RFE-2025-080

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
BOA Eiendomsmegling Oslo Vest AS
v/advokat Helene C. Tenfjord
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder: Parkering. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 19. januar 2023 inngikk klagerne oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. I tillegg til garasjeplass, var det mulighet for å parkere langs veien som grenset til eiendommen. Selv om parkeringsplassene ikke var private, hadde klagerne montert elbillader langs veien. Etter salget, fremsatte kjøperne krav om prisavslag som følge av at det var gitt uriktig opplysninger om at parkeringsplassene langs veien var private. Klagerne inngikk deretter forlik ved å gi kjøperne 1 250 000 kroner i prisavslag. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å innta uriktige opplysninger om parkeringsplassene i salgsoppgaven. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Informasjon om parkering er svært viktig i forbindelse med boligsalg, og opplysninger om dette skal gis i salgsoppgaven. Det er dermed viktig at megleren sørger for at informasjonen som gis er korrekt, entydig og klar. Det bemerkes at meglers undersøkelsesplikt utfyller meglers opplysningsplikt.

I dette tilfellet sørget ikke megleren for at informasjonen om parkering ble entydig og klar. Dette til tross for at han var kjent med de faktiske forholdene, samt hadde tidligere salgsoppgaver tilgjengelig. Megleren endret i stedet ordlyden til det verre, og meningsinnholdet ble klart feil.

Sakens faktiske side
Da klagerne bestemte seg for å selge eiendommen sin, innhentet de tilbud fra flere meglerforetak. I den forbindelse var megleren på befaring, og parkeringssituasjonen i gaten ble diskutert. Klagerne fortalte blant annet om tiltakene de hadde igangsatt for å bedre parkeringssituasjonen, herunder at de hadde montert el-billader langs veien, samt opparbeidet «lommer» inn mot hagen for å få bedre plass. Under befaringen drøftet også partene muligheten for å bedre parkeringssituasjonen slik at eiendommen kunne få eksklusive plasser i stedet for gateparkering. Klagerne fortalte megleren at de hadde vurdert muligheten for å grave seg videre inn på tomten slik at biloppstillingsplassene ble eksklusive. De fortalte også om dialogen med naboen om å eventuelt å bygge om den eksisterende garasjen. Klagerne var altså helt klare på at de ikke hadde private biloppstillingsplasser langs veien.

Når en megler skal gi verdivurdering, er det vært naturlig å gjøre seg kjent med eiendommen tidligere salgsoppgaver. Det bemerkes her at eiendommens tidligere salgsoppgave fra 2018 lå tilgjengelig på Eiendomsverdi.no. I salgsoppgaven fremgikk følgende om parkering:

Parkering i garasje på tomten. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Det opplyses altså klart om at det er gateparkering i tråd med områdets parkeringsbestemmelser. Det bemerkes for øvrig at veien med gateparkering er en offentlig vei.

Etter flere meglere hadde vært på befaring, mottok klagerne tre ulike tilbud og verdivurderinger. Valget falt imidlertid på innklagede meglerforetak.

Klagerne har aldri gitt uttrykk for at det var andre parkeringsmuligheter enn gateparkering. Dette innebar at andre også kunne parkere nedenfor klagernes hus. Dette var imidlertid sjeldent et problem, noe megleren ble orientert om.

Megleren var altså klar over at det dreide seg om en offentlig vei med gateparkering, samt at parkeringsplassene ikke var private. «Lommen» som klagerne hadde opparbeidet var uansett ikke dype nok til at bilene som parkerte der stod utenfor gatelegemet.

Etter befaringen, hadde klagerne flere telefonsamtaler med megleren hvor parkeringsforholdene ble drøftet. På et tidspunkt ønsket en potensiell interessent å vite mer om hvilke løsninger klagerne selv hadde vurdert for å forbedre parkeringsmulighetene. Klagerne informerte da megleren om at de hadde vurdert å enten bygge ut den eksisterende garasjen, eller grave seg videre inn på tomten for å få private parkeringsplasser. Megleren var altså godt kjent med at klagerne hadde vurdert alternative løsninger knyttet til parkering.

