RFE-2025-070

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Sandefjord
v/Adv. Rønnaug Ringstad
Ringstad Advokatfirma AS
Fru Kroghs Brygge 1
0252 Oslo

Saken gjelder:
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetaket 13. april 2023. Eiendommen ble overtatt 28. april 2023. Det ble i forbindelse med salget ikke opplyst om at det var et fredet arkeologisk kulturminne på eiendommen. Dette medfører store begrensninger i forhold til utnyttelsen av eiendommen og kan føre til krav om at eksiterende terrasse og uteplasser må fjernes. Megler mottok dokumentasjon fra [kommunen] knyttet til kulturminnet, men videreformidlet ikke opplysningene til klageren før kjøpet. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk. Videre er det spørsmål om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever erstattet verdireduksjonen de manglende opplysningene medfører, beregnet til 1 100 000 kroner, med tillegg av 70 000 kroner til juridisk bistand. Klager har mottatt 500 000 kroner i erstatning fra selger og krever de resterende 670 000 kronene erstattet av meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klager ble i forkant av kjøpet ikke informert om at store deler av eiendommen var fredet som et arkeologisk kulturminne. Klager ble først oppmerksom på dette da hun og ektefellen en stund etter overtakelse gjorde undersøkelser for å oppføre et anneks eller et tilbygg på eiendommen.

Konsekvensene av kulturminnet er for det første at eksisterende platting/uteområde regnes som ulovlig oppført, og kan bli krevet fjernet av kommune/fylkeskommune, Videre fører fredningen til at eiendommen i dag ikke har noe utbyggingspotensiale. Det fremgår av kommuneplanens arealdel at eiendommens tillatte BYA er 35%. Med eksisterende bebyggelse (grunnflate +/- 100 kvm) er dagens BYA 9-12%. I utgangspunktet kunne tomten dermed ha vært bebygget med ytterligere 23-26% BYA (anslagsvis opp til 200 kvm grunnflate mer enn i dag).

Eiendommens utforming, eksisterende bebyggelse, samt nærhet til fylkesveiens byggegrenser, er slik at det i all hovedsak er det fredede arealet som ville ha vært aktuelt for ytterligere utbygging.  På grunn av kulturminnet og fredningsgrensen vil det da ikke være mulig å bebygge eiendommen ytterligere. I anledning saken har klager innhentet en vurdering fra et annet meglerforetak som anslår verdiminuset som følge av kulturminnet til 750 000 – 1 000 000 kroner.

I tillegg til verdiminuset på eiendommen, risikerer klager å bli påført kostnader til riving/fjerning av uteplassen som er ulovlig oppført. Dette anslås skjønnsmessig til kr 100 000,-. Da klager kjøpte eiendommen, la de stor vekt på størrelsen, samt den flotte uteplassen over kulturminnet. Begge deler ble fremhevet av megler i prospektet. Klager er tydelig på at de ikke hadde kjøpt eiendommen dersom opplysningene om kulturminnet hadde blitt formidlet til dem.

I epost av 2. april 2024 svarte megler på hvorfor det ikke ble gitt opplysninger om kulturminnet i forbindelse med salget, eller i markedsføringen generelt. Det ble i svaret henvist til at det i forkant av salg innhentes standardiserte informasjonspakker utarbeidet for å oppfylle meglers undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Ifølge megler var det ikke gitt opplysninger her om at det lå et kulturminne på eiendommen. Dette er feil. I meglerpakken fra kommunen innhentet i forkant av salget, lå det et dokument hvor det var inntatt situasjonskart som viste kulturminnet og fredningsområdet. På bakgrunn av dette må det legges til grunn at megler hadde informasjon om kulturminnet før eiendommen ble annonsert, uten at denne informasjonen ble videreformidlet til klageren eller andre interessenter.

Meglers anførsel om at merkingen av kulturminner på offentlige kart (rød «R», rød og gul sirkel) ikke er «velkjent» kan ikke føre frem. Klager er av den oppfatning at denne merkingen er allment kjent, i det minste må det legges til grunn at den bør være kjent for eiendomsmeglere og andre som vurderer denne type informasjon i en profesjonsrolle. Dersom det faktisk var slik at megler var ukjent med kulturminnemerkingen, følger det av undersøkelsesplikten at han skulle ha avklart hva en så tydelig merking over et så stort areal på eiendommen innebar.

Opplysninger om fredning, vern og/eller kulturminner er omfattet av emgl. § 6-7. Det vises her til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven. Kommentarutgave, Universitetsforlaget, 2013 s. 287:

«At opplysningsplikten etter emgll. § 6-7 (1) første punktum kan omfatte fredningsbestemmelser om den aktuelle eiendommen, er bl.a. lagt til grunn i RfE 2007174 sml. RG-2012-548 (Borgarting). […] Det kreves ikke at megler har inngående kunnskap om klassifiseringssystemet, men en kjøper må kunne forvente å få informasjon om at salgsobjektet er fredet, vernet eller verne/bevaringsverdig, og opplysninger om hva dette innebærer.»

