RFE-2025-113
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
OBOS Eiendomsmeglere avd. Tønsberg
Storgaten 20
3101 Tønsberg
Saken gjelder: Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak 15. oktober 2024. Kjøpesummen var på 2 900 000 kroner. Overtakelsen ble avtalt til 25. november 2024.
Leiligheten var markedsført og solgt som en 4-roms leilighet, med tre soverom. Etter innflytting avdekket klagerne at ett av rommene, som ble presentert som soverom, i realiteten kun var godkjent som bod. Videre var det opplyst om mulighet for etablering av elbillader utenfor boden foran parkeringsplassen. Dette viste seg ikke å være riktig, da det ikke var parkeringsplass foran boden og strømtilførselen der ikke var dimensjonert for elbil lader.
Spørsmålet i saken er om megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt gjennom å gi feilaktig informasjon i markedsføringen av boligen. Videre om dette medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klagerne krever 150 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i hovedsak anført:
Feilaktig markedsføring – ikke godkjent soverom
Leiligheten ble markedsført og solgt som en fire-roms bolig med tre soverom, noe som var avgjørende for klagernes beslutning om kjøp. Etter innflytting avdekket klagerne at ett av rommene, som ble presentert som soverom, i realiteten kun var godkjent som bod. Klagerne innhentet plantegninger fra kommunen, som viste at rommet aldri hadde vært godkjent som soverom, og ifølge kommunen fantes det ingen dokumentasjon på omgjøring.
I salgsannonsen ble det opplyst at rommet ble omgjort til soverom før selgeren selv kjøpte boligen i 2018, men dette var ikke dokumentert. Til sammenligning la naboen ut en tilsvarende leilighet, hvor hennes megler annonserte boligen som en tre-roms leilighet med kun to godkjente soverom.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7, fastslår at megleren skal sørge for at kjøperen før handelen får opplysninger han hadde grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Dette innebærer en aktiv undersøkelses- og kontrollplikt. Megleren kan ikke ukritisk videreformidle opplysninger fra selger, spesielt når det gjelder sentrale forhold som rominndeling, tekniske installasjoner eller godkjenninger.
Videre vises det til Finanstilsynets rundskriv 13/2011, som presiserer at:
Megler må kontrollere opplysninger som fremkommer i salgsoppgaven, og ikke ukritisk gjengi det selger opplyser. Dette gjelder særlig opplysninger som kan være avgjørende for kjøperens beslutning.
Dette understreker at megleren har et selvstendig ansvar for å sikre at opplysningene i markedsføringen er korrekte og etterprøvbare, og at unnlatelse av dette kan medføre ansvar og brudd på god meglerskikk. Vi opplever dette som en alvorlig feil i markedsføringen, og et klart brudd på meglerens ansvar for å sikre at informasjon som gis i salgsdokumentasjon er korrekt og i tråd med offentlige godkjenninger.
Uriktige opplysninger om elbillading
I salgsannonsen ble det opplyst at det var mulig å etablere ladepunkt for elbil utenfor boden. Dette var avgjørende for klagerne da de hadde elbil. Etter overtakelsen viste det seg imidlertid at det ikke var slik parkeringsplass utenfor boden, og at det er dermed ikke var mulig å installere elbil lader der. Allerede før overtakelsen ble dette forholdet tatt opp med megler, og klagerne fikk vite fra styreleder at de ikke hadde biloppstillingsplass foran boden. Dette ble formidlet til både megler og selger, og det ga megleren en tydelig mulighet til å undersøke og avklare de faktiske forholdene.
I stedet ble det tilsynelatende basert på selgers opplysninger ikke foretatt noen nærmere kontroll. I ettertid har elektriker også bekreftet at strømtilførselen til boden ikke er dimensjonert for elbillading, og at installasjon der ville vært brannfarlig. Det elektriske anlegget må bygges om, for å etablere et nytt ladepunkt.
Dette er informasjon som megler både hadde plikt og anledning til å avklare. Opplysningene i salgsannonsen var ikke i samsvar med de faktiske forholdene, noe som utgjør et klart brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 og eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskrav
Klagerne krever erstatning tilsvarende verditapet som følge av feil markedsføring av ikke godkjent soverom, samt kostnaden til etablering av alternativt ladepunkt estimert til 29 500 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Feilaktig markedsføring av soverom
Leiligheten ble markedsført som en fire-roms med tre soverom. Før salg innhentet megler på vanlig måte boligopplysninger fra kommunen. Ut ifra bygningsinformasjon fra kommunen var leiligheten registrert som en fire-roms, og det var dette megler la til grunn i markedsføringen av leiligheten.
Tidligere eier hadde tatt i bruk boden til soverom. Dette er en søknadspliktig bruksendring og skulle vært godkjent av kommunen. Dette var dessverre ikke noe megler fanget opp, og meglerforetaket erkjenner at dette var informasjon megler burde fanget opp og videreformidlet.
Erstatning
Får å få tilkjent erstatning er det flere vilkår som må være oppfylt. Det må foreligge et økonomisk tap, det må være ansvarsgrunnlag og det må være årsakssammenheng. Det er klagerne som må sannsynliggjøre å ha lidt et økonomisk tap søm følge av meglers forsømmelse. Meglerforetaket erkjenner å ha brutt opplysningsplikten, men kan ikke se at kjøper har sannsynliggjort et økonomisk tap som følge av at det ene soverommet ikke var byggemeldt og godkjent.
