RFE-2025-095

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
Ask Meglergaarden
Ekholtveien 114
1526 Moss

Saken gjelder: 
Misnøye med saksbehandlingen – brudd på god meglersikk og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av leiligheten sin med innklagede meglerforetak. Prisantydningen ble satt til 3 790 000 kroner og leiligheten ble solgt etter første visningsrunde for 3 750 000 kroner 17. februar 2025. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdig. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Totalt krever klageren at meglerforetakets vederlag settes ned med 40 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren opplevde salgsprosessen som mangelfull, uprofesjonell og uryddig. Produktene og tjenester hun kjøpte stemte ikke overens med hva som ble levert. I møte med megler før salget ble det kommunisert at leiligheten var svært attraktiv, spesielt med tanke på endringer i egenkapitalkravet som hadde åpnet opp for en ny kjøpegruppe.

Megler forespeilet en prisantydning mellom kr 3.600.000 og kr 3.800.000, med mulighet for opp mot 4 000 000 kroner i en budrunde. På bakgrunn av dette valgte klageren å kjøpe ny bolig før salg, med lang overtakelse for å sikre tilstrekkelig tid til å oppnå best mulig pris ved salg av egen bolig. Dette var megler gjort klar over og kjent med, da de også var megler for bolig klageren kjøpte.

Klageren sitter igjen med en svært negativ opplevelse av salgsprosessen, som hun oppsummerer som slett og slurvete. Feil og mangler som ble påpekt underveis ble forklart med «teknisk feil» eller feil hos andre. Etter fotografering mottok hun utkast til annonse og salgsoppgave, som inneholdt en rekke feil. Avtalte private bilder ble ikke benyttet, bilder var feilvendt, og lite salgsvennlige bilder ble brukt, det var skrivefeil i annonseteksten osv. Til tross for at feil og endringer ble spesifisert skriftlig, måtte klageren flere gang passe på og be om at det faktisk ble rettet. Totalt ble det foretatt 11 korrektur runder på epost for å få salgsoppgaven og annonsen i orden. Dette krevde betydelig innsats.

Det er grunn til å stille spørsmål ved om megler i tilstrekkelig grad har ivaretatt selgers interesser i tråd med forventet praksis. Klage med krav om kompensasjon og reduksjon for feil og mangler ble sendt til daglig leder den 28. februar 2025, men prosessen førte ikke frem. Daglig leder ignorerte de påpekte feilene, og i stedet fremhever salgsrekord og meglers innsats. Megler anbefalte opprinnelig en lavere prisantydning enn den som til slutt ble satt, og det var på klagerens initiativ at den ble hevet. Gjennom budprosessen ble det også foreslått å akseptere bud under prisantydning, til tross for at det på forhånd var tydelig kommunisert at dette ikke var ønskelig.

Etter at klageren avslo bud under prisantydning, mottok hun to dager senere et skjermbilde av meglerens kommunikasjon med kjøper, hvor kjøper informerte om at de ville legge inn et nytt bud etter møte med banken. Dette opplevdes som et alvorlig brudd på konfidensialitet overfor kjøper, med henvisning til taushetsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-6.

Meglers svar har i hovedsak fokusert på at boligen ble solgt raskt og til en «god pris», men dette oppleves som irrelevant. Det er markedet som bestemmer prisen, og det var klagerens egne tiltak som økte verdien, ikke meglerens innsats.

Når det gjelder markedsføringen, ble det kun gjort én Facebook-post ti dager før visning, samt en annonse på FINN.no. På selve visningsdagen valgte megleren å markedsføre konkurrerende objekter, og dette gir grunn til å stille spørsmål ved om megler har gjort nok for å ivareta klagerens interesser som selger.

Klagepunktene oppsummeres slik:

Feil i salgsoppgave og annonse
Ufullstendig annonsering
Manglende oppfølging, ansvar og proaktivitet fra megler
Alvorlig mangel på profesjonalitet, blant annet brudd på konfidensialitet
Rådgivning om honorarmodell som ikke er i tråd med arbeidsmetodikk og salgsprosess
Potensielt økonomisk tap eller lavere salgssum på grunn av forhastet salgsprosess
Betydelig merarbeid og tidsbruk ut over det som burde påregnes fra oppdragsgivers side

Det var ikke salgsprisen som var problemet, men måten prosessen ble håndtert på, gjennom manglende rådgivning, kommunikasjon, markedsføring og profesjonell oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

Megler ga et optimistisk bilde av markedet som førte til at klageren tok økonomisk risiko ved kjøp av ny bolig før salg. Under budrunden opplevde klageren press og uprofesjonell kommunikasjon, og megler forsøkte å få klageren til å akseptere bud under prisantydning til tross for det som var blitt kommunisert fra klageren tidligere.

