RFE-2025-061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen)
Waldemar Thranes gate 6
0171 Oslo
Saken gjelder:
For høy prisantydning. Brudd på god meglerskikk og krav om vedelagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av leiligheten sin høsten 2023. Sommeren 2023, mottok klageren en e-takst hvor verdien var satt til 7 100 000 kroner. Da eiendommen ble lagt ut for salg ble prisantydningen satt til 6 790 000 kroner. Leiligheten ble ikke solgt i oppdragstiden og oppdraget ble sagt opp i januar 2025. Klageren solgte deretter leiligheten for 6 280 000 kroner, etter selv å ha vært i kontakt med tidligere interessenter. Klageren mener at meglerforetaket satte en urealistisk høy prisantydning på boligen, noe som førte til at salget ble forsinket med omtrent ett år. Dette skal ha påført klageren betydelige økonomiske tap. Spørsmålet er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å tilpasse prisantydningen til markedsnivået for tilsvarende boliger. Videre om dette innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som berettiger klageren til vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I januar 2023 ønsket klageren å selge leiligheten sin, som han til da hadde leid ut. Rentene gjorde at det ikke var lønnsomt med utleie og megleren visste at det hastet med å få solgt.
Prisantydning
Klageren mottok en e-takst fra megleren på 7,1 millioner. Den høye verdien forsvarte megleren i ettertid med at han hadde gått ut ifra at leiligheten var 72 kvm. Dersom meglerens estimat deles på 72, og den gitte kvm prisen, blir ganget med riktig kvm pris på 68 kvm, blir prisen 6 705 556 kroner. Megleren var klar over leilighetens reelle kvadratmeter da den senere ble lagt ut for salg. Leiligheten ble likevel lagt ut til 6 990 000 kroner.
Klageren stolte på at megleren visste hva han drev med. Det kom flere på visninger, men det ble ingen bud. Klageren vred hodet og prøvde å finne en løsning.
Bilder
Bildene som fotografen hadde tatt, fremstod «kitchi». Klageren kan ikke direkte klandre megleren for dette, men bildene ble tatt med overeksponert kunstig lys, da fotografen kom to timer for sent, midt på vinteren i «mørket» Han trikset det til, så det skulle se ut som det var dagslys ute. Klageren var ikke fornøyd og ga beskjed om dette. Klageren mente megleren burde bedt fotografen ta nye bilder ettersom han var forsinket. Dette ba klageren flere ganger om. Men det eneste han gjorde var å lysne bildene.
Det hjalp lite at megleren tok kostnaden for bildene. Bildene skal selge leiligheten og prisen var allerede for høy, noe klageren på det tidspunktet ikke visste. Han ønsket at prisen ble senket to ganger og snakket igjen med megleren om bildene, men kom ingen vei. Klageren stylet på nytt etter råd fra andre meglere som hadde solgt mye i området, samt tok nye bilder selv. Det kom flere på visning, disse visningene holdt klageren selv.
Det virket ikke lengre som megleren prioriterte salget av klagerens leilighet. Han hadde noen ganger tid på kvelden i mørket, men klageren ønsket visning i dagslys, noe han så som helt nødvendig for en kjøper. Det var lite interesse og det kom ingen bud, klageren var selv uvitende om at interessentene var skeptiske fordi leiligheten faktisk hadde hatt områdets høyeste kvadratmeterpris.
Megleren minnet stadig klageren på at han kunne velge en annen megler. Etter hvert føltes dette nærmest som et hint. Efter en dialog, som gikk på hvordan klagerens økonomi ble rammet i kjølvannet av dette, ble det snakket om muligheter for eventuelt å bytte megler. Etter dette mottok klageren en oppsigelse og en faktura på 68 000 kroner. Klageren skjønte ingen ting, hvordan kunne meglerforetaket bare si opp avtalen og sende faktura når de visste temmelig godt hva klageren stod i. Det var ikke avgjort at jeg skulle finne en annen megler, selv om jeg ville sjekke mulighetene. For klageren virker det som at megleren selv hadde en følelse av at han ikke klarte å selge leiligheten pga. historikken med den høye prisantydningen, dermed kvittet han seg med oppdraget.
