RFE-2025-117
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. desember 2025.
Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Harstad Eiendomsmegling AS (Eie Harstad)
Hans Egedes gate 2B
9405 Harstad
Saken gjelder:
Brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten – Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 31. mars 2025. Klageren som var en eldre mann på nær 80 år, trodde han signerte på et interessentskjema, noe som isteden viste seg å være et budskjema med bud på prisantydning 2 050 000. Klageren hevder å ha blitt villedet, videre at han ikke ble informert om fellesgjeld og fremtidige kostnader. Innklagede bestrider dette. Klageren fikk nødvendig informasjon, deltok på flere visninger og innga bud etter betenkningstid. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med sin omsorgs- og rådgivningsplikt, i forbindelse med budprosessen, herunder om klageren ble villedet til å signere et budskjema, og videre om megler har unnlatt å gi tilstrekkelig og korrekt informasjon om de økonomiske forhold ved boligen. Spørsmålet blir videre om dette i tilfelle medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren krever 350 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren på snart 80 år, ringte fortvilet til sin datter og fortalte at han hadde skrevet under på et dokument etter en visning. Han hadde ettertrykkelig sagt til megleren at han ikke ønsket å forplikte seg til kjøp, før han hadde fått et oppgjør fra et salg han ventet på, og trodde derfor at han hadde signert et interessentskjema. Leiligheten han hadde sett på hadde fastpris. Det viste seg i etterkant å være et budskjema han hadde signert på, som megler kom hjem til han med på kvelden 31. mars 2025. Der hadde megler fylt inn prisen på leiligheten som var 2 050 000 kroner. Det var prisantydningen megleren hadde satt leiligheten til han fikk klageren til å signere på. Skjemaet var et budskjema med budfrist til klokken 12:00 dagen etter. Det var ingen andre budgivere og leiligheten hadde ligget ute i nesten ett år.
Klagerens datter ba megler om å sende henne skjemaet han hadde fylt ut, og da hun fortalte sin far at han hadde signert på et budskjema begynte fortvilelsen hans. Klageren kunne ikke huske hva han hadde signert på og hadde stolt på megleren. Da klagerens datter konfronterte megleren med hvorfor prisen var satt til 2 050 000 kroner, svarte han at leiligheten hadde fastpris. Da han ble spurt om hvorfor det da var benyttet budskjema med budfrist ble megleren unnvikende og sa det var sånn de gjorde det. Klagerens datter har vært på mange nybygg-prosjekter med leiligheter til fastpris, men har aldri opplevd dette. Da hun konfronterte megleren med det, responderte han ikke.
I etterkant hevder megleren at dette aldri har vært kommunisert verken til klageren eller datteren hans. Megler visste at klageren var i en krevende situasjon hvor han midlertidig har bodd hos et familiemedlem og at han trengte et sted å bo. Han visste også at han hadde midler til å kjøpe boligen. I tillegg visste megleren og utbyggeren at når de nektet å gå med på å gjøre budet ugyldig, så ville klageren ikke ha noe annet valg enn å flytte inn i leiligheten midlene hans nå var låst til.
Klagerens datter forsøkte å forklare megler og utbygger dagen etter, at faren var under kognitiv utredning fordi han husker dårlig og han ikke husket hva han hadde skrevet under på, i tillegg blitt villedet på veien. Det endte opp med at klagerens datter måtte signere alle dokumentene i etterkant. Klageren hadde ikke et sted å bo, hadde låst seg til et bud han ikke visste at han innga, og var ikke i stand til å signere selv.
Megler og utbygger nektet å hensynta at klageren var under medisinsk utredning. Han endte med å dra på overtakelsen i fortvilelse. Underveis ble han dårlig og måtte avbryte overtakelsen, han krasjet bilen og totalskadet den. Skadene ble taksert til 350 000 kroner, og måtte vrakes. Hele denne prosessen ruinerte klageren for både siste rest av helse og bil. Han ble lurt av megleren for penger han hadde spart opp gjennom et langt liv. Dette trykket han så langt ned at han har vanskelig for å se hvordan han skal komme seg opp igjen. Klageren står nå med en leilighet han ikke ønsker, og som han aldri vil kunne selge videre for den prisen han kjøpte den for.