Det bemerkes at kjøperne i senere tid har fått tillatelse til å grave seg lenger inn på eiendommen, og på den måten fått private biloppstillingsplasser. Da megleren stilte så mange spørsmål om muligheten for å bedre parkeringssituasjonen, finner klagerne det usannsynlig at dette ikke ble diskutert med kjøperne før inngivelse av bud.

I forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven, sendte megleren et spørsmålsark til klagerne, hvor det blant annet ble spurt om følgende:

Parkering: Er det parkeringsplass, garasjeplass, beboerparkering eller parkering i gate, er det mulighet for elbil-lader

Klagerne svarte:

Smal garasje, parkering i gate / 2 bil oppstillingsplass tilknyttet bolig med elbillader

Svaret fra klagerne er ikke entydig. Megleren skulle derfor bistått dem med å presise forholdene. I stedet endret megleren på klagernes formulering før den ble inntatt i salgsoppgaven:

Parkeringsforhold: Parkering i smal garasje ~ ca. 18 kvm saml 2 biloppstillingsplasser tilknyttet bolig med elbillader. Videre er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser

Kjøperne oppfattet formuleringen dithen at det var to private parkeringsplasser i tillegg til gateparkering. Dette viser at megleren endret formuleringens meningsinnhold til det verre, noe som har påført klagerne et tap.

Meglers oppdrag er å bistå selger slik at det ikke oppstår uklarheter og potensielle uenigheter om salgsobjektets tilstand. Det bemerkes her at megleren i dette tilfellet har markedsført seg med 18 års erfaring, samt at han ble kåret til årets gullmegler i 2019. Klagerne måtte derfor kunne forvente at han ville formidle viktig og riktig informasjon om parkering.

I området hvor klagernes eiendom lå, er parkering et viktig forhold. Uklar informasjon om dette kunne derfor lett føre til konflikt mellom kjøper og selger. Det bemerkes her at eiendommen ble solgt som en villa utenfor bykjernen, og parkeringshus eller lignende var ikke tilgjengelig i nærheten.

Ordlyden som megleren inntok i salgsoppgaven samsvarte ikke med klagernes svar på spørsmålsarket, og stemte verken overens med de faktiske omstendighetene eller opplysningene om parkering som var inntatt i eiendommens tidligere salgsoppgave. Det vises her til bildene i den tidligere salgsoppgaven, hvor biler stod parkert i veien utenfor de fleste husene. Bildene viser også at eierne hadde satt opp skilt om privat parkering selv om parkeringen var utenfor eiendommenes inngjerding. Det bemerkes at det er ganske vanlig med «snikprivatisering» i slike veier, og erfaring tilsier at slike forhold må undersøkes nærmere. Videre fremgikk det av salgsoppgaven fra 2018 at det kun var gateparkering etter gjeldende regler i gaten. Dette trekker i motsatt retning av at det foreligger privat parkering. Megleren hadde således en klar oppfordring til å forvisse seg om at informasjonen han ga var korrekt.

Eiendommen ble annonsert med en prisantydning på 28 600 000 kroner, og solgt for 28 000 000 kroner. I tillegg til kostnadene for markedsføring, tilrettelegging og foto, har klagerne betalt 196 000 kroner i vederlag til meglerforetaket. Det vises her til klagernes oppgjørsoppstilling.

Etter kjøpet, reklamerte kjøperne på parkeringsforholdene. I november 2023, gjorde de videre gjeldene et krav på 3 528 000 kroner overfor klagerne.

Den 25. april 2024 møttes partene til rettsmekling hvor de stod langt fra hverandre. Det var ikke mulig å inngå forlik for et lavere beløp enn 1 250 000 kroner. Det bemerkes her at kjøperne hadde boligkjøperforsikring som dekket både egne og motpartens sakskostnader. Kjøperne hadde derfor liten prosessrisiko ved å gjennomføre en hovedforhandling dersom forlik ikke kom i stand. Klagerne hadde derimot kun vanlig rettshjelpsdekning. Da kjøperne hadde tegnet forsikring gjennom megleren, skjerper dette meglerens ansvar om å gi korrekt informasjon.

Sakens rettslige side
Klagerne holder meglerforetaket erstatningsansvarlig for tapet de har lidt som følge av meglerens uaktsomme opptreden. Det vises her til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og andre ledd.