Det gikk et helt år uten at megleren klarte å selge leiligheten og flere mener at han brant leiligheten i markedet allerede 12. januar 2023. Salget var dødfødt. De som kom på var skeptiske til hva som var galt, når de også så at prisen ble satt ned. Megleren har prøvd og skylde på at klageren ikke hadde funnet kvitteringen på hvem som la membranen på badet, men ingen av de som var interessert hadde brukt dette som argument. Det fantes heller ingen informasjon som tilsa at felleskostnaden ville øke etter skifte av vinduer som medførte at fellesgjelden økte med 320 000 kroner.
Megleren har så vidt klageren vet solgt alle andre leiligheter han har hatt ute for salg i perioden leilighet lå ute. Prisen på alle andre leiligheter solgt i samme strøk, med en helt annen kvadratmeterpris enn klagerens leilighet, som fikk områdets høyeste kvm. pris i 2023. Klageren stolte på at megleren visste hvilken pris klageren burde ha gått ut med i utgangspunktet.
Klageren krever vederlagsnedsettelse. I perioden leiligheten lå ute for salg har klageren hatt direkte tap i form av høye renteutgifter. Hadde megler gått ut med en mer realistisk pris som var på nivå med de andre leilighetene de hadde i markedet, ville klagerens leilighet også mest sannsynlig blitt solgt et år før.
Klageren ba ved flere anledninger om at prisen skulle senkes underveis i salgsprosessen. I utgangspunktet hadde meglerforetaket satt en for høy e-takst før salget, og har i ettertid forsøkt å skyve ansvaret over på at klageren oppga feil antall kvadratmeter. Selv om dette først ble avdekket etter takstmannens målinger, rådet megleren likevel til en altfor høy prisantydning. Meglerforetaket har også trukket inn at klageren manglet papirer på arbeidet med membranen på badet og at det var purringer på el-avvik, men klageren mener dette ikke er relevant for det sentrale poenget: at megler gikk ut med områdets høyeste kvadratmeterpris.
Prosessen med å finne dokumentasjon på legging av membran tok tid. Avtalen med megler var at klageren skulle hente frem papirene dersom det ble stilt spørsmål om arbeidet. Dette har ikke påvirket salget. Det anses som underlig at megler satte en så høy prisantydning, dersom han faktisk mente at slike mangler kunne få negativ innvirkning.
Når det gjelder bildet meglerforetaket har lagt ved, som viser rot i gangen, forklarer klageren at dette skyldtes pågående interiør-tv-fotografering samtidig som utflytting foregikk. Alt rotet ble fjernet i løpet av ti minutter, mens fotografen var opptatt med å ta bilder av kjøkkenet. Klageren stiller spørsmål ved hvorfor dette brukes som bevis. Klageren påpeker at hovedproblemet ikke var rotet, men den høye prisantydningen ved første visning. Leiligheten ble lagt ut til 6 890 000 kroner, noe som skapte skepsis blant potensielle kjøpere.
På spørsmål fra klageren svarte megleren at hovedgrunnen til den høye prisantydningen var at to andre leiligheter i gården tidligere hadde blitt solgt for over 7 millioner. Klageren stilte spørsmål ved om disse leilighetene var sammenlignbare, noe megleren svarte nei på da de ikke hadde hems-løsning. Klageren stolte på meglerens vurdering og aksepterte prisantydningen som ble satt 12. januar 2024.
Klageren avlyste visningen kun for å sikre at de påmeldte kunne komme ved neste anledning. Dette hadde ingen betydning for salget. Ved visningen den 28. januar 2024 hevder megler at leiligheten ikke var visningsklar, men det kun noen pappesker i et hjørne, som klageren hadde dekket til med en hvit duk, noe megler selv vurderte som uproblematisk. Klageren var heller ikke til stede for å vaske under visningen, men etterpå. Meglerforetaket bruker slike bagateller mot klageren, i stedet for å adressere det reelle problemet: at megler satte en for høy pris og ikke klarte å selge boligen. Påstanden om at klageren malte en vegg under visning er sterkt overdrevet, det dreide seg kun om å male over et lite slitasjepunkt.
