RFE-2025-094

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. november 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS Fredrikstad
Postboks 520
1522 Moss

Saken gjelder:
Oppgjør – Sletting av heftelser – Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte 7. juli 2023 del av tomannsbolig under oppføring, formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble overtatt 8. mai 2024.Til tross for gjennomført oppgjør, ble et pant pålydende 12,4 millioner kroner heftende på eiendommen stående tinglyst i grunnboken i over én måned etter overtakelse. Dette førte til at klageren ikke fikk tilgang til eiendoms-informasjon eller mulighet til å ta opp lån med pant i egen bolig i perioden 8. mai–7. juni 2024. Spørsmålet i saken om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for sletting av heftelser umiddelbart etter overtakelsen. Videre om dette berettiger klageren til erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Bud ble akseptert 7. juli 2023, og overtakelsen fant sted 8. mai 2024. Overtakelse og oppgjør ble gjennomført som avtalt. Til tross for dette tok det én måned før sikringsobligasjonen til selger/utbygger, pålydende 12,4 millioner kroner, ble slettet fra eiendommen.

Uken etter overtakelse forsøkte klageren å ta opp rammelån med pant i boligen, som ligger på felles tomt med utbygger (seksjon 1). Dette viste seg å være umulig, da det fortsatt var tinglyst heftelser på eiendommen. Disse heftelsene skulle vært slettet før eller umiddelbart etter oppgjøret og før overtakelsen. Dette medførte at klageren ikke hadde råderett over egen bolig, til tross for at fullt oppgjør var gjennomført. Kommunen og Kartverket nektet å gi tilgang til eiendomsinformasjon da klageren tok kontakt for å hente ut vedtektene for sameiet. Disse lå kun i seksjoneringsbegjæringen og var ikke gjort tilgjengelig i salgsdokumentasjonen.

Klagers bankforbindelser forsøkte å komme i dialog med meglerforetaket, uten å få tilfredsstillende respons. Meglerforetaket og deres bankforbindelse henviste til hverandre og fraskrev seg ansvar. Det ble også sagt at klagers bank fint kunne gi klageren rammelån uten korrekt grunnbokutskrift. Dette var klagerens bankforbindelser uenige i.  Klageren ble i praksis stående uten råderett over bolig og egne midler i perioden 8. mai til 7. juni, midler som da allerede var brukt til boligkjøpet.

Meglerforetakets oppgjørsansvarlig uttalte i en telefonsamtale at «små banker» som klagerens bank kanskje ikke var vant til at slike prosesser kunne ta opptil 30 dager. En tilsvarende kommentar ble også rettet mot klagerens andre bankforbindelse, som var en stor og etablert aktør i det norske finansmarkedet. Gjennom korrespondansen mellom bank og megleren ble det gjentatt at «prosessen tar tid» eller at «dokumentet er sendt inn», samtidig som finansinstitusjonene fortsatte å skylde på hverandre. Det ble også antydet at klageren og hennes bankforbindelser burde ha kjent til prosedyrene, og at «alt var som det skulle». Dette opplevdes både bagatelliserende og lite profesjonelt.

Megler har ansvar for forsvarlig gjennomføring av handelen, herunder sletting av heftelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9. Heftelser skal slettes straks vilkårene for dette foreligger, jf tinglysingsloven § 31. Banken og oppgjørsansvarlig har et selvstendig ansvar for å sørge for korrekt sletting av heftelser i forbindelse med gjennomført oppgjør. Dette følger både av gjeldende praksis og av meglers oppgjørsansvar i henhold til lov.

Utbygger/selger tok heller ikke saken alvorlig da klageren kontaktet dem for å få slettet sikringsobligasjonen raskere. Samtidig unnlot de profesjonelle aktørene å ta ansvar for den manglende slettingen. I praksis var alle klagerens midler «borte», og eierskapet fremkom ikke i grunnboken som rettmessig registrert på klageren. Dette var både økonomisk og mentalt belastende.

Klageren stod i én måned uten tilgang til sine oppsparte midler og uten mulighet til å belåne boligen. Hun hadde verken kapital å vise til, eller en bolig hun alene kunne stille som sikkerhet. Situasjonen hindret klageren i å handle i egen økonomisk interesse. Etter å ha overtatt ny bolig hadde hun en rekke utgifter, herunder avtaler med leverandør av solskjerming, montører, solcelleinstallatør, flyttebyrå og lagerplass. Selv om hun hadde en bufferkonto med noen midler, var det en påkjenning å stå «tomhendt» med store fakturaer på vei inn. Det opplevdes også ydmykende og flaut overfor tredjepart, særlig når man flytter til ny by med «korte avstander» og skal etablere seg.