Det er i kjernen av meglers plikter å påse at lovpålagt og riktig informasjon formidles til potensielle kjøpere i forbindelse med salget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dersom det gis uriktig informasjon, vil oppdragsgiver lett kunne havne i ansvar overfor kjøper. Det vises her til ulike avgjørelser fra Finansklagenemnda hvor selger har måttet betale erstatning til kjøpere for manglende parkeringsplass. Det vises også til LB-2011-072679 og LB-2019 -85292. I sistnevnte sak, peker lagmannsretten på at Polaris Media hadde engasjert advokat A som en advokat med særlig kompetanse nettopp for å få hjelp og støtte med avtalen og forhandlingene. Det samme må sies å gjelde i herværende sak, da klagerne hadde behov for meglerens særlige kunnskap.

Megler har et klart ansvar for å gi riktig informasjon til kjøperne. Selv om selger får salgsoppgaven til gjennomlesning, endrer ikke dette meglers ansvar. I dette tilfellet så ikke klagerne hvordan formuleringen kunne forstås av en potensiell kjøper. Det er dermed i kjernen av meglers ansvar å påse at informasjonen i salgsoppgaven er riktig.

Til tross for at megleren hadde diskutert parkeringssituasjonen grundig på forhånd med klagerne, og var kjent med at biloppstillingsplassene langs veien ikke var private, inntok han misvisende opplysninger om forholdet i salgsoppgaven. Det bemerkes her at megleren bekreftet at prisantydningen ble satt ut fra at parkeringsplassene ikke var private. Kjøperne fikk dermed kjøpe eiendommen for en lavere pris enn det megleren mente var riktig med tanke på at parkeringsplassene ikke var private. På bakgrunn av den misvisende ordlyden i salgsoppgaven, har kjøperne altså fremsatt et uberettiget krav mot klagerne. Dette er det meglerforetaket som må være ansvarlig for.

Meglerforetaket har fremlagt en uttalelse fra takstmannen av 28. mai 2024. Uttalelsen er avgitt 1,5 år etter at eiendommen ble solgt, og den er avgitt i anledning saken mellom klagerne og kjøperne. Slik det fremstår, var det takstmannen som ga informasjonen om at det var installert elbillader på parkeringsplassene langs tomten. Dette stemmer imidlertid ikke, da det var klagerne som informerte om dette. Dette burde fremgått av tilstandsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven.

Klagerne fastholder at de aldri ga uttrykk for at parkeringsplassene var private. I samtalene med megleren var det uansett helt klart at forholdene knyttet til parkering ikke var optimale, samt at plassene ikke var private, men lå langs den offentlige veien. I sin e-post av 28. mai 2024, har takstmannen vedlagt bilder som viser hvor små parkeringsplassene langs veien var.

Meglerforetaket har også fremlagt SMS-korrespondanse fra august 2023. SMS-ene ble sendt et halvt år etter salget, og klagerne kan ikke se at disse er relevante for herværende sak.

Klagerne bestrider meglerforetakets anførsel om at de kan holdes ansvarlig for å ikke ha reagert på meglerens utforming av salgsoppgaven. Det vises i den forbindelse til Rt-2023-1796-A. I dommen fremheves det at forsikringsmegleren hadde en særlig forpliktelse til å identifisere risikoområder for forsikringsdekningen, og det ble påpekt fra retten at oppdragsavtalen innebar en rollefordeling mellom partene. I den aktuelle saken ble sikrede ikke ansett for å ha medvirket, selv om vilkårene ikke var lest. Fra dette kan det trekkes en parallell til herværende sak, ved at klagerne ikke reagerte på meglerens valg av ordlyd i salgsoppgaven. Klagerne så ikke at ordlyden kunne være tvetydig. Ifølge dommen har imidlertid megler en særlig forpliktelse til å identifisere risikoområdene. Uklar informasjon om biloppstilling må anses som et risikoområde ved salg av fast eiendom.