Begge fakturaene fra meglerforetaket ble betalt, men klageren mener likevel å ha krav på å få tilbakebetalt deler av fakturaen på 68 000 kroner.
Den 14. januar 2025 tok klageren initiativet selv og kontaktet tidligere interessenter. Klageren forklarte at leiligheten opprinnelig hadde vært priset for høyt, noe som raskt skapte tillit. Flere bekreftet at den høye prisen hadde gjort dem skeptiske. På kort tid klarte klageren å organisere en budrunde med tre par, og i løpet av ett døgn ble leiligheten solgt for 6 280 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megler gjennomførte en verdivurdering/E-takst for klageren17. juli 2023. Verdien ble satt til 7 100 000 kroner + 100 000 kroner i fellesgjeld. Klageren inngikk deretter oppdragsavtale om salg av boligen 13. september 2023. Under takstmannens befaring 09. januar 2024, ble det avdekket at det faktiske arealet var 4 kvm mindre enn det klageren hadde opplyste ved utarbeidelsen av e-taksten (68 kvm ikke 72 kvm). Det ble i tillegg trukket frem at klageren hadde hatt el-tilsyn 07. april 2021, og mottatt en rekke purringer på å utbedre avvik etter tilsynet. I takstrapporten fremkom det videre at det var lagt ny gulvmembran på bad i 2019, men at selger ikke kunne fremvise dokumentasjon på dette. Arbeidet bar preg av manglende fuktsikring mot dørterskel, og manglende fall mot sluk. Takstmann poengterer også at klager selv har utført egeninnsats på badet.
Klageren fikk seg oversendt utkast til markedsmateriell for gjennomgang og korrektur som han godkjente, herunder prisantydningen. Boligen ble annonsert samme dag. Første visning var avtalt til 21. januar 2024 kl. 16.30 – 17.30. Klager kontaktet megler samme dag som visningen skulle avholdes og kansellerte. Leiligheten var ifølge klageren ikke tilstrekkelig klargjort for fremvisning. Ny visning ble avtalt til 28. januar 2024 kl. 13.00 – 14.00. Da megleren kom var boligen på ingen måte visningsklar. Pappesker og overflødige møbler var ikke ryddet. Selger selv var til stede for å vaske leiligheten under selve visningen. Den 18. februar 2024 ble det avholdt enda en visning kl. 13.30 – 14.30. Det var en interessent som hadde registrert seg. Samtidig valgt klageren å være til stede for å male en vegg, under selve visningen.
Den 10. mars 2024 ble prisantydningen justert til 6 490 000 kroner. Den 25. august 2024 ble eiendommen relansert i markedet. Boligen ble stylet på nytt og det ble tatt nye bilder. Prisantydningen ble justert ned til 6 190 000 kroner, men det var gjennomført bytte av vinduer i perioden. Boligen hadde derfor fått en økt fellesgjeld, på 231 935 kroner. Total fellesgjeld på tidspunkt for relansering var 422 468 kroner. Totalpris ved relansering endte derfor på 6 612 468 kroner. Total, netto prisreduksjon i hele perioden (fra 12.01 – 25.08) utgjorde 368 065 kroner.
Klageren hevdet at det var behov for å bytte megler for å få boligen solgt, noe megler ikke hadde noen motforestillinger mot. Megler oppfatter dette som en enighet om avslutning av samarbeidet. Oppdraget ble sagt opp av megler og det ble opprettet en sluttfaktura for de påløpte kostnadene.
Klagers saksfremstilling fremstår litt uklar for meglerforetaket, men i all hovedsak oppfattes det slik at klagerens argumenter er behandlet i tidligere korrespondanse med klager.
