ble gjort med hyller i bod, fryser og vaskemaskin.

 

Fagansvarlige kommenterte heller ikke at begge seksjonsnumre sto oppført i budjournalen der alle bud, inklusive motbud, fremkom. På grunn av at begge seksjonsnumrene var oppgitt i budskjemaet, og verken megler eller selger tok noen forbehold knyttet til garasjen i perioden frem til avtale ble inngått, kan ikke klagerne forstå at det var uklart hva avtalen omfattet.

 

 

Klagerne er ikke kjent med hvilken skriftlig og muntlig dialog megler har hatt med selger, men basert på tillegget til kontrakt (Punkt 13 i kontrakt) trekker selger frem «informasjon fra megler» som en grunn til at de, som megler, mener garasjen ikke er inkludert i kjøpet. Dette kan indikere at selger har vært uvitende om at garasjens seksjonsnummer var inkludert i budskjemaet og i budprosessen. Hvis eiendomsmegler ved en feil har lagt garasjens seksjonsnummer på i budskjema (og ikke formidlet innholdet i budet korrekt til selger) burde dette forholdet dekkes gjennom meglers ansvarsforsikring.

 

Etter dialog med meglerforetakets sikkerhetsstiller tok klagerne initiativ til å signere en kontrakt med et tillegg som synliggjorde uenigheten, for å sikre at overtakelse av boligseksjonen i den inngåtte avtalen skulle gå som normalt. Denne kontrakten inkluderer av kontraktuelle hensyn ikke megler direkte, men klagerne mener megleren holder både klagerne, såvel som selger, skadelidende for eget mangelfulle arbeid og ansvar.

 

Dersom det var usikkerhet rundt eiendommens omfang, påhviler det megler, som profesjonell part, å klargjøre dette. Klagerne ser det som et opplagt brudd på meglerens opplysningsplikt at seksjonsnummeret for garasjeplassen ble fjernet fra kjøpekontrakten uten deres samtykke. Megler har et ansvar for å sikre at alle vilkår gjenspeiles presist og entydig i kontrakten, og fjerningen av garasjens seksjonsnummer fremstår som en åpenbar handling i strid med god meglerskikk.

 

 

Saken egner seg godt for skriftlig behandling og reiser kun enkel avtalerettslige spørsmål om bud og budaksept og meglers håndtering av opplysningsplikten ved salget, budrunden og den etterfølgende utarbeidelsen av kjøpekontrakten. Saken reiser ikke kompliserte bevisspørsmål. Klagerne er av den oppfatning at det er den skriftlige kommunikasjonen som er sentral i saken og ikke meglerforetaket eller selgers antakelser av kjøpers intensjon.

 

 

Det er inngått en juridisk bindende avtale om kjøp av leilighet og garasjeplass. Bindende avtale er inngått i det det foreligger tilbud og aksept som stemmer overens. Budet er akseptert innenfor akseptfristen og aksepten er i samsvar med budet, det vises til avtalelovens § 2, første ledd.

 

 

Ved tolkninga av avtaler skal det som objektivt kan trekkes ut av de dispositive skriftlige utsagnene legges til grunn. Avtalen skal tolkes objektivt ut fra avtalens ordlyd, formål, markedsføring og budskjemaets utforming. Budskjemaet levne ingen tvil om at klagerne har lagt inn bud på både leiligheten og garasjen. Da både meglers budskjema inneholdt begge seksjonsnummerne og salgsoppgaven uttrykkelig opplyste om at garasjen kunne kjøpes, var de i aktsom god tro om at det forelå en bindende avtale for kjøp av både leilighet og garasje. Meglerforetaket kan ikke i ettertid høres med at det ikke foreligger en bindende avtale om garasjen, på grunn av en automatisk flettefeil i meglersystemet.

 

 

Megler har ved håndteringen av budrunden og utarbeidelsen av kjøpekontrakten brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det er videre ikke lagt til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Megler har heller ikke oppfylt plikten sin til å gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 (2). Når eiendomsmegler ikke undersøkte eiendomsbetegnelsen i budskjema før salget, har megleren brutt plikten til å undersøke og opplyse om forhold som kan få betydning for kjøpet, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7.