Klagerne inngikk oppdragsavtale med meglerforetaket for å få hjelp til å presentere eiendommen på en korrekt måte. Da parkering er av stor betydning i det aktuelle området, hadde megleren en særlig oppfordring til å undersøke forholdene grundig. Det bemerkes at meglers undersøkelses- og opplysningsplikt må utvides i slik tilfeller, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. I dette tilfellet ble parkeringssituasjonen diskutert, og megleren kunne selv se at biloppstillingsplassene ikke var dype nok til at en hel bil fikk plass.

Endelig vises det til LB-2018-180420. Saken gjaldt en takstmanns ansvar for en verdivurdering. Lagmannsretten fant det kvalifisert uaktsomt å vurdere markedsverdien så høy som takstmennene hadde gjort, uten å ta forbehold om at verdivurderingene forutsatte tinglysing slik det var gjort i tidligere takst. Som uavhengige profesjonsutøvere, hadde takstmennene plikt til å foreta selvstendige undersøkelser av sentrale forhold som lå til grunn for verdivurderingene. Retten kom til at:

Det derfor var uaktsomt å vurdere verdien som så høy uten å foreta selvstendige undersøkelser av grenser og rettighetsforhold som vurderingene var basert på, eller uten å gi opplysning om at vurderingene var basert på eiers opplysninger om dette uten at det var nærmere undersøkt.

Det samme anføres i herværende sak hva gjelder både meglerens og takstmannens ansvarsfraskrivelser. Opplysningene fremstår som deres egne, og de har ikke undersøkt forholdene nærmere selv.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7, krever klagerne at meglerforetakets vederlag faller bort. I dette tilfellet foreligger det mer enn en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerforetakets side. Meglerens forsømmelse har videre påført klagerne et tap på 1 250 000 kroner i tillegg til egne advokatutgifter som de krever erstattet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Sakens faktiske side
Den 9. januar 2023 avtalte partene at megleren skulle komme på befaring dagen etter. Under befaringen fikk megleren inntrykk av at eiendommen hadde to tilhørende biloppstillingsplasser i tillegg til garasjen. Biloppstillingsplassene var opparbeidet med inngraving mot tomten, støttemur, parkering forbudt-skilt, samt elbillader. Dette ga megleren inntrykk av at plassene tilhørte eiendommen. Det bemerkes at plassene ikke ble diskutert nærmere på dette tidspunkt.

Etter oppdragsavtalen ble signert 19. januar 2023, ble salgsprosessen igangsatt. I den forbindelse sendte megleren et spørsmålsskjema til klagerne, og takstmann ble engasjert. Hva gjaldt spørsmål om parkeringsplassene i spørreskjema, svarte klagerne følgende:

Smal garasje, parkering i gate / 2 biloppstillingsplasser tilknyttet bolig med elbillader

Den 29. januar 2023 leverte klagerne sin egenerklæring. Under punkt 15 med spørsmål om selger har ladeanlegg/ladeboks for elbil, svarte klagerne:

Egen frittstående el-lader ved parkeringsoppstilling

Basert på befaringen og informasjonen han fikk fra klagerne, utarbeidet takstmannen sin tilstandsrapport. Takstmannen fikk i tillegg oversendt kommunale opplysninger fra megleren. I tilstandsrapporten ble det inntatt følgende om parkering:

Asfaltert gårdsplass foran enkel garasje innbygget i terreng. Parkeringsplasser langs tomt i [veinavn] med oppsatt elpunkt for lading av elbil.

Klagerne fikk oversendt utkast til tilstandsrapporten 31. januar 2023. Samme dag ga klagerne sin tilbakemelding om hvilke punkter som måtte korrigeres. Opplysningene om parkering ble imidlertid ikke nevnt.

Klagerne har anført at det må kunne forventes at viktig informasjon om parkering blir entydig opplyst av megler. Det bemerkes her at megleren også må kunne forvente å få korrekte opplysninger fra selger som kjenner eiendommen best.

I en uttalelse av 28. mai 2024, har takstmannen opplyst om at klagerne informerte ham om at det medfulgte to parkeringsplasser langs tomten/støttemuren, samt at disse var merket med privat parkering. Takstmannen skal også ha blitt henvist til å parkere langs støttemuren på én av disse plassene. Under befaring skal klagerne videre ha informert takstmannen om at en ny støttemur ville bli trukket lenger inn i terrenget mot boligen, blant annet for å gjøre plass til biloppstillingsplasser på egen tomt.

