RFE-2025-074

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
In-Vest Eiendomsmegling (EIE Røa)
Griniveien 10
0756 Oslo

Saken gjelder: 
Brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i november 2023. Visning fant sted 13. november 2023, bud ble akseptert 15. november 2023.Kontrakten ble signert 27. og 30. november 2023, og overtakelse ble gjennomført 22. mars 2024. Seksjonen hadde tilhørende garasjeplass i sameiets garasjeanlegg. Ifølge styreleder hadde garasjen over lengre tid hatt store utfordringer med fukt. Det var plassert avfukter i garasjen for å holde fukten under kontroll. Avfukteren stod der ikke under visning. Det var ellers i salgsdokumentene ikke opplyst om fuktproblemene i garasjen. Klageren ble først gjort oppmerksomme på dette en tid etter overtakelsen. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin opplysningsplikt knyttet til fuktproblemene i garasjen, samt om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne krever 500 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
I samtale med styreleder i sameiet 16. april 2024, ble klagerne gjort oppmerksomme på store fuktproblemer i fellesgarasjen for sameiet. Dette var problemer som hadde vedvart over flere år. Problemet var midlertidig løst med en avfukter som måtte stå på kontinuerlig og tømmes daglig for å holde fuktproblemer i garasjen under en viss kontroll. Avfukteren var i løpet av vinteren 2023-24 blitt defekt, og fuktproblemet i garasjen hadde etter dette kommet ut av kontroll. Luftfuktigheten i anlegget lå på 80-90 %, metallgjenstander rustet og det vokste muggsopp i utsatte områder. Garasjen var uegnet for lagring og luftfuktigheten var på helseskadelige nivåer.

Klagerne ble av styreleder våren 2024 informert om at avfukteren i garasjen var blitt «gjemt bort» i forbindelse med visning mandag 13. november 2023. Styreleder hadde informert megler om dette i epost samme dag kl 12:57 hvor følgende fremkom:

«Dette er jo uheldig for garasjen som har behov for avfukting og for de som kommer på visning og som tror at garasjen er tørr uten hjelpemidler. Evt. kjøpere må være klar over at fuktigheten i garasjen varierer med været ute og med fuktigheten som bilene drar med seg inn, og at dette ikke er et tørt lagringsrom.»

Megler fulgte opp med epost 13. november 2023 kl. 14:36 og takket for informasjonen.

Verken i salgsoppgave/prospekt eller Finn-annonse ble det opplyst om fuktproblemer i garasje eller at det var nødvendig med avfukter for å holde fuktnivået under en viss kontroll. Under bilde av garasjen i Finn-annonsen var det derimot beskrevet «godt med lagringsplass». Da klagerne var på visning i huset mandag 13. november 2023 var megler til stede. Avfukteren i garasjen var ikke synlig. Det ble ikke informert om at avfukteren var fjernet/gjemt fra garasjen, eller at i det hele tatt var installert avfukter. Det ble heller ikke informert om fuktproblemene i garasjen.

Klagerne hadde dialog med megler dagen etter, tirsdag 14. november 2023, og dro tilbake på ny privatvisning på kvelden denne dagen. Klagerne mottok heller ikke i etterkant av visning(ene) muntlig eller skriftlig informasjon om fuktproblem i garasjen eller at det var installert avfukter. Klagerne var eneste budgiver onsdag 15. november 2023.

Det var i perioden fra megler mottok epost fra styreleder den 13. november 2023 og frem til budgivning 15. november 2023 rikelig med tid og gjentatte kontaktpunkter mellom klagerne og megler der megler hadde anledning til å informere om fuktproblemet og at avfukter var fjernet på visning. Fuktproblemet i garasjen var per mars 2025 ikke løst. Det er ikke vilje i sameiet til å investere de midlene som kreves for å få kontroll på fukten. Dersom klagerne som kjøpere hadde fått opplysninger om fuktproblem og avfukter i forbindelse med/i etterkant av visning, ville de aldri kjøpt boligen.

Eiendomsmegleren ble direkte informert via e-post fra sameiets styreleder om at avfukteren i fellesgarasjen var tatt bort før visning, og at garasjen ellers har kontinuerlige fuktproblemer. Det var nettopp dette megler skulle ha formidlet til kjøper.  Meglers epost til styreleder med spørsmålet: «Er dette et problem, eller fungerer det fint med avfukteren?» er tvetydig og ikke egnet til å avklare om det foreligger en mangel. Svaret fra styreleder betyr videre at garasjen nettopp krever kontinuerlig avfukting for å unngå fuktskader. Fukt var altså vurdert som et problem som krevde installasjon av avfukter. Avfukter er videre en symptomatisk løsning på et fuktproblem, og ikke en endelig utbedring.

