RFE-2025-032

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
Belevèn Eiendomsmegling
Landgangen 8
0252 Oslo

 

Saken gjelder:
Parkering – Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningplikt, herunder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak i juni 2024. På overtakelsen ble hun oppmerksom på at parkeringsplassen var vesentlig mindre enn klager var blitt forespeilet på visning. I tillegg var sameiets tekniske bod med hageutstyr, snøfreser, sykler m.m, plassert i bakkant av parkeringsplassen, noe som forringer den ytterligere.

Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk i forbindelse med markedsføringen av parkeringsplassen knyttet til seksjonen. Videre blir det spørsmål om dette gir grunnlag for erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 300 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte sommeren 2024 leilighet i et eierseksjonssameie. På visning ble det gjort til et poeng at leiligheten hadde en stor og god parkeringsplass. Dette fordi leiligheten skulle ha halvparten av plassen på venstre side av garasjeporten, altså 1 av 2 romslige garasjeplasser. Siden dette ble så tydelig kommunisert, ble det aldri noe tema fra klagers side hvorvidt plassen var tilstrekkelig for en bil, og hvor stor bilen da kunne være. På visningen var garasjeplassene ikke oppmerket. Dermed ble overraskelsen stor da klageren under overtakelsen fant at garasjeplassen var blitt oppmerket som 1 av 3 oppstillingsplasser på venstre side av garasjeporten, i stedet for 1 av 2. Dette medførte at garasjeplassen var vesentlig mindre enn det hun hadde fått opplyst på visningen.

Da klageren gjorde megleren oppmerksom på dette ble hun fortalt at leiligheten disponerte 1 av 6 parkeringsplasser i garasjen, noe som var helt nytt for henne Anmerkning vedrørende garasjeplassen ble notert i overtakelsesprotokollen.

Ettersom det stod en bil parkert slik at det ikke var plass til en bil ved siden av under visningen, stilte klageren spørsmål om hva som egentlig var parkeringsplassen. Megleren gjorde da et stort poeng av at det kom til å være en stor og god parkeringsplass, det ville ikke bli utfordringer med parkering. Selger som solgte leiligheten bor i kompleksets 4 leiligheter og eide derfor på det tidspunktet alle de tre plassene på den ene siden. Informasjonen megler ga på visning var i tråd med informasjonen i tilstandsrapporten.

I bakkant av parkeringsplassen var det en dør inn til en teknisk bod som brukes av sameiet til felles utstyr, noe som forringer parkeringsplassen vesentlig ved at den blir en passasje til boden. Klageren ville ikke kjøpt boligen med denne parkeringsplassen, og var den eneste budgiveren. Det stod kun en bil parkert på den siden av parkeringskjelleren på visningen, noe som er i overensstemmelse med det selger sa på overtakelsen der megler var til stede.

Plassen var ikke er oppmerket og det var vanskelig å se ut fra bildet i prospektet hvor stor parkeringsplassen var. Plassen så også større ut på bilde enn den faktisk var. I tilstandsrapporten sto det at hver enkelt seksjon har tildelt èn biloppstillingsplass. Da dette var en firemannsbolig, leste klageren det som fire parkeringsplasser, og skjønner ikke på hvilken annen måte dette kan leses.

Klageren leste tilstandsrapporten, men ikke ferdigattesten utover å se at det faktisk forelå en slik attest. Selv om garasjeanlegget ble godkjent for 6 plasser, kan sameie ha endret bruken dersom det ikke var praktisk gjennomførbart med 6 plasser. Med kunnskap om den faktiske størrelsen på parkeringsplassen, blir døren inn til den tekniske boden et viktig element i plassen. Megler kunne enkelt sett dette ved å åpne døren (den er ulåst) og avdekke hageutstyr, sykkel m.m som er plassert der.

I tilstandsrapporten under Befarings- og eiendomsopplysninger (side 25) står det angitt at det er «parkering i felles garasjekjeller under bygget hvor hver enkelt seksjon har en tildelt biloppstillingsplass». Det vil si 4 plasser og ikke 6 plasser. Altså helt i tråd med klagers oppfatning av garasjeanleggets kapasitet og tilsvarende den informasjonen hun fikk fra megler.

Plassen fremstår ikke som en fullverdig biloppstillingsplass. Det skyldes både at plassen blir ekstra trang fordi den står inntil en vegg, samt at det er et teknisk rom for felles utstyr som snømåker og høytrykksspyler rett bak garasjeplassen. Man må passere klagers bil for å frakte dette utstyret inn og ut av det tekniske rommet. Deler av utstyret som oppbevares her kun er tilgjengelig dersom bilen flyttes.

