RFE-2025-016

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:      
REDE Eiendomsmegling AS
Ole Tobias Olsens gate 5
8622 Mo i Rana

Saken gjelder: Meglerforetakets krav på rimelig vederlag ved avsluttet oppdrag.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Våren 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin fritidsbolig med innklagede meglerforetak. Til tross for at oppdraget ble fornyet i to omganger, ble boligen ikke solgt. Meglerforetaket utstedte derfor faktura til klageren med krav om 20 000 kroner i vederlag for utført arbeid. Klageren har trukket frem sider ved meglerens håndtering som han mener er kritikkverdige og som gjør at meglerforetaket ikke har krav på vederlag. Spørsmålet er for det første om meglerforetaket har avtalerettslig grunnlag for sitt krav på vederlag, og om det er å anse som rimelig. For det andre er det spørsmål om megleren har utøvd en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Det bemerkes at klagen retter seg mot vederlag for utført arbeid på 20 000 kroner, og at øvrige kostnadsposter ikke er bestridt. Før saken ble brakt inn for nemnda tilbød klageren seg å betale de delene av fakturaen som ikke var omtvistet. Meglerforetaket avslo imidlertid dette, og sendte kravet til inkasso.

Inndrivelse av kravet ble påbegynt mindre enn én måned etter første faktura, og uten forutgående purring. Faktura med forfallsdato 16. desember 2024 ble mottatt 2. desember 2024, og varsel om inkasso ble utstedt 15. januar 2025. Dette er i beste fall i strid med god meglerskikk, og det vises til oppdragsavtalen under avsnitt «[t]vister, rett til å kreve nemndsbehandling» hvor det fremgår at tvister skal søkes løst i minnelighet.

Den 13. februar 2025 innbetalte klageren det uomtvistede beløpet til meglerforetakets klientkonto, henholdsvis 18 770 kroner.

Forut for oppdragsinngåelsen spurte klageren hva det ville koste ham dersom oppdraget ble avsluttet uten at handel var kommet i stand. Ifølge megleren ville både utlegg og vederlag forfalle til betaling dersom klageren avsluttet oppdraget. Dersom meglerforetaket avsluttet oppdraget, måtte klageren bare betale utleggene. Megleren henviste også til oppdragsavtalens punkt 4.4. Klageren skulle imidlertid ikke bekymre seg for dette.

Klageren ble først kjent med kravet på 20 000 kroner ved mottak av fakturaen. Verken ved oppdragsinngåelse eller -fornyelse ble det nevnt av det ville påløpe 20 000 kroner i rimelig vederlag. Det vises særlig til e-post fra megleren 16. april 2024, og kostnadsoverslaget som ble gitt her.

Vederlag for utført arbeid på 20 000 kroner fremstår vilkårlig, og bestrides. Verken oppdragsavtalen eller tidligere dialog med megleren gir meglerforetaket rett på slik betaling.  Klageren har etterspurt en nærmere redegjørelse for kravet, men har kun blitt henvist til oppdragsavtalen.

Det fremgår av oppdragsavtalen under avsnitt «[e]iendomsmeglerens vederlag dersom handel ikke kommer i stand» at megleren har krav på et rimelig vederlag. Et vederlag på 20 000 kroner reflekterer ikke arbeidet som er utført, og kan ikke anses rimelig. I utgangspunktet burde tilretteleggingsgebyret på 8 500 kroner dekke meglerforetakets arbeid. Nemnda bes om å vurdere hvorvidt vederlaget er i samsvar med god meglerskikk.

Det knyttes også bemerkninger til meglerens håndtering av oppdraget. Da oppdraget var avsluttet tok klageren kontakt med interessenter som hadde vært i dialog med megleren i oppdragstiden. Dette ledet raskt til et salg i desember 2024. Klageren er derfor under forståelsen av at megleren ikke jobbet aktivt for å få solgt hytta. Dette understøttes av at salgsarbeidet ble overlatt til klageren, og at megleren således ikke ønsket å bruke tid på oppdraget. I prosessen har klageren selv bistått med bilder og tekst til salgsmateriell, avholdt visninger, organisert logistikk til og fra hytta, kontaktet interessenter og annonsert boligen i sosiale medier.

For øvrig vises det til klagerens skjematiske fremstilling av oppdraget.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen ble inngått 20. april 2023, og ble deretter fornyet i to omganger. Den 20. oktober 2024 avsluttet meglerforetaket oppdraget. Det hadde da bistått klageren i 17 måneder uten at handel var kommet i stand. I løpet av oppdragstiden var det to meglere som bistod klageren med å formidle boligen.

Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling av saken. Meglerforetaket har brukt mye tid og ressurser på oppdraget. Totalt har det påløpt 54 arbeidstimer, blant annet til innhenting av informasjon, utarbeidelse av salgsmateriell og oppfølgning av interessenter.