Eiendomsmeglers plikt til å gi opplysninger følger av eiendomsmeglingsloven. Denne plikten er ufravikelig og objektiv; det er ikke opp til megler å vurdere hva potensielle kjøpere finner «vesentlig» ut fra eget syn. Det er heller ikke anledning å overlate en slik vurdering til tredjeperson – i dette tilfellet styreleder.

Meglers omsorgsplikt innebærer at meglers oppførsel skal bygge tillit, også ved at hun rådslår med kjøper om alle kjente mangler. Dette gjelder også der det kan være uenighet om omfanget av en mangel og hvilken konsekvens mangelen innebærer, jf. RFE-2016-145. Dersom megler kjenner til forhold som kan påvirke eiendommens verdi, kan hun ikke unnlate å informere. At opplysningen om fukt i garasjen aldri ble formidlet i salgsoppgave, på visning eller i annen kommunikasjon, er et brudd på opplysningsplikten.

Meglers plikt er løpende. Når ny, vesentlig og korrigerende informasjon fremkommer fra en troverdig kilde, plikter megler å undersøke og videreformidle denne. Det strider mot god meglerskikk og opplysningsplikten at kjøper ikke har blitt opplyst om alle relevante faktiske forhold. Dette pliktbruddet er sakens ansvarsgrunnlag. Meglers handlinger er erstatnings-betingende.

Årsakssammenheng
Boligen var markedsført med beskrivelsen «godt med lagringsplass» som billedtekst til et bilde av garasjen i Finn-annonsen. Bildene viste flere sko, pappesker og en pute som ble lagret i garasjen. Dette står i kontrast til det meglerforetaket skriver i sitt tilsvar vedrørende at «det er ikke gitt inntrykk av at dette er et sted å oppbevare tøy, bøker, eller liknende».

Stor garasje med god lagringsplass var en vesentlig faktor for at klagerne ønsket å kjøpe denne boligen. Det foreligger klar årsakssammenheng mellom meglers pliktbrudd og kjøpers økonomiske tap. Kjøperne ville ikke inngått avtalen på de samme betingelsene dersom de hadde blitt informert om fuktproblemene og at garasjen ikke var egnet til oppbevaring.

Økonomisk tap og erstatningskrav
Det er dokumentert skadelig høye fuktnivåer i garasjen. Garasjen har per i dag fuktnivåer over 70 % luftfuktighet gjennom det meste av vinterhalvåret på tross av kontinuerlig avfukting med avfukter på høyeste effekt. Uten avfukting kan nivåene komme opp mot 90 % luftfuktighet. Selv med avfukting ruster sykler og det vokser muggsopp på trevirke, papp og stoff som oppbevares i garasjen. Opphold i lokaler med muggsopp er helseskadelig.

Klagerne har krevd erstatning for utbedring av mangelen. Den økonomiske kostnaden (tapet) er godt dokumentert i reklamasjonsrapporten. Som det fremgår av rapporten er det korrekt at en tidligere nabo hadde fått tilbud på 150 000 kroner for en avfuktings-/ventilasjonsløsning som fjernet fukt i garasjen. Men som det også fremgår av etterfølgende merknad gjelder dette «kun utbedring av fuktig luft». Videre står «i tillegg må (…) lekkasjer på drenering- og membran i garasje utbedres». Takstmann har vurdert totalkostnaden for dette til 350 000 kroner.

Da det ikke er enighet i sameiet om hvorledes fuktproblemet skal håndteres, er imidlertid ikke denne løsningen aktuell. På grunn av manglende flertall for slik løsning i sameiet, vil det altså ikke være mulig å utbedre fuktproblemet i garasjen med varige tiltak.  Takstmann har derfor skissert en alternativ løsning som ikke innebærer utbedringer av garasjen, men som ivaretar klagernes behov for lagringsplass. Det er her presentert kostnad for å bygge en ekstern, byggemeldt, isolert bod til et beløp på 250 000 kroner. Kostnadene for dette deles ikke av sameiet, men må dekkes av klagerne i sin helhet.

