RFE-2025-105

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:  
P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner)
Parkveien 33 B
0258 OSLO

Saken gjelder:
Meglers vederlag – Krav på vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligen sin 15. august 2024. Boligen ble lagt ut for en prisantydning på 7 450 000 kroner. Prisantydningen ble senere redusert til 7 300 000 kroner. Boligen ble ikke solgt og oppdraget løp ut, uten at det ble fornyet. Klageren mottok etter utløpet av oppdraget en faktura fra meglerforetaket som han mener ikke står i rimelig forhold til det som ble levert. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har krevet klager for vederlag utover hva som kan regnes som «rimelig vederlag». Klageren krever at vederlaget settes ned med 35 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Boligen var ny i 2020, ligger svært godt lokalisert rett ved en park og i et prisbelønnet bygg. Oppdraget ble inngått på grunnlag av enighet om å sette prisantydningen til 7 500 000 kroner, noe megler var enig i og anså som realistisk og oppnåelig. Det kom ingen bud og svært få på visning. I september/oktober, etter meglers oppfordring om å sette ned prisen, ble det enighet om å redusere prisantydningen til 7 300 000 kroner. Det var fortsatt liten eller ingen interesse og etter to måneder beslutte klageren å leie ut boligen for å dekke merkostnadene med mellomfinansiering etter kjøp og overtagelse av ny bolig 1 nov. 2024.

Etter at salgsprosessen endte uten budgivere og uten salg, opplevde klageren at megler la skylden på for høy pris. Klageren oppfatter dette som en enkel unnskyldning etter at megleren ikke oppnådde ønsket resultat. Manglende tillit til megleren førte til at kontrakten fikk løpe ut, uten at det ble gjennomført noe salg.

I februar mottok klageren en faktura fra meglerforetaket på 85 930 kroner. Klageren reagerte umiddelbart på både det høye beløpet og det faktum at det var inkludert et uspesifisert honorar på 35 000 kroner for påståtte medgåtte timer. Dette anser klageren som urimelig av klageren. Det er forståelig og akseptabelt at utgiftene til digital salgspakke, tilrettelegging og visninger faktureres i henhold til avtalen, men den timebasert kompensasjon oppfattes urimelig i et oppdrag som i utgangspunktet skulle være provisjonsbasert.

Megler viser til oppdragsavtalens punkt 4.2, hvor det står at ved provisjonsbasert vederlag har oppdragstaker alltid krav på en minsteprovisjon på 45 000 kroner inkl. mva. Klageren mener dette er svært misvisende eller i beste fall tvetydig, ettersom provisjonsbasert vederlag vanligvis forstås som vederlag ved faktisk salg av boligen. Å kreve vederlag for medgått arbeidstid når salg ikke er gjennomført, mener klageren er urimelig, særlig når beløpet tilsvarer det opprinnelige provisjonsbeløpet.

I tillegg påpeker klageren at tilretteleggingskostnaden på kr 19 900 allerede skal dekke arbeid utført i forkant av visninger. Etter klagerens syn er det kun rimelig å betale de konkrete kostnadene tilknyttet salgspakke, tilrettelegging og visninger, til sammen utgjør 50 000 kroner, men ikke med tillegg av det timebaserte vederlaget på 35 000 kroner.

Det vises også til oppdragsavtalens punkt 4.5 som sier at oppdragstaker har krav på rimelig vederlag, uansett om boligen blir solgt, men at dette ikke skal overstige vederlaget ved salg av eiendommen. Dette innebærer i praksis at oppdragstaker garanteres vederlag uavhengig av om oppdraget lykkes eller ikke.  Dette opplever urimelig og i strid med en fornuftig og rimelig forståelse av avtalen.

Klageren påpeker at det er liten forskjell på de ulike honoraralternativene i kontrakten, da klausulen i punkt 4.5 uansett åpner for timebetaling dersom salget uteblir. Etter klagerens vurdering er kontrakten unødig komplisert satt opp, trolig for å villede oppdragsgiver (forbruker) til å tro at man velger en salgsbetinget opsjon.