 

 

Eiendomsmegler har heller ikke oppfylt plikten til å utarbeide en riktig kjøpekontrakt som inneholdt alle vesentlige vilkår for handelen, jf eiendomsmeglingsloven § 6-8. Meglers kontraktsutforming må gi et presist bilde av innholdet i den underliggende avtalen, jf. Ot.prp. nr. 16 2006-2007. Dette innebærer at megleren i tråd med sin undersøkelses- og opplysningsplikt skal ha avklart relevante forhold ved eiendommen og ta disse inn i kontrakten dersom de er viktige for partene. Eiendomsmegler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, jf Rt. 2005, s. 807.

 

 

I henhold til skaderstatningsloven § 2-1 foreligger det arbeidsgiveransvar for meglerforetaket. Klagerne har lidt et økonomisk tap ved ikke å få overlevert garasjeplassen de har kjøpt. Ifølge eiendomsverdi omsettes disse garasjeplassene for mellom 450 000 og 550 000 kroner. Dette kreves erstattet av meglerforetaket. Det foreligger åpenbart en adekvat årsakssammenheng mellom meglers ansvarsbetingende handlinger og det økonomiske tapet.

 

 

Det kreves videre forsinkelsesrenter 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrentelovens § 2, samt dekning av kostnader til juridisk bistand med 75 796 kroner.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klagerne har anført at megler har opptrådt i strid med sin opplysningsplikt, og brutt god meglerskikk. Klagerne og  meglerforetaket er uenig om hvem som skal bære risikoen for klagers oppfatning av innhold i eget bud og at aksepten av motbudet fra selger ikke er i overensstemmelse med meglerforetakets, og selgers, oppfatning og forståelse av innhold i buddialogen. En bedømmelse av oppdragsutførelsen på dette punkt, fordre umiddelbar og muntlig bevisførsel fra begge parter, herunder ved selges vitnemål. Saken reiser ved dette bevisspørsmål som ikke kan bedømmes og avklares på en forsvarlig måte under nemndas skriftlige behandling. Det er etter dette meglerforetakets prinsipale påstand at saken i sin helhet skal avvises fra behandling i nemnda, jf nemndas vedtekter pkt. 5.1. bokstav e).  Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.

 

 

Salgsoppgaven, som utgjør grunnlaget og utgangspunktet for partenes forhandlinger og senere avtaleinngåelse, opplyser på forsiden tydelig at det er boligseksjon med matrikkelnummer Gnr. […], Bnr. […], Snr. [..] som frembys for salg. Prisantydningen på 8 700 000 kroner er knyttet til boligseksjonen. Det er i salgsoppgaven ikke angitt prisantydning for garasjeplassen, ut over at den «kan kjøpes». Referanser til muligheten for kjøp av garasjeplass fremgår slik:

 

 

Forside: «Parkeringsplass i lukket garasjeanlegg med elbil lader, som kan kjøpes eller leies» Under bilde av garasjeplassen på side 18 fremgår følgende tekst: «Mulighet for å kjøpe eller leie garasjeplass med elbil‑lader. Parkeringsplassen ligger rett ved heisen som går rett opp til inngangen til leiligheten.» På side 26 under intervju med selger fremgår følgende om parkeringsmuligheter: «Hvordan er parkeringsmulighetene? Vi har parkeringsplass i lukket garasjeanlegg i kjelleren. P-plassen har elbillader installert og ligger rett ved heisen som går opp til leiligheten. Det er mulig å leie eller kjøpe denne plassen av oss. Gjester kan benytte seg av P-plass mot avgift utendørs like utenfor garasjen eller innendørs i parkeringsanlegg i [adresse], ut over dette er det vanlig gateparkering».

 

 

I eiendomsbeskrivelsen på side 28 følger er kun boligseksjonen omtalt:

 

 

«Om eiendommen Om boligen Areal BRA ‑ i: 101 m2  BRA ‑ e: 3 m2  BRA totalt: 104 m2  TBA: 9 m2  Bruksareal fordelt på etasje Underetasje BRA‑e: 3 m2 Kjellerbod. 6. etasje BRA‑i: 101 m2 Entré/ gang, stue/ kjøkken, bad, soverom, soverom 2, soverom 3 TBA fordelt på etasje 6. etasje 9 m2»

 

 

Fra selgers egenerklæring:

 

 

«Har du ladeanlegg/ ladeboks for elbil i dag? Ja.» Beskrivelse: «Det er etablert ladeboks for elbil ved garasjeplassen som vi eier. Garasjeplassen er det mulig å kjøpe/ leie ved behov.» Under punktet «Parkering»: «Mulighet for å kjøpe eller leie garasjeplass (med parkering rett ved heisen) med elbil lader. Det tilkommer felleskostnader for garasje utover vanlig felleskostnader. Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er beboerparkering i området.»