Et vedvarende og kjent fuktproblem i garasjen, som må opplyses ved videresalg, vil utvilsomt medføre et verditap på boligen. Selv om det gjøres en minimal utbedring med avfukter og/eller klagerne får bygget en separat bod, vil det fremdeles oppstå rust på biler og andre gjenstander i garasjen. Bruksverdien av garasjen reduseres. Dette verditapet kommer i tillegg til kostnadene for alternativ lagring eller delvis utbedring. Verditapet reflekterer den permanente heftelsen og usikkerheten som følger med et slikt problem, selv etter en delvis utbedring. Klagerne fastholder at det foreligger et verditap, konservativt anslått til 250 000 kroner, og ber Nemnda om å fastsette den endelige erstatningen for dette tapet etter en skjønnsmessig vurdering.

Forliket som meglerforetaket viser til, ble inngått i august 2025 og gjaldt vannlekkasje inn i hybel i kjeller, manglende bæring i vegg i 1. etasje, manglende overspenningsvern på elbil-lader, og skjeggkre i boligen. Selgers forsikringsselskap har stadig avvist ansvar for garasjen med begrunnelse at dette har vært et «sameieanliggende».  Ny skaderapport ved ny takstmann datert oktober 2025 supplerer tidligere skaderapport fra første takstmann for å ytterligere dokumentere erstatningskravet. Rapporten fra oktober 2025 beskriver de faktiske forholdene i garasjen på befaringsdato 17. september 2025, omtrent ett år etter at en ny avfukter ble installert.

Øvrige beboere i sameiet har i løpet av årene hatt problemer med muggsopp i garasjen. Styreleder i sameiet har selv beskrevet at en av hans uniformer skiftet farge fra blå til grønn etter å ha blitt oppbevart i garasjen og blitt angrepet av mugg. Tidligere beboer opplevde at notehefter ble ødelagt av mugg, og samme person innhentet for noen år siden tilbud på oppgradert ventilasjonsanlegg i garasjen på bakgrunn av fuktproblemer. Hans forslag til utbedring ble nedstemt av sameiet. Hvorvidt man opplever muggsopp som et problem eller ikke varierer fra person til person. De objektive forholdene er beskrevet i to skaderapporter fra ulike takstmenn.

Samtlige betingelser for erstatningsansvar er oppfylt. Det foreligger ansvarsgrunnlag ved at megler har brutt opplysningsplikten og god meglerskikk. Det foreligger årsakssammenheng mellom handling (brudd på opplysningsplikt) og skade (utbedringskostnad og verditap). Pliktbruddet har påført kjøper et dokumentert økonomisk tap. Klagerne fastholder sitt krav om erstatning på 250 000 kroner for utbedringskostnader og 250 000 kroner for fremtidig verditap. Klagerne ber nemnda om å fastsette det endelige nivået for verditapet etter en skjønnsmessig vurdering.

Innklagede har i hovedsak anført:
Megler innhentet rutinemessig informasjon fra styret i sameiet i forbindelse med salget. Her ble det blant annet bedt om informasjon som kan være av betydning for interessentene/kjøper. Denne informasjonen ble videreformidlet via markedsmateriellet slik loven krever. I tillegg er det innhentet en tilstandsrapport og et egenerklæringsskjema. Det fremkom ingen informasjon om fuktproblematikk, verken i informasjonen fra styret eller fra selgers egenerklærings-skjema. Garasjeanlegget ble heller ikke vurdert i tilstandsrapporten og det fremkom derfor ikke noe der som tilsa at dette var et problem.

Megler var således ikke kjent med problemstillingen om at sameiet benyttet en avfukter i garasjen for å redusere fuktbelastning før dette ble opplyst av styreleder i e-post den 13. november 2023. Det vil si mellom første og andre visning. I e-post av 13. november 2023 kl. 14:36 spurte megler styreleder konkret om det var et fuktproblem eller om det fungerer fint så lenge det var en avfukter der. Samme dag, kl. 15:35, bekreftet styreleder i e-post at det fungerer fint så lenge avfukteren var der, og så lenge den blir tømt. Det var styreleder som vurderte hvorvidt det var et fuktproblem i garasjen, og ikke megleren slik klagerne hevder.

Megler har håndtert problemstillingen på en forsvarlig måte. Den informasjonen megleren hadde, indikerte ikke at dette var et problem for sameiet som kunne påvirke potensielle interessenters vurdering av boligen og garasjeplassen. Informasjonen fra styreleder ble tolket dithen at fuktproblemet var svært begrenset og at det var behov for mindre tiltak i forma av en avfukter som ble tømt. Det var for øvrig ingen informasjon i dialog med styreleder som tilsa at det hadde vært store fuktproblemer over flere år slik som klagerne hevder.

