RFE-2025-076
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Gabrielsen & Partners Frogner AS (Aktiv Frognerveien)
Frognerveien 22
0263 Oslo
Saken gjelder: Meglers håndtering av budrunden. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 2. juli 2024 kjøpte klagerne en selveiet leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Mot slutten av budrunden innga klagerne et bud på 6 700 000 kroner, før en annen budgiver la inn bud på 6 800 000 kroner. Klagerne valgte derfor å inngi bud på 6 900 000 kroner uten forbehold, som ble akseptert av selger. Da klagerne senere mottok budjournalen oppdaget de at budet som var inngitt forut for det vinnende budet inneholdt et finansieringsforbehold. Klagerne hevder at de ikke ble opplyst om forbeholdet under budrunden, og at de aldri ville ha inngitt et bud på 6 900 000 kroner dersom de visste om dette.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klagerne krever erstattet 200 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom klagernes opprinnelige bud på 6 700 000 kroner og kjøpesummen på 6 900 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Den 2. juli 2024 ble det avholdt budrunde, hvorav klagerne mot slutten innga bud på 6 700 000 kroner. Klagerne ble i den forbindelse ringt av megleren som opplyste om at en annen budgiver hadde inngitt bud på 6 800 000 kroner, men at de kunne legge inn et nytt bud over telefon. Klagerne innga derfor et muntlig bud på 6 900 000 kroner, som umiddelbart måtte bekreftes pr. SMS.
Det bemerkes at telefonsamtalen med megleren fant sted før det ble utstedt budvarsel for budet på 6 800 000 kroner, og at klagerne dermed ikke hadde anledning til å sette seg inn i budvarselet før de innga et nytt bud. Videre bemerkes det at budet på 6 700 000 kroner ble gitt gjennom budportalen og at dette ikke måtte bekreftes pr. SMS.
Klagerne endte med å få tilslaget, og oppdaget ved oversendelse av budjournalen at budet på 6 800 000 kroner inneholdt et finansieringsforbehold. Dette ble det ikke opplyst om i budrunden.
Klagerne kan ikke se at selgeren ville ha foretrukket et bud med finansieringsforbehold fremfor klagernes bud på 6 700 000 kroner uten forbehold. Ettersom klagerne ikke ble informert om forbeholdet har de i realiteten overbydd seg selv med 200 000 kroner.
Det bemerkes at meglerforetaket ikke reagerte på klagernes saksfremstilling da klagen ble fremsatt 3. juli 2024. For øvrig vises det til meglerforetakets e-post av 4. juli 2024, hvor situasjonen blir dysset ned. Meglerforetaket mener at den andre budgiveren innga flere bud, og at klagerne derfor ikke skal tenke noe på dette. I henhold til budjournalen innga imidlertid den andre budgiveren kun to bud, henholdsvis et på 5 050 000 kroner uten forbehold og et på 6 800 000 kroner med finansieringsforbehold.
Meglerforetaket hevder videre at budrunder avholdes skriftlig og at klagerne dermed ikke innga bud pr. telefon. Dersom megleren i herværende sak har opptrådt i strid med gjeldende praksis, kan klagerne ikke lastes for dette. Både SMS-korrespondanse og telefonlogg av 2. juli 2024 dokumenterer at budet ble inngitt pr. telefon.
I henhold til eiendomsmeglingsloven §6-3 skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Videre skal megleren gi kjøperen råd og opplysninger av betydning for handelen. Megleren skulle derfor ha informert klagerne om finansieringsforbeholdet i budrunden, samt rådet dem til å opprettholde budet på 6 700 000 kroner, eventuelt inngi et bud på 6 800 000 kroner uten forbehold.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klagerne 200 000 kroner i erstatning. Dette tilsvarer differansen mellom klagernes bud på 6 700 000 og 6 900 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det fremgår av budjournalen at budet på 6 800 000 kroner inneholdt et finansieringsforbehold. Budet ble registrert i systemet 2. juli 2024 kl. 12:02, og ble journalført med påfølgende utsendelse av budvarsel kl. 12:03. Det vises til skjermbilde fra meglerforetakets system.