Prisantydning
Innledningsvis presiseres det at eiendommen aldri har vært lagt ut i markedet med en prisantydning på 6 990 000 kroner, slik klageren hevder. Ved første gangs publisering ble eiendommen annonsert med en prisantydning på 6 790 000 kroner + fellesgjeld på 190 533 kroner. Det er også slik at prisantydningen settes i samråd med selger, som skriftlig har godkjent markedsmateriellet. Det er et velkjent faktum at eiendomsmeglere har ikke anledning til å ensidig bestemme hvilken prisantydning selger skal sette på sin egen eiendom. Megler opplyser at klager i all hovedsak ønsket dialog pr. telefon, men var tydelig på at han i forkant av annonsering den 12. januar 2024 anbefalte klageren en prisantydning på 6 500 000 kroner.
Bakgrunnen for anbefalingen var den nye informasjonen megler fikk tilsendt i takstrapporten. I all hovedsak handler det om faktisk størrelse på leiligheten, som ble målt til å være 4 kvm. mindre enn det klageren først opplyste, samt funnene i takstrapporten og det faktum at det var 90 000 kroner mer i fellesgjeld enn det klager opplyste om ved første møte. Megler oppfattet at klageren ikke var komfortabel med å benytte den prisantydningen han anbefalte. Etter litt diskusjoner blir eiendommen annonsert med en prisantydning på 6 790 000 kroner. Meglers oppfattelse av diskusjonen knyttet til prisantydning underbygges av historikken i meglersystemet, der prisantydningen var endret fem ganger på et drøyt døgn, i forkant av annonseringen.
Bilder
Meglers oppfattelse var at klageren ikke var forberedt til hverken befaringen fra takstmann eller til fotograferingen. Av takstrapporten fremkom følgende:
«Toalettrom: Merk følgende: Rommet var ikke tømt for lagret utstyr på befaringsdagen. Overflater på gulv og dels vegger, samt sanitærutstyr er ikke inspisert pga. manglende tilkomst».
Fotografens oppfattelse var at boligen ikke var klargjort for billedtakning og tok kontakt med megler underveis ved fotograferingen. Et bilde som beskriver situasjonen ved fotograferingen, følger vedlagt. Fotografen mente at bildene ble gode, megler opplevde at bildene fungerte og at lyset ikke var for dårlig (slik klager anfører). Det var derfor ikke aktuelt å gjennomføre en ny, kostnadsfri fotografering, men klager sto naturlig nok fritt til å engasjere en ny fotograf. Klager valgte å ta egne bilder, samtidig som boligen ble stylet om før relanseringen den 25. august. Til tross for forhold som ikke megler kunne råde over, har megler påtatt seg å dekke kostnaden for fotograferingen, og klager er uansett ikke belastet kostnaden.
Oppsigelse av oppdraget, samt sluttfaktura
I henhold til signert oppdragsavtale datert 13. september 2023, står begge parter fritt til å avslutte samarbeidet. Av oppdragsavtalens punkt 4.5. fremkommer det klart at oppdragstaker har krav på dekning for påløpte kostnader. Det er i denne sammenheng uomtvistelig at kostnader til f.eks. markedsføring, takstmann og informasjon fra borettslagets forretningsfører er påløpt.
Det gjøres samtidig oppmerksom på at megler allerede har ettergitt retten til å kreve betaling for det faktiske arbeidet han har utført, og som man i henhold til avtalen er berettiget. Megler har i henhold til avtalen rett til å kreve betaling for utført arbeid, oppad begrenset til 45 000 kroner. Det er lett å tenke seg at det er utført arbeid i perioden (13. september 2023 – 08. januar 2025) som er langt høyere enn maksbegrensningen i avtalen. Likevel har megler valgt å ikke fakturere klager for utført arbeid, annet enn et visningshonorar.
Klager har pr. 2 mai 2025 overlevert boligen til ny eier. Kjøperen har klager kommet i kontakt med, via oppdraget han hadde inngått med meglerforetaket. Iht. oppdragsavtalen har megler derfor anledning til å fakturere for provisjon, noe megler har valgt å ikke gjøre. Fakturaen som klageren har fått tilsendt inneholder derfor i all hovedsak konkrete utlegg som meglerforetaket har forskuttert på klagerens vegne.
