RFE-2025-187

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. oktober 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Utleiemeglingen AS avd. Tønsberg (Utleiemeglingen AS)
Stoltenbergsgate 48
3112 Tønsberg

Saken gjelder:
Brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren leide ut leiligheten sin gjennom innklagede meglerforetak.  Det ble avtalt at kostnader til strøm, vann og varme skulle komme i tillegg til leien, noe som også ble opplyst om i Finn.no annonsen. Da leiligheten skulle tilbakeleveres ble klageren presentert en regning for forbruk knyttet til vann/varme på til sammen 18 000 kroner. Det viste seg at megleren ikke hadde opplyst i kontrakten at kostnader knyttet til vann/varme skulle komme i tillegg til leien. Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin opplysningsplikt og dermed handlet i strid med god meglerskikk ved håndteringen av utleieoppdraget, samt om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 18 000 kroner i erstatning. Videre kreves vederlagsnedsettelse tilsvarende forvaltningshonoraret.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren valgte å benytte innklagede utleiemeglerforetak da han hadde nok å tenke på med skole og jobb.

Når leiligheten skulle tilbakeleveres etter endt utleie, ble han spurt av megler om han hadde mulighet til å betale fakturaen. Klageren stilte seg uforstående til spørsmålet, og fikk opplyst at det forelå en faktura pr. november 2024 på nærmere 6000 kroner for levering av vann og varme. Klageren kontaktet da selskapet og fikk vite at han var ansvarlig for fakturaen ettersom det var han som sto som eier av leiligheten. Klageren hadde ikke tidligere fått noe varsle om utestående. Klageren sendte kravet videre til leietaker, som igjen viste til at leiekontrakten han hadde inngått, ikke inneholdt noe informasjon om at kostnaden knyttet til vann/varme ikke var inkludert i leien. Leietaker bestred derfor kravet om dekning av sitt forbruk.

Da klageren skulle skrive under på kontrakten ble han oppfordret av megleren til å signere så fort han fikk tid. Han ble videre forsikret om at punktene i kontrakten var i samsvar med informasjonen gitt i Finn.no-annonse, hvor følgende fremkom:

«Kostnader for strøm, vann/varme kommer i tillegg til husleien.»

Klageren, som på denne tiden visste svært lite om kontrakter, oppdaget ikke at megleren hadde utelatt kostnaden for vann/varme fra opplistingen av kostnader som kom i tillegg til husleien i kontrakten.

Kravet fra vann/varme leverandøren var på totalt 18 000 kroner for hele perioden 2024-2025. Klageren har flere ganger forsøkt å kontakte megleren, men har kun fått til svar at han ikke lengre er ansvarlig, da selskapet er oppløst. Dette får store økonomiske konsekvenser for klageren som nettopp har gått ut av Universitetet med et stort studielån. Det oppleves ekstra bittert ettersom det nettopp var for å unngå slike problemer, han engasjerte megler til oppdraget.

Klageren krever kostnaden erstattet av meglerforetaket, videre krever klageren tilbakebetalt det han betalte i forvaltningshonorar.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket har ikke inngitt tilsvar til tross for flere purringer.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning, samt vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglerforetaket har til tross for flere henvendelser fra sekretariatet ikke inngitt tilsvar innen de frister som er satt. Det er også gitt utsatt tilsvarsfrist to ganger. Det ble inngitt tilsvar først etter at saksforberedelsen ble avsluttet, men tilsvaret er avvist som for sent innkommet. Det er svært kritikkverdig at meglerforetaket helt har unnlatt å forholde seg til klagesaken før etter at saksforberedelsen var avsluttet. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda tilføyer at foretaket fortsatt eksisterer som selskap i Brønnøysundregistrene og Finanstilsynets virksomhetsregister.

Klagers fremstilling legges til grunn.

Megleren for utleieoppdraget utelot ga feil opplysninger om hvilke kostnader som påløp i tillegg til husleien og overholdt dermed ikke opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådte i strid med sin omsorgsplikt, herunder god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det for det første foreligge et ansvarsgrunnlag. Megler har opptrådt i strid med opplysningsplikten og erstatningsbetingende uaktsomt, slik at dette vilkåret er oppfylt, jf. arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.

Også når det gjelder spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap, har nemnda lagt klagerens fremstilling til grunn. Basert på klagerens redegjørelser utgjør erstatningskravet 18 000 kroner.

Det bemerkes at det ikke er anført fra innklagede at deler av kravet eventuelt skulle relatere seg til utleieforvaltning og ikke eiendomsmegling, og nemnda har derfor ikke grunnlag for å vurdere dette nærmere. Når det gjelder kravet på vederlagsnedsettelse, har klageren krevet tilbakeført forvaltningshonoraret. Da dette er knyttet til forvaltningsoppdraget og ikke eiendomsmeglingen, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til kravet på vederlagsnedsettelse.

Nemnda har kommet til, basert på klagerens fremstilling, at megler har brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Erstatningskravet fører frem og meglerforetaket må betale 18 000 kroner i erstatning til klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Utleiemeglingen AS har ikke overholdt opplysningsplikten og handlet i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må betale 18 000 kroner i erstatning til klageren.