Etter dialog med daglig leder har klageren fått redusert timekostnaden fra 35 000 kroner til 17 500 kroner, men mener fortsatt dette er for høyt og ønsker å utfordre meglerforetakets praksis med slike kontraktsvilkår. Klageren opplever videre at megler holder boligen som «gissel» for videre salg ved å nekte å slette sikringsobligasjonen før fakturaen er betalt, noe klageren stiller seg uforstående til om er lovlig.

I tillegg har klageren et utestående krav på 5 000 kroner overfor megler, knyttet til et fotooppdrag som kostet 9 500 kroner som ble fakturert direkte til klageren, til tross for at oppdragsavtalen oppgir 4 500 kroner. Megler har tidligere sagt at dette skulle refunderes ved salg. Klageren mener uansett å ha krav på refusjon, i henhold til den sum som fremgår av oppdragsavtalen.

Oppdragsavtalen ble ikke sagt opp av klageren, men løp ut på tid, og at det er megler som ikke har oppfylt sin del av oppdraget. Praksisen med å fakturere arbeidstid med en timepris på 3 000 kroner innenfor et provisjonsbasert oppdrag oppleves som en sikkerhetsgaranti for kompensasjon som går langt utover det som kan anses som rimelig vederlag etter Eiendomsmeglingsloven.

Det var enighet om å sette prisantydningen til 7 500 000 kroner, dette var ikke et ensidig krav fra klageren.  Klageren har i ettertid inngått avtale med en ny megler, som påpeker at megler har gjort flere feil i annonsens merking, noe som i tillegg trolig har bidratt til lav interesse for boligen.

Klageren krever vederlagsnedsettelse med 35 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Oppdragsavtale ble inngått 15. august 2024 og løp ut uten at den ble fornyet 15. februar 2025. Kort tid før utløpet presiserte megleren ovenfor klageren at prisantydningen måtte nedjusteres for å få noen interesse for boligen.

Det presiseres at klagen inneholder feil når det vises til faktuartbeløp. Det ble fakturert for 10 timer à 3 500 kroner inkl. mva, som etter forhandlinger ble justert ned til 5 timer, total 17 500 kroner. Faktura ble betalt 10. april 2025, på totalt 68 430 kroner og ikke 85 930 kroner som var den opprinnelige fakturaen.

Megler ga både i 2023 og 2024 en e-takst hvor verdien var vurdert til 7,2 millioner kroner. Oppdragsavtalen viser også prisantydning 7,2 mill. Klager insisterte på at 7,5 millioner kroner var den prisen han ville ha. Ettersom megler ikke kan markedsføre en eiendom med en lavere prisantydning enn den selger er villig til å selge for, ble eiendommen lagt ut for 7 450 000 kroner 2. september 2024. Avtalen var at dersom det ikke kom noen på banen, så skulle prisantydningen nedjusteres til 7,2 millioner kroner. Klager var likevel ikke interessert i å gå så lavt ned, så 7,3 millioner kroner, som var den laveste summen boligen ble markedsført med fra 30. oktober 24 til den ble fjernet fra nett etter utgått oppdrag.

Selv om bygget er fra 2020 og har en spesiell arkitektur på fellesarealer m.m endrer det ikke fakta som viser at gjennomsnittlig salgspris pr. kvm. i det bygget er på 130 000 kroner og ikke 140 000 kroner som klageren mente tatt hele området i betraktning.

Klager fikk oversendt en analyse av siste salg i bygget oppjustert til dagens pris ved hjelp av data fra eiendomsverdi. Klager konkluderte etter dette med at megleren ikke hadde troen på et salg til den prisen han mente var riktig, og ønsket derfor å bytte megler. Det var selvfølgelig helt i orden.

Inngått oppdragsavtale regulerer tydelig hva megler har krav på, både ved salg av eiendommen, og ved eventuell avslutning av oppdrag uten salg. Det er fakturert for mindre enn hva megler har krav på.

I alt ble det avholdt tre ordinære visninger og fire privatvisninger. Megler har kun tatt betalt for to visninger. Innhenting av informasjon beløp seg til 2 650 kroner, resterende ble plukket fra saksinnsyn uten kostnad for selger. Meglerforetakets grunnpakke med digital salgsoppgave (inkluderer all markedsføring på finn.no, hjem.no, foretakets nettside, samt foretakets plattformer på SoMe blant annet). Tilrettelegging på 19 900 kroner dekker deler av grunnarbeidet med AML/kundesjekk, innhenting og lesing av informasjon, samt utarbeidelse av salgsoppgave. I tillegg ble det fakturert for 5 timer à 3 500 kroner inkl mva. Timelisten viser 38,5 timer i salgsforberedelser. I tillegg var det brukt 19,5 timer på visninger.