Klagerne ble dermed varslet om både budet og finansieringsforbeholdet pr. SMS, henholdsvis fem minutter før de innga det endelige budet på 6 900 000 kroner. Det er derfor uforståelig at klagerne ikke hadde mulighet til å sette seg inn i budvarselet før de innga bud.
Det bemerkes at budrunder avholdes skriftlig, og at det dermed ikke medfører riktighet at klagerne innga bud pr. telefon.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan verken klagen eller erstatningskravet føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Meglerforetaket har ikke kommentert hva som ble sagt under telefonsamtalen med klagerne forut for at budet på 6 900 000 kroner ble inngitt. Klagernes påstand om at megler informerte om det mottatte budet på 6 800 000 kroner, uten å samtidig opplyse om at det inneholdt forbehold om finansiering, er ikke blitt bestridt av meglerforetaket. Klagernes handlemåte ved å inngi et bud som var 100 000 kroner høyere enn budet fra den andre budgiveren, viser også at finansieringsforbeholdet var ukjent for klagerne. Nemnda legger derfor dette til grunn.
Nemnda mener det var uheldig at megler ikke informerte klagerne om at budet hadde et finansieringsforbehold og samtidig ga råd rundt muligheten til å «matche» den andre budgiverens bud ved å legge inn et nytt bud på samme beløp. Denne informasjonen var avgjørende for klagernes strategi for videre budgivning. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.
I relasjon til erstatningsspørsmålet, bemerker nemnda at akseptfristen for budet klagerne fikk varsel om kl. 1203 var kl. 1215. Det tok fem minutter før klagerne innga det endelige budet – sju minutter før akseptfristen for det andre budet løp ut. Klager mottok ikke noen ny telefon eller annen beskjed fra megler med oppdatert rådgivning og informasjon om at budet hadde finansieringsforbehold. Samtidig var megler kjent med at informasjon som var gitt i telefonsamtalen ikke lenger var riktig, og at klagerne hadde kort tid til å områ seg. Nemnda mener på denne bakgrunn at budrunden dermed ikke ble forsvarlig avviklet, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
I vurderingen av om dette leder til erstatningsansvar for meglerforetaket, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndsleder Norheim og bransjerepresentant Rollve Røstad, mener at meglerforetaket ikke er erstatningsansvarlig. Mye kan tyde på at klagerne ikke merket seg finansieringsforbeholdet som fremgikk av SMSen kl. 1203. Ettersom den mangelfulle muntlige informasjonen ble korrigert skriftlig i SMSen kl. 1203, mener flertallet at meglerforetaket ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det vises til at det er et visst spillerom før kritikkverdig adferd fra meglers side er erstatningsbetingende, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41. Kravet om årsakssammenheng er for øvrig heller ikke oppfylt, når den vesentligste årsaken til at klagerne innga bud på 6 900 000 kroner synes å være at de ikke hadde satt seg tilstrekkelig inn i hva som sto i budvarselet som ble sendt kl. 1203.
Mindretallet, Forbrukerrådets representant Gløersen, har kommet til at meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Den kritikkverdige adferden fra meglers side er alvorlig, og mindretallet har derfor kommet til at eiendomsmegler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Dersom budrunden hadde blitt gjennomført på en forsvarlig måte med omsorg for begge parters interesser, mener mindretallet det er sannsynlig at klagerne hadde inngitt et bud på 6 800 000 kroner uten forbehold, og fått dette akseptert. Kravet om årsakssammenheng er oppfylt, og mindretallet har kommet til at klagerne har krav på 100 000 kroner i erstatning.
I tråd med flertallets syn, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, men det er ikke grunnlag for klagernes erstatningsansvar.
Konklusjon
Megler ved Gabrielsen & Partners Frogner AS (Aktiv Frognerveien) har opptrådt i strid med god meglerskikk, men erstatningskravet fører ikke frem.