RFE-2025-084
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. september 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Lillestrøm Eiendomsmegling AS (Nordvik Lillestrøm)
Landstads gate 57
2000 Lillestrøm
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. mars 2024 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Andel fellesgjeld var da opplyst å være 909 113 kroner. I ettertid har det vist seg at andel fellesgjeld utgjør 1 269 457 kroner. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstattet 360 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det fremgikk av både salgsannonsen og korrespondansen med megleren i forkant av kjøpet at andel fellesgjeld var 909 113 kroner. I salgsoppgaven var det også opplyst at borettslaget hadde refinansiert et lån fra Nordea, samt at det hadde fått innvilget en låneramme i Boligbanken på 86 274 875 kroner. Videre at fellesgjelden ville øke tilsvarende lånerammen frem til våren 2024. Det viste seg i ettertid at andel fellesgjeld utgjør 1 269 457 kroner.
I salgsoppgaven var det også opplyst at felleskostnadene hadde økt med 49 prosent 1. januar 2024. Dette skyldtes blant annet nødvendig rehabilitering av borettslaget, låneopptak og økt lånerente. Megleren var derfor kjent med at borettslaget hadde tatt et låneopptak, og at fellesgjelden med dette var vesentlig høyere enn det opplyste. Det var også opplyst om låneopptaket i borettslagets brev av 15. november 2023. Slik klageren forstod informasjonen i salgsoppgaven, var låneopptaket hensyntatt i økningen av felleskostnadene på 49 prosent.
Idet budrunden startet 22. mars 2024, hadde klageren kun vært utenfor boligen og lest takstrapporten. Klageren hadde dermed ikke besiktiget boligen, ettersom han hadde avtalt visning 25. mars 2024.
Mot slutten av budrunden ringte megleren til klageren som hadde det høyeste budet på 2 850 000 kroner. For at klageren skulle få tilslaget, ønsket megleren at han skulle by over seg selv. Klageren svarte da at han syntes det ble for mye å gi med tanke på en andel fellesgjeld på 909 113 kroner. Ettersom megleren ikke korrigerte klagerens oppfatning av størrelsen på fellesgjelden, gikk han med på å øke budet til 2 900 000 kroner.
Det bemerkes at det heller ikke ble gitt korrekt informasjon om andel fellesgjeld i kjøpekontrakten, og at klageren derfor formidlet uriktig informasjon til banken ved låneopptak.
Megleren har gitt feil opplysninger om andel fellesgjeld knyttet til andelsleiligheten. Som den profesjonelle part burde megleren ha tallfestet den konkrete økningen i andel fellesgjeld i salgsoppgaven. I henhold til eiendomsmeglingsloven §6-3 skal megleren ivareta både kjøperens og selgerens interesser. Dette gjelder selv om det er selgeren som betaler meglerens vederlag. Megleren har ikke ivaretatt klagerens interesser.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 360 000 kroner i erstatning, som utgjør differansen mellom den opplyste og faktiske fellesgjelden.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven ble andel fellesgjeld pr. 31. august 2023 opplyst til 909 113 kroner. Videre ble det informert om en pågående rehabilitering av borettslaget, samt at fellesgjelden kunne forventes å øke frem mot våren 2024. Opplysningene ble gitt i tråd med gjeldende retningslinjer og praksis for boligannonsering.
Det bemerkes at megleren innhentet oppdatert informasjon fra forretningsføreren ved relansering av boligen i januar 2024.
På annonseringstidspunktet var det ikke mulig å angi nøyaktig hvor mye andelen fellesgjeld ville øke. Megleren valgte derfor å opplyse om borettslagets faktiske situasjon, og ikke spekulere i en konkret økning.
Slik meglerforetaket ser det, inneholdt salgsoppgaven all relevant informasjon om fellesgjelden og den mulige økningen. Det ble også tatt i betraktning at det var knyttet en viss usikkerhet til felleskostnadene og de kommunale avgiftene frem mot våren 2024.
Det understrekes at det er viktig at detaljene i salgsoppgaven og kjøpekontrakten gjennomgås grundig. Ved budgivning bekreftet klageren at han var innforstått med innholdet i salgsoppgaven.
Meglerforetaket tar saken på alvor, men kan ikke imøtekomme klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at det i salgsoppgaven var angitt at andel fellesgjeld pr. 31. august 2023 var 909 113 kroner. Det korrekte beløpet på salgstidspunktet var imidlertid 1 269 457 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst følgende under overskriften felleskostnader:
«Felleskostnadene økte med 49% fra 01.01.2024. Gjennom 2022 og 2023 har det vært nødvendig rehabilitering i borettslaget som har medført låneopptak. Økningen skyldes økt rente på lån, samt generell prisstigning, herunder kommunale avgifter med 15% økning.»
«På grunn av prisstigning og renteøkning er det påregnelig at felleskostnadene økes etter utarbeidelse av denne salgsoppgaven.»
Under overskriften «Om borettslaget» var det opplyst:
«Borettslaget har refinansiert lånet fra Nordea. Det er godkjent låneramme i Boligbanken på kr 86 274 875,- som vil utbetales i transjer frem til 2024. Lån benyttes til renovering. Fellesgjeld vil øke frem til vår 2024 tilsvarende låneramme.»
I henhold til opplysninger fra meglerforetaket ble det ved relansering av boligen i januar innhentet oppdatert informasjon fra forretningsfører. Da det på annonseringstidspunktet ikke var mulig å angi nøyaktig hvor mye andelen fellesgjeld ville øke, valgte megler å opplyse om borettslagets faktiske situasjon, og ikke spekulere i en konkret økning.
I et slikt tilfelle og med tanke på at boligen ikke ble solgt før i slutten av mars 2024, burde megler, slik nemnda ser det, gjort ytterligere undersøkelser om status knyttet til hva økningen i fellesgjelden ville utgjøre. Det hadde vært enkelt for megler å undersøke dette gjennom kontakt med forretningsfører. Alternativt burde megler ha gitt informasjon om den usikkerheten som forelå med hensyn til den konkrete økningen etter kontakten med forretningsfører i januar.
Når det gjelder det faktum at andel fellesgjeld i mars var høyere enn oppgitt i salgsoppgaven, viser nemnda til Høyesteretts dom i Rt-2008-976 (avsnitt 36 og 37), hvor det ble uttalt følgende:
«Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 12 andre spalte.
Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. … .»
Megler har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og dermed brutt god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 andre ledd nr. 12 og 6-3 første ledd. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og uaktsomheten må anses å ha ledet til at klager la inn et høyere bud enn han ellers ville ha gjort. Meglerforetaket er dermed erstatningsansvarlig.
Klageren har krevd erstatning på 360 000 kroner tilsvarende differansen mellom oppgitt og korrekt fellesgjeld ved markedsføringen. Nemnda har kommet til at innklagede må erstatte klageren dette beløpet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Lillestrøm Eiendomsmegling AS betaler 360 000 kroner i erstatning til Klager