Når det kommer til salgsoppgaven, ble denne utarbeidet basert på eiendommens kommunale opplysninger, tilstandsrapport, selgers egenerklæringsskjema og øvrige opplysninger til megleren. I utkastet til salgsoppgaven, inntok dermed megleren tilsvarende opplysninger som klagerne selv ga om parkering. I tillegg la megleren til at det også var gateparkering.

Da klagerne fikk tilsendt salgsoppgaven til gjennomlesing, ga de tilbakemelding på hvilke punkter som måtte korrigeres. Informasjon om parkering, ble ikke nevnt. Salgsoppgaven ble deretter godkjent av klagerne 3. februar, og annonsen ble således publisert.

Etter annonseringen, ble det avholdt visninger 12. og 14. februar 2023. Parkeringsplassene var aldri noe tema på visningene, foruten at en interessent spurte om muligheten for å etablere en garasje på motsatt ende av tomten. Megleren kunne ikke svare på dette, da et slikt tiltak er søknadsplikt og må omsøkes.

To dager etter overtakelsen, inngikk kjøperne dialog med klagerne om parkeringsplassene. Det vises her til klagernes SMS til megleren 3. august 2023.

Sakens rettslige side
Klagerne anfører at megleren har handlet i strid med god meglerskikk, samt opptrådt uaktsom i forbindelse med informasjonen han ga kjøperne.

Det ulovfestede erstatningsansvaret for eiendomsmeglere, er blant annet omtalt i HR-2018-1234-A hvor det fremgår av avsnitt 41 og 42:

I Rt-1995-1350, som gjaldt ansvar for en eiendomsmegler, slo Høyesterett fast at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Samtidig ble det fremhevet at det er et visst spillerom før atferd som kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. «God meglerskikk» er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-20011702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det aktuelle tilfellet.

Den overordnede normen for god meglerskikk fremgår av eiendomsmeglingslovens § 6-3. I praksis er bestemmelsen tolket slik at megleren har visse plikter knyttet til å undersøke og gi selger informasjon.

Ved salg av bolig, er selger den viktigste informasjonskilden til megleren, jf. NOU 1987:14 s. 75. I herværende sak har derfor megleren innhentet og videreformidlet klagernes opplysninger om at de to parkeringsplassene var tilknyttet eiendommen. For megleren fremstod det som klart at de to parkeringsplassene utelukkende ble benyttet av klagerne. Klagerne hadde blant annet iverksatt tiltak for å markere plassene. Utgravingen av plassene var markert med en steinmur, og klagerne hadde satt opp både et skilt om privat parkering samt en elbillader. Tiltakene tydet isolert sett på at det dreide seg om parkeringsplasser som tilhørte eiendommen.

Da det ble kjent at parkeringsplassene ikke var private, reklamerte kjøperne overfor klagerne. Klagerne vurderte prosessrisikoen som høy, og valgte derfor å forlike saken.

Etter meglerforetakets oppfatning, har klagerne selv skapt saken, og meglerens opptreden kan ikke anses som erstatningsbetingende uaktsom. Når klagerne iverksatte tiltak for å privatisere parkeringsplassen og unnlot å informere megleren om at de ikke var private, må klagerne selv stå ansvarlig for dette.

Klagerne forsøker å skyve ansvaret over på megleren ved at han inntok en frase om gateparkering etter gjeldende bestemmelser i salgsoppgaven. Formuleringen er imidlertid innhentet fra klagernes egne opplysninger om gateparkering. Saken ville uansett stilt seg likt dersom setningen ikke ble inntatt. Kjøperne ble uriktig opplyst om at det var to biloppstillingsplasser som tilhørte eiendommen. Det medfører imidlertid riktighet at det er mulighet for gateparkering. Meglerforetaket kan dermed ikke se at opplysningen forsterket kjøpernes tro om at parkeringsplassene som klagerne hadde etablert var private.

På bakgrunn av det ovennevnte, har ikke megleren handlet erstatningsbetingende uaktsomt. Eventuelle kritikkverdige forhold overstiger heller ikke Høyesteretts terskel.

Klagerne har under enhver omstendighet handlet på en slik måte at de selv må bære ansvaret. Forliket som ble inngått mellom kjøperne og klagerne er også et resultat av dette.