Det er feil at innklagede ikke har vært involvert i prosessen med å finne en minnelig løsning og forlike saken med selgersiden. Både klager og selgersiden forsøkte å finne en løsning med innklagede, men dette ble avvist.

Megler har brutt eiendomsmeglingsloven § 6-7, ved ikke å opplyse om det fredede kulturminnet. Det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse av opplysningsplikten og klagers økonomiske tap. Klager hadde ikke kjøpt eiendommen dersom opplysningene hadde blitt gitt. Klagers tap anslås på bakgrunn av meglervurdering og antatt kostnad ved riving/fjerning av uteplassen til 1 100 000 kroner. Klager har i tillegg hatt 70 000 kroner i kostnad til juridisk bistand i saken. Da klager kun har mottatt 500 000 kroner i prisavslag/erstatning fra selger, kreves det resterende, 670 000 kronene erstattet av meglerforetaket.

Påstand:

«1. Innklagede har brutt emgll. § 6-7.
2. Klager tilkjennes kr 670 000,- i erstatning.»

Innklagede har i hovedsak anført:

Det er korrekt at klager forut for inngåelse av kjøpsavtalen med selger ikke fikk informasjon om forholdet det er reklamert over overfor både selger og meglerforetak. Gjennom dokumentasjonen kommunen oversendte fant ikke megler informasjon som tilsa slike forhold som senere ble avdekket. Meglerforetaket innhentet på vanlig måte alle tilgjengelige opplysninger fra kommunen, herunder situasjonskartet over eiendommen klageren har vist til. Nevnte situasjonskart hadde benevnelsen «Ledningskart vann og avløp» da dette ble oversendt meglerforetaket fra E-plassen. Tegnet (Rød «R» med gul ring») er ikke nærmere beskrevet i noe av dokumentasjonen meglerforetaket fikk tilsendt fra kommunen, og det er heller ikke slik at dette tegnet utgjør en velkjent angivelse av kulturminne. Videre er det flere kart over eiendommen, hvor dette tegnet ikke fremkommer. Matrikkelinformasjonen som ble innhentet gav heller ingen antydninger til at det kunne være et kulturminne på eiendommen. Dette til tross for at matrikkelen er den naturlige og logiske kilden til denne type informasjon. Megler mottok heller ikke informasjon fra selger, som faktisk var kjent med kulturminnet.

Klager har fremlagt en vurdering av verdiminus innhentet fra et annet meglerforetak som anslår et verdiminus som følge av kulturminnet i størrelsesorden 750 000 til 1 000 000 kroner.  Klager har ikke fremlagt de øvrige verdivurderingene som må antas å være grunnlag for det forliksbeløpet klager har akseptert fra selgersiden. Begge disse vurderingene ligger i sjiktet for erstatningsbeløpet klager aksepterte som fullt og endelig oppgjør fra selgersiden.

For bedømmelse av profesjonsutøvers opptreden er det både generelt, og konkret i nærværende sak, viktig at vurderingen knyttes til situasjonen som forelå på det aktuelle tidspunkt og ut fra det megler hadde av opplysninger der og da. Det vises for dette til avgjørelsen i HR-2018-1234-A.

Det er korrekt at megler i kommunens «meglerpakke» fikk oversendt situasjonsplan over eiendommen som gjelder vann- og avløpsledninger. Dette situasjonskartet ble ikke vedlagt salgsoppgaven, da det ikke er en del av den informasjonen megler plikter å gi til kjøper etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det var på den bakgrunn heller ikke nærliggende for megler å granske dette dokumentet, og særlig ikke med tanke på å avdekke mulige kulturminner på eiendommen. Opplysningene i situasjonsplanen er ikke ment å være, og oppfattes ikke i bransjen som en kilde for eventuell informasjon om kulturminner på eiendommen.

Megler har ikke opptrådt klanderverdig knyttet til sin gjennomgang av mottatt informasjon fra kommunen. Megler hadde heller ikke grunn til eller foranledning for å forstå eller mistenke at det lå et kulturminne på eiendommen. Matrikkelen, som er den alminnelige kilde for denne type informasjon, inneholdt ikke opplysninger om forholdet.  Megler har ikke brutt verken opplysnings- eller undersøkelsesplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det bestrides at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved sin utførelse av salgsoppdraget.

For ordens skyld bemerkes at det ikke er uenighet om at opplysninger om eventuell fredning, vern og/eller kulturminner omfattes av meglers lovfestede opplysningsplikt. Temaet i klagen er imidlertid om megler ut fra det som forelå av opplysninger ved salgsoppdraget hadde en foranledning til å kunne forstå at slike forhold forelå ved denne eiendommen.