 

 

Tilstandsrapporten gjelder utelukkende boligseksjonen og nevner ikke garasjen.  Ut fra selgers ønske om å tilby salg av garasjeplassen dersom en kjøper ønsket det, ble garasjens matrikkelnummer ved oppdragsinngåelsen registrert på sak i meglerforetakets systemer. Ved utferdigelse av budskjema har dette matrikkelnummeret flettet seg inn automatisk, uten at megler har merket seg det.

 

 

Eiendommen ble annonsert i markedet (Finn.no) første gang 29. september 2024. Påfølgende søndag ble det avholdt visning der klagerne deltok. Prisantydning for leiligheten var på dette tidspunkt angitt til 8 900 000 kroner.  Torsdag 10. oktober ble prisen nedjustert til 8 700 000 kroner. De ble deretter, den 22. oktober 2024, avholdt en privat visning hvor klagerne og selgerne var til stede. Det ble under visningen vist frem både bod og garasjeplass. Selger har opplyst at de overfor klagerne var tydelig på at garasjeplassen skulle selges separat og at prisforlangende for kjøp av garasjeplassen var ca. 450 000 kroner. Den 23. oktober 2024 inngav klagerne bud på eiendommen pålydende 8 300 000 kroner. Budet var uten forehold og det var ikke presisert at man forutsatte at garasjeseksjonen medfulgte. Budet var gitt i en sum, og spesifiserte heller ikke eventuell kjøpesum for de to respektive matrikkelnumrene klager mener at budet skulle omfatte. I etterkant av at dette første budet ble inngitt, snakket megler med klager på telefon og fikk avklart at garasje ikke skulle være en del av handelen. Det foreligger ikke skriftlighet som kan bekrefte innholdet i denne telefonsamtalen. Budet ble avslått av selger.

 

 

Som budjournalen viser, ble det senere samme dag inngitt bud fra klagerne på 8 500 000 kroner. Budet ble igjen avslått av selgerne. Det er korrekt at klagerne underveis i prosessen, og særlig etter siste visning, hadde flere spørsmål om eiendommen til megler. Både kjøp og eventuell leie av garasjeplassen var tema i denne dialogen. Klagerne opplyste gjentatte ganger overfor megler at de ikke var interessert i å verken kjøpe eller leie garasje, da de p.t. ikke hadde bil. All dialog mellom klagerne og megler, ut over første visning, foregikk muntlig på telefon.

 

 

Fredag 25. oktober innledet klagerne budforhandlinger med selger ved at de kl. 15:59 inngav bud. Budet var igjen pålydende 8 500 000 kroner. Budet ble fra selgers side avslått. Selger inngav motbud på 8 650 000 kroner som ikke ble akseptert. Klagerne ga deretter nytt bud på 8 550 000 kroner. Budet ble igjen avslått fra selgers side. Kl. 17:45 samme dag inngav klagerne nytt bud på 8 600 000 kroner. I dette budet var det inntatt forbehold/forutsetning om at «Vaskemaskin, fyser og hyller i små boder» skulle medfølge i handelen. Akseptfrist var satt til kl. 18:00. Budet ble ikke akseptert av selgerne.  Kl. 18:01 fremmet selgerne motbud overfor klagerne pålydende 8 600 000 kroner med forbehold/forutsetning om at «Fryser og hyller i små boder medfølger». Budet ble akseptert av klagerne kl. 18:06 uten merknader eller forbehold. Bindende avtale var ved dette inngått.