Megleren villedet klageren ved å opplyse om at leiligheten hadde fastpris. Dette utgjør et tydelig brudd på god meglerskikk. Klageren har aldri lest en e-post. Han vet ikke hva word er. Han er ikke vant med digital håndtering, og satte sin lit til at megler var en som ville han vel. Selv om megler visste at klageren aldri hadde lest den digitale salgsoppgaven, fortalte han aldri om gjelden på 33 millioner som utbygger lemper over på beboerne etter 10 år, og øke når beboerne etter hvert måtte betale renter på lånet til utbygger. Det vil si at felleskostnadene som nå er på nesten 10 000 kroner vil ligge på et enda høyere nivå om 10 år. Det er også brudd på god meglerskikk.
Meglerforetaket har ikke svart på hvordan «budet» ble lagt på den summen det gjorde når leiligheten hadde ligget ute nærmere et år. Hadde klageren hatt et annet inntrykk enn at denne leiligheten hadde fastpris, så ville det vært ulogisk å legge inn et bud på prisantydning. Da klagerens datter spurte hvorfor det da var benyttet budskjema, svarte megleren at det var vanlig prosedyre.
Klagerens datter har forståelse for at det kan være vanskelig å se for de som ikke står klageren nærme, hvordan hans tilstand er. Men det gjorde klagerens datter megler oppmerksom på da hun tok kontakt dagen etter.
Leiligheten lå ute i syv måneder og det finnes få oppegående mennesker som legger inn et bud på ønsket pris. Megleren har med hensikt villedet klageren og fått han til å signere på at han skulle betale det som gjorde at megler fikk ønsket pris. Klageren krever at avtalen annulleres. Alternativt må meglerforetaket kompenserer for det økonomiske tapet han vil komme til å lide ved å selge leiligheten på nytt. Både i form av meglerhonorar og det faktum at leiligheten ikke vil kunne selges for samme sum som den ble kjøpt for. Klager krever mellomlegget kompensert.
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket presiserer at de ikke på noen måte kjenner seg igjen i den redegjørelse av faktum og øvrige beskrivelser fra klager inntatt i klagen.
Megler var ikke på noe tidspunkt i kontakt med klagerens datter før det var inngått bindende avtale. Klageren var på visning av denne leiligheten, og også naboleiligheten i samme bygg ved to anledninger. Han var også på visning på to andre salgsobjekter i perioden før bud på denne leiligheten ble inngitt. På disse visningene var klageren sammen med venner og/eller familie. Samtale og dialog med han ble både av undertegnede og en annen megler ved samme foretak oppfattet som en normal interessent av den eldre garde, og det var ingenting påfallende ved hans væremåte, kommunikasjon eller annet.
Klageren hadde åpenbart satt seg inn i tilgjengelig informasjon om leiligheten før han møtte på visning. Megler og klager hadde en samtale på selve visningen der tema også omfattet forhold som felleskostnader, fellesgjeld, mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld for å redusere månedskostnader mv. Det understrekes at overfor klageren var det aldri snakk om at leiligheten skulle selges til fast pris. Tvert imot finnes det i salgsoppgaven informasjon om budgivning og budskjema, og dette var klageren godt kjent med. Budgivning var også et tema mellom klageren og megler på visning, og et blankt budskjema ble utlevert til klageren allerede ca. en uke før klageren innga bud på leiligheten. Dette ettersom klageren ønsket mer betenkningstid. Klageren fikk informasjon om at det ikke var andre budgivere og at det derfor ikke var noen hast med å inngi bud.
Klageren ringte til megler ca. en uke senere, 31. mars 2025 med ønske om å inngi bud på leiligheten. Budskjema ble fylt ut sammen med klageren, der også et familiemedlem var til stede. Budet var på prisantydning og ble akseptert av selger.
Meglerforetaket har opplevd at kommunikasjonen og dialogen med klageren har vært tydelig, og at det ikke var eller har vært usikkerhet til knyttet til forhold ved leiligheten eller kjøpsprosessen. Helt fra første henvendelse fra klageren og frem til budaksept har etter foretakets oppfatning vært en ordinær salgsprosess med en kjøper som har brukt tid til vurdering og refleksjon. Prosessen gikk over tid med flere visninger, og inngivelsen av bud ble fra meglers ståsted oppfattet som en veloverveid vurdering fra klager. Det skal også legges til at klageren overfor megler uttrykte stor glede over å ha fått budaksept, og var svært ivrig i forhold til å få fastsatt dato for overtakelse.
Det er ikke forhold ved dette oppdraget som danner grunnlag for noen kritikk av verken megler eller foretaket.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på omsorgs- og rådgivningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget. Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her og viser særlig til de ulike oppfatningene av hendelsesforløpet forut for og i forbindelse med budgivningen. Dette er det vanskelig å få tilfredsstillende klarhet i under nemndas skriftlige behandling.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klagen avvises.