Avslutningsvis er det ønskelig å opplyse om at meglerforetaket har inngått en avtale med klager den 11 mars 2025, der han forplikter seg til å betale den aktuelle fakturaen den 3 mai 2025. Videre har klager bekreftet at fakturaen er korrekt, herunder både innhold og sum.
Fakturaen er betalt og foretaket mottok oppgjør 06. mai 2025. Meglerforetaket har også slettet den tinglyste sikringsobligasjonen som hviler på klagerens eiendom før innbetaling av fakturabeløpet. I henhold til signert oppdragsavtale med klager, skal denne i utgangspunktet først slettes ved innbetaling av utestående beløp. Dette er gjort kun for å vise fleksibilitet og bidra til at klager kan rydde opp i de eventuelle økonomiske utfordringer han måtte ha.
Oppsummert kan vi ikke se at megler kan lastes for manglende fremgang i salgsprosessen.
Det er klager selv som har ønsket en høyere prisantydning enn hva megler anbefalte. E-taksten utarbeidet den 17. juli 2023 kan ikke tillegges særlig vekt, når klager har gitt såpass graverende feilopplysninger som ble lagt til grunn for verdien som ble satt.
Videre har ikke klager bidratt til god interessenthåndtering ved å avlyse første visningsrunde og deretter male/vaske eiendommen samtidig som visning med interessenter foregår.
Når det gjelder sluttfakturaen, har klager allerede bekreftet at innholdet i fakturaen er korrekt og at summen aksepteres.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Prisantydning
Nemnda nevner først at verken E-takst eller prisantydning er noen salgsgaranti, men meglers vurdering av hva som er markedsprisen på et gitt tidspunkt. Det er imidlertid markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og som kan påvirkes av en rekke forhold.
Når nemnda skal ta stilling til om megleren har forsømt seg her, må dette vurderes ut fra forholdene på salgstidspunktet og ikke i ettertid når man sitter med «fasiten».
Megler tok utgangspunkt i e-taksten samt de endrede forutsetningene som fremkom av taksten når det gjaldt prisantydningen. Nemnda har ikke grunnlag for å kritisere meglers vurdering her. For øvrig står det påstand mot påstand når det gjelder hva megler angivelig skal ha sagt rundt prisantydningen, noe nemnda under sin skriftlige behandling ikke kan ta stilling til.
Vederlaget er videre i samsvar med oppdragsavtalen, der følgende fremgår:
«Betaling av vederlag ved avslutning av oppdraget:
Følgende gjelder uavhengig av om oppdraget avsluttes ved oppsigelse eller utløp av avtalen: Ved avtale om timebasert vederlag har oppdragstaker krav på betaling for påløpte timer.
Ved avtale om fastpris eller provisjonsbasert vederlag har oppdragstaker krav på betaling for påløpte timer, dog begrenset opp til oppdragstakers minimumsprovisjon på kr. 45.000,- inkl. mva. I tillegg har oppdragstaker krav på dekning av påløpte kostnader jf. punkt 4.2 og jf. punkt 4.3. Ved tinglyst sikringsobligasjon i forbindelse med signering av oppdrag vil sikringsobligasjonen slettes ved avslutning av oppdrag og innbetaling av utestående til oppdragstaker er gjennomført.»
Meglerforetaket har ikke fakturert for påløpte timer, foruten arbeid som eventuelt omfattes av tilretteleggingshonoraret og grunnpakken, samt én visning. Vederlaget fremstår etter omstendighetene som rimelig. For øvrig består sluttfakturaen av påløpte utlegg.
Nemnda tilføyer at meglerforetaket har påtatt seg kostnaden for fotograferingen.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved utføringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gjelder kun vederlag og poster som inneholder et vederlagselement. Utlegg megler har hatt, omfattes ikke.
Nemnda kan heller ikke se at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, som gir rett til nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det alt vesentlige av fakturaen gjelder utlegg og ikke vederlag.
Etter dette fører klagen ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klager gis ikke medhold.