RFE-2025-045

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Rede Eiendomsmegling AS
v/advokat Helene C. Tenfjord
Tryg Forsikring
Postboks 7070
5020 Bergen

Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 8. oktober 2020 kjøpte klageren og hans samboer en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen var en del av en vertikaldelt tomannsbolig, hvor segleren i utgangspunktet eide begge delene. Før kjøpet, ble klageren forespeilet at eiendommen ville fradeles etter salg. Dette viste seg imidlertid å ikke være mulig. Etter forholdene ble kjent, reiste klageren krav om prisavslag overfor selgeren. Saken ble behandlet av tingretten som kom til at manglende mulighet for fradeling ikke utgjorde noe verdiminus på eiendommen.

Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om at eiendommen skulle fradeles etter salg. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 180 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren og hans samboer var på jakt etter en selveiet bolig med utviklingspotensial høsten 2020, fattet de straks interesse for annonsen formidlet av meglerforetaket. Klageren endte deretter med å kjøpe den aktuelle boligen.

Boligen ble annonsert som en selveiet bolig. Etter kjøpet, viste det seg imidlertid at klageren hadde kjøpt en seksjonstomt med store begrensninger.

I salgsoppgaven kom det tydelig frem flere steder at boligen var en selveiet vertikaldelt tomannsbolig. Videre fremgikk det under avsnitt «Areal og eierform» at eiendommen bestod av en eiet tomt på 328 kvadratmeter. Det fremgikk også her:

Tomten er i dag felles for «gatenavn» A og «gatenavn» B. Størrelsen på hele tomten er i dag 649 m2, men denne vil bli utskilt i forbindelse med salget.

Under visningen stilte klageren spørsmål knyttet til det som stod i salgsoppgaven om utskilling av tomt og eierforhold. Megleren svarte da at dette ikke var noe problem, samt at det ville ordne seg straks salget var gjennomført.

Da klageren valgte å inngi bud, baserte de budgivningen på følgende vurderingspunkter:

– Boligen trengte betydelig oppgradering.
– Boligen måtte å bygges ut for å bli en praktisk og tidstilpasset bolig. Med tomtearealet som var oppgitt i salgsoppgaven, kunne klageren søke om oppføring av tilbygg, noe som var nødvendig for modernisering.
– Boligen var annonsert som en selveiet bolig, noe megleren også hadde bekreftet.

Under kontraktsmøtet var eierforholdet til tomten nok en gang et tema. Megleren bekreftet igjen at dette ville bli ordnet straks oppgjøret stod på klientkonto. I kjøpekontrakten under avsnitt 10 «DIVERSE – ANDRE AVTALER MELLOM PARTENE» fremgikk det også:

Etter salg skal tomten fradeles og tomten tilhørende denne eiendommen vil da være på ca. 328 m2. og får eget bruksnummer.

Etter klageren betalte kjøpesummen, ble overtakelsen gjennomført 13. november 2020. Klageren hørte deretter ikke noe fra megleren før i juni 2021. Klageren mottok da en e-post hvor megleren ga uttrykk for at fradeling av tomten ikke lot seg gjøre likevel. I e-posten fremstilte megleren det som bagatellmessig, og klageren følte på et press til å signere sameievedtektene og tinglysningen.

Problemet for klageren, er at selgeren som eide begge halvpartene av tomannsboligen, har overutnyttet arealet på klagerens del av tomten før salget. Selgeren har altså brukt seksjonens utnyttelsesgrad til å bygge ut og øke verdien på eiendommen. Klageren har således blitt fratatt muligheten til å selv modernisere boligen og øke eiendommens verdi.

Meglerforetaket skriver i sitt tilsvar at selgeren fikk ett felles målebrev for hele eiendommen da kjøpte og overtok eiendommen. Videre fremgår det at han før salget kontaktet kommunen som bekreftet at det ville være en grei sak å gi de to eiendommene hvert sitt gårds- og bruksnummer. Til dette bemerkes det at selgeren mellom sammenslåingen og salget har overutnyttet tomtearealet på sin halvdel. I tillegg bemerkes det at det ikke er fremlagt dokumentasjon på at kommunen har gitt uttrykk for at fradeling var mulig.

