RFE-2025-106

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Lørenskogmegleren AS (EIE Lørenskog)
Snøkrystallen 9
1470 Lørenskog

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av boligen sin 4. april 2024. Oppdraget ble fornyet, men boligen ble ikke solgt.  Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salgs og budgivningsprosessen som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om meglere har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det gir grunnlag for å nedsette meglerens vederlag. Klageren krever at vederlaget settes ned 15 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Salgsprosessen ble ikke gjennomført i tråd med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk og har vært økonomisk og praktisk belastende for klageren.

Svak rådgivning og prisstrategi
Klageren opplevde lite veiledning og sen tilbakemelding i sentrale deler av prosessen. Hun etterspurte vurdering av prisantydningen i begge salgsomganger, men fikk ikke svar før dokumentene skulle godkjennes. Prisantydningen ble umiddelbart satt ned med 50 000 kroner, uten tydelig begrunnelse. Første bud var 400 000 kroner under prisantydning. Klageren opplevde press fra megler om å akseptere dette, til tross for at hun dagen før visning hadde uttrykt at hun ikke ønsket å selge under prisantydning. Klageren ble fortalt at «hvis flere hadde vært interessert i leiligheten, så hadde det kommet flere på visning». Dette var en unødvendig kommentar sett i lys av at markedsføringen ikke ble gjennomført på en tilfredsstillende måte. Dette påvirket muligheten for synlighet, til tross for klagerens iherdige forsøk både skriftlig og muntlig uten å få svar fra megleren. Klageren ble også informert om at budgiver var meget seriøs, men «ikke hører på megler», noe som var selvmotsigende og ga inntrykk av at megleren ikke forsøkte å forhandle på klagerens vegne.

Mangelfull markedsføring og oppfølging
Markedsføringen fremstod som passiv og oppfølgingen var utilstrekkelig. Etter tre visningsrunder uten salg våren 2024, måtte klageren sette salget på pause og informerte megler om at hun hadde besluttet å leie ut boligen. Annonsen ble likevel stående aktiv på FINN.no i lang tid etter, noe som hindret klageren i å inngå leiekontrakt. Da salget ble gjenopptatt i 2025, var annonsen identisk med tidligere, det var ingen nye bilder eller oppdatert tekst og ingen informasjon om at boligen hadde vært leid ut i mellomtiden. Dette ga inntrykk av at boligen hadde ligget ute i over ett år uten å bli solgt, noe som svekket troverdigheten og interessen blant potensielle kjøpere. Klageren fikk aldri beskjed om at markedsføringstiltak var utløpt, eller mulighet til å forlenge dem og etterlyste flere markedsføringstiltak, men fikk ikke svar. Hun ba selv om “Ukens bolig” ved publisering, men fikk ikke informasjon om pris før tre dager før visning, og da til full pris (3 000 kroner), uten anbefaling. Megler hevdet Finn.no ikke hadde svart, mens Finn.no bekreftet ovenfor klageren at de ikke hadde mottatt noen forespørsel.

Budrunde og mulig interessekonflikt
Klageren ba megler avlyse en visning grunnet manglende påmeldinger. Likevel møtte en person opp uanmeldt og ble vist boligen de siste ti minuttene. Dagen etter, kl. 23:24, kom det bud fra denne personen. Budgiver la inn bud 13. og 14. mars 2025. Samme dag, 14. mars, ble et annet meglerforetaket i samme franchise som innklagede meglerforetak avviklet, et selskap eid av en person med samme etternavn som budgiver, vedkommende er nå partner i et nytt foretak i samme franchise. Klageren mener det er grunn til å undersøke om det er en relasjoner mellom budgiver og denne partneren, som tilsier en mulig interessekonflikt. Dersom salget ble tilrettelagt for en kjøper tilknyttet samme franchise som innklagede, og markedsføringen bevisst ble holdt lav for at denne kjøperen skulle få eiendommen billigere, har ikke megleren ivaretatt klagerens interesser, og megler har opptrådte i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven§§ 6-3, 6-7, og 6-9.