Uttalelsene fra megler gjorde beslutningsprosessen skjev og satte klageren i en sårbar posisjon. Når megler senere prøver å legge ansvaret over på klageren, viser det manglende vilje til å forstå hvordan egen rådgivning påvirket valgene hennes.

Megler delte en skjermdump med budgivers mobilnummer og lånestatus, noe klageren mener bryter med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk, og svekket tilliten til meglerens håndtering av taushetsbelagt informasjon. Uansett hensikt, var det feil av megler å sende skjermbilde med budgivers telefonnummer. Dette er et klart brudd på taushetsplikten, og et alvorlig avvik fra det som er forventet av en profesjonell megler.

Dokumentasjonen på markedsføring utover FINN-annonsen og en Facebook-post ble ikke levert slik megleren påstår, og fysisk salgsplakat ble ikke satt opp. Til tross for mange klikk og nedlastede prospekter, møtte kun én interessent til visning, og megler svarte ikke konkret på hvordan interessentene ble fulgt opp.

Det er ingen tvil om at det oppsto feil med den digitale annonseringen, noe megler selv har innrømmet. Det er heller ikke uenighet om at lenken til annonsen ikke virket. Megler har påstått at klager ble informert om synlighet i kanaler som Snapchat, Facebook og Instagram, men dette stemmer ikke, slik informasjon ble først sendt etter at klager ba om det. Ingen bevis på gjennomførte kampanjer eller rapporter ble delt i forkant av visningen.

Videre manglet annonsen på FINN visningsinformasjon etter visningen. Vanlig praksis er å sette inn “visning etter avtale” eller foreslå en ny dato. Dette ble ikke gjort før klager selv tok kontakt. Igjen måtte klager være den proaktive for å sikre at grunnleggende ting ble gjort riktig.

Meglers svar forsøker å bortforklare misvisende råd, dårlig oppfølging og feil ved markedsføringen ved å vise til dokumentasjon som ikke motbeviser klagerens poenger, men tvert imot støtter dem. For eksempel bekrefter meldinger at lenken til annonsen virkelig ikke fungerte.

Klager opplevde manglende fremdrift, ansvar og kommunikasjon, og et møte med daglig leder ble kansellert kort tid før avtalt tid, noe som viste mangel på profesjonalitet.

Klagen til nemnda var allerede sendt da klager ble invitert til møte, men hun takket likevel ja i håp om å kunne løse saken uten formell behandling. Likevel ble møtet avlyst kun 2,5 timer før det skulle finne sted.

Klager ble anbefalt fastpris som tryggere og mer fordelaktig, men opplevde å bli presset til å godta bud tidlig. Meglers argumentasjon om at timepris var kostbart var irrelevant for klagerens vurdering.

Klager måtte gjennomføre 11 korrektur runder for å rette feil i salgsoppgave og annonse, noe som krevde minst 10 timer og overstiger normal kundeinnsats.

Meglers poeng knyttet til at bildene skapte tekniske problemer er en avsporing. Problemet var ikke bildenes kvalitet, men at de ble brukt feil, var dårlig utvalgt eller ble supplert med lite hensiktsmessige bilder fra meglerens side. Hovedproblemet lå også i skrivefeil, slurv og dårlig utforming av annonsetekst og salgsoppgaven, ikke i tekniske begrensninger. Dette ble heller aldri forklart underveis, og meglers framstilling stemmer ikke med klagers opplevelse eller dokumentasjonen.

Klagen handler ikke om at boligen ble solgt, men om måten det ble gjort på. Forventningene som ble skapt, tjenestene som ble solgt inn og ansvaret som ble påtatt, samsvarte i liten grad med det klageren faktisk fikk.

Klageren krever at meglerhonoraret reduseres tilsvarende 10 timer à 3 500 kroner (meglerens egen timesats), som kompensasjon for tiden klageren har brukt til å rette opp i feil i salgsoppgaven og annonsen. Klageren aksepterer å betale for produksjon av salgsoppgave og FINN-annonse, men ønsker fradrag for øvrige kostnader til markedsføring som ikke ble levert i henhold til avtalen. Dette gjelder blant annet manglende synlighet i sosiale medier og feil i annonsemateriell (foto og takstmann er allerede betalt).