Under visningen stod det parkert en VW Transporter på plassen ved siden av. Det ble fra meglers side gjort et poeng av at denne bilen ville bli borte, og at plassen ville være romslig med 2 plasser på denne siden. Bilen var et tema i forbindelse med meglers informasjon om størrelsen på parkeringsplassen. Det var megleren selv som på visningen beskrev plassen så stor at den var som en «halv annen parkeringsplass». Dette er plassen klageren mener er nødvendig for å tilgjengeliggjøre boden, og for å gjøre biloppstillingsplassen til en fullverdig parkeringsplass. Klageren hadde ingen grunn til å tvile på meglers informasjon. Hun var klar, tydelig og troverdig.

Megler gav feilaktig informasjon på visningen, men klageren oppfattet informasjon som logisk i forhold til at det åpenbart var nødvendig med ekstra plass for å gjøre boden tilgengelig uten å måtte flytte bilen.

Sintefs anbefaling er at parkeringsplassen skal være 2,6 meter i bredde og 5 meter i lengde. Det skal være større parkeringsplasser dersom det er ved en vegg eller søyler som vanskeliggjør parkering. Det er vist til at det bør i så fall være 3 m hvis de er noe på den ene siden. Hvis du har hindre på begge sider bør plassen være 3,3 m bred.Ut fra dette skulle plassen vært minimum 3 meter bred.

Megler har feilinformert vedrørende garasjeplassen til leiligheten ved å gi villedende opplysninger om størrelsen. Som følge av dette kom aldri manglene ved garasjeplassen frem. Megler har ikke ivaretatt klagers interesser som kjøper.

 

Innklagede har i hovedsak anført:
Megler bestrider å ha gitt uriktig informasjon om en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Megler er usikker på hva klager mener med at parkeringsplassen skulle være ekstra bred/stor. Parkeringsplassen var både omtalt og avbildet i markedsmateriellet, og kunne også besiktiges på visning. Klageren har ikke angitt noe spesifikt om dette før budaksepten. I Finn-annonsen ble boligen markedsført med «garasjeplass med tørrskodd adkomst». I salgsoppgaven ble det markedsført med at: «Det medfølger én biloppstillingsplass med elbil-lader i felles garasje med tørrskodd adkomst til leiligheten.» I Finn-annonsen er parkeringsplassen også vist med bilde. Bilde fra annonsen er vedlagt, sammen med et bilde som er tatt etter at kjøper har flyttet inn. Megler har i etterkant av opprinnelig klage kontaktet selger, og fått bekreftet at det på visningsdagen var parkert biler på begge de to parkeringsplassene til høyre for klagerens plass. På parkeringsplassen nærmest var det parkert en stor bil (BMW iX), også avbildet i Finn-annonsen. Megler ikke har gitt uriktige opplysninger om biloppstillingsplassen. Både meglers redegjørelse, opplysninger i salgsoppgave og øvrig markedsføringsmateriell og at parkeringsplassen var tilgjengelig på visning med biler parkert på naboplassene tilsier dette.

For at megler skal være erstatningsansvarlig må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et dokumentert økonomisk tap og det må også foreligge årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet som dokumenters lidt og ansvarsgrunnlaget. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar jf. blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010 side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.» Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis.

Slik meglerforetaket forstår saken, anføres det at megler har feilinformert klageren vedrørende garasjeplassen til leiligheten, ved å villede om størrelsen. Det vises til at megler på visning skal ha sagt at leiligheten hadde en stor og god garasjeplass. Dette fordi leiligheten skulle ha halvparten av plassen på venstre side av garasjeporten. Videre vises til at det i tilstandsrapporten framgår at seksjonene har én tildelt garasjeplass hver, og sameiet består av fire seksjoner. I etterkant av visningen er garasjeplassene blitt oppmerket, der seksjonens plass er avmerket som én av tre plasser på den venstre siden.

Det anføres at dette innebærer en ikke fullverdig biloppstillingsplass. Det vises til at plassen er trang og inntil en vegg, samt at det er et teknisk rom rett bak garasjeplassen. Rommet benyttes til oppbevaring av felles utstyr i sameiet som snømåker og høytrykksspyler. Utstyret må fraktes forbi deres bil ved bruk, med risiko for skade på bilen.