Begrenset innsyn i dokumentasjon
Klageren har fått lite innsyn i viktige dokumenter. Dette har gjort det vanskelig å vurdere om prosessen har vært forsvarlig. Klageren har gjentatte ganger bedt om å få navnet på budgiveren, for å sikre at hun ikke må betale dobbelt honorar ved et eventuelt senere salg. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-3 (2), er det avgjørende å få denne informasjonen. Megler har etter klage imøtekommet dette, men er fortsatt motvillig til å gi klageren tilgang til dokumenter hun har rettigheter til før hun har betalt hele fakturaen, inkludert provisjon. Meglerforetaket har også gitt henne avslag på utsettelse med betalingen. Dette underbygger klagerens opplevelse av at megleren ikke har jobbet for hennes beste interesser, kun sine egne. På denne måten har megleren satt klageren i en fastlåst situasjon som hindrer videre salgsprosess og øker risikoen for økonomisk tap.

Uklar og misvisende fakturering, med urimelig krav om vederlag
Klageren har mottatt krav på 74 500 kroner for et salg som ikke ble gjennomført. Jeg avslo begge bud, og eier fortsatt boligen. Klageren mener kravet er urimelig, særlig fordi hun ikke har fått profesjonell rådgivning eller tilstrekkelig markedsføring Annonsering var passiv og ikke oppdatert. Det var også en mulig interessekonflikt som kan ha påvirket prosessen negativt. Lang passivitet i annonsen har svekket boligens attraktivitet. Megler oppgir at rabatten på 10 000 kroner er «regnet inn» i provisjonen. Dette fremgår ikke av fakturaen. Meglerforetaket bruker utrykk som «hyggelig pris» i stedet for en faktisk, profesjonell beregning og truer med at timeprisberegning vil bli «vesentlig dyrere», noe som kan virke pressende og lite saklig. Dette bryter med Forbrukertilsynets krav om gjennomsiktighet og dokumentbarhet.

Mønster i meglers salgshistorikk
Megler har solgt flere boliger i ulike områder og prisklasser, men få, om noen, har blitt solgt over prisantydning. Det ser ut til å være et mønster hvor prisantydningen senkes med 50 000–200 000 kroner etter få måneder. Dette kan tyde på svak salgsstrategi og manglende markedstilpasning. Klageren har forsøkt dialog, men får svar som ikke svarer skikkelig på spørsmålene og opplevde feil og mangler som hadde direkte konsekvenser for salget.

Det er grunn til å stille spørsmål ved salgsprosessen og budgivningen, om den er i strid med god meglerskikk, herunder om markedsføringen av eiendommen ble gjort på en måte som sikret at en bestemt kjøper fikk tilslaget billigere enn ved ordinær markedsprosess. Klageren ønsker derfor en vurdering av om salget ble gjennomført i tråd med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk, og hvorvidt det forelå interessekonflikt eller inhabilitet. Videre om meglerens rådgivning og budprosess var profesjonell og transparent og vederlagskravet rettmessig, sett i lys av svakhetene i salgsprosessen.

Klageren krever fakturaen korrigert med fratrekk for avtalt rabatt på 10 000 kroner, samt en reduksjon i markedsføringskostnader på minst 5 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren kom i kontakt med klageren via en lead til meglerforetaket i august 2023. En e-takst ble utarbeidet og sendt til kunden via e-post, hvor prisen ble satt i samråd med ansvarlig megler til 3 450 000 kroner. Oppdragsavtalen ble signert den 4. april 2024, og samme prisantydning ble brukt som første pris i markedet. Eiendommen ble publisert første gang den 18. april 2024. Den første visningen ble satt opp omtrent en uke senere, men ble avlyst etter klagers ønske, til tross for meglerens anbefaling om å holde visningen.