Innklagede har i hovedsak anført:
Boligen ble verdivurdert til et sted mellom 3,6 og 3,7 millioner. Salgsoppgaven ble utarbeidet med 3,7 millioner som utgangspunkt, i tråd med meglers faglige anbefaling. Likevel ønsket selger å gå ut med en høyere sum, og prisantydningen ble derfor satt til 3 790 000 kroner.

Det er forståelig at man som selger har egne meninger om verdien, basert på tilbakemeldinger fra fotograf, venner eller bekjente. Men dette kan ikke megler forholde seg til som grunnlag for sin vurdering av realistisk markedspris. Det at linken i SoMe-innleggene ikke var klikkbar skyldtes en teknisk feil på leverandørens nettside, og er således utenfor meglers kontroll.

Selger ble gjort oppmerksom på at visningen ble markedsført i story på Facebook og Snapchat, og megleren oversendte i tillegg skjermdumper fra både Instagram og Facebook der annonsen lå ute. Påstandene om manglende markedsføring stemmer derfor ikke. Når det gjelder selgers private bilder, ble det tydelig sagt at dette ville være vanskelig å få til på grunn av filformatet. Megleren lovet likevel at han skulle gjøre det han kunne for å få bildene med.

På visningsdagen var det en interessent som hadde meldt seg på. Interessenten ble tett fulgt opp før, under og etter visning. Interessenten la inn et åpningsbud på 3 600 000 kroner. Med kun én budgiver anbefalte megleren selger å komme med et motbud på prisantydning i henhold til vanlig praksis. Klageren responderte med å gi et motbud på 3 950 000 kroner, hele 160 000 kroner over prisantydning, og begrunnet det med at hun «ville ha mer». I den påfølgende telefonsamtalen tydeliggjorde megler at dersom klager ikke var villig til å akseptere prisantydningen hun selv hadde bestemt, måtte de vurdere å justere prisantydningen tilsvarende. Motbudet på 3 950 000 kroner ble aldri offisielt lagt inn av selger, det ble kun sendt en melding om dette til megler. Budgiver avslo, men økte senere budet sitt til 3 750 000 kroner. De presiserte at dette var deres siste bud, og at de hadde andre alternativer de vurderte.

Megler anbefalte klageren å vurdere dette seriøst, da det fortsatt ikke var kommet inn andre interessenter. Hun valgte likevel å avslå. Budgiver trakk seg tilbake, men etter gjentatte oppfølgingsrunder fra meglerens side, kom de tilbake med bekreftelse lørdag kveld på at de ønsket å imøtekomme et motbud på prisantydning.

Det ble aldri lagt press på klager om å akseptere et bud hun ikke ønsket. Megleren kan vise til en lang logg med meldinger hvor han nettopp understreker at avgjørelsen var hennes, samtidig som han informerte om risikoen ved å avvise budet. Det blir feil å fremstille dette salget som resultat av manglende profesjonalitet. På dette tidspunktet ble 65 % av boligene i området solgt under prisantydning. Her fikk megleren etter første visning en kjøper til å strekke seg til prisantydning, uten konkurrerende bud. Det vitner om målrettet arbeid og solid oppfølging fra megler.

Det kunne tatt måneder før en ny interessent dukket opp, og det fantes ingen garanti for at vedkommende ville betale mer, eller i det hele tatt ville matche budet klageren til slutt fikk. I etterkant hevder klageren at meldingen megleren sendte med skjermbilde av korrespondansen med budgiver var uforsvarlig. Dette er ikke riktig. Meldingen inneholdt verken personsensitiv informasjon eller noe som ikke allerede var gjort kjent i prosessen. Den var utelukkende ment som en bekreftelse og et positivt signal til klageren etter en lang og krevende budrunde.

Angående honoraret, har megler lagt ved timeliste på 43 timer og 6 minutter. Til standard timesats à 3 500 kroner utgjør dette 150 850 kroner. Dette inkluderer ikke befaring, utarbeidelse av verdivurdering til bank, eller annet klargjøringsarbeid. Til kritikken om at selger selv har gjort «hele jobben», stemmer ikke det. Korrekturlesing av materiell er selvsagt en del av prosessen, men selger har ikke utført de faglige vurderingene, budforhandlingene, oppfølgingen av interessenter eller utarbeidelse av salgsstrategi. Megler har full forståelse for at klageren ønsket å få best mulig pris. Noe en i dette tilfelle faktisk skjedde ved at en fikk maksimalt ut av situasjonen i kontakten med den eneste interessenten som hadde meldt seg.