Verken megleren eller selger gjemte bort avfukteren i forbindelse med visning. Innklagede kjente ikke til at det fantes en avfukter i garasjeanlegget før vedkommende fikk e-post av styreleder om at denne var gjemt. Innklagede fulgte opp styreleder i e-post av 13. november 2023 kl. 14:36 hvor det fremgår at selger ikke har gjemt avfukteren og at noen andre derfor må ha gjort dette. Det ble holdt visninger i en annen boliger i sameiet i samme tidsrom. Begge boligene har garasjeplass i samme anlegg.

Det er korrekt at det ble markedsført at det var god lagringsplass på et bilde av parkeringsplassene i annonsen. Selger hadde satt opp hyller og brukte deler av garasjeplassen til oppbevaring av blant annet sykkel, snøskuffer, dekk mv. Det er ikke gitt inntrykk av at dette er et sted å oppbevare tøy, bøker eller liknende. Dette også fordi det er et åpent anlegg.

Megler valgte å stole på styreleders vurdering av fuktproblematikken i garasjeanlegget. Det er ikke mulig for megler å forstå, ut ifra kommunikasjonen, at det er lekkasje på drenering og membran. Denne informasjonen er innklagede først blitt kjent med i forbindelse med reklamasjonssaken. Det er allmennkunnskap at det er begrensede lagringsmuligheter i en garasje/garasjekjeller i forhold til hva man kan lagre der. Store deler av året vil garasjen være fuktig grunnet værskifte og nedbør. Dette uavhengig om garasjen/anlegget har fuktproblematikk eller ikke. Dette betyr ikke at det ikke kan være god lagringsplass der, dog dersom man er villig til å bruke et felles anlegg som lagringsplass.

I reklamasjonsrapport opprettet 15. april 2024 under punkt om «avvik» på side 9, fremgår det at en tidligere nabo har innhentet tilbud på avfukting/ventilasjon som skal gi en varig løsning på fuktproblemet. Anslått kostnad for dette var på 150 000 kroner. Klagerne har likevel fremstilt et krav på totalt 500 000 kroner. Det skal i denne sammenheng også nevnes at kostandene vil bli fordelt i sameiet.

Meglerforetaket stiller videre spørsmålstegn ved at det fremsettes krav om erstatning for både utbedring og fremtidig verdiminus. Meglerforetaket kan ikke se at klager har sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar er oppfylt. Det er klagerne som har bevisbyrden for at samtlige betingelser for erstatningsansvar foreligger. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt.

I august 2025 ble det inngått et rettslig forlik mellom kjøper og selger om fuktproblematikken i garasjen. Kjøper har derfor allerede mottatt kompensasjon for dette. I etterkant av forliket er det blitt muntlig opplyst om at avfukteren i garasjeanlegget ikke var i bruk i en lengre periode etter overtagelse. Klager var innforstått med dette, og var i diskusjon med Styreleder om det skulle kjøpes ny avfukter, eller om det skulle etableres et større anlegg. At avfukter ikke har vært i bruk i en 6 mnd periode kan ha vært uheldig for forholdene i garasjeanlegget, dette kan ikke kan lastes megler.

Så vidt innklagede kjenner til, har ingen andre beboere i sameiet rapportert om tilsvarende problemer med fukt eller rust, selger hadde heller ikke slike problemer i de seks årene de bodde der. De oppbevarte også barnevogn, tøy, sykler mm i garasjen. Videre er det loggført at klager deltok på visning 13. november 2023. På dette tidspunktet var avfukteren i garasjeanlegget i drift. Megler hadde således ingen informasjon som tilsa at forholdet var av en annen eller mer alvorlig art enn det som ble formidlet av styreleder mellom visningene. Det som fremkom der, ga inntrykk av at dette ikke var et problem, så lenge man brukte avfukteren.

Det bemerkes at klager og selger i august 2025 inngikk et rettslig forlik vedrørende fuktproblematikken i garasjeanlegget. Når et forhold er forlikt mellom kjøper og motpart, har nemnda etablert klar og konsekvent praksis for at klager ikke kan rette det samme kravet mot megler i ettertid, med mindre megler har vært involvert i forliksprosessen, jf. blant annet RFE-2020-215 og RFE-2021-69.