Prisjustering og markedsføring
Den 1. mai 2024 sendte megler en oppfølgingsmail til klager, hvor det ble informert om at ingen hadde meldt seg på oppsatt visning, og det ble i samtalen antydet fra meglers side at prisantydningen kunne være årsaken.  Megler anbefalte en prisreduksjon, men understreket at dette var klagerens valg. Det ble fulgt opp videre den 3. mai, 7. mai og påfølgende datoer.

Etter kort tid ba klager megler om å fjerne eiendommen fra markedet. Under én måned senere ønsket klager å legge ut eiendommen igjen med en ny visning. I slutten av juni informerte klager at hun vurderte å leie ut. Den 23 juli fikk megler beskjed om å fjerne leiligheten fra nett da klager hadde inngått en leiekontrakt. Eiendommen ble fjernet fra nett den 25.juli. Når eiendommen ble relansert var det et ønske fra klageren å gå ned i pris.

Tilbaketrekking og ny lansering
I slutten av februar/begynnelsen av mars 2025 tok klager kontakt for å legge ut eiendommen på nytt. Megler besøkte eiendommen sammen med klager i starten av mars og hjalp til med å rydde. Eiendommen var ute i under én måned før klager ønsket å avslutte oppdraget. Klager ba om å få tilsendt faktura, få utsatt betalingen og få tilsendt dokumentene som var bestilt.

Megler informerte om at dokumentene ikke ville bli sendt før betaling var mottatt, i samsvar med våre rutiner. Megler kontaktet ansvarlig megler for å sikre at dette var i tråd med personvernet, spesielt med hensyn til budjournalen, som ikke ble sendt ut umiddelbart etter forespørsel.

Bud og kommunikasjon
Når bud ble mottatt, ble de videreformidlet til klager. Megler informerte også om at det ikke var flere interessenter. Budene som kom inn, ble aldri anbefalt at skulle vurderes. Megler var enig i at dette var for lave bud, men at vi kunne jobbe interessenten opp mot prisantydning. Da ga klager uttrykk for at megler jobbet på feil måte og på denne måten ikke fikk oppnådd den beste prisen for klager. Megler har alltid vært tydelig på at det er klager som tar den endelige beslutningen, og har aldri følt at han presset klager.

Det er normalt at budgivere kan være uenige med meglerens anbefalinger, og vi kan ikke tvinge noen til å legge inn et høyere bud. I dette tilfelle var budgiver tydelig på at han ikke ønsket å by noe høyere. På visningen den 11 mars var det en påmeldt. Personen dukket ikke opp. Men, det kom en annen uanmeldt. Innklagede meglerforetak synes det er vanskelig å forstå klagers anførsler her. Visningen ble også gitt selger uten kostnad.

Samarbeid mellom meglere
Når det gjelder klagerens påstand om samarbeid mellom meglere, herunder samarbeid mellom megleren og budgiver, ser meglerforetaket det som en svært alvorlig anklage. Megler har ingen relasjon med partneren i det andre meglerforetaket og har aldri vært i kontakt med han vedrørende denne saken eller noen andre saker.  Selv om begge jobber i samme franchise, er det ulike franchisetakere og meglerforetakene har sånn sett ingen tilknytning.  Hvorvidt denne megleren og budgiver som har samme etternavn har en relasjon er ikke noe megler har kjennskap til. I Norge har 2 796 dette etternavnet så det er ikke et unormalt etternavn.

Fjerning av annonse og videre markedsføring
Den 23. juli 2024 fikk megler beskjed om å fjerne annonsen fra nett, og dette ble gjort 25. juli. Annonsen ble sendt ut til klager for godkjenning den 6. mars 2025, og megleren fikk tilbakemelding om at alt var ok. Megler sendte deretter en oppdatering 7. mars, men opplyste at ingen hadde meldt seg på visning. Den påfølgende helgen svarte selger raskt på en forespørsel om ukens bolig, og ba om å få svar på hva dette ville koste. Megler opplyste at prisen ville være 3 000 kroner, og ba om skriftlig bekreftelse på bestilling. Klager svarte senere at hun ikke ønsket å benytte seg av ukens bolig, da det var for kort tid til visning. Det ble deretter gjort en oppfølging rundt endring av annonsen dagen før visning.