Den 22. september 2021 mottok klageren en e-post fra meglerforetaket, hvor det ble gitt uttrykk for at det ville være mulig å utnytte tomten selv om det dreide seg om en seksjonseiendom. Dette er imidlertid ikke mulig uansett hvilke vedtekter som legges til grunn.

Videre fremgår det av e-posten at selgeren skulle betale klageren kompensasjon for at fradeling ikke var mulig. Klageren forsøkte dermed å få til en dialog med selgeren om dette. Selgeren var imidlertid ikke villig til å imøtekomme klageren. Dette til tross for at klageren prøvde å forklare at det var megleren som hadde villedet ham. Det bemerkes her at megleren er den profesjonelle part, og burde vite at fradeling ikke var mulig. Da dialogen med selgeren ikke førte frem, kontaktet klageren sitt boligkjøperforsikringsselskap som engasjerte en takstmann. Etter takstmannens vurdering, ble verditapet mellom boligen som seksjonseiendom og selveiereiendom estimert til 180 000 kroner. Det vises her til reklamasjonsrapporten av 17. januar 2022.

Den 27.januar 2022 mottok klageren en SMS fra megleren hvor han ble bedt om å komme til meglerforetaket for å signere tinglysningen. Klageren ringte deretter til megleren for å avtale tidspunkt. Under samtalen ga klageren klart uttrykk for at han ikke ville signere noe mer uten at spørsmålet om kompensasjon var nærmere avklart. Megleren bekreftet dermed at dette ville være et tema på møtet.

Da klageren møtte på meglerforetakets kontor til avtalt tid, var ikke megleren på kontoret. Dokumentene som skulle signeres lå likevel på kontoret, og klageren følte seg tvunget til å signere tinglysningen. Klageren og hans samboer hadde på det tidspunktet et banklån uten tinglyst sikkerhet, og skatteetaten hadde i den forbindelse kontaktet dem for å spørre om hvorfor de ikke eide noen bolig som de hadde oppgitt i skattemeldingen.

Etter at tinglysningen var signert, ble kjøpesummen utbetalt til selgeren og meglerforetaket fikk frigitt sitt vederlag for oppdraget. Klageren opplevde deretter at dialogen og interessen for å løse saken opphørte.

I perioden mellom våren 2022 og høsten 2024 forsøkte klageren å komme til enighet med selgeren. Selgers boligselgerforsikringsselskap avviste imidlertid saken, og viste til at det forelå en forsømmelse fra meglerens side. Klageren prøvde dermed å få selgeren til å innse at han burde klage på meglerforetaket, noe han ikke ønsket å forholde seg til.

I utgangspunktet ble saken mot selgeren berammet i konfliktrådet, men selgeren trenerte her svarfristen. Saken ble deretter behandlet som småkravprosess i tingretten høsten 2024. Dommen bygger i stor grad på vitneforklaringene til meglerforetakets ansatte. Det bemerkes her at både megleren og takstmannen ga vitneutsagn til fordel for selgeren, noe som opplevdes som uprofesjonelt. Takstmannen vitnet i retten, og megleren avga skriftlig vitnemål. Tingretten konkluderte likevel med at det forelå brudd på avtalen etter avhendingslovas bestemmelser. De kunne imidlertid ikke se at manglende fradeling representerte et verdiminus.

Etter dommen, har klageren og hans samboer snakket med flere meglere og takstmenn hvor ingen er enig i at mangelen ikke utgjør noe verditap. Det vises her til en skriftlig innhentet uttalelse fra en lokal megler. Ifølge meglerne som klageren har vært i kontakt med, er det vanlig praksis å ordne slik fradeling før eiendommen annonseres. I ettertid har klageren også blitt kjent med at fradeling av tomter er en velkjent problemstilling i det aktuelle området. Megleren burde vært kjent med dette, og forsømmelsen må dermed anses som større enn om det ikke var et velkjent problem.

Den 10. februar 2025 sendte klageren og hans samboer en e-post til meglerforetaket hvor de inviterte til å finne en minnelig løsning. E-posten ble raskt avvist. Klageren opplever at meglerforetaket skyver selgeren foran seg for å unngå å måtte betale kompensasjon. Videre opplever klageren meglerforetakets vitneforklaringer i saken mot selgeren som feil ved at de hevdet at det ikke forelå verdiforskjell på en eiet og seksjonert tomt. Både megleren og takstmannen var uansett inhabile i saken, da meglerforetaket hadde økonomiske interesser i å ikke være part i saken. Dommen bør dermed ikke tillegges i vekt i herværende sak, da den er avsagt på feil premisser. En anstendig tilnærming fra meglerforetaket ville vært å innrømme overfor selgeren at det var begått et feil av megleren. Meglerforetaket burde videre tatt initiativ til å finne en minnelig løsning. Klageren opplevde imidlertid det motsatte.

