RFE-2025-114

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Vestfold Eiendomsmegling AS (EIE Tønsberg)
Nedre Langgate 19
3126 Tønsberg

Saken gjelder: 
Brudd på god meglerskikk og krav på vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av leiligheten sin med innklagede meglerforetak 24. februar 2025. Prisantydningen ble satt til 3 150 000 kroner etter meglers verdivurdering. Boligen ble solgt i mars for 2 900 000 kroner. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av salget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglers vederlag settes ned med 15 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Megler har ikke fulgt opp oppdraget tilstrekkelig underveis i salgsprosessen. Klageren kontaktet megler pr. telefon i forkant av oppdragsinngåelsen, og forklarte at hun hadde en leietaker boende i leiligheten, og var dermed opptatt av at salgsprosessen skulle være så smidig som mulig for leietakeren. Megler forsikret klageren om at han skulle håndtere dette på en ryddig måte, og ba om kontaktinformasjonen til leietaker slik at han kunne avtale tidspunkt for befaring med takstmann og fotograf. Klageren skulle ikke behøve å gjøre noe annet enn å gi han telefonnummeret til leietaker. Klageren bodde ikke i området og hadde derfor ikke anledning til selv å gå over å se at alt var i orden.

Klageren ble ikke informert om hvordan det hadde gått med fotograferingen, og befaringen fra takstmannen. Hun fikk heller ingen informasjon om responsen på annonsen, og ble nødt til selv å kontakte megleren ved hvert eneste steg i prosessen. Mangel på kommunikasjon og oppdateringer fra megler har vært et gjentakende problem gjennom hele salgsprosessen.

Videre var annonseteksten og bildene fra fotograferingen mangelfulle, da megler sendte utkast til annonse 7. mars 2025. Det manglet bilder av takterrassen i bygget, parkeringsplassen, som ikke alle enheter i sameiet har, og bodplassen i 2. etasjen. Annonseteksten bar preg av klipp og lim av tilstandsrapporten, og fremsto både utydelig og rotete.

Klageren bemerket at det heller ikke fremkom i annonsen at boligen hadde en ekstern bod i 2. etasje. Bildene hun etterspurte av takterrassen, garasjen og boden ble lagt til annonsen, men det var tydelig at megler hadde tatt disse bildene fra en tidligere annonser. Takterrassen, parkeringsplassen og den store eksterne boden, var utvilsomt viktige salgsfremmende elementer.

Markedsføringen av leiligheten var ikke rettet mot førstegangskjøpere eller fremhevet som et godt utleieobjekt, enda dette ble diskutert i telefonsamtalen med megleren 22. februar 2025.

Leietaker ble ikke informert om visningsdato, eller hvordan hun skulle style/rydde boligen før visning, noe som medførte mye unødvendig rot og stress for både leietakeren og klageren som selger. Leietaker oppdaget ved en tilfeldighet at det var satt opp visninger gjennom Finn-annonsen. Klageren sendte e-post til megleren der han presiserte at leietakeren burde få god informasjon om veien videre, men leietaker uttrykker i etterkant at hun opplevde kommunikasjonen fra megler som svært dårlig og mangelfull.

Boligen ble omsider solgt for 250 000 kroner under verdivurdering, noe som reflekterer en dårlig utført jobb. Det faktum at det ble brukt for lite tid og energi på annonsen og markedsføringen av boligen, påvirket sluttprisen.

Klageren hadde ikke mulighet til å være til stede under fotografering da hun ikke bodde i området og ikke hadde mulighet til å pendle hver gang. Dette var megler gjort kjent med, og han forsikret klageren over telefon om at han skulle ordne alt. Han sa i den forbindelse også at dersom klageren sendte han nummeret til leietakeren, så skulle han fikse resten og at klageren ikke trengte å gjøre noe mer. Klageren sendte ham derfor nummeret til leietakeren og antok at megler ville ordne alt det praktiske slik han hadde lovet.

Det at det manglet bilder av viktige ting ved eiendommen var et tegn på manglende oppmerksomhet fra megler, og slurvete arbeid. Det var ikke klart til visning. Dette medførte at leiligheten var lite presentabel og visningsklar, også fordi leietaker fikk dårlig tid til å forberede seg før visning.  Klagen er ikke kun på bakgrunn av salgsprisen, det er den manglende informasjonen og arbeidet som ble lagt ned i jobben som megler, som igjen påvirket salgsprisen.

Det at meglers imøtekommelse av klagerens første henvendelse, var uten «erkjennelse av klagens innhold» står i kontrast til det megleren responderte i e-post 8. april 2025, hvor det fremkom at megler erkjente at salgsprosessen var dårlig/mangelfullt håndtert av ham. Gjennom tilsvaret synes det ikke som meglerforetaket lenger å stå for dette, utover at de skriver «Vi beklager at leietaker føler at hun fikk for lite informasjon underveis i salgsprosessen og tar dette til etterretning».

Videre gjør meglerforetaket et poeng ut av at det var klageren som sendte motbudet til kjøper, og at hun sånn sett har «akseptert» salgsprisen. Dette er klageren forså vidt enig i, men megler synes ikke å oppfatte poenget om at hans håndtering av salgsprosessen ledet til at det var vanskelig å oppnå en høyere salgspris.

Dersom megler hadde gjort en større innsats i fotograferingsprosessen, utarbeidet en ryddigere salgsannonse samt gitt bedre informasjon til leietaker vedrørende visningene, ville salgsprisen vært høyere. Klageren bemerker også at meglers samlede vederlag var kroner 30 000 kroner. Det er ikke riktig, da klageren betalte 103 660 kroner. Trekker man fra meglers direkte kostnader til fotograf, takstmann osv, blir det tydelig at meglers honorar er betydelig høyere.