Ved bytte av ansvarlig megler ønsket klageren å øke interessen for boligen, uten å måtte bruke penger på ytterligere markedsføring. Megleren foretok derfor kostnadsfrie endringer i annonsen, byttet forsidebilde og lastet opp en film som klageren hadde lagd. Etter klagerens ønske ble det også avholdt visninger. Det vises til utdrag av e-postkorrespondansen mellom klageren og megleren i perioden 15. april 2024 og 19. september 2024.

Store deler av korrespondansen mellom klageren og megleren i oppdragstiden omhandler prisantydningen. Meglerforetaket søker alltid å oppnå best mulig pris for eiendommen. Klageren var derimot ikke villig til å iverksette nødvendige tiltak for å få solgt boligen, og var heller ikke i stand til å vurdere prisen fornuftig ut fra markedet på denne tiden.

Det er forståelig at det var frustrerende for klageren at takstrapporten løp ut på tid, og at han dermed måtte betale for en ny. Meglerforetaket rår imidlertid ikke over kostnadene ved dette.

Hva gjelder klagerens påstand om at han 9. mai 2023 mistet muligheten til å annonsere boligen denne våren, bemerkes det at megleren arbeidet så raskt hun kunne for å få oppdraget salgsklart. Det vises til klagerens skjematiske fremstilling av oppdraget, og at taksten ble mottatt samme dag som boligen ble annonsert.

Hva gjelder klagerens påstander knyttet til inkasso, er hovedregelen at faktura utstedes senest én måned etter at tjenesten er levert. Betalingsfristen kan derimot fastsettes ut fra andre kriterier, og er som oftest 14 dager. I herværende sak ble kravet som vanlig sendt til inkasso ved manglende innbetaling, men inndrivelsen ble stanset da saken ble brakt inn for nemnda. Meglerforetaket tilbudte seg senere å redusere vederlaget til 10 000 kroner, men mottok ikke noe svar. Tilbudet er derfor bortfalt.

Meglerforetaket registrerer at klageren nå har solgt hytta for 1 400 000 kroner, henholdsvis 100 000 kroner mindre enn sist annonserte prisantydning, og 750 000 kroner under opprinnelig prisantydning. Handelen ble sluttet med en interessent som var i dialog med megleren i oppdragstiden.

Meglerforetaket fastholder sitt krav på betaling av vederlag for utført arbeid. Det vises til oppdragsavtalen under avsnitt «[e]iendomsmeglerens vederlag dersom handel ikke kommer i stand» og den gjensidige oppsigelsesretten under avsnitt «[o]ppdragets varighet, oppsigelse, krav innbetaling av utlegg». På bakgrunn av utført arbeid og tidsbruk, kan kravet ikke anses urimelig.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerforetakets krav på vederlag ved avsluttet oppdrag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Meglers oppdrag i denne saken ble avsluttet av meglerforetaket. Det beror på oppdragsavtalen hva megler kan kreve betalt i et slikt tilfelle, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 7. Etter oppdragsavtalen punkt 4.4 kan megler – dersom handel ikke kommer i stand – blant annet kreve «et rimelig vederlag». Nemnda bemerker at det ikke er spesifisert i ordlyden at bestemmelsen også kommer til anvendelse i et tilfelle som det foreliggende, der meglerforetaket sier opp avtalen. Det er den næringsdrivende som har ansvaret for å formulere klare og tydelige avtalevilkår. Selv om ordlyden med fordel kunne ha vært klarere, kommer det, slik nemnda ser det, tilstrekkelig tydelig frem at punkt 4.4 regulerer oppdragstakers vederlag i alle situasjoner der manglende salg ikke skyldes oppsigelse fra kunden, jf. punkt 4.5. Klager kunne i en situasjon der megler har arbeidet med oppdraget i 17 måneder ikke ha noen forventning ut fra avtalen om at megler skulle jobbe gratis. Nemnda tilføyer at e-postkommunikasjonen mellom megler og klager 16. april 2024 om hva megler kunne kreve betalt dersom klager avsluttet oppdraget, fordel kunne ha vært klarere fra meglers side, men dette kan ikke tilsi at megler avtalerettslig har bundet seg til å avstå fra å kreve betaling for et rimelig vederlag der salg ikke kommer i stand.

Fakturert provisjonsvederlag utgjør 20 000 kroner. Hele vederlaget/kostnadsoverslag i oppdragsavtalen utgjorde 73 615 kroner. Spørsmålet er om dette er å anse som et «rimelig vederlag». Oppdraget ble fornyet flere ganger og varte som nevnt samlet i 17 måneder. Det er åpenbart at megler her har lagt ned mye arbeid. Nemnda har kommet til at kravet må godtas.

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner det klart at megler ikke har forsømt seg, og at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.