 

 

Da innklagde utferdiget utkast til kjøpekontrakt, var det på bakgrunn av en oppfatning om at klager og selger har inngått en kjøpsavtale som omfattet boligseksjonen medfølgende fryser og hyller i bod.  Denne oppfatning kommer klart til uttrykk i akseptbrev som ble sendt klagerne 29. oktober 2024, og som altså omtaler kun kjøp av boligseksjonen. Ved oversendelse av kjøpekontrakt signerte klager med en gang, mens hennes medkjøper, den 6. november, tok kontakt med innklagde og ba om å få tilsendt budskjemaet som ble fylt ut ved første bud på 8 300 000 kroner den 23. oktober 2024.  Etter dette ble garasjeseksjonen et tema mellom klagerne og innklagde.

 

 

I e-post av 7. november 2024 ser man innklagdes første tilbakemelding etter at det ble kjent for innklagde at klagerne mente å ha kjøpt både boligseksjon og garasjeseksjon for 8 600 000 kroner. Tilbakemeldingen er en begrunnelse på klagernes spørsmål om hvorfor man har fjernet et matrikkelnummer fra kjøpekontrakten:

 

 

«Hei igjen! Det kommer klart frem av både prospekt, på visning og i muntlig kommunikasjon i forbindelse med budforhandlinger at garasje ikke følger salget, men at denne kan kjøpes eller leies mot ekstra vederlag. Garasjens matrikkelnummer ligger registrert på sak hos oss. Denne har beklageligvis flettet seg inn i budskjema automatisk. Dette beklager jeg. Jeg ser allikevel ikke at det skal medføre noen uklarheter om hva som er avtalt. Det kommer tydelig frem i all kommunikasjon – både i prospekt og i forbindelse med budgivning – at garasje ikke følger med.  Jeg opplevde i dialog i forbindelse med budgivning at dere var innforstått med dette. Dere tar ikke forbehold i bud om at garasjeplass skal følge. I samtaler gir dere også uttrykk for at dere ikke har behov for garasjeplass per i dag og at dere heller ønsker å vurdere dette på et senere tidspunkt. Jeg mener derfor at det uten tvil er inngått avtale om kjøp av leilighet uten garasjeplass. Garasjens matrikkelnummer er derfor fjernet fra kjøpekontrakten.»

 

 

Selgerne ble informert om situasjonen, og meldte tilbake at heller ikke de anså garasjeplassen som en del av kjøpsavtalen. Selgerne bemerket blant annet at det fremstod som lite logisk og sannsynlig at klagerne kunne ha trodd at selgerne skulle gi et motbud som inkluderte garasjeseksjonen som lå svært langt (550 000 kroner) under prisantydning på leilighet og garasjeplass til sammen ( 9 150 000 kroner).  Etter at det ble klart at klagerne klandret megler og meglerforetaket for situasjonen, ble saken meldt til meglerforetakets sikkerhetsstiller.

 

 

Som det fremgår av klagen, ble det inngått kjøpekontrakt med tilleggsklausul som beskriver uenigheten som foreligger mellom klagerne og selger. Ved overtakelse den 2. mars ble det fra klagernes side, og som varslet, tilbakeholdt 450 000 kroner. Selgerne samtykket til slikt tilbakehold inntil det foreligger avklaring av hvorvidt garasjeplassen omfattes av kjøpsavtalen eller ei. Selger er ved den uenighet som foreligger satt i en vanskelig situasjon. De har ikke fått det de mener utgjør fullt oppgjør for boligseksjonen de har solgt, og er i tillegg avskåret fra å selge en garasjeseksjon med verdiestimat på 450 000 kroner før avtalens innhold er avklart. Rent praktisk og faktisk sett har situasjonen påført selgerne manglende likviditet på 900 000 kroner. I og med at selgers situasjon må anses om uforskyldt, jf. klagers uttrykte oppfatning om at de bygger sin rett på et budskjema som er utformet av meglerforetaket og at det er meglerforetaket som bør ta ansvar, har meglerforetakets sikkerhetsstiller, valgt å løse ut selgerne i forhold til tilbakeholdt beløp på meglerforetakets klientkonti. Det er for dette inngått avtale om transport av nevnte fordring. Videre har foretaket forskuttert estimert salgssum for garasjeseksjonen inntil det er avklart om den kan selges eller skal overføres klagerne som en del av kjøpsavtalen. En avklaring av om tilbakeholdet er berettiget eller ikke, og ved det også spørsmålet om klagerne har krav på at selger overfører garasjeplassen som en del av kjøpsavtalen, skal etter dette skje mellom klagerne og sikkerhetsstiller. Sikkerhetsstiller har i kraft av å ha overtatt selgers posisjon, tatt ut stevning mot klagerne for å få frigjort det tilbakeholdte beløp.