Provisjon og dokumenter
Når det gjelder spørsmålet om provisjon, ble denne fastsatt i henhold til oppdragsavtalen. Klager hadde også etterspurt et tilbud basert på timer, men ansvarlig megler informerte om at et slikt alternativ ville føre til vesentlig høyere kostnader. Klager har vært informert om at megler har utført arbeid på oppdraget i mer enn ett år, og at en provisjon på 10 000 kroner er rimelig for det arbeidet som er utført, spesielt når klager har vært tilbakeholden i kommunikasjonen og hyppig endret sine planer

Markedssituasjonen og salgsresultater
I dagens marked er det ikke uvanlig at eiendommer blir solgt for under prisantydning. Det siste året har 51 % av eiendommer i område blitt solgt til lavere pris enn prisantydning. Det har vært en tøffere markedsperiode, og det er derfor forståelig at det ikke nødvendigvis er uvanlig at prisantydningene ikke blir nådd. Megler har på lik linje som de fleste meglere solgt eiendommer til både over, under og på prisantydning.

Forsøk på løsning
Innklagede har forsøkt å finne en minnelig løsning i saken og har fremsatt et tilbud til klager om en reduksjon på 5 000 kroner, som kompensasjon for eventuelle ulemper og tort og svie. Videre har innklagede forsøkt å innkalle klager til et møte for å finne en løsning og komme til enighet, men vi har ikke fått noe svar på disse henvendelsene

Innklagede mener at oppdaget er utført i tråd med gjeldende regelverk. Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klager har rettet en rekke innvendinger mot hvordan megleroppdraget er utført, som blant annet gjelder dårlig kommunikasjon fra megler, mangelfull markedsføring, utilstrekkelig oppfølgning, interessekonflikt ved budrunde og at klager ikke har fått innsyn som hun har hatt rett på. Klager skriver at det er grunn til å stille spørsmål ved salgsprosessen og budgivningen, og om den er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Nemnda bemerker at det er klager som må bevise at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven. Klager og innklagede har her helt ulike versjoner av hendelsesforløpet, og klagers saksfremstilling er ikke mer sannsynlig enn meglerforetakets saksfremstilling. I en slik situasjon har ikke klager sannsynliggjort forsømmelser fra meglers side.

Nemnda finner ikke grunn til å kommentere alle klagers anførsler i detalj, men påpeker at uoverensstemmelsen mellom klager og megler i stor grad synes å bero på hvilke forventninger klager har hatt til salget. Nemnda bemerker at det er markedet som endelig bestemmer hva en bolig er verdt på et gitt tidspunkt, og som er styrende for varigheten av salgsprosessen. Nemnda kan ikke se at megler kan lastes for at det ikke kom i stand noe salg. Anførselen om bindinger mellom megleren i denne saken og megleren i det andre franchiseforetaket som har samme etternavn som budgiveren, fremstår uten hold.

Når det gjelder klagers anførsel om at hun ikke har fått navn på budgivere, bemerker nemnda at selger skal ha innsyn i alle viktige dokumenter om boligsalget. Nemnda kan ikke se at eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 om at det ikke skal gis innsyn i budjournal før etter handel er kommet i stand, eller andre bestemmelser, er til hinder for å gi selger opplysninger om hvem som gir bud. Nemnda viser til at det er selger som «eier» salgsprosessen, og selger må settes i stand til å vurdere hvem selger vil inngå kontrakt med. Det forutsetter at selger løpende kan få innsyn i hvem som inngir bud. Når det ikke er gjort her, mener nemnda at dette er i strid med omsorgsplikten som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk.

Nemnda mener at ovennevnte punkt innebærer en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, som gir klager krav på nedsatt vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda setter vederlaget skjønnsmessig ned med 10 000 kroner. For øvrige klagepunkter fører klagen ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Megler ved Lørenskogmegleren AS (EIE Lørenskog) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og Klager krediteres med 10 000 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.