I alle klagerens tidligere boligtransaksjoner, både her og andre steder, har klageren aldri måttet forholde seg til heftelser ved overtakelse. Verken som kjøper eller selger har hun opplevd at heftelser på 12,4 millioner kroner fortsatt står tinglyst på overtakelsestidspunktet. Ved sine siste salg i området, både i mai og august 2024, håndterte meglerforetaket klageren da brukte hele oppgjørsprosessen profesjonelt. De sørget for at boliglånet ble innfridd, alle heftelser slettet før overtakelse, og oppgjøret utbetalt direkte til hennes konto etter at alt var i orden. Dette står i sterk kontrast til prosessen klageren opplevde med innklagede meglerforetak. Det var overraskende å oppleve så store forskjeller i oppgjørspraksis.

Ved gjennomgang av historisk grunnbok fremkom det at det ble tinglyst et pant på eiendommen 01. august 2023 på 8 millioner kroner. Dette var etter at bindende avtale om kjøp ble inngått 07. juli 2023. Klagerens bolig var den siste av de to enhetene som ble kjøpt. Ingen av naboene hadde tilsvarende heftelser på sine seksjoner, og naboen kunne fritt ta opp lån med pant i egen seksjon ved overtakelsen. I kjøpekontrakten punkt 6.2 står det at selger har rett til å tinglyse nye heftelser på eiendommen som følge av krav fra det offentlige, herunder heftelser som gjelder vei, vann og avløp. Dette gir ikke selger rett til å ta opp nye private lån med pant i eiendommen etter kontraktsinngåelsen. At selger kunne pantsette eiendommen for ytterligere 8 millioner kroner etter at klageren hadde inngått bindende avtale, viser muligens manglende kontroll fra meglers side, og burde aldri vært gjort.

Meglerforetakets rutiner bør omfatte bedre oppfølging av kundene. Klageren ble en kasteball mellom fire ulike ansvarlige meglere i perioden fra budaksept 07. juli 2023 til overtakelse 08. mai 2024, over en periode på 10 måneder. Dette skapte unødvendig forvirring og usikkerhet i en allerede krevende prosess. En profesjonell meglervirksomhet bør ha rutiner som sikrer kontinuitet og tydelig ansvarsfordeling, slik at kunden ikke opplever å bli sendt mellom ulike kontaktpersoner uten klar oppfølging. Holdningen fra meglerforetaket fremstod også noe arrogant. Heftelsene er flyttet til selgers bolig, men rutinene og meglerforetakets håndtering bør endres for fremtiden.

Klageren krever at meglerforetaket fremmer en skriftlig beklagelse, samt dokumenterer hvilke interne rutiner som har blitt eller vil bli endret for å forhindre lignende situasjoner for fremtidige boligkjøpere. Som direkte følge av den manglende slettingen av heftelser måtte klageren ta opp et privat lån på én million kroner, og hun opplevde situasjonen som både økonomisk belastende og personlig ydmykende. Klageren ønsker å få kompensert kostnadene hun har hatt i forbindelse med det private låneopptaket, samt tidsbruken.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det heftet to pantedokumenter fra selgers bank på eiendommen på til sammen 12 400 000 kroner. Dette var ikke sikringsobligasjoner. I tillegg var det tinglyst en sikringsobligasjon til meglerforetaket, på 6 950 000 kroner. Oppgjøret fra kjøper ble mottatt 07. mai 2024 og 08. mai 2024. Overtakelsesforretingen ble signert onsdag 08. mai 2024. Torsdag 09. mai 2024 var en fridag (Kristihimmelfartsdag). Skjøtet ble derfor tinglyst fredag 10. mai 2024. Mandag 13. mai 24 ble oppgjøret overført til selger, og det ble sendt brev til Statens Kartverk med anmodning om sletting av meglers sikringsobligasjon, samme dag.

Meglerforetaket er ansvarlig for å innhente inneståelseserklæring fra selgers bank om at de vil slette sitt pant i boligen, når de har mottatt oppgjør. Det er ingen finansieringsinstitusjoner som sletter sitt pant, før de har mottatt oppgjøret. Videre må oppgjørsansvarlig slette meglerforetakets sikringsobligasjon etter at oppgjøret er gjennomført og følge opp at selgers kreditorer sletter sine pant.

I mai var det som kjent mange fridager. Fra oppgjøret ble utbetalt 13. mai 24 gikk det 8 virkedager, før meglerforetakets sikringsobligasjon ble slettet hos Kartverk. Det er helt i tråd med foretakets rutiner og innenfor vanlig behandlingstid i alle slike saker. I E-post korrespondansen med klageren 13. mai 2024 informerte oppgjørsansvarlig klageren om at det kunne ta opptil en måned før selgers bank sletter sitt pant. Oppgjørsansvarlig oppfordret klager til å be egen finansieringsinstitusjon ta kontakt med henne, hvis noe var uklart. I e-post korrespondanse av 14. mai 2024 virket det på meglerforetaket som om klageren forstod situasjonen og refererte til et annet kjøp/oppgjør som også tok en måned.