 

 

I den grad nemnda finner grunnlag for å realitetsbehandle saken, vil sakens rettslige spørsmål være hvorvidt innklagde har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at det ble utferdiget et budskjema som har foranlediget uklarheter mellom kjøper og selger om kjøpsavtalens innhold og omfang. Saken reiser videre spørsmål om hvorvidt innklagde skal ha risikoen for at klagers anførte oppfatning av hva budet omfattet ikke ble fanget opp, eller om det er klagerne selv som må bære risikoen for at verken innklagde eller selgerne forstod at selgerne forutsatte at garasjeseksjonen skulle medfølge i de pristilbudene som ble inngitt.  Dersom innklagde hadde fanget opp klagernes angitte forutsetninger for sine bud, og for motbudet som utgjør selve avtalegrunnlaget, ville kjøpsavtale med selger ikke blitt inngått.

 

 

Meglerforetaket erkjenner at det er uheldig og kritikkverdig at budskjemaet grunnet tekniske forhold ble slik det ble. På bakgrunn av den situasjon som har oppstått ved at klagerne bygger rett på teksten i budskjemaet, er det selvfølgelig også beklagelig at megleren ikke merket seg forholdet og eventuelt korrigerte det. Det er likevel vanskelig å se at megler ut fra den tekniske utformingen av budskjemaet alene, kan bebreides for ikke å ha fanget opp at klager mente å gi bud på både leilighet og garasjeplass.  Det er en samlet vurdering av opplysninger gitt ved markedsføringen, i salgsoppgaven, samt innholdet av bud, aksept og eventuelle forbehold som først og fremst danner grunnlaget for kjøpsavtalen. Ikke budskjemaet klagerne fylte ut. Jf. RFE 2010-70 og RFE 2022-1.  Opplysningene i den skriftlige markedsføringen av eiendommen kan vanskelig forstås slik at garasjeseksjonen inngår i prisen som er satt for boligseksjonen. I den muntlige dialogen som har funnet sted mellom meglerforetaket og klagerne, og selgerne og klagerne, har det vært tydelig kommunisert at garasjeseksjonen kan kjøpes som et tillegg til boligseksjonen.  Uklarheten i avtalen er forårsaket av at verken megler eller selger hadde noen foranledning eller holdepunkter for å forstå at budene som ble inngitt fra klagers side og klagernes aksept av selgers motbud, var ment å omfatte garasjeseksjonen.

 

 

Selv om en eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for å sørge for klarhet i budrunder, må vedkommende settes i stand til å identifisere uklarheten for å kunne oppfylle og ta et slikt ansvar. Det forhold at klagerne unnlot å presisere at det første budet på 8 300 000 kroner og alle påfølgende bud avgitt pr. SMS skulle gjelde både kjøp av boligseksjon som var priset til 8 700 000 kroner og en garasjeplass som var opplyst å ha en antatt markedsverdi på 450 000 kroner, fikk den følge at verken megler eller selger la til grunn en slik forståelse av budet.

 

 

Heller ikke de påfølgende budforhøyelsene var slik formulert at de gav megler noen annen forståelse enn at tilbudet gjald boligseksjonen alene. Konkret i denne saken fremstod en slik forståelse klagerne hevder, som totalt ulogisk allerede ut fra budbeløpene som ble tilbudt. Ut fra forutgående dialog og kontakt gjennom to visninger og pr. telefon, hadde verken innklagde eller selgerne noen saklige holdepunkter for å anta at klagerne hadde endret en uttrykt og gjentatt holdning om at de ikke hadde behov for parkeringsplass og derfor ikke ønsket verken å kjøpe den i tillegg til boligen, eller å leie den.