Ved å markedsføre en eiendom som er umulig å fradele som en selveiertomt, har meglerforetaket påført klageren og hans samboer et økonomisk tap tilsvarende 180 000 kroner. Klageren stiller seg spørrende til hvordan en autorisert megler kan opptre slik som i dette tilfellet. Megleren har ført klageren bak lyset ved å annonsere boligen med feil eierform.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet verditapet på 180 000 kroner, samt renter fra overtakelsesdatoen 13. november 2020.

Innklagede har i korte trekk anført:

Sakens faktiske side
Klageren kjøpte en del av en vertikaldelt tomannsbolig, hvor selgeren i utgangspunktet eide begge delene. Boligene var på en felles tomt på 649 m2, og hadde samme gårds- og bruksnummer.

Da boligene ble oppført, ble det gitt målebrev til hver enkelt del av tomannsboligen. Eiendommen stod da på en festet tomt som selgeren senere kjøpte ut. Da selgeren kjøpte og overtok eiendommen med begge delene av tomannsboligen, fikk han endret til ett felles målebrev. Under selgerens eiertid, har han bodd i den ene delen og leid ut den andre. Det er delen som har vært brukt til utleie som klageren har kjøpt.

I forbindelse med salget, tok selgeren kontakt med kommunen for å undersøke om det var mulig å gi boligene hvert sitt gårds- og bruksnummer. Kommunen skal da ha bekreftet at dette ville være en grei sak.

I salgsoppgaven under avsnitt «Tomt» fremgår det:

Areal og eierform
328 kvm, Eiet tomt.
Tomten er i dag felles for [gatenavn og -nummer] A og [gatenummer] B. Størrelsen på hele tomten er i dag 649 m2, men denne vil bli utskilt i forbindelse med salget.
Tomten tilhørende denne eiendommen vil da være på ca. 328 m2.

Videre fremgår det under avsnitt «Matrikkeldata» i tilstandsrapporten:

Kommentar: Tomtearealet er oppgitt for både [gatenavn og -nummer] A og [gatenummer] B. Utskillelse av tomten skal foretas ved salg.

Tilstandsrapporten var vedlagt salgsoppgaven.

Etter at klageren kjøpte eiendommen 30. oktober 2020, viste det seg at det ikke lar seg gjøre å fradele eiendommen. Det bemerkes her at det har vært mye kommunikasjon mellom kjøper og selger.

I klagen skriver klageren at saken ble behandlet i tingretten høsten 2024, samt at megleren vitnet i retten. Dette stemmer imidlertid ikke.

Sakens rettslige side
En forutsetning for at meglerforetaket kan ilegges erstatningsansvar, er at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det må altså foreligge ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet.

Klageren har gjort gjeldende at megleren markedsførte boligen som selveier, samt at hun bekreftet at tomten skulle fradeles ved salg.

Det ulovfestede erstatningsansvaret for eiendomsmeglere, herunder forholdet til brudd på god meglerskikk, er blant annet omtalt i HR-2018-1234-A, særlig avsnitt 41 og 42.

Hva gjelder normen for god meglerskikk, vises det til eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd. Bestemmelsen er i praksis tolket slik at megleren har visse plikter knyttet til å undersøke og gi selger informasjon.

I dette tilfellet har megleren lagt til grunn at eiendommen enkelt kunne fradeles slik at hver del fikk sitt eget gårds- og bruksnummer. Det fremkom også av taksten at dette ville skje.

Det er selvfølgelig kjedelig at eiendommen ikke var mulig å fradele slik som forespeilet. Klageren var imidlertid klar over at eiendommen ikke var fradelt på tidspunktet han kjøpte. Dette var blant annet presisert i både salgsoppgaven og tilstandsrapporten.

På bakgrunn av ovennevnte, kan ikke meglerforetaket se at eventuelle kritikkverdige forhold overstiger terskelen som Høyesterett har satt.