Oppgjøreansvarlig sendte 22. mai 2024 en ekstra henvendelse til selgers bank og etterspurte heftelsesfritt skjøte på vegne av klageren. Det ble i tillegg sendt brev pr. e-post til banken 24. mai 2024 med oppfordring om rask sletting av selgers pant. Oppgjørsansvarlig hentet ut 18 grunnboks utskrifter i perioden fra overtakelsesdatoen til 12. juni 2024. Dette ble gjort for å gi klageren en tett oppfølging i forhold til å kontrollere om det fremkom endringer i grunnboken. Vedkommende hadde også dialog med klagers bankforbindelser 30. mai 2024 og informerte om selgers banks bekreftelse på panterfrafall.

Det er beklagelig at klager kom i en slik situasjonen med sine bankforbindelser, men vanlig prosedyre for bransjen og internt hos meglerforetaket ble fulgt. Klager har fått god oppfølging og meglerforetaket, herunder oppgjørsansvarlig, gjorde en ekstra innsats for at klager skulle få en heftelsesfri eiendom raskt.

Dette var salg av boligseksjon under oppføring etter bustadoppføringslova. Klageren viser til at det fremgår av den historiske grunnboken at pant har blitt tinglyst etter at hun fikk aksept på sitt bud. En sikringsobligasjon er et midlertidig pantedokument med tinglysningssperre/urådighetserklæring. Det betyr at eiendommen ikke kan belånes ytterligere av selger, uten meglers samtykke. Megler samtykket til pantet fra selgers bank, da det var i tråd med fremdriften og verdien av eiendommen. Megler hadde i tillegg mottatt bekreftelse på pantefrafall ved oversendelse av nettoprovenyet til panthaver, selgers bank, etter overtagelsen.

Punkt 6.2 i kjøpekontrakten omhandler pant/servitutter som skal følge eiendommen etter overtagelse. Det vil i noen tilfeller være slik at kommunen forlanger tinglysning av heftelser vedrørende f.eks. vei, vann eller annet, og da må dette tas høyde for i kontrakten, da det ikke nødvendigvis er kjent på kontraktstidspunktet.

Meglerforetaket hadde flere oppsigelser høsten 2023 som forårsaket at klageren måtte forholde deg til flere personer i perioden etter kontraktsignering 09. august 2023 og frem til overtagelse 08. mai 2024. Dette er beklagelig. Ansvarlig megler på oppdraget sluttet 31.desember 2023. Det er selvsagt uheldig, og meglerforetaket beklager om det førte til forvirring og usikkerhet hos klageren. Meglerforetaket har gjort det de kunne for å klargjøre for oppgjør etter overtagelse. Alle henvendelser fra klageren ble svart ut, både fra daglig leder, faglig leder og oppgjørsansvarlig. Meglerforetaket beklager dersom om de har fremstått arrogante.

Meglerforetakets rutiner er i henhold til gjeldende lovverk for salg av prosjektert eiendom.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-9, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at megler har gjort det som skal til for å få slettet heftelsene i eiendommen så raskt som mulig. Når det gjelder sikringsobligasjonen, vises det til at det gikk åtte dager fra oppgjøret var utbetalt til sikringsobligasjonen var slettet hos Statens kartverk. Samme dag som oppgjøret var utbetalt, sendte megler brev til kartverket med anmodning om sletting. Tidsbruken etter dette er innenfor det normale, og uansett ikke noe megler hefter for.

Når det gjelder pantsettelser etter kontraktsinngåelse, kunne boligen, som følge av urådighetserklæringen, ikke belånes ytterligere uten etter meglers samtykke. I dette tilfellet, som gjaldt bolig under oppføring, samtykket megler til ytterligere pantsettelse til fordel for selgers bank. Det er opplyst at dette var i tråd med fremdriften i prosjektet og verdien av eiendommen. Denne meglerfaglige vurderingen er det vanskelig for nemnda å overprøve. Det kan heller ikke lastes megler at det tok ca. en måned før selgers bankforbindelse slettet sin pantesikkerhet. Megler har fulgt opp både klager og selgers bank tett i denne perioden, og nemnda kan ikke se at megler har handlet i strid med hva som er vanlig i bransjen. Tidsnær dokumentasjon tilsier også at klager, selv om hun stilte spørsmål ved at dette tok tid, fremsto fornøyd med oppfølgningen fra meglerforetaket underveis.

Meglerforetaket har erkjent at det var beklagelig at klageren måtte forholde seg til flere personer i meglerforetaket etter kontraktssignering. Nemnda kan imidlertid verken se at dette, eller det øvrige som er trukket frem av klager, gir grunnlag for å konstatere brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, eller at meglers plikter ved gjennomføring av handelen ikke skulle være fulgt, jf. § 6-10 (tidligere § 6-9).

Etter dette fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klager gis ikke medhold.