 

 

For så vidt gjelder dialogen mellom klagerne og megler, og mellom klagerne og selger fremstår det som ord står mot ord for så vidt gjelder flere forhold.  Det er videre selgers motbud som ble akseptert av klagerne uten forbehold eller merknader og som utgjør selve den bindende kjøpsavtalen.  Situasjonen er ved dette at klagerne med kunnskap om at garasjeseksjonen skulle selges til separat pris, aksepterte motbud fra selger uten å tydeliggjøre sine forutsetninger for aksepten.  Klagerne kan ikke høres med at megler og/eller selger skulle ha forstått eller oppfattet en forutsetning som ikke var synlig for noen av dem, og som heller ikke var en logisk forståelse ut fra budets størrelse og klagernes forutgående tilbakemeldinger knyttet til garasjeseksjonen.

 

 

Risikoen for en eventuell uklarhet, i både de tidlige budene fra klagerne og i aksepten klagerne gav selgerne, må etter dette anses å ligge hos klagerne.

 

 

Det er gjennom retts- og nemndspraksis tydelig uttalt at det er budgiver selv som har ansvaret for at bud som inngis er tydelige og at de inneholder de nødvendige forutsetninger og forbehold. Ved tolkning av avtaler skal det som objektivt sett kan trekkes ut av de dispositive skriftlige utsagn legges til grunn. Eventuelle subjektive forutsetninger fra den ene part omkring et bestemt vilkår/utsagn som ikke kommer til uttrykk på en tydelig måte skal ikke hensyntas. Rettslig sett betyr dette utgangspunktet at partene i en avtale selv bærer risikoen for sine egne forutsetninger og forventninger, og dermed selv må ta ansvar for forventninger og forutsetninger som ikke er kommet klart til uttrykk i avtalen, slik at de er synlige for mottaker. Jf. Rt. 2002 s. 1110 og LA-2020123235.

 

 

Avslutningsvis, og knyttet til klagernes påstand om at megler har opptrådt klanderverdig ved utforming av kjøpekontrakten, bemerkes at det ikke er eiendomsmegler som bestemmer hva som skal inn i en kjøpekontrakt. Kjøpekontrakten skal formalisere den tidligere inngåtte kjøpsavtalen, jf. selgers motbud som ble akseptert av klagerne. Selger av denne eiendommen har ikke i nevnte motbud tilbudt klager kjøp av boligseksjon inkludert fryser og hyller og garasjeplass for 8 600 000 kroner, og innklagde kunne følgelig ikke uten selgers samtykke inkludere garasjeseksjonen ved formalisering av kjøpsavtalen. Innklagde var for øvrig også i god tro da han utferdiget kjøpekontrakten i tråd med det han la til grunn for inngått kjøpsavtale, jf. for dette akseptbrevet av 29. oktober 2024. Som det fremgår av sakens korrespondanse ble innklagde gjort klar over klagernes oppfatning, først etter at kjøpekontrakt var sendt ut og signert av klager selv.

 

 

Saksforholdet mellom klager, innklagde og selgerne omfatter to saker, hvorav den ene saken vil være styrende for avgjørelsen av den andre.  Det foreligger for det første et saksforhold mellom kjøper/klager og selger/sikkerhetsstiller der det er tvist om hvem som har krav på tilbakeholdt beløp på 450 000 kroner, som utgjør avtalt tilbakehold på meglers klientkonto. Dette er et forhold som bare kan avgjøres i forholdet mellom klagerne/kjøperne og sikkerhetsstiller.

 

 

Det er fremsatt erstatningskrav på 550 000 kroner, samt krav om dekning av advokatkostnader med 75 796 kroner. Det fremstår for innklagde som avgjørende at et eventuelt erstatningskrav og erstatningansvar for meglerforetaket først vil være mulig å ta standpunkt til når det i forholdet mellom kjøperne og selgerne er rettskraftig avgjort. Den part som ikke får medhold, vil kunne holde meglerforetaket ansvarlig dersom betingelsene for et erstatningsansvar er oppfylt. Klagerne har ikke lidt noe økonomisk tap som kan fremmes som erstatningskrav overfor innklagde før det er rettskraftig avgjort om de i forhold til selger har krav på å få levert garasjeseksjon eller ikke.  Advokatkostnader knyttet til nemndsbehandling, i dette tilfellet opplyst til kr. 75 796,-, er etter fast praksis ikke noe nemnda idømmer, jf. blant andre RFE-2022-221.