Når det kommer til spørsmålet om økonomisk tap, er det kravstiller som her har bevisbyrden. I dette tilfellet anfører klageren å ha lidt et økonomisk tap som følge av at eiendommen ikke lot seg oppdele. Klageren har vi den forbindelse fremlagt en reklamasjonsrapport fra 17. januar 2022 hvor det konkluderes med at manglende mulighet for fradeling utgjør en verdimessig konsekvens på omkring 180 000 kroner.

Det bemerkes her at spørsmålet om den verdimessige konsekvensen ble vurdert av tingretten i dommen avsagt 29. november 2024. Slik det fremgår av dommen, omhandler saken prisavslag etter avhendingslova. Nærmere presisert omhandlet dommen spørsmålet om hvorvidt manglende fradeling medførte et verdiminus på eiendommen. Retten kom til at det ikke forelå holdepunkter for at manglende fradeling ville innebære noe verdiminus. Videre konkluderte de med at vilkårene for prisavslag ikke var oppfylt.

Et prisavslag er ment å kompensere for en mangel ved boligen. Det vises her til Finansklagenemndas avgjørelse FinKN-202-844:

Synspunktet er at boligen er solgt til overpris når kjøpesummen ikke tar hensyn til mangelen. Utgangspunktet er derfor at salgssummen med fradrag for prisavslaget reflekterer boligens reelle verdi med mangelen. I så fall foreligger det ikke noe økonomisk tap med mindre selgeren kan påvise at han kunne solgt boligen med riktige opplysninger til samme pris til en annen kjøper, jf. FinKN-2018-182.

Dersom en selger må betale prisavslag til kjøper som følge av uriktige opplysninger i salgsmaterialet, er det sikker rett at selger ikke har lidd et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand. Prisavslag eller erstatning for en slik mangel innebærer at selger betaler tilbake det beløp som vedkommende fikk for mye på grunn av den uriktige opplysningen. På den måten gjenopprettes balansen i kontrakten. Dette prinsippet er lagt til grunn i rettspraksis, herunder LB-2004-8918, LA-2009-177115 og LB-2007-27505.

Dersom en kjøper hevder å ha krav på prisavslag som følge av mangel, skal dette rettes mot selger. Som nevnt over er det da sikker rett at selger ikke kan kreve regress for idømt prisavslag. I herværende sak har dette blitt prøvd, men som det fremgår av dommen så er det konkludert med at det ikke foreligger noe økonomisk tap.

På bakgrunn av ovennevnte, foreligger det ikke et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand. Vilkårene for erstatning er dermed ikke oppfylt.

Påstand
Meglerforetaket nedlegger slik påstand:

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, før handel sluttes, skal sørge for at kjøper får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal gi riktige opplysninger. Her var det en positivt uriktig opplysning at klagers del av eiendommen ville bli fradelt. Det er likevel ingen automatikk i at dette innebærer brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7, og det vises til at meglers opplysningsplikt må vurderes på bakgrunn av hennes rolle som mellommann. Selger er meglers primærkilde til opplysninger. I tillegg må megler normalt kunne legge til grunn at det som fremgår av en tilstandsrapport er riktig.

Daglig leder i meglerforetaket har i e-post 13. november 2025 beskrevet at «selger påbegynt sitt arbeide med oppdeling av tomten til to enheter før vi startet salgsarbeidet. Selger hadde hatt møter med [kommunen], og det var tilkjennegitt at dette burde være en enkel sak i og med at det tidligere hadde vært to enheter som selger i sin eiertid fikk sammenføyd til et 3 matrikkelnummer. Dette var foranledningen til opplysningene i salgsoppgaven».

Nemnda legger til grunn at dette er en riktig fremstilling av sakens bakgrunn. Nemnda mener at megler etter dette kunne legge til grunn at oppdeling ikke ville være problematisk, og at megler ikke hadde noen foranledning – ut fra de opplysningene som foreslå – til å undersøke dette nærmere. Nemnda tilføyer at det også var lagt til grunn i tilstandsrapporten at utskillelse av tomten skulle foretas ved salg.

Etter dette foreligger det verken brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd eller § 6-3 første ledd om god meglerskikk. Erstatningskravet fører dermed heller ikke frem.

Klager gis ikke medhold.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.