Når det gjelder påstanden om at megler skulle dekke overskyende av fakturaen fra fotografen, foreligger det ingen dokumentasjon på at dette var avtalt. Faktura for foto er sendt direkte til klager, og foretaket har ingen kopi av denne.

Oppdragsavtalen viser tydelig hva megler kan fakturere, avtalen er parafert av klager på alle sider. Avtalen følger eiendom Norges standard for oppdragsavtaler i bransjen og gjennomgås flere ganger årlig for revidering. Det oppleves ganske merkelig at en megler ikke skal ha krav på noen form for vederlag etter 6 måneders arbeid, selv om det endte med at selger ikke fikk ønsket pris. Spesielt når timelisten viser nesten 60 timer til sammen.

Innklagede bestrider klagers krav på urettmessig fakturering.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens krav på rimelig vederlag ved oppsigelse/utløpt megleroppdraget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmål om vederlaget er rimelig
I dette tilfellet var det avtalt i oppdragsavtalen punkt 4.5 at meglerforetaket hadde krav på

«..rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (tilrettelegging, markedsføring og avtalte visninger) samt eventuelle utlegg, jf. oppdragsavtalens punkt 4.3 og Eiendomsmeglingsloven § 6-5. Ved beregningen av vederlaget skal det tas utgangspunkt i timeprisen angitt i punkt 4.1. Rimelig vederlag ved avslutningen av oppdraget skal i alle tilfeller ikke overstige avtalt vederlag ved salg av eiendommen.»

Oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 nr. 5.

I henhold til oppdragsavtalen er det inngått avtale om provisjonsbasert vederlag, og følgelig kan man ikke legge det antall timer som er påløpt til grunn, i motsetning til hvis det hadde vært avtalt timesbasert vederlag.

Klager er fakturert 85 930 kroner, som etter forhandlinger ble nedjustert til 68 430 kroner. Dette inkluderer utlegg, samt tilretteleggingshonorar og to visninger. Det er inngått avtale om 0,9 prosent provisjon av stipulert salgssum på 7 200 000 kroner, som utgjør 64 800 kroner i rene provisjonsinntekter.

Spørsmålet blir derfor om det beløp som klageren har blitt fakturert for, overstiger avtalens krav om «rimelig vederlag» jf. punkt 4.5 i oppdragsavtalen.

Ut fra oppdragets varighet, at eiendommen var lagt ut for salg, og at det var gjennomført i alt syv visninger, har ikke nemnda holdepunkter for at kravet ikke gjenspeiler meglers innsats.

Det er etter dette ikke grunnlag for at meglerforetaket skal frafalle kostnadsposten «Honorar for medgåtte timer i henhold til avtalens punkt 4.1 & 4.5».

Klagen fører dermed ikke frem på dette punktet.

Utlegg til fotograf overstiger det som fremgikk av oppdragsavtalen
Når det gjelder utlegget til fotograf, som ble dyrere enn det som fremgår av oppdragsavtalen, var det tatt forbehold om at det kunne være avvik mellom priser oppgitt i oppdragsavtalen og det endelige fakturabeløpet fra leverandøren. Nemnda mener korrespondansen mellom megler og klager innebar en avtale om at megler skulle dekke kveldsfotografering av egen provisjon. I den grad de omtvistede 5 000 kronene gjelder kveldsfotografering, forutsetter nemnda at meglerforetaket krediterer klager dette beløpet, mot fremleggelse av faktura fra fotografen.

Nedskrivning av pantobligasjon og sletting av urådighet
Det er uklart for nemnda om megler har nedkvittert pantobligasjonen til skyldig beløp. Nemnda har klar praksis på at en megler skal nedkvittere sikringsobligasjonen på eget initiativ så snart det er grunnlag for det, se eksempelvis RFE-2021-219.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.