For øvrig, bestrides det at det foreligger årsakssammenheng. Det er sikker rett at selger ikke kan kreve regress for et betalt prisavslag til kjøper. Det vises her til Finansklagenemndas avgjørelse FinKN-2020-844:

Et prisavslag er ment å kompensere for en mangel ved boligen. Synspunktet er at boligen er solgt til overpris når kjøpesummen ikke tar hensyn til mangelen. Utgangspunktet er derfor at salgssummen med fradrag for prisavslaget reflekterer boligens reelle verdi med mangelen. I så fall foreligger det ikke noe økonomisk tap med mindre selgeren kan påvise at han kunne solgt boligen med riktige opplysninger til samme pris til en annen kjøper, jf. FinKN-2018-182. Nemnda kan ikke se at dette er dokumentert her.

I tillegg vises det til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester sin avgjørelse RFE-2022-282 hvor samme prinsipp legges til grunn. Krav om regress for prisavslag kan derfor under enhver omstendighet ikke føre frem.

Klagerne har vist til Rt-2023-1766-A, og meglerforetaket antar at det her menes HR-2023-1796-A. Denne saken gjaldt imidlertid profesjonsansvar for forsikringsmeglere, og kan ikke anses for å være sammenlignbar med herværende sak.

Videre har klagerne vist til LB-2019-85292 hvor lagmannsretten kom til at en advokat og et advokatfirma var erstatningsansvarlige. Lagmannsretten la vekt på at en kollega av advokaten hadde påpekt en uoverensstemmelse mellom formelen som ble brukt og oppfatningen hos klienten. Det ble lagt vekt på at formelen var vanskelig å forstå og at advokaten som spesialist måtte gjøre en grundig gjennomgang av denne. En sentral del av et advokatoppdrag er å være klar over klientens mål og forutsetninger. Lagmannsretten konkluderte med at advokaten hadde vært uaktsom.

I herværende sak har det ikke vært noe som tyder på at informasjonen om parkeringsplassene var vanskelige å forstå eller at det var nødvendig å foreta en grundigere gjennomgang av disse.

Avslutningsvis viser klagerne til LB-2018-180420. I saken skulle to takstmenn vurdere markedsverdien av en boligeiendom. Takstmennene hadde en sterk oppfordring til å undersøke om rettigheter var tinglyst, da det i en forhåndstakst var presisert at tinglysing av bruksrett til garasje, tennisbane og stabbur var en forutsetning for hans verdivurdering.

I dette tilfellet har ikke megleren hatt noen særlig oppfordring til å undersøke parkeringsplassene nærmere. Megleren har kun videreformidlet klagernes opplysninger, og det fremsto klart at de to parkeringsplassene kun ble benyttet av klagerne.

Påstand
På vegne av meglerforetaket, nedlegges følgende påstand:

Innklagede har ikke handlet i strid med god meglerskikk. Erstatningsansvar kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt, men har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.

Nemnda bemerker at det er uklart og omstridt hva klagerne eventuelt har opplyst til megler i forkant av salget om den rettslige statusen til parkeringsplassene. Dette er uansett ikke avgjørende. Det vises til at megler uansett – basert på klagernes opplysninger – burde ha forstått at parkeringsplassene ikke tilhørte klagerne fullt ut. Selv om klagerne – som de selv uttrykker det – hadde foretatt «snikprivatiserende tiltak» med støttemur og skilt som tilsa at plassene var private, er det tydelig ut fra bildene, inntatt i meglerforetakets avslag på klagen, at bilene som sto på disse plassene i alle fall delvis måtte stå i vei som neppe var eid av klagerne. Selv om selger er meglers hovedkilde til opplysninger, kan ikke megler uten videre lene seg på selgers opplysninger der han har foranledning til å forstå at disse er uriktige eller misvisende. Meglerforetaket har heller ikke direkte hevdet at megler oppfattet plassene som eid av klagerne. Det vises igjen meglerforetakets avslag, der følgende fremgår (med uthevelse foretatt av nemnda):

For eiendomsmegler fremstod det som klart at disse to p-plassene utelukkende ble benyttet av selgerne. Selgerne hadde gjort tiltak for å markere p-plassene med utgraving markert med steinmur, satt opp privat parkering skilt og montert el-bil lader. Disse tiltakene var isolert sett tydelige tegn på at det dreide seg om p-plasser som tilhørte eiendommen.