Klageren krever vederlagsnedsettelse fastsatt etter nemdas skjønn.

Innklagede har i hovedsak anført:
Saken gjelder salg av en leilighet i et større eierseksjonssameie. Boligen ble solgt i mars 2025. Boligen ble solgt i et marked preget av usikkerhet i forhold til fastsettelse av boliglånsrente og et stort antall boliger som på dette tidspunktet lå ute i markedet. Boligen ble bredt annonsert i alle de vanlige kanalene samt i sosiale medier. Det var fem interessenter, hvorav kun en valgte å inngi bud. Etter første bud valgte klageren å gi budgiveren et motbud, men dette ble avslått av budgiveren, som istede valgte å øke sitt bud. Klager ga etter dette et nytt motbud på 2 900 000 kroner som ble akseptert av kjøper.

Meglerforetaket tolker klager dithen at hun først og fremst er skuffet over salgsprisen som ble oppnådd. Etter klagers ønske ble alle møter med megler gjennomført via telefon. Klager ønsket ikke å bruke tid på fysisk tilstedeværelse i forbindelse med boligsalget.

Megleren kjenner seg ikke igjen i at kommunikasjon og oppdateringer har vært et gjentakende problem. Når man som selger velger å ikke være til stede undre besøk fra fotograf og takstmann er det helt normalt å måtte vente til bilder og tilstandsrapport blir tilsendt før man kan vite hvordan det gikk. Vedrørende anførselen om mangel på informasjon og respons på annonsen vil meglerforetaket påpeke at annonsen ble publisert fredag ettermiddag.

Mandag formiddag ringer vanligvis megler til sine kunder og informerer om hvordan helgens trafikktall har vært på annonsene. Klager tok kontakt med megler allerede søndag og gav uttrykk for at hun var misfornøyd med at ikke megler hadde ringt henne gjennom helgen for å informere om trafikk på annonsene. Meglerforetaket er ikke enig i at dette er et brudd på meglers omsorgsplikt.

Klager anfører videre at hun måtte gi tilbakemeldinger og komme med ønsker og presiseringer når megler sendte henne korrektur på salgsoppgave og annonser. Innklagede vil gjerne bemerke at nettopp dette er poenget med å motta en korrektur. Ved korrektur blir informasjonen korrekt siden det er selger som kjenner boligen best. Videre får selger på denne måte se hvordan eiendommen er tenkt markedsført og vil kunne komme med innspill og ønsker.

Klager har også anført at det manglet bilder av felles takterrasser og garasjekjeller som hun gjerne ville ha med. Innklagede vil bemerke at en av flere fordeler med å velge og være til stede når boligfotografen utfører oppdraget sitt er å fortelle fotografen nøyaktig hva man ønsker at vedkommende skal fotografere. Megler imøtekom klagerens innspill angående bildene ved å fremskaffe tillatelse fra andre boligfotografer til å bruke bilder av terrasse og garasjeanlegg som var tatt i forbindelse med salg av andre leiligheter i sameiet. Klager fikk disse kostnadsfritt til annonsen. Innklagede har på bakgrunn av dette liten forståelse for at nettopp disse bildene inntas som en del av klagen.

Innklagede beklager at leietaker føler at hun fikk for lite informasjon underveis i salgsprosessen og tar dette til etterretning. Samtidig skal det bemerkes at det var klager som var meglerforetakets oppdragsgiver og at det er klager som også er ansvarlig for leietaker som utleier og boligeier.

Når det gjelder boligens salgssum ønsker innklagede for det første å understreke at det var klageren selv som gav motbudet som kjøper aksepterte. Sekundært ble boligen solgt i et utfordrende marked, hvor salg under prisantydning forekom i godt over halvparten av alle omsetninger. Sett i forhold til sammenlignbare boliger solgt i samme periode fremstår også prisen å være helt i tråd med markedsverdi. Meglerforetaket avviser at boligens salgssum har sammenheng med klagers anførsler.

Meglerforetaket ønsker i utgangspunktet å strekke seg langt for å bevare gode relasjoner til sine kunder. Når klager henvendte seg med sin klage, ønsket meglerforetaket å imøtekomme misnøyen hennes, uten at dette på noen måte var en erkjennelse av klagens innehold. Det ble derfor gitt et tilbud, som meglerforetaket anså å være en generøs rabatt på vederlaget. Dette ble avvist av klageren, og er derfor ikke lenger gjeldende.

Megler har ikke opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt. Påstand om nedsatt vederlag avviser i sin helhet. Klagerens krav utgjør 50% av vederlaget. Dette er uansett uforholdsmessig.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

«Klager gis ikke medhold.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at megler i e-post 8. april 2025 beklaget sin håndtering av salgsprosessen, og klagers opplevelse av den. Det fremgår også at megler var enig i klagers innvendinger mot salgsprosessen. Nemnda mener dermed at det er sannsynliggjort at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda finner grunn til å redusere vederlaget skjønnsmessig med 15 000 kroner. Nemnda bemerker i den forbindelse at det ikke er riktig som meglerforetaket hevder, at en nedsettelse av vederlaget med 15 000 kroner, slik klager har krevd, utgjør 50 % av vederlaget. Provisjonen utgjør 30 000 kroner, men det totale vederlaget er langt høyere. Det vises til at også en rekke andre poster i fakturaen inneholder elementer av vederlag.

Etter dette skal klager krediteres med 15 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

Meglerforetaket Vestfold Eiendomsmegling AS (EIE Tønsberg) krediterer klager med 15 000 kroner.