Når det gjelder klagers krav om erstatning for et påstått resttap etter fullt og endelig oppgjør fra selgersiden, kan dette under enhver omstendighet ikke føre frem. For det første fremstår klagers tapsberegning som feilaktig sett hen til de øvrige vurderingene som er gjort av mulig verdiminus. Det fremstår ut fra foreliggende estimater som om klager har fått dekket sitt fulle økonomiske tap ved forliksbeløpet som er utbetalt fra selgersiden.

For det andre vises til at nemnda har fast praksis for at når klageren inngår et forlik med boligselgerforsikringen, uten at innklagede har vært involvert, kan ikke klageren «snu seg» mot innklagede og kreve differansen erstattet. Se for dette blant annet RFE-2020-215 og RFE 2021-69. Dette gjelder både «resttapet» som hevdes lidt og det gjelder advokatkostnadene knyttet til saken overfor boligselgerforsikringen.

Det er korrekt at boligselgerforsikringsselskapet har fremmet forslag om at meglerforetaket skal bidra inn i en løsning overfor kjøper. Det har meglerforetaket avslått, fordi det ikke foreligger grunnlag for et direktekrav fra selgersiden basert på informasjonsansvar. Boligselgerforsikringsselskapet har heler ikke videreført noe direktekrav overfor meglerforetaket eller sikkerhetsstiller etter forliket med klager. Dette forhold har imidlertid ikke betydning i forhold til nemndas praksis for så vidt gjelder saker der klagers krav er forlikt med boligselgerforsikringen.

Innklagde vil på bakgrunn av ovennevnte påstå at klagen ikke kan føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig og tydelig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Opplysningsplikten kan omfatte fredningsbestemmelser om den aktuelle eiendommen. Det kreves ikke at megler har inngående kunnskap om klassifiseringssystemet, men en kjøper må kunne forvente å få informasjon om at salgsobjektet er fredet, vernet eller verne-/bevaringsverdig, og opplysninger om hva dette innebærer, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 287. Nemnda legger til grunn at megler faktisk ikke var kjent med at deler av eiendommen var fredet. Nemnda er dermed enig med innklagede i at problemstillingen i denne saken er om megler, ut fra det som forelå av opplysninger ved salgsoppdraget, hadde foranledning til å kunne forstå at slike forhold forelå ved denne eiendommen.

Nemnda bemerker at situasjonskartet, som ble oversendt av kommunen, men som ikke ble tatt med i salgsoppgaven, hadde en tydelig rød sirkel på klagers tomt, med en en «r» som var ment å merke dette som et kulturminne. Det var imidlertid ikke nærmere forklart i kartet eller situasjonsplanen hva dette innebar, og det samme fremkom ikke av andre kart megleren hadde tilgjengelig. Det er ikke gitt at kulturminner er avmerket på situasjonskart, og nemnda er enig med meglerforetaket i at opplysninger i situasjonsplanen ikke er ment å være, og heller ikke oppfattes i bransjen, som en kilde til informasjon om kulturminner på eiendommen. I den grad kulturminner er avmerket i et situasjonskart, kan dette også gjøres på flere måter.

Nemnda er likevel av den oppfatning at megler – ut fra den tydelige merkingen i situasjonskartet – hadde en klar foranledning til å undersøke nærmere hva dette innebar. Nemnda viser også til at Vestfold har en svært rik forekomst av arkeologiske kulturminner, noe som forutsetter å skjerpe meglers oppmerksomhet når det gjelder en slik iøynefallende, men uforklart, merking som i dette tilfellet. Det tilføyes at fravær av informasjon om kulturminnet i matrikkelen ikke kunne tas til inntekt for at dette ikke forekom på eiendommen. Nemnda mener dermed at megler har forsømt opplysnings- og undersøkelsesplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Nemnda har likevel kommet til at det ikke er sannsynliggjort at vilkårene for erstatning er oppfylt. Et eventuelt ansvar for megler er ikke parallelt med det som gjelder for en selger, og megler er eventuelt erstatningsansvarlig på delikts erstatningsrettslig grunnlag overfor en kjøper. Megler kan derfor ikke avkreves erstatning tilsvarende den positive kontraktsinteressen, og det avgjørende er hvordan klagers økonomiske situasjon ville ha vært dersom den anførte forsømmelsen tenkes borte. I saken her er det ikke sannsynliggjort at et eventuelt tap overstiger det klager allerede har fått kompensert fra selger. Selv om et verdiminus ikke uten videre er avgjørende for et eventuelt økonomisk ansvar for megler, peker nemnda likevel på at det her foreligger tre ulike verdivurderinger, med et tildels betydelig avvik.

Etter dette har megler forsømt opplysningsplikten, men klagen fører for øvrig ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandefjord har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, men erstatningskravet fører ikke frem.