Nemnda har gjentatt at klager i slike tilfeller ikke kan «snu seg» mot megler og kreve erstattet et påstått resttap som allerede er avklart i forliket. Dette gjelder både økonomisk «resttap» og eventuelle kostnader som klager måtte hevde å ha hatt i etterkant, herunder advokatutgifter. I foreliggende sak hadde megler ingen involvering i forliket mellom kjøper og selger, og det er derfor ikke adgang til å fremme et parallelt krav mot megler. Kravet knyttet til garasjeforholdet må derfor avvises også på dette selvstendige grunnlaget.

Oppsummering 
Megler har ivaretatt sin opplysningsplikt på en forsvarlig måte. Når det gjelder fuktproblematikken i garasjen, forelå det ikke opplysninger som tilsa en mer alvorlig situasjon enn den som ble gjort kjent fra styreleder mellom visninger, hvor det også ble påpekt at det fungerte tilfredsstillende. Senere utvikling, herunder avfukter som ikke var i bruk over en lengre periode etter kjøpers overtagelse, kan ikke tillegges meglers ansvar.  Det er ikke grunnlag for erstatningsansvar overfor meglerforetaket, og det fremsatte kravet fastholdes avvist.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken påstått brudd på opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megler før handel sluttes skriftlig og tydelig sørge for at kjøperen får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I dette tilfellet fikk megler 13. november 2023 – etter at salgsoppgave var utarbeidet, men før budaksept – kjennskap til fuktproblematikk i kjelleren. Nemnda mener det megler fikk vite var av en slik karakter at det skulle ha vært videreformidlet til klagerne før budaksept. Nemnda mener at megler ikke kunne slå seg til ro med styreleders utsagn om at «Det fungerer fint når avfukteren er det, og så lenge den blir tømt». E-postene fra styreleder innebar at megler fikk kjennskap til en underliggende fuktproblematikk. Ut fra hvordan styreleder formulerte seg, med underretning til megler om at kjøpere burde opplyses om dette, fremsto ikke dette bagatellmessig. Selv om dette, i lys av den siste e-posten fra styreleder, i praksis fremsto «håndterbart», mener nemnda at megler her forsto eller måtte forstå at det var tale om fuktproblematikk utover det som er påregnelig i garasjer generelt. Det er ikke avgjørende at det først i ettertid er avklart at fukten skyldes lekkasje på drenering og membran. Megler skulle i det minste ha viderebragt opplysningene til klagerne, som da ville være i stand til å vurdere hvor vesentlig dette var og om dette ville påvirke deres interesse for eiendommen, eventuelt hvilken pris de var villige til å gi. Nemnda mener at forholdet også er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Forsømmelsen er erstatningsbetingende uaktsom, og terskelen for det slingringsmonn som kan aksepteres, er overskredet, jf. HR-2018-1234-A avsnitt 42.

Nemnda finner det mest sannsynlig at klagerne er påført et økonomisk tap, men har ikke grunnlag for å utmåle erstatning. Nemnda bemerker at klagerne ikke står i noe kontraktsforhold med megler, og det er dermed tale om (delikts)erstatning utenfor kontraktsforhold. Klagerne skal stilles økonomisk som om forsømmelsen tenkes borte. Det er kun denne eventuelle «differansen» som står i årsakssammenheng med forsømmelsen. Om klagerne ville ha kjøpt eiendommen med kjennskap til fuktproblematikken er uvisst. Og dersom de hadde kjøpt den, er det usikkert hvor mye mindre de ville ha gitt for den enn det de faktisk betalte. Disse spørsmålene har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til. I den grad utbedringskostnadene er egnet til å si noe om det økonomiske tapet, er det uansett kompliserende at avfukter ikke var i bruk over en lengre periode etter kjøpers overtakelse.

Til innklagedes henvisning til tidligere nemndspraksis om at klager, når et forhold er forlikt mellom kjøper og selger, ikke kan rette et krav mot meglerforetaket om å få dekket differansen mellom forliket og det meglerforetaket avkreves, har nemnda vanskelig for å se at det er rettslig grunnlag for å opprettholde dette standpunktet. Spørsmålet kommer imidlertid ikke på spissen i saken her, ettersom nemnda uansett ikke har grunnlag for å foreta noen utmåling.

Etter dette har megler opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda tar ikke stilling til erstatningskravet.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megler ved In-Vest Eiendomsmegling (EIE Røa) har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men nemnda tar ikke stilling til erstatningskravet