 

 

Meglerforetaket fastholder at saken som sådan skal avvises. Klagernes argumentasjon bærer preg av at de anser seg tjent med en avgjørelse basert på skriftlighet mot innklagde i nemnda. For innklagde vil en skriftlig basert behandling av saken før forholdet mellom kjøper og selger er avklart, fremstå som prematur og svært lite betryggende. Både selgers og meglers faktumopplevelse av hva som har blitt formidlet fra klagernes side avviker fra det klager selv opplyser.  Det fremstår, etter innklagdes syn, som at denne saken, både hva gjelder vurderingen av avtaleslutningen og hva gjelder innklagdes forhold er best egnet for avgjørelser i alminnelige prosessformer med mulighet for muntlig og umiddelbar bevisførsel.

 

 

Subsidiært påstår innklagde at klagen ikke kan føre frem.

 

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

 

Nemnda finner ikke grunnlag for å avvise klagen etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e). Det vises til at det skriftlige materialet tillegges størst vekt, jf. nedenfor, og at et punkt der det er bevistvil uansett ikke er avgjørende for resultatet.

 

 

Nemnda bemerker at innklagede har erkjent at det var kritikkverdig at både seksjonsnummeret til leiligheten og garasjen var tatt med i budskjemaet. Nemnda legger til grunn at dette skyldtes at garasjens matrikkelnummer har blitt registrert på saken i meglerforetakets system, og automatisk har flettet seg inn i budskjemaet. Nemnda mener at megler skulle ha sørget for at dette ikke skjedde, og at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

 

 

Meglerforetaket gjør gjeldende at det flere ganger i løpet av budrunden ble avklart at garasjen ikke skulle være del av handelen. Det foreligger ingen skriftlighet om dette. Nemnda mener at megler skulle ha sikret notoritet om en såpass vesentlig opplysning fra klagers side. Når det ikke ble gjort, var også dette i strid med god meglerskikk.

 

 

Avgjørende for om meglers erstatningskrav mot megler fører frem, er om garasjeplassen avtalerettslig fulgte med handelen. Dette er rettslig sett et forhold mellom selger/meglerforetakets sikkerhetsstiller og klagerne, men som er avgjørende for om det er grunnlag for ansvar for meglerforetaket. Nemnda tar derfor stilling til dette spørsmålet prejudisielt.

 

 

Nemnda bemerker at budskjemaet og budaksept isolert tilsier at klagerne har kjøpt både leilighet og garasjeplass. Avtalerettslig er en slik ordlyd ikke uten videre avgjørende, så fremt partene hadde en annen felles subjektiv oppfatning om hva avtalen gikk ut på. Nemnda mener i den forbindelse at salgsoppgaven utgjør et viktig bakteppe for hvilke subjektive forutsetninger klagerne hadde ved avtaleinngåelsen. Salgsoppgaven tilsier klart at garasjen ikke automatisk fulgte med handelen og den oppgitte prisantydningen. Det vises til side 1, 2, 18, 26, 31 og 33 i salgsoppgaven. Særlig viser nemnda til forsiden (side 1), der det fremgår «Garasjemulighet». Både klagerne og meglerforetaket er enige om at garasje fra klagernes side ikke ble fremstilt som viktig/essensielt, ettersom klagerne ikke da disponerte bil. Det har på denne bakgrunn formodningen mot seg at klagerne skulle mene å bygge rett på at begge seksjoner var nevnt i budskjemaet. Som nevnt hevder innklagede at det under budrunden var tema at garasje ikke fulgte med salget. Klagerne bestrider at det har vært slik muntlig dialog. Uansett mener nemnda at klagerne vanskelig kan ha hatt noen oppfatning av at garasjen, som åpenbart hadde en betydelig verdi nå var ment å følge med handelen – noe som ville ha vært i klar strid med salgsoppgaven.

 

 

Det er etter dette klart sannsynlig at klagerne ikke har inngått avtale om kjøp der garasjeplass var inkludert. De har dermed heller ikke lidt noe økonomisk tap som står i årsakssammenheng med den forsømmelsen fra meglers side som er beskrevet ovenfor.

 

 

Etter dette har megler på to punkter opptrådt i strid med god meglerskikk, men meglerforetaket er ikke erstatningsansvarlig.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Megler ved Fremtiden Eiendomsmegling AS (Aktiv Gamle Oslo/Bjørvika)  har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.