Det kan godt hende mye tydet på at parkeringsplassene utelukkende ble «benyttet» av klagerne. De stedlige forholdene tilsa imidlertid ikke at de tilhørte klagerne. Dette er en vesentlig opplysning en kjøper forventes å få, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det må antas at megler, som har lang erfaring og i salgsoppgaven er presentert med særlig kompetanse innen unike boliger i det aktuelle området, må være kjent med at «snikprivatisering» forekommer. Megler må dessuten forutsettes å ha hentet inn, og vært kjent med, reguleringskart og kommunale bestemmelser for området.

Nemnda mener på denne bakgrunn at megler forsto eller i det minste burde ha forstått at klagernes opplysninger, som ble gitt i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgaven, var tvetydige eller misvisende. Den justerte formuleringen megler tok inn var ikke klargjørende – tvert om innebar tilføyelsen av ordet «Videre», i enda større grad enn det klagernes formulering kunne gi anvisning på, at det var tre parkeringsalternativer; 1) parkering i garasje, 2) to biloppstillingsplasser tilknyttet boligen og 3) alminnelig gateparkering.

Nemnda mener at meglers manglende klargjøring av de reelle parkeringsforholdene er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og at terskelen for kritikkverdig adferd som ikke er erstatningsbetingende klart er overskredet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 41.

I den grad de misvisende opplysningene om parkeringsforholdene har forårsaket noe økonomisk tap hos kjøperne, er årsaksbildet sammensatt. Dette har sammenheng både med klagernes egne misvisende opplysninger, meglers egne manglende undersøkelser og presiseringer, men også klagernes manglende korrigering av meglers omformulering. Nemnda mener likevel at meglers forsømmelse er så vidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte ansvar til den, jf. tilsvarende Rt-2001-337, som må antas å gi uttrykk for et prinsipp som kommer til anvendelse også for erstatning i kontraktsforhold, som det er tale om her.

Nemnda har likevel ikke grunnlag for å ta stilling til om meglers forsømmelse har forårsaket noe økonomisk tap hos klagerne. Klagerne har inngått et forlik med kjøperne, der kjøperne er innrømmet 1 250 000 kroner i prisavslag. Dette er ikke noen rettslig avgjørelse som innebærer en endelig fastsetting av hva kjøperne forsto eller ikke forsto og eventuelt har krav på som økonomisk kompensasjon. Forholdet mellom klagerne og kjøperne ligger utenfor nemndas saklige kompetanseområde å ta stilling til. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å konstatere at forliksbeløpet er resultat av meglers forsømmelse. I den grad det skulle være aktuelt å tilkjenne klagerne erstatning fra meglerforetaket, ville det uansett måtte være tale om en vesentlig avkortning som følge av klagernes bidrag til eget økonomisk tap, jf. prinsippet i skadeserstatningsloven § 5-1 nr. 1.

Nemnda har ikke tradisjon for å tilkjenne erstatning for advokatutgifter påløpt i forbindelse med klagebehandlingen, og det gjøres heller ikke her, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 annet ledd. Nemnda mener imidlertid at meglers forsømmelse sannsynligvis har påført klagerne nødvendige og rimelige øvrige advokatutgifter, som meglerforetaket i utgangspunktet skal erstatte. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til utmålingen på dette punktet, og viser til at det også her må være tale om en avkortning.

Nemnda tar dermed ikke stilling til erstatningskravet.

Nemnda mener videre at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klagerne rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Også her bør imidlertid klagernes eget bidrag til forholdet tas i betraktning. Det er flere poster i oppgjørsoppstillingen som innebærer elementer av vederlag. Det vesentligste er meglers provisjon på 196 000 kroner. Nemnda mener at vederlaget skjønnsmessig skal settes ned med 80 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved BOA Eiendomsmegling Oslo Vest AS har opptrådt erstatningsbetingende, men nemnda har ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning. Megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse og meglerforetaket må kreditere klagerne 80 000 kroner av vederlaget.