Klager henviser til salg av naboleiligheten som ble annonsert som en tre-roms med kun to godkjente soverom. Denne ble solgt for 2 950 000 kroner. Klager kjøpte sin leilighet for 2 900 000 kroner.
Det var i alt solgt tre andre tilsvarende boliger, hvor den første ble solgt for 3 000 000 kroner. Denne ble også markedsført som en fire-roms, her var følgende inntatt i salgsoppgaven:
Det foreligger byggemeldte og godkjente tegninger, dog er det avvik fra disse. Disse er datert 22.08.1991.
Kommentar fra takstmann:
Det tas spesifikt forbehold om ikke-godkjente rom. Dette er en risiko da det ikke foreligger godkjente byggemeldte tegninger som gjenspeiler dagens bruk. Kommunen kan kreve at bygget tilbakeføres slik det er vist på originale tegninger. Dette må bekostes av kjøper.
Den andre var naboleiligheten som ble solgt for 2 950 000 kroner. Her var følgende inntatt i salgsoppgaven:
Det er gode 2 soverom, og en bod som er innredet som soverom. Dette er ikke byggemeldt og ikke godkjent for varig opphold.
Den siste leilighet ble solgt for 3 300 000,-. Her var følgende inntatt i salgsoppgaven:
Leiligheten har to gode soverom og et innredet rom i bruk som soverom (ikke omsøkt).
Alle disse eksemplene viser at andre tilsvarende leiligheter har oppnådd omtrent samme salgspris, uavhengig av om opplysning om at det ene soverommet var godkjent for varig opphold eller ikke. Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.
Uriktig opplysning om elbillader
Angående elbillader var det opplyst følgende i salgsoppgaven:
Ang elbillader opplyser eier at det skal være mulig å installere den i boden for egen regning. Det må gjøres av fagperson og etter avtale med styret
Hvis megler mottar opplysninger som virker mangelfulle, feilaktige eller misvisende, bør megler undersøke dette nærmer. Det forelå ikke grunnlag for at det skulle være nødvendig å foreta nærmere undersøkelser i dette tilfelle. Det foreligger også i opplysningene fra selger om at dette skal gjøres etter avtale med styret og for egen regning. Det var andre beboere som hadde parkeringsplass med elbillader foran boden. At det viste seg at strømtilførselen til boden ikke var dimensjonert for elbillading, er ikke noe megler kan ta ansvar for. At klager tok kontakt med elektriker før overtagelse og ble gjort oppmerksom på forholdet endrer ikke meglers opplysningsplikt. Kjøper krever 29 500 kroner i erstatning for etablering av alternativt ladepunkt. Kostnaden for å etableringen av ladepunkt for elbil ville uansett ha påløpt, uavhengig av hvor den blir plassert.
Megler har ikke brutt sin opplysningsplikt og kravet om erstatning kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Feilaktig markedsføring av soverom
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megler å gi kjøper korrekte og fullstendige opplysninger av betydning for handelen. Det er ubestridt at leiligheten ble markedsført som en fire-roms med tre soverom, mens ett av rommene kun var godkjent som bod. Megler har erkjent at dette burde vært fanget opp og tydeliggjort. Nemnda deler denne oppfatningen, og mener at forsømmelsen også er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, samt markedsføringsloven § 7, jf. Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig. Nemnda tilføyer at det ikke var tilstrekkelig fra meglers side å bare innhente matrikkelbrevet, men at megler også burde ha innhentet byggetegninger.
For erstatning kreves ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng. Når det gjelder verditap som følge av ikke godkjent soverom, er det fremlagt sammenlignbare salg som viser liten eller ingen prisforskjell. Nemnda finner derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å tilkjenne erstatning for verditap. Nemnda bemerker dessuten at et verditap ikke uten videre sier noe om meglers økonomiske ansvar. Det avgjørende er hvordan klagerne ville ha vært stilt økonomisk dersom forsømmelsen tenkes borte. Det er ikke sannsynliggjort at klagerne – dersom de var opplyst om forholdet før avtaleinngåelsen – ville ha inngitt et lavere bud. Erstatningskravet fører dermed ikke frem på dette punktet.
Uriktige opplysninger om elbillading
I salgsoppgaven ble det opplyst at det skulle være mulig å installere elbillader i boden, og at biloppstillingsplass 6a fulgte med boligen. Det fremgikk følgende:
Ang elbillader opplyser eier at det skal være mulig å installere den i boden for egen regning. Det må gjøres av fagperson og etter avtale med styret.
Det fremstår uklart for nemnda om plass 6a ikke er ved boden, eller om klagerne ble tildelt en annet plass av styret. Nemnda har ikke grunnlag for å konstatere brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og heller ikke § 6-3 første ledd om god meglerskikk på dette punktet. Nemnda tilføyer at det uansett var påregnelig for kjøper at det ville påløpe noe kostnader knyttet til etablering av ladepunkt, uavhengig av laderens plassering.
Etter dette har megler uriktig markedsført leiligheten med fire soverom, men det er ikke grunnlag for erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren ved OBOS Eiendomsmeglere avd. Tønsberg har opptrådt i strid med god meglerskikk og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.