Slik saken er opplyst, kan meglerforetaket ikke se at det er dokumentert at megleren har gitt villedende opplysninger om garasjeplassen. Denne side kan ikke se at det noe sted i markedsføringen sies noe om at garasjeplassen er ekstra bred. Derimot var det i annonsen vedlagt et bilde av den aktuelle garasjeplassen. På bildet er det en bil parkert ved siden av plassen, som tydelig viser hvor stor plassen er. Etter denne sides vurdering samsvarer den plassen som framvises på bildet, med det bildet som senere er tatt av den oppmerkede plassen. På bildet vedlagt annonsen er det også godt synlig at det er to dører ved parkeringsplassen, hvorav den ene går inn til teknisk rom. Det er fra deres side vist til at det i tilstandsrapporten, under beskrivelsen av tomten, framgår at «Øvrig parkering i felles garasjekjeller under bygget hvor hver enkelt seksjon har én tildelt biloppstillingsplass.»

Klager må selv bære risikoen for den slutningen hun her har trukket. Det vises her også til at det av ferdigattesten, som var inntatt i salgsoppgaven, framgår at godkjenningen gjelder: «2 sammenbygde bygg med til sammen 4 boenheter og tilhørende parkering for 6 biler under terreng». Megler bestrider videre at hun på visning skal ha sagt noe om at leiligheten disponerte halvparten av plassen på venstre side, eller at plassen er ekstra bred/stor. Megler var kjent med at selgerne, som fortsatt bor i bygget, disponerer to plasser og den aktuelle leiligheten disponerer én. Dvs. at det var tre plasser på den venstre siden. Det har formodningen mot seg at megler skal ha sagt noe annet på visning, som også ville vært i strid med øvrig markedsføring og bildet i annonsen.

Megler har kontaktet selger, som bekrefter at VW Transporteren ikke stod i garasjen under visningen. Megler kjenner seg ikke igjen i å ha gitt feil informasjon om størrelsen på p-plassen som skulle medfølge. P-plassen fremkommer i markedsføringen uten villedende fremstilling av størrelsen.

Dersom megler hadde vært av den oppfatning at p-plassen var større enn normalt, så ville dette vært kommentert i annonse og salgsoppgave, og det ville vært benyttet et annet bilde. P-plassens størrelse er iht. krav og er ikke markedsført som større enn hva som er normalt. Det er heller ikke unormalt med boder i et garasjeanlegg. I det aktuelle tilfellet er den ene døren til et teknisk rom og den andre til klagers leilighet.

Klageren har fått den oppstillingsplassen hun ble forespeilet. Megler hadde ikke noen særskilt plikt til å undersøke og opplyse om innholdet og bruken av det tekniske rommet i bakkant. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven. § 6-3 og heller ikke handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Etter en samlet vurdering har megler ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med salget av leiligheten. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Det er heller ikke dokumentert et økonomisk tap. Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.

Det fremsatte krav avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for at megler har handlet i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Nemnda bemerker at det har formodningen mot seg at megler skal ha gitt uttrykk for at klagers leilighet skulle disponere halve arealet på venstre side av garasjeporten. Det ville i så fall innebære at hennes parkeringsplass var ualminnelig stor, noe klager ikke kunne forvente ut fra det som kunne ses på visning og i Finn-annonsen og det som var beskrevet i salgsoppgaven. I salgsoppgaven fremgikk det at det fulgte med «én biloppstillingsplass med elbil-lader i felles garasje». Med tre biler parkert på det aktuelle arealet, er den parkeringsplassen som hører til klagers leilighet alminnelig stor og fullverdig. Bildet som er tatt etter overtakelsen viser at det er god plass til en bil på klagers biloppstillingsplass, selv med en stor SUV parkert på den midterste plassen. Den samme bilen sto parkert på bildet som er tatt inn i Finn-annonsen, og er illustrerende for hvor stor klagers biloppstillingsplass er og hva kun kunne forvente på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Dette gjelder selv om biloppstillingsplassene ikke var oppmerket på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Klager har etter dette, slik saken er opplyst under nemndas skriftlige saksbehandling, ikke sannsynliggjort at megler har gitt uriktige opplysninger om parkeringsplassens størrelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Når det gjelder det tekniske rommet bak biloppstillingsplassen, har dette vært synlig for klager, og gir heller ikke grunnlag for noen misligholdt opplysningsplikt fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Det er etter dette heller ikke sannsynliggjort at det foreligger brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og klagen fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.