Klageren kjøpte selv leilighet i samme sameie 200 000 kroner under prisantydning. Mens det ved salget ble oppnådd over 5 000 kroner mer pr. kvm. for klagerens leilighet. Påstanden om at boligen ikke ble markedsført i våre kanaler er direkte feil. Dette ble gjort som normalt på publiseringsdagen, og også vist frem i stories på visningsdagen. Det eneste som ikke fungerte var en ekstern link, noe som ble oppdaget og håndtert. Meglerforetaket har tilbudt selger kompensasjon på 5 000 kroner som et resultat av denne feilen.

Megler landet salget på prisantydning etter mye jobbingen opp mot den ene interessenten og gjort jobben i tråd med eiendomsmeglingsloven og i henhold til god meglerskikk.

Klageren påpeker at boligen hun kjøpte er en helt annen transaksjon og dermed ikke relevant for saken. Likevel refererer hun til den i forbindelse med rådføring rundt eget kjøp. Det må også påpekes at klageren selv var fast bestemt på å kjøpe før hun solgte, og ønsket å «kuppe» en leilighet som lå ute til visning, under prisantydning.

Skjermbildet megleren sendte til klageren var en bekreftelse på at kjøper ville imøtekomme hennes prisforlangende. Bilde inneholdt ikke informasjon som ikke allerede var kjent for klageren. Ved budvarsel mottar selger fullt navn på budgiver. Hensikten med skjermbildet var kun å gi klager en oppløftende beskjed etter mer enn en ukes budprosess.

Klageren har blitt tilbudt en kompensasjon som ligger ti ganger høyere enn kostprisen for feilen knyttet til markedsføringen, gjennom at lenken ikke var klikkbar. Selger har fått tilsendt både Facebook- og Instagram-innleggene fra meglerforetakets kontoer da hun ikke fant dem selv.

Påmeldinger til visning og nedlasting av prospekt er de eneste kontaktpunktene megler har med interessenter. Antall klikk på annonser er derfor irrelevant for å vurdere interessen. I tillegg matchet megler boligen opp mot eget kjøperregister.

Det ble tatt initiativ til et møte med klageren for å forsøke å komme til enighet, ettersom hun flere ganger truet med å sende inn en reklamasjon. Da meglerforetaket tidligere samme dag som møtet var avtalt mottok varsel fra nemnda om innsendt klage, ble dette betraktet som en konklusjon fra selger på hennes valg og standpunkt i saken. Daglig leder, som dessuten var syk, avlyste derfor møtet.

Klageren ble presentert for prismodellen med timesbasert vederlag. Ved valget av en slik prismodell ville provisjonen blitt over 90 000 kroner dyrere enn det hun faktisk har betalt.

Selger fikk informasjon om at egne bilder er vanskelige å benytte på grunn av formateringsutfordringer, og det er disse bildene som har forårsaket problemene hun viser til.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

En prisantydning er meglerens syn på hva en eiendom kan bli solgt for på et gitt tidspunkt, men er ikke noen garanti for hvilken salgssum som kan oppnås. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. Slik saken er opplyst, er det ingenting som tyder på at megleren kan kritiseres for prisantydningen. Innklagede kan heller ikke holdes ansvarlig for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger.

Når det gjelder klagerens øvrige klagepunkter, har ikke klageren sannsynliggjort at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. I tillegg står det på vesentlige punkter påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige behandling.

For at meglerens vederlag skal reduseres eller falle bort i sin helhet, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren har kort sagt anført at salgsprosessen var preget av manglende rådgivning, kommunikasjon, markedsføring og profesjonell oppfølging. Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren ved gjennomføringen av oppdraget har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».

Da det ikke foreligger noen pliktforsømmelse fra meglers side, er det ikke grunnlag for å redusere vederlaget. Nemnda har merket seg at innklagede har tilbudt seg å kompensere klageren med 5 000 kroner for markedsføringen gjennom den eksterne kanalen hvor linken ikke fungerte. Nemnda legger til grunn at dette tilbudet fremdeles står ved lag.

Klagerne har også gjort gjeldende at megleren har brutt taushetsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-6 ved å sende skjermbilde av kommunikasjonen med kjøper, hvor kjøper informerte om at de ville legge inn bud på prisantydning, etter møte med banken. Slik nemnda ser det inneholdt SMSen informasjon om budgivers beslutning rundt budgivningen, før det faktiske budet ble inngitt. Nemnda tar ikke tar ikke endelig stilling til om megler har brutt taushetsplikten, og det bemerkes at informasjonen utelukkende var ment å berolige klager. Nemnda kan ikke se at klager har et reelt behov for å få dette klagepunktet avgjort, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav d.

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.